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BFler

Immofinanzierung variabler Zinssatz

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BFler
· bearbeitet von BFler

Hallo,

 

kurz zu meiner Situation.

Bin 32 J. alt, und im Juni 2020 endet die 10 Jähre Zinsbindung meiner Immobilienfinanzierung. Aufgenommen damals 50.000€ über ING und 50.000€ KfW124.

Die 50.000€ von der DiBa sind dank Sondertilgungen und Tilgungssatz von 10% schon längst getilgt. Mit dem KfW124 bin ich rückblickend nicht ganz so glücklich. Ja, der Zinssatz war etwas besser, aber sehr unflexibel.

 

Nun endet die Zinsbindung im Juni 2020 und es besteht noch eine Restschuld von~31.000€.

Das Geld ist zu dem Tag auch verfügbar, aber die Zinsen stehen momentan so gut, und sollte es so weiter bleiben, möchte ich eine Anschlussfinanzierung mit variablen Zinssatz abschließen.

Ich verstehe das so, das ich monatlich den jeweils gültigen Zinssatz bezahlen muss und dann soviel tilgen kann wie ich will. Richtig?

 

Hab bei der ING angefragt ob die überhaupt eine Anschlussfinanzierung aufgrund der "geringen" Summe anbieten und auch ein Angebot bekommen, dieses zielt aber nur auf ein Fortführen der derzeitigen Monatsrate ab, mit der Möglichkeit von 5% Sondertilgung p.a.

 

Aber es steht noch was interessantes in dem Angebot drin.

Zitat

Kommt eine Vereinbarung über eine neue Zinsfestschreibung bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung nicht zustande , ist das Darlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung  mit einem veränderlichen Sollzinssatz zu verzinsen. Der veränderliche Sollzinssatz wird zum ersten eines jede Quartals neu festgesetzt.

Die Höhe des veränderlichen Sollzinssatzes bestimmt sich aus dem letzten vor dem jeweiligen Festsetzungszeitpunkt in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssatz der EZB für Hauptrefinanzierungsgeschäfte zuzügliche eines Zinsaufschlags von 4,1 Prozentpunkten. Sollte die Summe aus dem EZB-Zinssatz und dem Zinsaufschlag weniger als 0,00% betragen wird der Kredit mit einem Sollzins von 0,00% verzinst.

 

Die Höhe der monatlichen Rate bestimmt sich zum ersten eines jeden Quartals neu aus der zeitanteiligen Summe von zuletzt geltendem Tilgungssatz und neuem veränderlichen Sollzinssatz, jeweils bezogen auf den Darlehensbetrag. Die in der monatlichen Rate enthaltenen ersparten Zinsen erhöhen die Tilgung des Darlehens.

 

Angenommen es gilt dann im Juli 2020 ein EZB Zins von 1,00% heißt das dann das für mich 5,1% Zinsen fällig werden, oder 1,041% Zinsen? Das ist mir nicht ganz klar.

 

Wie errechnet sich die monatliche Rate im letzten Absatz? geht man von der letzten Rate aus, als es noch einen festgeschriebenen Sollzins gab und führt das dann fort? oder bin ich variabel mit der Tilgung?

 

 

 

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Norica
· bearbeitet von Norica

Da der Hauptrefinanzierungszinssatz nach meinem Wissens derzeit 0,00% beträgt, ist in deinem Beispielfall tatsächlich mit 5,1% zu rechnen;)

Also....mach was in Richtung variabler Zinssatz. Dort solltest Du momentan zwischen 0,5% und 1,0% effektiv kommen.

Ob sich ein neuer Vertrag bei deiner Summe für dich lohnt, oder der Kredit doch sofort zurückgeführt werden sollte, musst Du selber entscheiden.

 

 

 

LG

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DrFaustus
vor 2 Stunden von Norica:

 

Also....mach was in Richtung variabler Zinssatz. Dort solltest Du momentan zwischen 0,5% und 1,0% effektiv kommen.

 

 

Wo?

Meine Erfahrung sagt eher, dass variable Finanzierungen aktuell deutlich teuerer sind als Zinsfestschreibungen.

Das liegt daran, dass die Bank damit kalkuliert (kalkulieren muss), dass der Kunde nach 3 Monaten alles zurückzahlt. Dann hat man Kosten produziert und nichts gewonnen.

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Norica
Am 24.10.2019 um 14:20 von DrFaustus:

 

Wo?

Meine Erfahrung sagt eher, dass variable Finanzierungen aktuell deutlich teuerer sind als Zinsfestschreibungen.

Das liegt daran, dass die Bank damit kalkuliert (kalkulieren muss), dass der Kunde nach 3 Monaten alles zurückzahlt. Dann hat man Kosten produziert und nichts gewonnen.

 

Echt? Vor ein paar Wochen wurde es mir so angeboten, wie ich geschrieben hatte. Es ging allerdings um knapp 100k. Vielleicht ist das ein Kriterium?

Auf der anderen Seite hat die Bank beim Fixzinssatz das Risiko, dass der während der Laufzeit (wesentlich) über den vereinbarten Fixzins steigt und das wird sicher auch eingerechnet.

Stimmt, wenn ich in der Lage und Willens bin, einen wesentlichen Immobilienkredit nach 3 Monaten gänzlich zurück zu zahlen, sollte ich eine genaue Kosten - Nutzen Rechnung aufmachen. Darauf habe ich hingewiesen.

 

 

LG

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DrFaustus
vor 1 Stunde von Norica:

 

Echt? Vor ein paar Wochen wurde es mir so angeboten, wie ich geschrieben hatte. Es ging allerdings um knapp 100k. Vielleicht ist das ein Kriterium?

Eigentlich nicht. Welche Bank war das?

vor 1 Stunde von Norica:

Auf der anderen Seite hat die Bank beim Fixzinssatz das Risiko, dass der während der Laufzeit (wesentlich) über den vereinbarten Fixzins steigt und das wird sicher auch eingerechnet.

Nein, denn das Zinsänderungsrisiko kann man hedgen, was Banken i.d.R. auch tun. 

 

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Hiro

Kenne aktuell auch nur die teureren variablen Kredite (2% Minimum) und da war es auch egal wie viel Kapital man selbst mit einschießt. Das höchste waren sogar 3,35 %. 

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DerFremde
· bearbeitet von DerFremde
Ergänzung

Warum variabel und nicht fest? Der Beleihungswert muss doch so gut sein, das der Zins irgendwo bei 0,6% liegen wird. Da lohnt es sich sogar mehr aufzunehmen und das Geld zu investieren.

 

Selbst wenn Du dann vorzeitig tilgen willst, ist die Vorfälligkeitsentschädigung lächerlich!

 

Gruß

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Michalski

Bei der niedrigen Summe kann es sein, dass man nicht beste Konditionen bekommt.

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Norica
Am 26.10.2019 um 20:59 von DrFaustus:

Eigentlich nicht. Welche Bank war das?

Nein, denn das Zinsänderungsrisiko kann man hedgen, was Banken i.d.R. auch tun. 

 

 

Hm, da bin ich wohl fälschlicher Weise davon ausgegangen, das die Angebote im EU-Raum relativ gleichwertig sind. Sorry :(

Ich habe für mich die Möglichkeit, auch auf Kreditangebote in AT und CH zugreifen zu können und das automatisch nach D umgesetzt. Zumal ich beispielsweise Österreicher kenne, die ihre Immobilie in D finanziert haben. Da sollten sie ja ein besseres Angebot bekommen haben als zu Hause?

An was es liegt, wie die Konditionen letzlich für den Einzelnen sind, ist ja eh ein gut gehütetes Bankgeheimnis:lol:

Natürlich sollte eine Bank ihre Risiken hedgen und vielleicht macht sie das auch. Bezahlen tut es ja sowieso der Kunde....

 

 

Am 26.10.2019 um 23:51 von DerFremde:

Warum variabel und nicht fest? Der Beleihungswert muss doch so gut sein, das der Zins irgendwo bei 0,6% liegen wird. Da lohnt es sich sogar mehr aufzunehmen und das Geld zu investieren.

 

Selbst wenn Du dann vorzeitig tilgen willst, ist die Vorfälligkeitsentschädigung lächerlich!

 

Gruß

 

Der Beleihungswert ist nur ein Kriterium und leider nicht das allein ausschlaggebende. Trotzdem würde ich nie einen Ratenkredit auf eine Immobilie aufnehmen, um das Geld zu investieren. Ist aber für jeden eine persönliche Entscheidung.

Es scheint auch EU-regional Unterschiede in den Angeboten zu geben, wie ich DrFaustus oben geantwortet habe.

 

 

 

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bondholder
· bearbeitet von bondholder

 

vor 2 Stunden von Norica:

Natürlich sollte eine Bank ihre Risiken hedgen und vielleicht macht sie das auch. Bezahlen tut es ja sowieso der Kunde....

Inwiefern bezahlt der Kunde etwas, wenn die Bank einen festen gegen einen variablen Zahlungsstrom tauscht?

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Belth87

Ihr sinniert hier so viel unnötigerweise rum, dabei ist es so einfach. 

 

Lass dir Angebote über beide Varianten machen und entscheide erst dann, im Zweifel nimmst einfach den billigeren Zinssatz. Bei der relativ geringen Summen würde ich auch ne hohe Tilgung machen, um schnell runterzukommen und dann verliert der Zinssatz eh immer mehr an Bedeutung. 

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bondholder
· bearbeitet von bondholder
vor 11 Minuten von Belth87:

Lass dir Angebote über beide Varianten machen und entscheide erst dann, im Zweifel nimmst einfach den billigeren Zinssatz. Bei der relativ geringen Summen würde ich auch ne hohe Tilgung machen, um schnell runterzukommen und dann verliert der Zinssatz eh immer mehr an Bedeutung. 

Es wäre schon von Vorteil, sich vorher zu überlegen, ob minimale Schuldenaufnahme und schnelle Tilgung das Ziel ist oder ein günstiges Immobiliendarlehen ab 50.000 Euro aufgenommen werden soll.

 

Denn eigentlich ist überhaupt gar kein Kredit notwendig, oder?

 

Am 24.10.2019 um 10:41 von BFler:

Nun endet die Zinsbindung im Juni 2020 und es besteht noch eine Restschuld von~31.000€.

Das Geld ist zu dem Tag auch verfügbar, aber die Zinsen stehen momentan so gut, und sollte es so weiter bleiben, möchte ich eine Anschlussfinanzierung mit variablen Zinssatz abschließen.

 

@BFler, was planst du mit dem geliehenen Geld tatsächlich zu tun?

 

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BFler

Eine Schuldenaufnahme ist nicht notwendig. Zum Tag X habe ich noch 31.000€ Schulden und vielleicht 35.000 Guthaben. Nur fühlt es sich nicht so prickelnd an, mit heruntergelassenen Hosen da zu stehen, wenn 2 Wochen später z.B. das Auto kaputt geht, oder noch Schlimmer die Wärmepumpe....

Deshalb dachte ich mir, hey, für 0,x% Zinsen das ganze Weiterlaufen lassen ist doch super. Ich würde 420€/Monat Tilgen und ~20€ Zinsen zahlen. Die 20€ bringen mich jetzt nicht um. So hätte ich die 30k auf der Hohenkante im Sicheren Hafen und könnte auch mein ETF Portfolio beruhigt weiter besparen.

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Belth87
vor 49 Minuten von BFler:

Eine Schuldenaufnahme ist nicht notwendig. Zum Tag X habe ich noch 31.000€ Schulden und vielleicht 35.000 Guthaben. Nur fühlt es sich nicht so prickelnd an, mit heruntergelassenen Hosen da zu stehen, wenn 2 Wochen später z.B. das Auto kaputt geht, oder noch Schlimmer die Wärmepumpe....

Deshalb dachte ich mir, hey, für 0,x% Zinsen das ganze Weiterlaufen lassen ist doch super. Ich würde 420€/Monat Tilgen und ~20€ Zinsen zahlen. Die 20€ bringen mich jetzt nicht um. So hätte ich die 30k auf der Hohenkante im Sicheren Hafen und könnte auch mein ETF Portfolio beruhigt weiter besparen.

Dafür gibt es eine andere Lösung. 

Nimm einen Rahmenkredit zum Beispiel bei der ING-Bank auf über 50.000€. 

Zinsen oder Kosten werden nur fällig, wenn du die Summe tatsächlich in Anspruch nimmst und du hast diese Möglichkeit dann dauerhaft. 

Dann kannst du ebenfalls das ETF-Portfolio beruhigt weiter besparen, hast aber zusätzlich noch das gute Gefühl, komplett schuldenfrei zu sein. 

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Malvolio
· bearbeitet von Malvolio

Wenn du dann wirklich ein neues Auto oder eine neue Wärmepumpe brauchst, kannst du dann zur Not immer noch einen neuen Kredit aufnehmen .... wenn überhaupt notwendig. Und mit den ersparten Monatsraten kannst du dann ansonsten wieder ein Liquiditätspolster aufbauen.

 

 

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Norica
vor 8 Stunden von bondholder:

 

Inwiefern bezahlt der Kunde etwas, wenn die Bank einen festen gegen einen variablen Zahlungsstrom tauscht?

 

Bis zum ersten Kasten mit der Formel habe ich gelesen... :rolleyes:, dann kann und will ich persönlich nicht mehr folgen.

Insofern hast Du sicher recht, das der Kunde nur bezahlt was er unterschrieben hat.

 

 

vor 7 Stunden von BFler:

Eine Schuldenaufnahme ist nicht notwendig. Zum Tag X habe ich noch 31.000€ Schulden und vielleicht 35.000 Guthaben. Nur fühlt es sich nicht so prickelnd an, mit heruntergelassenen Hosen da zu stehen, wenn 2 Wochen später z.B. das Auto kaputt geht, oder noch Schlimmer die Wärmepumpe....

Deshalb dachte ich mir, hey, für 0,x% Zinsen das ganze Weiterlaufen lassen ist doch super. Ich würde 420€/Monat Tilgen und ~20€ Zinsen zahlen. Die 20€ bringen mich jetzt nicht um. So hätte ich die 30k auf der Hohenkante im Sicheren Hafen und könnte auch mein ETF Portfolio beruhigt weiter besparen.

 

Wenn Du dich ohne Reserven so unwohl fühlst, würde ich die beschriebene Möglichkeit des (erstmal kostenfreien) Rahmenkredits wählen. Ist an Ende möglicherweise günstiger als in einen neuen Immokredit unschulden, egal ob fix oder variabel. Kannnst Du jedoch nur selber ausrechnen/entscheiden.

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