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Mirabel

Alternative zu offenem Immobilienfonds

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etherial
Posted · Edited by etherial
vor 7 Stunden von philippoe:

Da du bei der DKB bist, könntest du testen, ob du die institutionelle Tranche dieses Fonds (Grundbesitz Global IC, Fondsvergleich RC gegen IC) bei der DKB ohne Ausgabeaufschlag kaufen kannst.

 

Hat ~0.5% geringere TER, was sich bei deinen Beträgen schon läppert! Den Kauf solltest du natürlich erstmal mit geringen Summen testen, ich kann dir nur sagen dass es bei DKB+Grundbesitz Europa IC klappt.

Überall wo ich nachlese steht Mindestanlage 400.000€? Ist das brokerspezifisch? Oder wie geht das bei der DKB mit geringen summen? Oder ist 400.000€ eine geringe Summe?

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odensee
Posted
vor einer Stunde von etherial:

Überall wo ich nachlese steht Mindestanlage 400.000€? Ist das brokerspezifisch? Oder wie geht das bei der DKB mit geringen summen?

Das dachte ich bis vor einiger Zeit auch: https://www.wertpapier-forum.de/topic/56313-unterschied-grundbesitz-europa-rc-ic/

 

Dummerweise ist wohl kein Verkauf über die Börse möglich.

 

vor einer Stunde von etherial:

Oder ist 400.000€ eine geringe Summe?

Für dich nicht? :rolleyes:

 

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philippoe
Posted · Edited by philippoe
vor 6 Stunden von etherial:

Überall wo ich nachlese steht Mindestanlage 400.000€? Ist das brokerspezifisch? Oder wie geht das bei der DKB mit geringen summen? Oder ist 400.000€ eine geringe Summe?

Siehe Verkaufsprospekt/Anlagebedingungen unten (in diesem Falle vom Grundbesitz Europa, siehe Seite 35 hier). Die KVG kann, muss aber keinen Erstinvestitionen <400k€ zustimmen. Liest sich aber so, als wenn man nachdem man einmal IC-Anteile im Depot hat auch langfristig ohne Mindestsumme nachkaufen kann. Hab das gleiche allerdings auch schon bei der ING DiBa versucht, da sind die IC-Anteilsklassen garnicht auffindbar/kaufbar.

 

 

AB.PNG

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imhere
Posted · Edited by imhere
präzisierung

 

Kurze Frage, oben wurde angesprochen, dass ein REIT ein ganz anderes Risikoprofil hat, verglichen mit einem offenen Immobilienfonds. Ist das prinzipiell so?

 

Wenn ich mal einen Wohn OIF mit bspw. der Vonovia vergleiche, dann hätte ich gesagt, dass beide Wohnimmobilien vermieten, ihre Einkünfte/Umsätze entweder mit Mieteinnahmen, oder Veräußerungsprofiten generieren und als Nebengeschäft die Immobilien instandhalten müssen.

 

Zugegeben, wahrscheinlich bietet Vonovia die Verwalterservices auch für einige Objekte an, die nicht im eigenen Bestand sind (anders als bei OIF), aber soweit ich das verstehe in eher kleinem Ausmaß. Prinzipiell ist die Art und Weise wie Geld verdient, bzw. wie Assets gehalten und akquiriert werden doch vergleichbar, oder etwa nicht?

 

Den einzigen wirklichen Unterschied, den ich sehe ist das Leverage Ratio. Bei Vonovia knapp 60% FK, bei bspw. UniImmo Wohnen 20%. 

 

Von daher meine Fragen:

 

1. Liegt der Unterschied nur im Leverage oder übersehe ich etwas fundamentales im Business Model?

2. Wenn das so ist, nutzen die OIFs dann nicht einfach nur den gleichen psychologischen Trick, wie Hausbesitzer, oder PE Fonds? d.h. wenn ich den Preis zwischen Ankaufs- und Verkaufszeitpunkt selbst draufkleben kann, dann smoothe ich alle Volatilität händisch raus. Sieht dann im Sharpe Ratio super aus, ist aber in Wahrheit risikoadjustiert vergleichbar mit 40% Vonovia/REIT und 60% Tagesgeld, was ich mit 20% der Gebühren abdecken kann.

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Allesverwerter
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Weitere Alternative: Einen der ehemals offenen Immofonds (z.B. CS Euroreal) bei der Resterampe / Börse mit Abschlag zum NAV kaufen und sich über die nächsten 5 bis 10 Jahre auszahlen lassen.

Ich weiss aber nicht, wie hoch bei denen noch der Immo-Anteil vs. Cash-Anteil ist.

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Allesverwerter
Posted

Also der CS Euroreal fällt raus, der Fonds ist mittlerweile immobilienfrei und hat "erfolgreich" in einem Markt steigender Immobilienpreise seine letzten beiden Objekte trotz Vollvermietung  mit 60% unter dem letzten, schon gesenktem Gutachterpreis verkauft. Der Käufer freut sich über eine Rückzahlung des Kaufpreises mit den nächsten 5 Jahresmieten. Vielleicht gingen die Immobilien ja auch wieder an befreundete Geschäftspartner, die das Objekt innerhalb eines Jahres für das Doppelte verkaufen; soll ja auch schon mal bei der Immo-Fonds-Abwicklung passiert sein :blink:

 

Für die letzten "richtigen" FondsAnleger über die Fondsgesellschaft  sind es nach knapp 10 Jahren 44% Verlust bei "sicheren" Immobilien. Bei den anderen Fonds der Coba, Axa etc. sieht es nicht besser aus.

 

Das sollte sich jeder, der in Immobilienfonds investieren will vor Augen halten. Die o.g. Fonds hatten früher auch ein gutes Standing, nur halt keinen guten Vertrieb / angeschlossenes Schneeballsystem.

 

Was ich mich frage ist, warum die offenen Fonds (Sparkasse, UNION oder Hausinvest der Coba) mit akutem Anlagenotstand bei diesen Verschleuder-Preisen (Rückfluss des Kaufpreises aus Mieteinnahmen innerhalb von 5 Jahren) nicht zugreifen... - ah, für "Neubauprojekte" bekommt der Fonds mehr Gebühren :-*

 

 

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Yoko
Posted
Am 13.12.2019 um 16:32 von imhere:

 

Kurze Frage, oben wurde angesprochen, dass ein REIT ein ganz anderes Risikoprofil hat, verglichen mit einem offenen Immobilienfonds. Ist das prinzipiell so?

 

Wenn ich mal einen Wohn OIF mit bspw. der Vonovia vergleiche, dann hätte ich gesagt, dass beide Wohnimmobilien vermieten, ihre Einkünfte/Umsätze entweder mit Mieteinnahmen, oder Veräußerungsprofiten generieren und als Nebengeschäft die Immobilien instandhalten müssen.

 

Zugegeben, wahrscheinlich bietet Vonovia die Verwalterservices auch für einige Objekte an, die nicht im eigenen Bestand sind (anders als bei OIF), aber soweit ich das verstehe in eher kleinem Ausmaß. Prinzipiell ist die Art und Weise wie Geld verdient, bzw. wie Assets gehalten und akquiriert werden doch vergleichbar, oder etwa nicht?

 

Den einzigen wirklichen Unterschied, den ich sehe ist das Leverage Ratio. Bei Vonovia knapp 60% FK, bei bspw. UniImmo Wohnen 20%. 

 

Von daher meine Fragen:

 

1. Liegt der Unterschied nur im Leverage oder übersehe ich etwas fundamentales im Business Model?

2. Wenn das so ist, nutzen die OIFs dann nicht einfach nur den gleichen psychologischen Trick, wie Hausbesitzer, oder PE Fonds? d.h. wenn ich den Preis zwischen Ankaufs- und Verkaufszeitpunkt selbst draufkleben kann, dann smoothe ich alle Volatilität händisch raus. Sieht dann im Sharpe Ratio super aus, ist aber in Wahrheit risikoadjustiert vergleichbar mit 40% Vonovia/REIT und 60% Tagesgeld, was ich mit 20% der Gebühren abdecken kann.

 

Prinzipiell siehst du das richtig. Offene Immobiliensfonds und REITs / Immobilien-AGs haben ein sehr ähnliches Risikoprofil.

 

Bei OIF bestimmt der Gutachter den Wert der Immobilien, womit diese deutlich weniger Schwankungen unterliegen. Hat für dich als Investor den Vorteil, dass du bei Kauf / Verkauf weniger auf den Marktstimmung achten musst, sprich, es gibt weniger Über- und Untertreibungen. Hat aber auch den Nachteil, dass ein OIF eine tickende Zeitbombe sein kann, wenn die Gutachten zum Beispiel zu positiv sind und die Immobilien zu hoch bewertet sind. Auch besteht die Gefahr, dass der OIF an besonders positiven Gutachten interessiert ist.

 

Bei REITs bestimmen täglich die Marktteilnehmer den Wert der Firma (der enthaltenen Immobilien). So kann es kurzfristig mal zu Über- oder Untertreibungen kommen. Man kann Glück haben, und günstig kaufen & teuer verkaufen. Oder man hat Pech, und kauft teuer und verkauft billig.

 

Ansonsten gibt es zwischen den zwei Konstrukten noch ein paar weitere Unterschiede:

- Kredite & Leverage - OIF sind meistens weniger gehebelt

- Cash: OIF bestehen heute zu einem großen Teil aus Cash, was keine Rendite bringt. Eine Immobilien-AG braucht nur den Cash vorrätig halten, den es für das operative Geschäft braucht

- Geld Zuflüsse: In OIF ohne Cash-Stopp können neue Anlegergelder fließen. Dies erzeugt entsprechend hohen Druck, für das Geld eine Verwendung zu finden. Immobilien-Unternehmen bekommen nur neues Geld, wenn sie aktiv werden. Sie können dann wählen, welche Variante die beste ist (neues Eigen- oder Fremdkapital).

- Geldabflüsse: Nach der Halteperiode kann ich aus dem OIF meinen Anteil zurück geben und bekomme dafür Cash. Da dies dann jederzeit geht, muss der OIF entsprechend viel Cash vorrätig haben. Kommt es ganz schlimm und viele Leute ziehen ihr Geld aus dem Fonds ab, müssen Immobilien verkauft werden (zu einem dann oftmals schlechten Zeitpunkt). Bei Immo-Aktien bekomme ich kein Cash von der Firma, höchstens von einem anderen Käufer. Dem Unternehmen ist es total egal ob nun einer, tausend, oder eine Million Leute die Anteile verkaufen, dies hat kein Effekt auf das Geschäft bei dem Unternehmen. Immobilien müssen nicht verkauft werden.

- Gebühren und Vergütungen: Gebühren beim OIF sind meist abhängig vom Fondsvolumen plus zusätzliche Gebühren für Transaktionen. Dies kann teilweise fragwürdige Reize setzen, z.B. man nimmt Cash an wofür man keine Verwendung hat. Dadurch steigt das Fondsvolumen und damit auch die Gebühren. Für die Anleger sinkt aber die erzielte Rendite. Bei Immo-Aktien / REITs sind die Gebührenmodell deutlich unterschiedlicher. Manchmal gibt es nur fixe Gehälter für die Mitarbeiter, manchmal gibt es ein externes Management-Team was prozentual am Wert beteiligt ist usw.

- Mitspracherecht: Bei OIF habe ich kein Mitspracherecht, das Fondsmanagament bestimmt alles (z.B. Strategie, Gebühren etc.). Immo-Aktien / REITs gehören den Anteilseignern, diese können mitbestimmen z.B. bei der Vorstandsvergütung etc.

 

 

Ich finde bei langfristigen Investments bieten Immobilien-Aktien / REITs das bessere Konstrukt an (mehr Rendite + weniger Risiko):

- Es muss nicht unnötig Cash gehortet werden

- Turbulenzen am Markt und Panikverkäufe haben keinen direkten Einfluss auf das Unternehmen, es müssen keine Immobilien zwangsverkauft werden, nur weil andere Leute ihr Cash zurück haben wollen

- Aktionäre haben Mitspracherecht vs. Fondsmanagement versucht möglichst viele Gebühren abzuzapfen

- Geringere Gefahr durch falsche / zu positive Wertgutachten

 

Bei kurzfristigen Anlagen kann OIF die richtige Wahl sein, da ich hier geringere Schwankungen habe und ich somit nicht ungünstig kaufen / verkaufen muss.

 

 

 

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etherial
Posted
Am 13.12.2019 um 16:32 von imhere:

Kurze Frage, oben wurde angesprochen, dass ein REIT ein ganz anderes Risikoprofil hat, verglichen mit einem offenen Immobilienfonds. Ist das prinzipiell so?  [...]

Es ist auf jeden Fall nicht so, dass der einzige Unterschied die Leverage ist.

 

Bei REITs handelt man mit Aktien:

- Der Handel mit Aktien betrifft die Liquidität des Unternehmens überhaupt nicht

- Der Kurs wird an der Börse nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Insbesondere wird es keine Aktie geben, dass höhere Gewinne bei gleichem Risiko hat. Wenn der Gesamtmarkt höhere Renditen verspricht, werden die Aktienkurse zwangsläufig fallen (bessere Einstiegskurse, schlechter für diejenigen, die bereits gekauft haben). Wenn der Markt höhere Risiken hat, dann werden die Kurse steigen (höhere Einstiegskurse, geringere Renditen, natürlich besser für diejenigen, die die Aktie bereits halten)

- Die Bewertung wird zumindest indirekt von den gehaltenen Immobilien und den dazu gehörigen Gutachten abhängig sein, auch hier wird das Unternehmen zusehen, dass die Gutachten eher zu gut als zu schlecht ausfallen.

 

Bei Immobilienfonds bezahlt/bekommt man immer den Anteil am NAV

- der NAV ist ein Schätzwert und damit anfällig für Fehlschätzungen und Einflussnahme

- im NAV sind keine Verkaufsnebenkosten, keine Provisionen, keine Kosten

- der letzte NAV ist in Krisenzeiten nicht zu erzielen, in Zeiten erhöhter Nachfrage sollte das eher anders herum sein (gesetzt den Fall, dass der Schätzwert nicht zu hoch war)

 

Am 13.12.2019 um 16:32 von imhere:

2. Wenn das so ist, nutzen die OIFs dann nicht einfach nur den gleichen psychologischen Trick, wie Hausbesitzer, oder PE Fonds? d.h. wenn ich den Preis zwischen Ankaufs- und Verkaufszeitpunkt selbst draufkleben kann, dann smoothe ich alle Volatilität händisch raus. Sieht dann im Sharpe Ratio super aus, ist aber in Wahrheit risikoadjustiert vergleichbar mit 40% Vonovia/REIT und 60% Tagesgeld, was ich mit 20% der Gebühren abdecken kann.

Hast du das wirklich schonmal verglichen 40% REIT-ETF + 60% Tagesgeld hat aus meiner Sicht immer noch eine höhere Volatilität als ein Offener Immobilienfonds. Das Risiko im OIF zeigt sich nicht in der Volatilität sondern darin, dass er bei zu geringer Nachfrage liquidiert wird (was für den Anleger sehr teuer kommt). Die Börsenkurse von OIFs sind meines Wissens nach nur dann volatil, wenn der Fonds bereits in Schieflage ist.

 

Soll jetzt keine Empfehlung für OIFs sein (besitze selbst keinen), aus meiner Sicht sind das aber definitiv verschiedene Assetklassen. Die hier im Forum gängige Risikoklasse 2 hingegen lehne ich ab, denn da landet im Grunde auch solche Anlagen, die nur Linearkombinationen aus RK3 und RK1 (z.B. 40% REIT + 60% Tagesgeld). Wenn OIFs wirklich nur so eine Linearkombinationen wären, dann gehören sie in kein Portfolio.

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