Immobilie kaufen oder erben?

[Ozymandias]

Mal folgendes fiktives Beispiel:

 

Eine Mietimmobilie ist 52 Jahre alt. Sie wurde vollständig vom Eigentümer abgeschrieben. Der Eigentümer ist 90 Jahre alt und hat einen Sohn. Das Vermögen erreicht den 400.000 Euro Freibetrag für Kinder nicht.

 

Der Sohn kauft die Immobilie für 300.00 Euro ab und der Vater schenkt danach die 300.000 Euro an den Sohn.

 

Der Sohn kann nun den Kaufpreis abzüglich Grundstück über 50 Jahre abschreiben.

 

Ist diese Vorgehensweise rechtsmissbräuchlich oder rechtlich in Ordnung?

 

 

 

 

[Taxadvisor]

Wenn es fremdüblich ist und beide Vorgänge keinen Zusammenhang haben, ist das möglich.

 

Gruß

Taxadvisor

[Cai Shen]

Bis auf die nachfolge Schenkung ein sehr ausführlicher Artikel zum Thema steuernsparender Hausverkauf an Kinder. 

https://www.juhn.com/fachwissen/besteuerung-immobilien/immobilen-verkaufen-an-kinder/

[Cauchykriterium]

Ein ggf. vorhandenes Vorkaufsrecht der Kommune ist auch zu beachten. Das wäre ein weiterer, massiver Stolperstein, der drastische Auswirkungen auf den Plan haben könnte.

[Noob1981]

gibts da nicht eine übliche schamfrist von 2jahren, die eingehalten werden sollte? so hats mir mal ein steuerberater erklärt. deswegen wurde es damals halt doch ne schenkung

[Ozymandias]

Am 30.5.2020 um 20:12 von Noob1981:

gibts da nicht eine übliche schamfrist von 2jahren, die eingehalten werden sollte? so hats mir mal ein steuerberater erklärt. deswegen wurde es damals halt doch ne schenkung

Wo wäre das kodifizert?

Bzw. müsste in irgendwelchen Hinweisen/Erlassen stehen?

 

Ein Plan wäre es ohne Finanzierung in 2 Raten zu zahlen.

150k überweisen dann 150k zurückschenken, 150k zahlen, 150k zurück. 300k gezahlt, 300k geschenkt bekommen.

Mit Finanzierung würde es auch in einem Betrag gehen.

 

Hat die "Schamfrist" nicht etwas mit der Kettenschenkung zu tun?

Es geht in diesem Fall nicht um eine Kettenschenkung. Die Freibeträge sind ausreichend hoch, es geht nur darum die Abschreibung zu erlangen.

 

Ein Vorkaufsrecht gibt es übrigens nicht.

[beamter97]

Am 28.5.2020 um 11:11 von Ozymandias:

Der Sohn kann nun den Kaufpreis abzüglich Grundstück über 50 Jahre abschreiben.

Die Abschreibungsdauer von 50 Jahren gilt für Neubauten. Bei "gebrauchten", d.h. Bestandsimmobilien stellt man  auf die restliche technische Nutzungsdauer ab. Die ist üblicherweise kürzer als 50 Jahre und wird vom Erwerber geschätzt oder mittels Wertgutachten belegt.

Das FA kann dies akzeptieren oder auch nicht. Manchmal schicken sie auch einen eigenen Gutachter aus der Bewertungsstelle und nehmen das Objekt in Augenschein und setzen eigenständig eine Abschreibungsdauer fest.

[Noob1981]

Am 3.6.2020 um 08:52 von Ozymandias:

Hat die "Schamfrist" nicht etwas mit der Kettenschenkung zu tun?

Es geht in diesem Fall nicht um eine Kettenschenkung. Die Freibeträge sind ausreichend hoch, es geht nur darum die Abschreibung zu erlangen.

 

Ein Vorkaufsrecht gibt es übrigens nicht.

Grundsätzlich schon, aber hier besteht die Gefahr des Gestaltungsmissbrauchs. Das Finanzamt könnte nämlich vermuten, dass eigentlich die Immobilie verschenkt werden sollte... dann ist aber die alte AfA gültig und nicht die neu des aktuellen Verkehrswerts (und übrigens fängt dann die Laufzeit auch nicht neu an).

[Ozymandias]

vor 55 Minuten von Noob1981:

Grundsätzlich schon, aber hier besteht die Gefahr des Gestaltungsmissbrauchs. Das Finanzamt könnte nämlich vermuten, dass eigentlich die Immobilie verschenkt werden sollte... dann ist aber die alte AfA gültig und nicht die neu des aktuellen Verkehrswerts (und übrigens fängt dann die Laufzeit auch nicht neu an).

Kann man so sehen. Gestaltung ist prinzipiell nicht verboten. In der Regel wird Gestaltungsmissbrauch immer nur angeführt, wenn man es übertreibt.

Hier könnte man ganz einfache sachliche Gründe anführen. Beispielsweise, dass die Immobilie professionell vermietet werden soll und das Geld wird geschenkt, da es sonst bei einer Bankenkrise weg wäre.

[Calling]

Der Verkauf einer Immobilie an einen Angehörigen und die gleichzeitige Rückschenkung des Beitrags zur Ablösung, so dass durch die Hintertür die Immobilie verschenkt wird, schreit quasi nach einem Fall des § 42 AO.

 

Denn das Finanzamt wird (völlig zurecht) annehmen, dass diese Konstellation ausschließlich gewählt wurde, um dir AfA zu ermöglichen, obwohl du praktisch keinerlei Aufwand hattest, was ja bei einer Schenkung des Hauses ebenso unzulässig wäre, da Fortführung des (hier bereits abgeschriebenen) „Buchwerts“ des Rechtsvorgängers.

 

Die vorgeschobenen sachlichen Gründe würde ich als bloße Schutzbehauptung zurückweisen, denn was macht es bei einer Bankenkrise für einen Unterschied, ob der Sohn oder der Vater das Geld auf dem Konto hat?

Wenn dann noch angeführt werden sollte, dass das Geld zur Tilgung verwendet werden soll, verrät das wieder o.g. Konstellation der eigentlichen Schenkung des Hauses.

 

Dafür sprechen auch die betragsmäßig identischen Summen.
 

Ich zitiere da mal den Bundesfinanzhof, IX R 76/03 in einem - vom Prinzip ähnlichen, wenngleich doch nicht ganz identischen, weil Eigenheimzulage betreffenden - Fall:

 

„Nach der Rechtsprechung des BFH kann nämlich ein steuerrechtlich erheblicher Aufwand dann nicht anerkannt werden, wenn er nach dem Gesamtplan des Steuerpflichtigen durch gegenläufige Rechtsakte erst geschaffen oder wieder ausgeglichen wird und damit von vornherein eine wirtschaftliche Belastung mit dem Aufwand vermieden werden soll.“

 

Ich kann dir sagen, dass ich so einen Fall aus Sicht des Finanzamts nicht anerkennen würde und bei Klage des Steuerpflichtigen mit ganz großer Gelassenheit vor das FG ziehen würde, weil das Urteil absehbar wäre.

 

Wie das aussieht, wenn die Schenkung mit zeitlichem Abstand vorgenommen wird, ist etwas anderes, da sehe ich dann schon eher Chancen (je nachdem wie klug man sich anstellt). 
Aber auch hier gilt, dass die Schenkung weitgehend entfernt sein sollte vom Verkauf der Immobilie. Je kürzer, desto eher besteht die Gefahr der Nichtanerkennung.

 

Solche Ideen sind nicht neu und wenn da keine Nulpen sitzen und die Vernetzung zwischen Einkommenssteuer-FA und ErbSt/SchenkungsSt-FA stimmt, erkennen die solche Konstellationen auch. 

Möchte man so etwas durchziehen bedarf es einiger zeitlicher Versetzung.

[AzadKing]

Wie sieht es denn bei folgenden Fall aus:

 

Immobilienwert 800.000€ - 50% der Immobilie werden von den Eltern an das Kind verschenkt und 400.000€ werden vom Kind an die Eltern gezahlt. Kein Geld fließt von den Eltern zum Kind sondern nur andersrum dafür aber natürlich die Voraberbschaft im Form von einem Preiserlass wenn man so will.

 

Edit: Aber da beide Eltern zu 50% beteiligt sind könnte Sie es ja eh anteilig steuerfrei Übertragen, da die Grenze ja pro Elternteil gilt.

In den 10 Jahren davor oder danach, wie auch immer das gerechnet wird, dürfte keine "Geldschenkung" angefallen sein nehme ich an.

[Aktie]

vor 12 Minuten von AzadKing:

Immobilienwert 800.000€ - 50% der Immobilie werden von den Eltern an das Kind verschenkt und 400.000€ werden vom Kind an die Eltern gezahlt. Kein Geld fließt von den Eltern zum Kind sondern nur andersrum dafür aber natürlich die Voraberbschaft im Form von einem Preiserlass wenn man so will.

 

Edit: Aber da beide Eltern zu 50% beteiligt sind könnte Sie es ja eh anteilig steuerfrei Übertragen, da die Grenze ja pro Elternteil gilt.

In den 10 Jahren davor oder danach, wie auch immer das gerechnet wird, dürfte keine "Geldschenkung" angefallen sein nehme ich an.

Das Stichwort lautet teilentgeltlicher Erwerb, man teilt letztendlich in einen geschenkten und einen gekauften Teil auf. Und ja, Vorschenkungen müssen zusammengerechnet werden, außer übliche Gelegenheitsgeschenke. Selbst wenn das Gebäude nicht beiden Eltern gehört, wären Schenkungen unter Ehegatten steuerfrei und du hättest anschließend den doppelten Freibetrag. Ich würde aber bei solchen Beträgen immer zum Steuerberater gehen, gerade weil die steuerliche Bewertung der Immobilie auch nicht ganz trivial ist. Die Folgen können sich auch je nach Nutzung (selbstbewohnt/fremdvermietet) unterscheiden.

[Ozymandias]

Habe mittlerweile hier noch ein paar Infos gefunden:

Zitat

Schenken Sie Ihrem hoffnungsvollen Nachwuchs (Kinder und Stiefkinder) die nötigen Mittel (400.000 € sind alle 10 Jahre schenkungsteuerfrei) und warten eine längere Schamfrist, bis Sie die Immobilie an Ihr Kind verkaufen. Eine feste zeitliche Grenze gibt es nicht. Doch gehen Steuerexperten davon aus, dass 6 bis 12 Monate ausreichen. Schalten Sie vor Vertragsabschluss sicherheitshalber einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht ein!

https://www.steuer-schutzbrief.de/steuertipp-rubriken/immobilienbesitzer/immobilienverkauf-innerhalb-der-familie-statt-erbfall-oder-schenkung.html

 

Ansonsten geht es auch einfach per Baufinanzierung (wenn man die Bonität besitzt).