Sondertilgung auf Kredit

[TraderJoy]

Hallo, 

 

Rahmenbedingung

Wir sind seit 3 Jahren halbe Besitzer eines kleinen Häuschens (bau Anfang des Jhd) im Einzugsgebiet Münchens (S-Bahn in 3Km, 30min zu Viktualienmarkt) ausserhalb der äusseren Rings/A99.

Restschuld nach Kaufpreis sind 64%. Kürzlich wurde aber ein vergleichbares Haus (etwas bessere Lage) aber ansonsten ziemlich vergleichbar zu 140% unseres Kaufpreise verkauft.
Die Finanzierung die wir aufgenommen haben hat eine Zinsbindung über 30Jahre von 2.2%. Es sind Sondertilgungen von 5% p.a. möglich.

Es ist davon auszugehen, das ich als sehr solvent betrachtet werde. Mit anderen Worten eine relativ solide Geschichte

Frage
ich denke gerade drüber nach, dass sich die derzeitig günstigen Zinsen nutzen lassen müssten um Sondertilgungen zu tätigen. Ich mache mir eher theoretische Gedankenspiele als den Plan ernsthaft Umsetzen zu wollen

 

Variante 1: Verbraucherkredit

Mit einem Verbraucher bekomme ich lt. Rechner zwischen 0.7% und 1.49% bei einer Laufzeit zwischen einem und fünf Jahren.. Wenn ich davon ausgehen kann, dass ich zusätzlich Geld aufbringen kann, dann wäre es ja sinnvoll den Maximalbetrag aufzunehmen um in diesem Jahr noch die maximale Sondertilgung auszunutzen.
Insbesondere z.B. Kredit24 (lt. check 24) bietet 0.68% (glaube ich nicht dran) für 12.500 bei 211 euro rate bei 60 Monaten Laufzeit.
Wenn ich das durch den Tilgungsrechner durchjage spart mit das über die Laufzeit von 5 Jahren im Vergleich zu einer jährlichen Sondertilgung von 12*211 euro *trommelwirbel 11 Euro

Maw. die Kalorien die ich in dem Denkprozess verbrannt habe, haben den Gewinn schon wieder aufgefressen. Aber in dem Denkprozess habe ich mich gefragt, warum folgendes Finanzprodukt nicht existiert bzw. ich praktisch nichts dazu finde (wahrscheinlich weil es eine saublöde Idee ist). Insbesondere da die 30 jährigen mittlerweile gefühlt 1% verzinst werden.

Variante 2: Sondertilgungen über endfällige Darlehen
Wenn ich die nächsten zehn Jahre die Sondertilgung maximal ausnutze habe ich den Kredit in 10 Jahren vollkommen abgebaut. Also nehme ich jedes Jahr die 22500 euro als endfälliges Darlehen auf und habe meinen Kredit komplett umgeschuldet.  Vorteil für mich ist jedoch, dass ich pro Kredit ca ~2250 spare (10Jahre/1%).
Nachteil für die Bank wäre natürlich es ist nur ein endfälliges Darlehen welches nachrangig eingetragen ist. Auf der anderen Seite wird der erstrangige Kredit anfangs bei 60% und wird extrem schnell abgebaut. In diesem Konstrukt dürfte nach meinem Verständnis erst ein Sonderkündigungsrecht nach 20 Jahren zustande kommen. Das ist ja eigentlich grossartig für diese.
Wäre ich Bank würde ich den Kunden unterschreiben lassen, dass er die Sondertilgungen über die nächsten Jahre jährlich bezieht. 
Jetzt meine "eigentlich" Frage, warum bieten Banken solche Konstrukte nicht "Trottel" wie mir an. Es gibt vmtl. noch viel mehr potentiellen Kunde die zu einem deutlich schlechteren Zinssatz finanziert haben.

 

[oktavian]

Da das Haus nicht tokenisiert ist, fallen eben Notarkosten etc an. Wenn es in der Zukunft mehr Richtung Blockchain geht, kannst du solch einen Kredit leicht bekommen. Zusammengefasst sind es besitzstandswahrende Interessengruppen wie Notare und Banken, die dich hier das Geld kosten. Technisch ist das schon möglich.

 

Würde die Sondertilgung mitnehmen.

[Bassinus]

Verbraucherkredite u2% bekommst du wo her für 2/3 aller Kreditnehmer? Glaub ich nicht dran bei 5stelligen Beträgen.

 

Dein 30 Jährigen kannst du im übrigen nach 10,5 Jahren kündigen, wenn die Zinsen dann niedriger sind. Anstatt der Sondertilgung könntest auch in nen All-World gehen und versuchen ob du deine 2,2% Zinsen netto nicht egalisieren kannst bzw. besser performen. Braucht aber sicherlich Nerven so ein Hebel. Muss man sich mit Wohlfühlen.

 

Variante 2 erledigt sich durch Kosten. Zumal fraglich ist, ob du bei Nachrangeintragung überhaupt merklich unter 2% kommen würdest, damit sich das lohnt.

[pcfreak324]

Wie bereits von Bassinus geschrieben, kannst du das mit dem Verbraucherkredit vergessen. Die bei den Vergleichsportalen angegebenen Zinssätze dienen nur dazu, dich anzulocken, damit du denen eine Daten gibst. Anschließend wirst du von Vertrieblern auf allen Kanälen (E-Mail, SMS, Post) zugespammt, Kredite zu weit höheren Zinssätzen abzuschließen. Im schlimmsten Fall verschlechtern die Konditionenanfragen auch noch deinen SCHUFA-Score. Ich hab das alles dieses Jahr bei SMAVA durchgemacht und kann nur sagen Finger weg.

[ZfT]

kann da nur zustimmen. 0,x % für einen normalen Verbraucherkredit bekommt (fast?) niemand, auch mit sehr guter Bonität nicht. Bestenfalls geht es ab ca. 2% los für solche Darlehen. Besser am ausgewiesenen 2/3 Zinssatz bei den angebotenen Krediten oritentieren, der ist wesentlich realistischer.

[herbert_21]

Du nimmst eine Zinsbindung auf 2,2% auf 30 Jahre auf, und es ist dir jetzt zu teuer?

 

Wäre bei deiner finanziellen Situation nicht ein variabler Zins sinnvoller? Hier kann die Hypothek unberührt bleiben. Ich würde mal mit der Bank reden. 

Der Zinssatz sollte beim variablen bei etwa 0,5% sein, sodass sich eine etwaige Einmalgebühr rechnen könnte.

 

Wenn parallel ein Wertpapierdepot aufgebaut wird, etwa in breit gestretute ETFs, ist das ganze Risiko relativ klein.

[Aktie]

Da du sehr solvent bist, würde ich an deiner Stelle immer am 01.01. jedes Jahres die volle Sondertilgung fürs gesamte Jahr leisten.

[HnsPtr]

vor 3 Stunden von Aktie:

Da du sehr solvent bist, würde ich an deiner Stelle immer am 01.01. jedes Jahres die volle Sondertilgung fürs gesamte Jahr leisten.

Das war auch mein Gedanke bei "sehr solvent" 

Ist man solvent, bezahlt man eben seine Verbindlichkeiten spätestens bei Fälligkeit.

Ich hätte auch erwartet, dass jemand der "sehr solvent betrachtet" wird, die Sondertilgungen am Jahresanfang rausknallt.

 

Evtl. möchte OP durch die Aufnahme von zusätzlichen Kredite aus dem Bereich "sehr solvent" in den Bereich 'solvent' kommen?

 

 

Wenn ich "sehr solvent betrachtet" werden würde, würde ich keine Finanzstunts (Immokredit mit Verbraucherdarlehen tilgen) machen, sondern einfach weiterhin alle Zahlungsverpflichtungen spätestens mit Ablauf der Fälligkeit begleichen.

[HalloAktie]

Ich verstehe nicht, wie man durch solche Konstruktionen aus einer sicheren Sache eine Zitterpartie machen muss. Der Zins für den Kredit in ca. Inflationshöhe wird vermutlich komplett bezahlt durch die Wertsteigerung der Immobilie. Das an sich ist schon großartig. Was gibt es da noch zu wollen? Warum Zinsbindung auf 30 Jahre, wenn man nach drei Jahren anfängt, unruhig zu werden?

[DarkBasti]

Vielleicht wurde er befördert und hat zu passiv gerechnet. Aber ist doch nicht schlimm nachzufragen bzw. sich schlau zu machen. 

 

Theorie war ja mit einem günstigen Kredit einen vielleicht nicht mehr günstigsten Kredit abzulösen. 

 

Hätte er einfach bei allen Kreditgeber angefragt, hätte er sich vielleicht den Score versaut. 

 

Mal ein Tipp am Rande wenn du "zu" solvent bist. 

Renovierung, automatische Bewässerungsanlage, handwerklich geschmiedeten Zaun, Garage, Pflastern, Solaranlage.

Oder wenn es nicht in das Haus gehen soll einfach andere Anlagemöglichkeiten suchen wie eure geliebten ETFs(ich bin Aktien Fan) .