Übertragung einer Immobilie von Großeltern zu Enkel

[Thomas]

Hallo zusammen,

 

im vergangenen Jahr hat sich für mich und die Partnerin eine neue Situation zu einem möglichen Grundstücks-/Immobilienerwerb eröffnet.

Da es für uns in Stadtnähe derzeit unerschwinglich ist überhaupt ein halbwegs großes und lagegünstiges Grundstück zu finden, wäre dies hier ein Glücksfall im Unglück.

Aktuell recherchiere und überlege ich, wie sich so ein Grundstück legal günstig übertragen ließe.

 

Folgende Situation.

Von meiner Partnerin hat die Großmutter 2 Grundstücke in Besitz.

1. Ihr eigenes Grundstück

2. Das zweite Grundstück+Immobilie vermietet an ihr zweites Kind.

2.2 Das Grundstück wurde 2014 mit 30.000€ bewertet durch eine Erbschaft an die Großmutter übertragen.

2.3 Seit 2014 wohnt das Kind 2 mit Partnerin zur Miete in der Immobilie

2.4 Im Dezember 2020 ist das Kind 2 durch lange Krankheit leider verstorben, die Partnerin will in eine Mietswohnung ziehen.

 

                  Großmutter+Großvater

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Kind 1 + Partner     Kind 2 + Partner    Kind 3 +Partner

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Enkel 1 + Ich         Enkel 2 + Partner   Enkel 3 + Partner

 

Weitere Informationen:

- Das Grundstück 2 hat heute sicherlich einen Verkehrswert von ca. 230.000€

 

Thema Verkauf:

- Da seit dem Erbe keine 10 Jahre vergangen sind, würde hier die Spekulationssteuer für die Großmutter anfallen

- Grob gerechnet mit dem persönlichen Steuersatz + Witwen-Renteneinkünfte wären hier rund 90.000€ Steuern anzusetzen, die 2022 gezahlt werden müssen (bei Verkauf 2021 mit angenommenen Verkehrswert)

- D.h. netto würden ca. 140.000€ vom Verkaufserlös übrig bleiben

- Würden wir die Immobilie erwerben, hätten wir noch zusätzlich die NK am Verkaufpreis gekoppelt, in Summe für uns die teuerste Lösung

 

Thema Transfer an Enkel 1:

- Unser optimales Ziel wäre es das Grundstück günstig zu erwerben, um darauf selber eine Immobilie zu errichten.

- Die Bestandsimmobilie ist eine sehr kleine unrenovierte DHH, für uns prinzipiell ungeeignet.

- Da wir für die Immobilienerrichtung eh eine Finanzierung über 20 Jahre aufnehmen müssen, wären Grundstückserwerbskosten jenseits der 100.000€ ein Showstopper.

- Kind 1 würde auf eine Auszahlung bei Kauf von uns verzichten, da sie unsere Vorstellungen kennt

 

Thema Steuern bei Transfer zu Enkel 1:

- Klar werden wir den Gang zu einem Fachberater durchführen, für eine Wertermittlung und Möglichkeiten eines Übertrags sowie die vertragliche Gestaltung.

- Da Kind 1 nicht verstorben ist, würde Enkel 1 bei einer Schenkung einen Steuerfreibetrag von 200.000€ über 10 Jahre von der Großmutter erhalten.

-- Bei einem Wert von 230.000€ müssten 30.000€ über dem Freibetrag versteuert werden.

- Wäre es legal, dass ich den Kind 2 Partner, Kind 3 einen finanziellen Betrag schenke? Aus der Immobilienschenkung ist ja Enkel 1 die begünstigte Person. Wäre es zudem legal, wenn ich später in das Grundbuch mit eingehe?

- Wir sind beide noch unverheiratet

[Bassinus]

Erbpacht kein Option? Damit könntet ihr sicher bauen, es euch leisten und eventuell schafft man den nächsten 10 Jahreszeitraum für die nächsten Freibeträge. 

[PeterM]

vor einer Stunde von Thomas:

Da seit dem Erbe keine 10 Jahre vergangen sind, würde hier die Spekulationssteuer für die Großmutter anfallen

Meines Wissens nach zählen hier die Zeiten des Erblassers auch zu den 10 Jahren, wenn sich das Grundstück also seit 10 Jahren im Familienbesitz befindet, sollte der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist liegen.

 

vor einer Stunde von Thomas:

Wir sind beide noch unverheiratet

Das müsst ihr natürlich selbst wissen, Aber hier stellt sich natürlich auch bei allen folgenden Kosten/Transaktionen immer die Frage, wie man dich in diesem Fall absichert.

 

vor einer Stunde von Thomas:

Bei einem Wert von 230.000€ müssten 30.000€ über dem Freibetrag versteuert werden

Wenn man das ganze ausreizen möchte, kann man auch deinen Freibetrag ausnutzen.

 

vor einer Stunde von Thomas:

Wäre es legal, dass ich den Kind 2 Partner, Kind 3 einen finanziellen Betrag schenke? Aus der Immobilienschenkung ist ja Enkel 1 die begünstigte Person.

Wieso nicht? Du kannst schenken, wem du möchtest.

[beamter97]

vor 7 Stunden von Thomas:

durch eine Erbschaft an die Großmutter übertragen

wie bereits erwähnt, muss man sich den Eigentumsübergang genau anschauen:

 

Großmutter kam an das Grundstück als a) gesetzlicher Erbe, oder b) als per letztwilliger Verfügung(Erbvertrag oder Testament) eingesetzter Erbe, oder c) per Vermächtnis. In allen Fällen wäre es ein Erwerb von Todes wegen und es gilt die "Fußstapfentheorie", d.h. Großmutter trat an die Stelle des bisherigen Eigentümers und damit gilt für sie das Anschaffungsdatum (und der Anschaffungswert) der Vorbesitzer für die Berechnung der Spekulationsfrist und eines evtl. Spekulationsgewinns.

 

vor 7 Stunden von Thomas:

Ziel wäre es das Grundstück günstig zu erwerben

Da Enkel 1 in direkter Linie mit Großmutter verwandt ist, fällt sowohl bei Kauf, als auch bei Schenkung keine Grunderwerbssteuer an (immerhin 3,5%bis 6,5% je nach Bundesland).

vor 7 Stunden von Thomas:

Wäre es zudem legal, wenn ich später in das Grundbuch mit eingehe?

Ja, wenn du einen entsprechenden Anteil der Baukosten getragen hast, habt ihr quasi eine GbR gegründet, in der Enkel1 eine Sacheinlage(das Grundstück) und du Kapital(für den Bau des Gebäudes) eingebracht hast. Die Änderung des Grundbuchs kann aber wieder Grunderwerbsteuer auslösen, da ist mein Fachwissen am Ende. Edit: Es sei denn, ihr seid bis dahin verheiratet.

 

vor 7 Stunden von Thomas:

Kind 1 würde auf eine Auszahlung bei Kauf von uns verzichten,

Das ist völlig irrelevant. Großmutter kann verkaufen oder verschenken was und an wen sie will. Es sei denn, es steht ein Nacherbenvermerk im Grundbuch.

Interessanter ist die Erbsituation beim späteren Tod der Großmutter.

 

Von daher würde ich in Richtung eines Verkaufs an Enkel1 mit gleichzeitigem Erlass eines Teils des Kaufpreises (200k, optisch besser 180-190k€) als Schenkung denken.

Denn entweder braucht Großmutter einen Ersatz für die entfallenen Mieteinnahmen zum Lebensunterhalt, oder hat Liquidität, um zum Ausgleich die anderen Nachkommen ebenfalls mit einer Schenkung zu bedenken.

vor 7 Stunden von Thomas:

Wäre es legal, dass ich den Kind 2 Partner, Kind 3 einen finanziellen Betrag schenke?

Besser wäre die von mir skizzierte Kauf-Lösung und Schenkung durch Großmutter, denn da liegen die höheren Freibeträge. Bei dir als "Familienfremden" sind es nur 20k€ und darübergehende Beträge werden nach Erbschafts-Steuerklasse 3 besteuert.

 

@Thomas: Verkehrswert(€) = Grundstücksgröße(m²) x Bodenrichtwert(€/m²) - Abrisskosten(€)

[beamter97]

Off topic:

 

Das Grundstück ist die Immobilie, denn das kann nicht bewegt werden.

Das darauf errichtete Gebäude manchmal schon.

 

https://erkapfahl.de/verschiebung-wohnhaus-oeynhausen/

[Thomas]

Am 2.1.2021 um 14:55 von Bassinus:

Erbpacht kein Option?

Eher nicht. Das würde vieles aus meiner Sicher verkomplizieren. Zudem einem das Grundstück mit der Immobilie darauf quasi nie gehört. Sollte die Großmutter versterben, würde da eine mögliche Übernahme auf eine laufende Finanzierung totales Chaos erzeugen. Und auf Lebenszeit einen Betrag x zu entrichten, das widerspricht eigentlich unser Vorstellung mal keine Miete mehr zu zahlen.

Am 2.1.2021 um 15:11 von PeterM:

also seit 10 Jahren im Familienbesitz befindet,

Das Haus gehörte dem Bruder der Oma,

Am 2.1.2021 um 20:04 von beamter97:

b) als per letztwilliger Verfügung(Erbvertrag oder Testament) eingesetzter Erbe

der das Grundstück mit Haus per Testament an die Schwester (Großmutter) übertragen hat.

Wenn das so stimmt, würde das keine Spekulationssteuer nach sich ziehen - Das ist neu für mich, danke der Info.

Am 2.1.2021 um 20:04 von beamter97:

in der Enkel1 eine Sacheinlage(das Grundstück) und du Kapital(für den Bau des Gebäudes) eingebracht hast.

So wäre das geplant, ein Grundstück von ihr und die Immobilie von mir.

 

Am 2.1.2021 um 20:04 von beamter97:

Interessanter ist die Erbsituation beim späteren Tod der Großmutter.

Das würde entsprechend über einen zusätzlichen Vertrag zu regeln, sollte die Großmutter binnen 10 Jahren nach der Übertragung des Grundstückes versterben, dass es hier nicht zu Nachforderungen von Anderen kommt.

[beamter97]

vor 11 Stunden von Thomas:

dass es hier nicht zu Nachforderungen von Anderen kommt.

Pflichtsteilberechtigte sind lt. deiner Aufstellung die Kinder 1 + 3 und der Enkel 2.

Um den Pflichtteil geltend zu machen, müßten sie entweder vom Erbe ausgeschlossen(enterbt) worden sein, oder ihren Erbteil oder ein Vermächtnis ausschlagen.

Erst wenn sie den Pflichtteil geltend machen, haben sie auch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch. Und für dessen Berechnung werden die Schenkungen der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall berücksichtigt.