Immobilien GmbH gründen ?

[Erich Müller Dr.]

Beispiel ein Investor verfügt über 20 Immobilien alles ETWohnungen.

 

Es wird nun eine Immobilien GmbH gegründet und einige sagen wir mal 4 in diese GmbH eingebracht.

Neu erworbene werden direkt darüber gekauft.

 

Wir seht ihr Vorteile und Nachteile einer solchen Konstruktion?

Auf was ist zu achten?

 

Welche Kosten kommen auf den Gründer zu?

 

Danke erstmal......

 

 

[s1lv3r]

Kommt der Hauptteil der erwarteten Rendite denn aus Mietzahlungen, oder aus Wertsteigerungen? Sollen die Objekte irgendwann verkauft werden?

 

Wenn auf Wertsteigerungen spekuliert wird, würde ich nicht leichtfertig den Vorteil der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren aufgeben.

Mit nur einer GmbH (ggf. + Holding) kannst du als Share-Deal ja nur den kompletten Bestand auf einmal steueroptimiert an einen anderen Unternehmer verkaufen.

 

Macht das denn bei dem Bestand an Immobilien Sinn, die als Paket zu handhaben? Klassisch gründet man ja (zumindest bei größeren Gewerbeobjekten) jeweils eine GmbH pro Objekt. Bei einzelnen ETW macht das natürlich auch nicht unbedingt Sinn. Hinzu kommt, dass sich ein Bestand an ETW ggf. lukrativer einzeln an Privatpersonen veräußern lässt. Privatanleger wollen natürlich i.d.R. keine GmbH kaufen.

[Erich Müller Dr.]

vor 9 Stunden von s1lv3r:

Kommt der Hauptteil der erwarteten Rendite denn aus Mietzahlungen, oder aus Wertsteigerungen? Sollen die Objekte irgendwann verkauft werden?

 

Wenn auf Wertsteigerungen spekuliert wird, würde ich nicht leichtfertig den Vorteil der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren aufgeben.

Mit nur einer GmbH (ggf. + Holding) kannst du als Share-Deal ja nur den kompletten Bestand auf einmal steueroptimiert an einen anderen Unternehmer verkaufen.

 

Macht das denn bei dem Bestand an Immobilien Sinn, die als Paket zu handhaben? Klassisch gründet man ja (zumindest bei größeren Gewerbeobjekten) jeweils eine GmbH pro Objekt. Bei einzelnen ETW macht das natürlich auch nicht unbedingt Sinn. Hinzu kommt, dass sich ein Bestand an ETW ggf. lukrativer einzeln an Privatpersonen veräußern lässt. Privatanleger wollen natürlich i.d.R. keine GmbH kaufen.

Die Immobilien bringen Überschuss an einen Verkauf ist nicht gedacht.

 

Der  Investor möchte zweigleisig fahren. Private Vermögensverwaltung plus GmbH.

Wie ist den das mit Gewinnentnahmen, sind diese dann zweimal zu versteuern? 15% in der GmbH und dann der Investor Steuersatz?

[phlp112]

Hast du überhaupt schon etwas Eigeninitiative in eine eigene Recherche gesteckt?

 

Die Vor- und Nachteile sind so vielfältig und betreffen verschiedene Lebensbereiche und müssen immer auf den konkreten Einzelfall hin beurteilt werden. 

[Wusel83]

Nein der Doc. hat bestimmt nicht viel recherchiert. Meistens ist er ja damit beschäftigt AFA und Tilgung in einen Topf zu stopfen und dem Broterwerb nachzugehen um den nach Tilgung im Cashflow negativen eigenen Immobilien zu "subventionieren". 

 

Wenn man eine Gmbh gründet für Immos dann muss allermindestens gewährleistet sein das man sich die Gewinne nicht ausschüttet auf Sicht der nächsten Jahre besser Jahrzehnte. Also der Lebensunterhalt muss anderweitig gedeckt sein. Dann "thesauriert" die vvGmbh zu 15%.

 

Wenn man ständig die Gewinne ausschüttet. Gilt Erste Schicht 15% plus rund 28% KapEst auf persönlicher Ebene. In Summe hat man dann keinen nennenswerten Vorteil gegenüber dem persönlichen Steuersatz aber die Strukturkosten der Gmbh und gegebenenfalls Holding.

 

So wenn also klar ist das man die Kohle aus der vv Gmbh nicht braucht kann man überlegen welche Nachteile der vv ein Problem bei der Immobilienstrategie sein könnten.

 

Verlust der steuerfreien Veräusserung nach 10 Jahren. Blöd in A Lagen.

 

In der Bank im Firmenkundensegment. 

 

Keine Sonderkündigung bei länger laufenden Krediten im 10ten Jahr. 

 

Wenn man keine persöhnliche Bürgschaft abgibt wird in der Regel die Firmenkundenabteilung auf eine höhere Tilgung bestehen in etwa der Höhe des Gmbhsteuervorteils. Also die Gmbh wird intern nicht im Geld schwimmen. Natürlich ist Tilgung Vermögensaufbau. Wenn es doof läuft sogar mit Bürgschaft höhere Tilgung.

 

 

Ich werfe mal die vvKG in den Raum. Nicht alles muss eine Gmbh sein. Je nach Lage kann aber eine KG Vorteile liefern. Den Rest sollte man ja erstmal selbst recherchieren.

 

[Krypteia]

Ohne steuerliche Beratung macht ein derartiges Unterfangen keinen Sinn. Hier gilt es viele Vor- und Nachteile, bzw. Präferenzen (Thesaurierung, Haftungsbegrenzungs, erbschaftsteuerliche Opimierung, etc.?) auszuloten.

 

@Wusel83 weisst zu Recht auf die dauerhafte steuerliche Verstrickung aber auch auf die möglichen Vorteile einer KG (s.u.) hin. Ferner wirf hier die Grunderwerbsteuerpflicht und die Übertragung der Grundstücke in die Gmbh (Sachgründung, Bargründung und Kapitalerhöhung,  oder Veräußerung und Schaffung neuen AfA-Volumens, etc.?) verkannt. Auch die Thematik Hinterlegung im Bundesanzeiger und Transparenzregister sind zu berücksichtigen.

 

Aus erbschaftsteuerlichen Gründen könnte jedoch die Eigenschaft als Betriebsvermögen wiederum Sinn machen.

Hier könnte man auch über eine GmbH & Co. KG nachdenken. Hier behält man sich eine gewisse Flexibilität (Einlage/Entnahme, Sonderbetriebsvermögen oder Gesamthand), kann die gewerbliche Prägung über die GF-Stellung "steuern", bei Gewst-Pflicht ist die (begrenzte) Anrechnung möglich auf die ESt möglich und man könnte die Privilegierung des § 5 GrEStG in Anspruch nehmen.

 

Dies nur als Schlagworte für eine weitere (erstmalige?) Recherche oder professionelle Beratung...

[Erich Müller Dr.]

Am 3.9.2021 um 09:48 von Wusel83:

Nein der Doc. hat bestimmt nicht viel recherchiert. Meistens ist er ja damit beschäftigt AFA und Tilgung in einen Topf zu stopfen und dem Broterwerb nachzugehen um den nach Tilgung im Cashflow negativen eigenen Immobilien zu "subventionieren". 

 

Wenn man eine Gmbh gründet für Immos dann muss allermindestens gewährleistet sein das man sich die Gewinne nicht ausschüttet auf Sicht der nächsten Jahre besser Jahrzehnte. Also der Lebensunterhalt muss anderweitig gedeckt sein. Dann "thesauriert" die vvGmbh zu 15%.

 

Wenn man ständig die Gewinne ausschüttet. Gilt Erste Schicht 15% plus rund 28% KapEst auf persönlicher Ebene. In Summe hat man dann keinen nennenswerten Vorteil gegenüber dem persönlichen Steuersatz aber die Strukturkosten der Gmbh und gegebenenfalls Holding.

 

So wenn also klar ist das man die Kohle aus der vv Gmbh nicht braucht kann man überlegen welche Nachteile der vv ein Problem bei der Immobilienstrategie sein könnten.

 

Verlust der steuerfreien Veräusserung nach 10 Jahren. Blöd in A Lagen.

 

In der Bank im Firmenkundensegment. 

 

Keine Sonderkündigung bei länger laufenden Krediten im 10ten Jahr. 

 

Wenn man keine persöhnliche Bürgschaft abgibt wird in der Regel die Firmenkundenabteilung auf eine höhere Tilgung bestehen in etwa der Höhe des Gmbhsteuervorteils. Also die Gmbh wird intern nicht im Geld schwimmen. Natürlich ist Tilgung Vermögensaufbau. Wenn es doof läuft sogar mit Bürgschaft höhere Tilgung.

 

 

Ich werfe mal die vvKG in den Raum. Nicht alles muss eine Gmbh sein. Je nach Lage kann aber eine KG Vorteile liefern. Den Rest sollte man ja erstmal selbst recherchieren.

 

Du lieferst mir viele  Fakten welche hierbei zu berücksichtigen wären.

Besten Dank

Am 3.9.2021 um 10:32 von Krypteia:

Ohne steuerliche Beratung macht ein derartiges Unterfangen keinen Sinn. Hier gilt es viele Vor- und Nachteile, bzw. Präferenzen (Thesaurierung, Haftungsbegrenzungs, erbschaftsteuerliche Opimierung, etc.?) auszuloten.

 

@Wusel83 weisst zu Recht auf die dauerhafte steuerliche Verstrickung aber auch auf die möglichen Vorteile einer KG (s.u.) hin. Ferner wirf hier die Grunderwerbsteuerpflicht und die Übertragung der Grundstücke in die Gmbh (Sachgründung, Bargründung und Kapitalerhöhung,  oder Veräußerung und Schaffung neuen AfA-Volumens, etc.?) verkannt. Auch die Thematik Hinterlegung im Bundesanzeiger und Transparenzregister sind zu berücksichtigen.

 

Aus erbschaftsteuerlichen Gründen könnte jedoch die Eigenschaft als Betriebsvermögen wiederum Sinn machen.

Hier könnte man auch über eine GmbH & Co. KG nachdenken. Hier behält man sich eine gewisse Flexibilität (Einlage/Entnahme, Sonderbetriebsvermögen oder Gesamthand), kann die gewerbliche Prägung über die GF-Stellung "steuern", bei Gewst-Pflicht ist die (begrenzte) Anrechnung möglich auf die ESt möglich und man könnte die Privilegierung des § 5 GrEStG in Anspruch nehmen.

 

Dies nur als Schlagworte für eine weitere (erstmalige?) Recherche oder professionelle Beratung...

Auch hier danke ich für die Vorschläge.

Unbedarft möchte man nun auch nicht zum Steuerberater.

Die Problemstellung ist sehr vielfältig auch wegen des Sozialrechtes der Personen Stichwort GKV.