Mein Leben - SOLL-Stand 800k

[eurofetischist]

 

Im Bezug auf die Lebensqalität ist mm die Selbstgenutzte Immobilie doch der wichtigste Vermögensbestandteil. 

Ausserdem, wenn man die Wertentwicklung der Immos in den letzten Jahren betrachtet, auch einer der rentabelsten Vermögensbestandteile. 

 

Aber ganz egal, wieviel meine selbstgenutzte Immo im Verkehrswert grad darstellt, ich muss zumindest keine Miete zahlen. 

Das ist schon ein Schritt zur finanziellen Unabhängigkeit. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[s1lv3r]

vor 2 Stunden von eurofetischist:

[...] wenn man die Wertentwicklung der Immos in den letzten Jahren betrachtet, auch einer der rentabelsten Vermögensbestandteile. 

 

Aber ganz egal, wieviel meine selbstgenutzte Immo im Verkehrswert grad darstellt, ich muss zumindest keine Miete zahlen. 

Das ist schon ein Schritt zur finanziellen Unabhängigkeit. 

 

Die dahinterliegende Intention der anti Immobilien-als-Vermögen-Fraktion ist ja, dass man sich nicht reich rechnen solle. Theoretisch ja auch richtig: Bei selbstgenutzten Immobilien spart man sich die Miete. Von der kurzfristigen Wertentwicklung profitiert man daher erst einmal nicht, da die gesparte Miete i.d.R. weitgehend die gleiche bleibt, auch wenn die Kaufpreise extrem steigen.

 

Vielleicht sollte man daher einfach konservativer rechnen und in der eigenen Vermögensübersicht z.B. den Kaufpreis der Immobilie nehmen, diesen in Gebäude- & Grundstücksanteil trennen, eine Nutzungsdauer der Immobilie annehmen und den Kaufpreis der Immobilie dann linear abschreiben (z.B. 2% über 50 Jahre), während der Grundstücksanteil natürlich idealerweise oberhalb der Inflation rentiert.

 

Da würde man m.M.n. dann zumindest nicht in die Preisfindungs-Gefahr laufen, die in dieser typischen Schönrechnerei von "Mein Nachbar hat sein Haus für 800k€ vor 5 Jahren verkauft, also ist mein Haus jetzt garantiert eine Million wert ..." resultiert.

[Madame_Q]

vor 2 Stunden von hund555:

Man hat sehr viel davon, man muss nie mehr Miete zahlen und es droht auch keine Mieterhöhung. Man kann seinen Job um soviel kürzen wieviel man für Miete zahlen müsste und kann genau so noch finanziell weiter leben. Oder die gesparte Miete für was anderes verwenden.

 

Ob man Aktien hat aus welche man Miete zahlt oder Immobilie welche man vermietet und damit seine Miete zahlt oder in eigener Immobilie direkt wohnt, wo ist der Unterschied? Der Unterschied ist man muss auf die gestparte Miete keine Steuern zahlen, großer Vorteil! Aus Vermietung Miete zahlen (für ähnliche Immobilie) wird nicht klappen, da Steuern anfallen, aus Aktien (nach Steuern) Miete zu zahlen beinhaltet große Risiken, wenn sich Aktienmarkt schlecht entwickelt bzw. Mieterhöhungen schneller wachsen als Aktienrenditen.

 

vor 2 Stunden von eurofetischist:

Im Bezug auf die Lebensqalität ist mm die Selbstgenutzte Immobilie doch der wichtigste Vermögensbestandteil. 

Ausserdem, wenn man die Wertentwicklung der Immos in den letzten Jahren betrachtet, auch einer der rentabelsten Vermögensbestandteile. 

 

Aber ganz egal, wieviel meine selbstgenutzte Immo im Verkehrswert grad darstellt, ich muss zumindest keine Miete zahlen. 

Das ist schon ein Schritt zur finanziellen Unabhängigkeit. 

2x 

 

Dass selbstgenutzte Immos hier im Forum für einige ein Graus sind, ist ja nichts Neues.

Diese aber nicht als Vermögen zu betrachten, ist schon eine Hausnummer an sich und lässt mich echt am Basiswissen/-verständnis einiger zweifeln (echt Hammer). Die Oldtimer-Sammlung vom Herrn Millionär zählt dann also auch nicht zum Vermögen oder? Sind Grundstücke/Felder von Bauern usw. dann auch kein Vermögen oder wie soll ich das interpretieren? Wobei....ich hab vor ein paar Monaten im TV mal eine junge Bäuerin gesehen, die etliche geerbte Felder hatte und tatsächlich herumjammerte in irgendeiner Corona-Sendung, dass deren Felder ja nicht deren Vermögen seien, sondern nur "Ding zum Arbeiten" und sie daher dringend Hilfe vom Staat bräuchte. Jaja....alles klar 

 

Wie hoch man dieses Vermögen der Immobilien dann ansetzt in Zahlen, ist ein anderes Thema und sicherlich nicht so einfach.

Trotzdem kann fast jeder Depp mit etwas Zeitaufwand einigermaßen abschätzen, was seine Hütte an Euro einbringen würde, wenn er sich sofort für einen Verkauf entscheiden würde.

[McScrooge]

vor 6 Minuten von Madame_Q:

Sind Grundstücke/Felder von Bauern usw. dann auch kein Vermögen

Das ist jetzt aber ein Apfel-Birnen-Vergleich.

Felder liefern Erträge.

 

vor 8 Minuten von Madame_Q:

Dass selbstgenutzte Immos hier im Forum für einige ein Graus sind, ist ja nichts Neues.

Diese aber nicht als Vermögen zu betrachten, ist schon eine Hausnummer an sich und lässt mich echt am Basiswissen/-verständnis einiger zweifeln (echt Hammer)

Schön, dass einige hier immer wieder meinen, Sie hätten das Basiswissen mit Löffeln gefressen und müssten die andere Herangehensweisen dann gleich ins Lächerliche ziehen.

Es gibt sicherlich gute Ansätze um beide Sichtweisen zu verstehen. 

 

Eine Oldtimersammlung ist aber was anderes wie ein selbstgenutztes Familienauto.

vor 45 Minuten von s1lv3r:

Bei selbstgenutzten Immobilien spart man sich die Miete.

Ja. Das ist ja Konsens denke ich.

 

vor 13 Minuten von Madame_Q:

was seine Hütte an Euro einbringen würde, wenn er sich sofort für einen Verkauf entscheiden würde

Kann er sicherlich. Aber dann braucht er eine Alternative. Die Hütte ist dann nämlich weg.

[Madame_Q]

vor 37 Minuten von McScrooge:

Das ist jetzt aber ein Apfel-Birnen-Vergleich.

Felder liefern Erträge.

Felder allein liefern ohne Arbeit auch keine Erträge.

Leere Grundstücke tun es gar nicht. 

 

Soweit ich vermute, betrachtest du nur Anlagen als Vermögen, wenn sie Erträge generieren oder?

Dann wären Dinge wie Gold, Bitcoins oder Tagesgeld auch kein Vermögen?

 

vor 37 Minuten von McScrooge:

Es gibt sicherlich gute Ansätze um beide Sichtweisen zu verstehen. 

Kann jeder sehen wie er will. Ich verstehe diese Sichtweise gar nicht und sie ist auch objektiv betrachtet einfach völlig daneben, was du erkennen wirst, wenn du das Wort Vermögen mal googelst und dann entsprechend die Ergebnisse liest. Wie gesagt - das klarste Beispiel, warum das so ist, wirst du beim Nachlassgericht sehen (keine Ahnung, ob du "das Vergnügen" schon einmal hattest). Die listen das hinterlassene Vermögen dort sehr detailliert auf. Mir wäre neu, dass die selbstgenutzten Immos der Verstorbenen dort nicht als Vermögen betrachtet werden.

 

Willst du ernsthaft Folgendes behaupten:

Person A wohnt in einer abbezahlten Villa, die 3 Mio gekostet hat und hat nebenbei noch ein paar Euro auf der Bank-

Person B wohnt zur Miete und hat 3 Mio in Aktien.

Ist dann Person A fast pleite (weil fast kein Vermögen) und Person B Millionär?

 

vor 37 Minuten von McScrooge:

Eine Oldtimersammlung ist aber was anderes wie ein selbstgenutztes Familienauto.

Wieso?

Wäre nur ein Oldtimer, der nicht viel wert ist (z.B. nur 30k Euro) was anderes als ein benutztes Familienauto im Wert von 30k Euro?

 

vor 37 Minuten von McScrooge:

Kann er sicherlich. Aber dann braucht er eine Alternative. Die Hütte ist dann nämlich weg.

Die Alternative wäre Mieten und nen riesen Batzen Geld auf der Seite. Seine Vermögenssituation hat sich durch diesen Wechsel null geändert, nur die Form des Vermögens.

 

Ob man eine selbstgenutzte Immobilie mit in die Asset Allocation miteinbezieht - das ist eine etwas andere Frage und anscheinend nicht leicht. Da kann man unterschiedliche Meinungen haben. Das "Problem" habe ich auch.

[McScrooge]

vor 13 Minuten von Madame_Q:

Felder allein liefern ohne Arbeit auch keine Erträge.

Leere Grundstücke tun es gar nicht. 

 

Soweit ich vermute, betrachtest du nur Anlagen als Vermögen, wenn sie Erträge generieren oder?

Dann wären Dinge wie Gold, Bitcoins oder Tagesgeld auch kein Vermögen?

Ich habe dazu einen Link gepostet und geschrieben, dass ich das für nachdenkenswert erachte.

 

Gold kann ich verkaufen, mit TG Coins kaufen etc.

Ich kann auch mein Haus verkaufen, das führt aber dazu, dass ich dann irgendwo trotzdem wohnen muss.

Das war dabei der Ansatz. Es geht darum, was Konsum ist und was Vermögen ist.

Ansonsten kann man logischer Weise alles was man von seinem Geld gekauft hat, zu Vermögenswerten zählen. Aber diesen Ansatz teile ich nicht, denn die sehe ich als Gebrauchsgegenstände bzw Konsum.

 

Der ist übrigens nicht so ganz abwegig. 
 

Ich stelle aber fest, dass es hier verschiedene Meinungen zu gibt. Und das mag auch gerne so sein.

 

Das ganze als Schwachsinn abzutun geht nur meiner Meinung nach nicht, man muss von Kiyosakis Thesen nicht überzeugt sein. Aber über 25 Mio. Bücher hat er verkauft und stand auf Bestseller-Listen von Manager Magazin, New York Times, Wall Street Journal etc.

 

 

 

Am 26.1.2022 um 12:31 von PeterS:

Als erstes Etappen-Ziel möchte ich in den nächsten 5-7 Jahren mein Vermögen von 500k auf 800k€ erhöht haben. Dies wird hier dokumentiert.

Dieses Ziel könnte nämlich schon erreicht werden, wenn der Immobilienpreis steigt. Aber was hat man konkret von der Vermögenssteigerung. Kann ich davon eher in Rente. Nein.

Ich muss das Haus wenn dann eben verkaufen und dann aber einen Teil dessen aufwenden um wieder eine neue Bleibe zu haben.

vor 13 Minuten von Madame_Q:

Ob man eine selbstgenutzte Immobilie mit in die Asset Allocation miteinbezieht - das ist eine etwas andere Frage und anscheinend nicht leicht. Da kann man unterschiedliche Meinungen haben. Das "Problem" habe ich auch.

Und genau darum geht es denke ich auch.

 

Es ist gut zu wissen, dass eine Immobilie da ist. Das Mietproblem ist gelöst.

 

[PapaPecunia]

Alles was ich wieder verkaufen kann, kann ich zu meinen Vermögenswerten zählen.

Das gilt genau so für Konsumartikel, sonst wären ja die Lagerbestände entsprechender Firmen auch keine Vermögenswerte.

Etwas anderes ist natürlich die Höhe, in welcher ich das für meine persönliche Betrachtung ansetze.

Zehn nagelneue Sneakers oder Anzüge in der Originalverpackung kann ich wahrscheinlich noch für 80-90% des Kaufpreises wieder loswerden.

Selbst nach ein paar Mal tragen kann der Anzug eine absoluten Edelmarke immer noch 10-20% seines Restwertes haben. Das gilt natürlich nicht für die gerauchte Zigarre, aber selbst für gelesen Bücher bekommt man das i.d.R. noch.

 

Die Frage ist nur, wie kleinteilig ich in der persönlichen Vermögensbetrachtung werden möchte.

Eine Auto würde ich da immer berücksichtigen, da sich für die meisten Marken der Wert ziemlich exakt schätzen lässt.

Anzüge, Schuhe, etc... dürften für 99% Unsinn sein. Wer aber 20 Maßanzüge im Schrank hat, weil er beim Herrenausstatter arbeitet, der darf das gerne anders betrachten.

Wir werden ja auch völlig zu Recht bei einer Uhr einen anderen Maßstab anlegen, wenn es sich um eine Rolex handelt.

Die Problematik der Bestimmbarkeit solcher Werte und die Gefahr des Schönrechnens wurde bereits angesprochen. Jeder ehemalige Briefmarkensammler kann das nachvollziehen. 

 

Die Liquidität ist wieder ein anderes Thema. Aber auch da darf man nicht zu kategorisch denken: Eine Studentenwohnung in München kann ich wahrscheinlich unter zwei Wochen verkaufen. Autos unter einer Woche. Eine Rolex vielleicht sogar am selben Tag.

Demgegenüber kann es im Einzelfall auch Aktien geben (abgestürzte Pennystocks) welche kaum noch liquide sind.

 

[hund555]

vor einer Stunde von McScrooge:

Aber diesen Ansatz teile ich nicht, denn die sehe ich als Gebrauchsgegenstände bzw Konsum.

Gebrauchsgegenstände sind/können auch Vermögen sein.

 

vor einer Stunde von McScrooge:

wenn der Immobilienpreis steigt. Aber was hat man konkret von der Vermögenssteigerung. Kann ich davon eher in Rente. Nein.

Du übersiehst, dass neben Immobilienpreis regelmäßig auch Miete steigt. Und ja, wenn ich keine (bzw. höhere ) Miete zahlen muss, kann ich eher in die Rente.

 

 

 

 

[PeterS]

Vielen Dank für die anregende Diskussion.

 

Normale Alltagsgegenstände, welche ich mehr oder weniger täglich benutze, wie mein Auto oder die teure Wohnungseinrichtung, trage ich persönlich nicht in meine Vermögensaufzählung ein.

Der Hauptgrund ist, dass diese mittel- bis langfristig keinen nennenswerten Verkaufspreis mehr erzielen werden. Das ist bei einer gepflegten Immobilie i.d.R. anders oder wirklich teure Gegenstände ( wie eine Kunstsammlung).

[tretmine]

@PeterS, ich kann dir da nur zustimmen.

 

An die Anti-Haus-ins-Vermögen-Fraktion gerichtet:

 

Gesetzt dem Fall eine Immobilie abzgl. Kredit ist kein Vermögen.

 

Ok, nehmen wir das einfach mal an. Dann müssten die Mieter aber auch ihre Miete als Abzinsung eines fiktiven Darlehens sehen. Bedeutet ein Mieter zahlt 1.000€ mtl. Kaltmiete, rechnen wir  noch hier und da ein paar Leistungen (Instandhaltung,...) ab die dort verwurstet sind, dann kommen wir einfach mal auf 500€ an Reingewinn für den Vermieter. Bedeutet 6000 € p.a. die als MietZINS zu entrichten sind. Ja, die Miete nennt man nicht umsonst auch Mietzins.

 

Gehen wir von einem fiktiven Zinssatz von derzeit 2% aus, dann bedeutet das: 6.000 € / 0,02 = 300.000 € an fiktiven Verbindlichkeiten für die ihr jeden Monat Zinsen an den Vermieter zahlt. Ich hoffe ihr berücksichtigt dann dieses tilgungsfreie Darlehen in eurer Vermögensübersicht als Verbindlichkeit? Wenn ihr das macht, dann stimme ich euch vollkommen zu. Dann dürft ihr im Gegenzug die selbst genutzte Immobilie nicht als Vermögen ansetzen - ihr dürft aber das fiktive Darlehen auf 0 setzen, sofern voll getilgt.

 

Den rich das poor dad-Kiyosaki

 

finde ich zweifelhaft. Ja, ich behaupte sogar sein gesamtes  Buch ist nur wegen dem Schaubild das Vermögenswerte und Verbindlichkeiten darstellt und den Kapitalfluss zwischen ihnen lesenswert. Der Rest ist eine nette frei erfundene Geschichte. Aber selbst dieses Schaubild ist auch nicht immer korrekt, obwohl es mir teilweise die Augen öffnete. Für mich hat sich dieses Buch nur deswegen gelohnt. Bei der Immobilie widerspreche ich aber vehement.

 

Mieten oder Kaufen von Kommer

 

ist auch nur bedingt hilfreich, weil er lustigerweise einen entscheidenden Fehler macht, den er selbst an anderer Stelle - aber mit veränderter Konstellation - immer wieder thematisiert und anprangert. Er behauptet der Aktienanleger wäre bei gleicher Sparleistung vor demjenigen der eine Wohnung tilgt. Das möchte ich auch nicht in Abrede stellen. Dagegen behauptet er aber an anderer Stelle, wenn es um die Tilgung von Krediten geht, dass diese immer erst getilgt werden sollen und dann erst in Aktien investieren soll. Schließlich ist der gesparte Kreditzins ein sicheres absehbares Geschäft, die Aktienrendite ist aber unsicher. Was nun? Das widerspricht sich, denn auch der gesparte Mietzins ist ein relativ sicheres Geschäft. Ja was denn nun? Also entweder links rum oder rechts rum. Aber mal links und dann wieder rechts ist irgendwie nicht zielführend.

 

Beispiel an meiner Situation

 

Meine Immobilie ist ca. 475.000 € wert. Davon setze ich 85% als Vermögen (abzgl. Kredit) an, also etwas mehr als 400.000 €. Um die Immobilie zu mieten, müsste ich sehr konservativ 1.200 € mtl. kalt, also 14.400 € p.a. in die Hand nehmen. Mein Kreditzins liegt bei 1% auf 15 Jahre. Wenn ich Stand heute keine Sondertilgungen mehr leisten würde, würde ich von Anfang bis zu Kreditende 43.190 € Zinsen zahlen (aktueller Stand des Kredits ~350.000 €). Gehen wir davon aus, dass wieder die Hälfte der 14.400€/a für Instandhaltung, Wertverlust, usw. drauf gehen würden. Also bleiben 7.200 €/a. 43.190 € / 7.200 €/a = 6a. Ich zahle den Zins den ich der Bank für 15 Jahre überweise dem Vermieter bereits in 6 Jahren. Und da sind Mieterhöhungen nicht drin, eben so wenig wie der Fakt, dass bei 1% Zins derzeit die verkorkste EZB-Politik bei der Entschuldung mehr hilft als ich mit der vereinbarten Regeltilgung leiste. Madame Lagarde, si jamais vous lisez ceci: Merci beaucoup.

 

Es mag sein, dass eine Immobilie nicht die renditestärkste Anlage ist. Es mag auch sein, dass es sich viele schönrechnen. Aber sie ist keine Verbindlichkeit, denn sie ist lediglich, nimmt man Kommers Kredit-first-Regel ernst, ein renditeschwaches aber, dank auf viele Jahre fest geschriebener Zinsen, sehr sicheres Zinsgeschäft. Und ein Zinsgeschäft ist nun mal eine Vermögensanlage.

 

Immobilien sind illiquid? 

 

Nebenbei ist ein weiteres hier aufgekommenes Argument sehr interessant: Es wurde behauptet eine Immobilie sei illiquid. Das ist grundlegend falsch. Wer eine Immobilie finanziert, was die deutliche Mehrheit macht, hat eine Grundschuld in Höhe des anfänglichen Kredits eingetragen. Die klassische Hypothek ist ein aussterbendes Relikt im privaten Immobiliendarlehen. Da die Grundschuld nicht an ein Darlehen gebunden ist, kann mir die Hausbank auf Basis meiner Immobilie als Sicherheit sehr schnell einen Kredit auf ebendiese gewähren. Das Grundbuch muss hierfür nicht geändert werden. Von daher ist sie nicht illiquid, das Gegenteil ist der Fall. Dank Grundschuld sind Immobilien sehr wohl liquid. Dass man es nicht machen sollte, steht auf einem anderen Blatt Papier. Aber man sollte auch nicht seine Aktien wegen der aufgeschobenen Steuer verkaufen. Deshalb würde bei Aktien trotzdem niemand auf die Idee kommen sie als illiquid zu bezeichnen.

[Madame_Q]

@tretmine

Sehr gut erklärt.

Dem ist kaum mehr etwas hinzuzufügen.

Ich bin voll deiner Meinung und bleibe dabei, dass es einfach völlig unlogisch ist, dass eine eigens genutzte Immobilie nicht zum Vermögen gezählt wird. Dies sieht auch jede vernünftige "Quelle" so, egal, ob Vermögensstudien/-reporte oder die offiziellen Behörden, die ich teils schon genannt hatte (Nachlassgericht etc).

Nur, weil ständig irgendein Bestseller-Autor aus dem Eck gekrochen kommt, muss man nicht jeden Schmarrn glauben.

Der Friedrich ist auch ein Bestseller-Autor. Trotzdem muss ich den Mist, den er verzapft (sowohl in Schriftform, als auch in seinen Videos) nicht glauben oder gut finden.

Wir neigen alle mehr und mehr dazu, alles in Frage zu stellen und selbst die abstrusesten Thesen glaubhaft zu finden (hat man ja perfekt gesehen die letzten zwei Jahre - Goldgräberstimmung für alle "Zweifler des Systems"). Das ist so ein Trend...dieses Zweifeln, anders denken usw. Keine Ahnung, warum das so ist.

Die, die damit Geld verdienen, lachen sich ins Fäustchen und reiben sich die Hände. 

Ich glaube fast, es war noch nie so leicht, mit totalem Quatsch reich zu werden.

[pete1]

vor 5 Stunden von tretmine:

Aber sie ist keine Verbindlichkeit, denn sie ist lediglich, nimmt man Kommers Kredit-first-Regel ernst, ein renditeschwaches aber, dank auf viele Jahre fest geschriebener Zinsen, sehr sicheres Zinsgeschäft. Und ein Zinsgeschäft ist nun mal eine Vermögensanlage.

Eine fremdfinanzierte Immobilie ist eine dicke dicke Verbindlichkeit. Eine eigengenutzte noch viel viel mehr. Das was du hier beschreibst ist halt einfach nicht korrekt. Du rechnest es dir schön und sonst nichts.

[alsuna]

vor 11 Minuten von pete1:

Eine fremdfinanzierte Immobilie ist eine dicke dicke Verbindlichkeit. Eine eigengenutzte noch viel viel mehr. Das was du hier beschreibst ist halt einfach nicht korrekt. Du rechnest es dir schön und sonst nichts.

Magst du das auch begründen? 

[pete1]

vor 5 Stunden von tretmine:

Da die Grundschuld nicht an ein Darlehen gebunden ist, kann mir die Hausbank auf Basis meiner Immobilie als Sicherheit sehr schnell einen Kredit auf ebendiese gewähren. Das Grundbuch muss hierfür nicht geändert werden. Von daher ist sie nicht illiquid, das Gegenteil ist der Fall. Dank Grundschuld sind Immobilien sehr wohl liquid.

Immobilien sind maximal illiquide! Ich weis nicht warum du das ganze sagst, aber du schätzt die angebliche "Liquidität" von Immobilien völlig falsch ein. 

 

Finanzierst du eine Immobilie mit einer Grundschuld, dann steht die Bank dort entsprechend des Rangs drin. Bis du irgendwelche Sicherheiten nachschiesst (oder die Immobilie stark an Wert gewinnt, inklusive Neubewertung nach Gutachter), ist die Grundschuld fest und fix, also maximal illiquide! Selbst wenn die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, sind die Banken selten dabei, Grundschuld "freizuräumen", weil das nur unnötig das Risiko der Bank erhöht. Also in 99% der Fälle absoluter Nonsens.

 

Solange das Darlehen nicht vollständig (!) getilgt wurde, ist die Immobilie von Seiten des Grundbuchs super illiquide. Bis dahin vergehen meist mehrere Jahrzehnte, also illiquide at its best. Das die Immobilie selbst sowieso maximal illiquide ist, sollte niemanden überraschen.

 

Ergo: Immobilien sind NATÜRLICH super illiquide. Sowohl von Seiten des Grundbuchs, als auch von der Immobilie selbst.  

[Sapine]

Natürlich ist eine Immobilie auch Vermögen. Neben dem noch offenen Kredit sollte man bei der Kalkulation des tatsächlichen Vermögenswertes folgende Punkte berücksichtigen, um sich nicht künstlich reich zu rechnen: 

 

Abschreibung der unwiederbringlichen Kaufkosten: Makler, Grunderwerbsteuer, Gebühren, Umzug etc.

 

Verkaufskosten: Makler, Beurkundung, Ablösung Kredite, Besichtigungen, Umzug, Risiko der Zahlungsunfähigkeit (Notargebühren + Grundbuchamt)

 

Besondere Ausstattungen: Ungewöhnliche Ausstattungen bringen keinen Mehrpreis beim Verkauf. Stichwort: Fliesen, Wasserhähne, Türgriffe, Terassenbeläge, Fußböden, etc. Solche Ausstattungen sind ganz oft komplett dem Konsum zuzurechnen und nicht dem Vermögensaufbau. 

 

Manches von dem was Kommer vor einigen Jahren zu dem Thema geschrieben hat, als Hypothekenzinsen noch bei 4+ % lagen, ist in der aktuellen Zinssituation nur noch bedingt korrekt. 

[Nachdenklich]

vor 13 Minuten von alsuna:

Magst du das auch begründen? 

Bitte nicht nochmal, Wir haben den Unsinn jetzt oft genug gelesen.

Mit den Beiträgen #39, #41, #43, #60 und #61 hätte die Diskussion zu diesem Thema eigentlich endgültig abgeschlossen sein sollen!

[pete1]

vor 38 Minuten von Nachdenklich:

Wir haben den Unsinn jetzt oft genug gelesen.

Hahaha, nur weil du es als Unsinn betitelst, ist es noch lange nicht der Fall. Es zeigt viel mehr, dass du von Immobilien einfach keine Ahnung hast. 

 

Wenn eine Immobilie ein Vermögensgegenstand darstellt (!), dann maximal (!!) die Differenz des Wertes der Immobilie abzüglich aller Verbindlichkeiten in Bezug auf die Immobilie. 

 

Alles andere ist Schwachsinn und hat nirgends Bestand. Bei keiner Bank, nirgends. Das gebe ich dir mit Brief und Siegel. Es wäre ansonsten reine Augenwischerei. Ich weis ja wie das Geschäft läuft. Ich bin bald fast zwei Jahrzehnte in diesem Geschäft tätig. Ich bilde mir ein, mich hier gewisser Maßen auszukennen. Und es ist keinesfalls nur meine persönliche Meinung, sondern die Meinung des Marktes. Jeder wird dir das sagen, der sich damit auskennt. Ob du es willst oder nicht, es ist so. 

 

Es ist alles gesagt. Deswegen bin ich hier jetzt raus.

[Nachdenklich]

vor 3 Minuten von pete1:

Es ist alles gesagt. 

[herbert_21]

vor einer Stunde von pete1:

Immobilien sind maximal illiquide! Ich weis nicht warum du das ganze sagst, aber du schätzt die angebliche "Liquidität" von Immobilien völlig falsch ein. 

 

Finanzierst du eine Immobilie mit einer Grundschuld, dann steht die Bank dort entsprechend des Rangs drin. Bis du irgendwelche Sicherheiten nachschiesst (oder die Immobilie stark an Wert gewinnt, inklusive Neubewertung nach Gutachter), ist die Grundschuld fest und fix, also maximal illiquide! Selbst wenn die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, sind die Banken selten dabei, Grundschuld "freizuräumen", weil das nur unnötig das Risiko der Bank erhöht. Also in 99% der Fälle absoluter Nonsens.

 

Solange das Darlehen nicht vollständig (!) getilgt wurde, ist die Immobilie von Seiten des Grundbuchs super illiquide. Bis dahin vergehen meist mehrere Jahrzehnte, also illiquide at its best. Das die Immobilie selbst sowieso maximal illiquide ist, sollte niemanden überraschen.

 

Ergo: Immobilien sind NATÜRLICH super illiquide. Sowohl von Seiten des Grundbuchs, als auch von der Immobilie selbst.  

Ich hab mal nach bzw. während der Aufnahme meines Kredits aufs Haus meinem Banker folgende Frage gestellt:

Bin ich nach der Aufnahme des Kredits liquider oder weniger liquide als vorher?

 

Was glaubst du, was sein Antwort war? Liquider. Ich war überrascht.

 

Eine Wohnung in der Stadt hast du samt darauf befindlicher Hypothek in weniger als drei Wochen verkauft. Ist das jetzt liquide oder nicht? Ich würde meinen: ja.

Ein renovierungsbedürftiges Haus in ländlicher Lage, wo der Grundpreis niedrig ist, wird hingegen sehr illiquide sein.

[Madame_Q]

vor 11 Minuten von herbert_21:

Ein renovierungsbedürftiges Haus in ländlicher Lage, wo der Grundpreis niedrig ist, wird hingegen sehr illiquide sein.

Richtig, aber auch dort ist es nur eine Frage des Preises, so, wie eben immer. Das "Land" hat immer einen gewissen Wert (trotz des abrissbedürftigen Hauses darauf).

Loskriegen tut man fast alles irgendwie, nur zu welchem Preis eben.

Aber das war ja nicht das Thema, sondern, ob man es überhaupt recht flott in Geld verwandeln kann.

 

Natürlich ist eine Immo nicht so liquide, wie andere Assets, aber pauschal zu sagen, dass sie es gar nicht ist, bleibt falsch.

[chirlu]

vor 13 Minuten von herbert_21:

Eine Wohnung in der Stadt hast du samt darauf befindlicher Hypothek in weniger als drei Wochen verkauft. Ist das jetzt liquide oder nicht?

 

Das mit den drei Wochen mal unterstellt (trotz Notar, Grundbuchamt u.a.): Es ist jedenfalls sehr viel weniger liquide als eine Aktie, die ich in zehn Sekunden verkauft habe.

[herbert_21]

Stimmt alles. Die richtige Antwort zur Liquidität liegt in der Mitte.

[s1lv3r]

vor 9 Stunden von tretmine:

[...] ist auch nur bedingt hilfreich, weil er lustigerweise einen entscheidenden Fehler macht, den er selbst an anderer Stelle - aber mit veränderter Konstellation - immer wieder thematisiert und anprangert. [...] Dagegen behauptet er aber an anderer Stelle, wenn es um die Tilgung von Krediten geht, dass diese immer erst getilgt werden sollen und dann erst in Aktien investieren soll. Schließlich ist der gesparte Kreditzins ein sicheres absehbares Geschäft, die Aktienrendite ist aber unsicher. Was nun? Das widerspricht sich, denn auch der gesparte Mietzins ist ein relativ sicheres Geschäft.

 

Hast du dafür mal ein konkretes Zitat von Herrn Kommer? Ich bezweifele irgendwie, dass er der in deinen Worten formulierten Version ohne konkrete Zusatzbedingungen so pauschal zustimmen würde.

 

Der einzig mehr oder weniger in diese Richtung abzielende Standpunkt von Herrn Kommer, der von ihm auch immer wieder öffentlich vertreten wird, ist meiner Kenntnis nach die Beseitigung von negativen Zinsdifferenzgeschäften, die eben oftmals bei Privathaushalten vorliegen.

[pete1]

vor 2 Stunden von herbert_21:

Eine Wohnung in der Stadt hast du samt darauf befindlicher Hypothek in weniger als drei Wochen verkauft. Ist das jetzt liquide oder nicht? Ich würde meinen: ja.

Und was bringt dir das jetzt genau? Du hast extreme Kosten. Die Preise müssten massiv steigen, dass sich das nur alleine wegen den Nebenkosten überhaupt lohnen würde. Keine Ahnung was du für ein Banker hast, aber in sämtlichen relevanten Private Wealth Einheiten wird immer nur das liquide (!!) Vermögen betrachtet. Immobilien sind da natürlich nicht mit enthalten. Eben weil sie ILLIQUIDE sind. 

vor 2 Stunden von Madame_Q:

Aber das war ja nicht das Thema, sondern, ob man es überhaupt recht flott in Geld verwandeln kann.

So einfach ist es aber nicht. Wenn es dann mal um richtig viel Geld geht, dann wird eben NICHT flott verkauft. Schon gar nicht, wenn die Immobilie deutlich im Preis gesunken ist. Ja, das kann passieren und dieser Preisverfall kann massiv sein. Das ist vielleicht dann der Fall, wenn Geld sowieso kaum eine Rolle spielt. Dann ist das Thema sowieso völlig egal.

 

Wie man eindeutig bemerkt, ist es in der Theorie immer einfach, in der Praxis aber nicht. 

[tretmine]

vor 3 Stunden von s1lv3r:

 

Hast du dafür mal ein konkretes Zitat von Herrn Kommer? Ich bezweifele irgendwie, dass er der in deinen Worten formulierten Version ohne konkrete Zusatzbedingungen so pauschal zustimmen würde.

 

Der einzig mehr oder weniger in diese Richtung abzielende Standpunkt von Herrn Kommer, der von ihm auch immer wieder öffentlich vertreten wird, ist meiner Kenntnis nach die Beseitigung von negativen Zinsdifferenzgeschäften, die eben oftmals bei Privathaushalten vorliegen.

"Wenn die Beendigung eines NZG nicht im Wege der Kredittilgung geschieht, sondern durch ein Investment mit Renditeerwartung oberhalb des Kreditzinses, dann führt das zwar grundsätzlich ebenfalls zu dem besagten Kostenvorteil, doch zugleich erhöht der Haushalt in dieser Konstellation sein Gesamtrisiko (und seine Gesamtertrags-Chance), weil nun – im Vergleich zur ursprünglichen Ausgangslage – der Anteil des risikobehafteten Portfolioteils am gesamten Portfolio gestiegen ist. (Wenn ein Anleger allerdings glaubt, er habe ein Investment identifiziert, das eine höhere erwartete Nettorendite habe als der fragliche Kreditzins und das gleichzeitig risikofrei oder nahezu risikofrei sei, dann trifft unsere Argumentation natürlich nicht zu. Wir betrachten solche Überlegungen jedoch als naive Alice-im-Wunderland-Fantasien.)" https://www.gerd-kommer-invest.de/negative-zinsdifferenzgeschaefte/

 

Bitte versteh mich nicht falsch. Ich geh da grundsätzlich voll mit. Wenn er aber zur Kredittilgung ein nahezu risikoloses Geschäft verlangt, dann muss er auch zur Erwirtschaftung der Miete ein nahezu risikoloses Investment fordern. Da sind dann  aber plötzlich Aktien in Ordnung. Der Mietzins und der Zins des Immobiliendarlehens unterscheiden sich in der Gesamtbetrachtung kaum. Es gibt keinen vernünftigen Grund, wieso man trotz Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung nicht eine Mischkalkulation machen kann. Klar geht man ein Risiko ein. Ein ähnliches Risiko geht aber auch derjenige ein, der mal seine Lebenshaltungskosten im Alter mit den Erträgen aus Aktien finanzieren will. Das, Rente und Kredit, ist alles planbar und kalkulierbar. Sofern man nicht auf Kante näht ist daran nichts verwerflich.