Wohneigentum mit Nießbrauchsrecht - Löschung möglich und sinnvoll?

[Antilles]

Liebe Community,

mein Bruder und ich haben vor fünf Jahren je eine Immobilie von unserer Mutter geschenkt bekommen, die wir auch bewohnen. Für beide Immobilien wurde auf Anraten des Notars im Grundbuch ein Nießbrauchsrecht zugunsten unserer Mutter eingetragen. In der Sache haben wir dem Notar mangels eigener Expertise natürlich vertraut und fanden den Vorschlag auch gut, da er ja auch unserer Mutter Sicherheit versprach. 

 

Nun hat mein Bruder vor kurzem beschlossen, seine Immobilie zu verkaufen und mit dem Geld eine neue zu erwerben. Er wurde aber darauf aufmerksam gemacht, dass der eingetragene Nießbrauch im Falle eines Verkaufs bestehen bleiben würde und sich damit wertmindernd auswirkt. Auch unsere Mutter ärgert sich jetzt über diesen Umstand, da sie die Schenkung für uns beide natürlich ohne Nachteile und steuerlich so günstig wie möglich gestalten wollte. Aktuell suchen sie noch nach einem Ausweg aus diesem "Dilemma".

Habt hier hierzu vielleicht eine Idee?

 

Fragen habe ich aber auch zu meiner Situation: Grundsätzlich möchte ich erst mal nicht die mir übertragene Immobilie verkaufen. Aber man soll ja niemals nie sagen. Besteht denn die Möglichkeit, den Nießbrauch bei mir wieder unproblematisch aus dem Grundbuch zu streichen? Und wäre das überhaupt sinnvoll? Die Immobilie hat in den letzten Jahren vermutlich auch an Wert gewonnen. Das hätte ja gegebenenfalls auch steuerliche Auswirkungen. Oder gibt es vielleicht noch eine ganz andere Möglichkeit?

Vielen Dank im Voraus für Hinweise & Empfehlungen!

[WOVA1]

vor 30 Minuten von Antilles:

Besteht denn die Möglichkeit, den Nießbrauch bei mir wieder unproblematisch aus dem Grundbuch zu streichen? Und wäre das überhaupt sinnvoll? 

Möglich ist es - kostet halt noch mal Gebühren ( Notar, Grundbuchamt). Siehe Wie_funktioniert_die_Loeschung_vom_Niessbrauch

Und steuerlich ist es halt eine zweite Schenkung, sofern es unentgeltlich passiert. Also ev. mal mit einem Steuerberater und konkreten Beträgen durchrechnen.

 

Klar, eine Immobilie, auf der noch ein Nießbrauchrecht lastet, wird man wohl kaum los - oder nur sehr verbilligt. 

[hunger]

Eure Mutter kann jederzeit auf den Nießbrauch verzichten. Dafür müsstet Ihr nur alle zum Notar gehen.

Allerdings ist dies (da der Nießbrauch bei der Schenkung der Immobilien steuermindernd zu berücksichtigen war) nun wiederum eine Schenkung. 

 

Inwiefern das bei euch nun zu einer Steuerlast führt, kann euch euer Steuerberater berechnen.

Ggfs würde es Sinn machen den Verzicht des Nießbrauchs erst 10 Jahre nach der Schenkung zu vollziehen, sodass neue Schenkungsteuerfreibeträge bestehen. 

 

Gegebenenfalls besteht auch die Möglichkeit den Nießbrauch von der wohnung des Bruders auf die neu zu erwerbende Immobilie übertragen. Aber auch das solltet Ihr mit einem fachkundigem Steuerberater abklären

 

[chirlu]

Es klingt nicht so, als ob ihr den Nießbrauch leben würdet … Wenn ihr in euren Wohnungen wohnt, ohne eurer Mutter Miete zu zahlen, oder die Wohnungen vermietet und die Miete selbst einsteckt, dann sind das laufende Schenkungen eurer Mutter an euch.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Wenn ihr in euren Wohnungen wohnt, ohne eurer Mutter Miete zu zahlen, oder die Wohnungen vermietet und die Miete selbst einsteckt, dann sind das laufende Schenkungen eurer Mutter an euch.

Nein, das stimmt nicht. Man darf über die Nutzung seiner Wohnung völlig frei entscheiden, und dazu gehört auch, sie gratis zur Verfügung zu stellen. Eine (steuerpflichtige) Schenkung ist das nicht.

 

Stefan

 

[Antilles]

Vielen Dank erst mal für die Antworten!

 

vor 53 Minuten von chirlu:

Es klingt nicht so, als ob ihr den Nießbrauch leben würdet … Wenn ihr in euren Wohnungen wohnt, ohne eurer Mutter Miete zu zahlen

Ja das ist tatsächlich so. Wir drei sind ehrlich gesagt nur davon ausgegangen, dass wir unserer Mutter damit nur die Sicherheit geben, dass sie an allen Entscheidungen hinsichtlich der Immobilien beteiligt bleibt. So hatte das uns auch der Notar damals erklärt. Aber auch nicht mehr. Vielleicht waren waren wir da ein bisschen blauäugig. 

 

vor einer Stunde von WOVA1:

Möglich ist es - kostet halt noch mal Gebühren ( Notar, Grundbuchamt). Siehe Wie_funktioniert_die_Loeschung_vom_Niessbrauch

Und steuerlich ist es halt eine zweite Schenkung, sofern es unentgeltlich passiert. Also ev. mal mit einem Steuerberater und konkreten Beträgen durchrechnen.

Danke für den Link. Das es eine zweite Schenkung wäre, hat mein Bruder auch schon gemeint. Einen Steuerberater müsste ich mir erst mal suchen. Ich bin nur in einem Lohnsteuerhilfeverein. 

 

vor einer Stunde von hunger:

Ggfs würde es Sinn machen den Verzicht des Nießbrauchs erst 10 Jahre nach der Schenkung zu vollziehen, sodass neue Schenkungsteuerfreibeträge bestehen. 

Dieser Vorschlag kommt für meinen Bruder wahrscheinlich nicht infrage. Allerdings finde ich ihn für meine Situation interessant. Zumal die Hälfte der Zeit bereits verstrichen wäre. Was wäre denn dabei evt. noch zu beachten?

[chirlu]

vor 19 Minuten von reckoner:

Man darf über die Nutzung seiner Wohnung völlig frei entscheiden, und dazu gehört auch, sie gratis zur Verfügung zu stellen. Eine (steuerpflichtige) Schenkung ist das nicht.

 

OK, ist umstritten: https://www.dierkespartnerblog.de/unentgeltliche-wohnungsueberlassung-schenkungsteuer-ohne-schenkung/

[PKW]

vor 44 Minuten von Antilles:

Das es eine zweite Schenkung wäre, hat mein Bruder auch schon gemeint. Einen Steuerberater müsste ich mir erst mal suchen. Ich bin nur in einem Lohnsteuerhilfeverein.

Freibetrag pro Sohn = 400k binnen 10 Jahre.
Nur wenn der Wert darüber liegt und der Nießbrauch zur Umgehung/Minderung der Erbschaftssteuer genutzt wurde, dann muss man rechnen.

[hunger]

vor 47 Minuten von Antilles:

Dieser Vorschlag kommt für meinen Bruder wahrscheinlich nicht infrage. Allerdings finde ich ihn für meine Situation interessant. Zumal die Hälfte der Zeit bereits verstrichen wäre. Was wäre denn dabei evt. noch zu beachten?

 

Man sollte sich ein Gesamtbild über alle bisherigen Schenkungsvorgänge, wie und in welcher Höhe diese bewertet wurden und evtl. freier Schenkungsfreibeträge verschaffen. 

Danach kann man beurteilen, wann wieder genügend Freibeträge zur Verfügung stehen, damit der Verzicht steuerneutral erfolgen kann. 

Vielleicht reichen die Freibeträge auch heute noch aus, das kann man aber nur anhand der tatsächlichen Zahlen beurteilen. Oder es gab auch noch anderweitige Schenkungen ?

[Antilles]

vor 1 Stunde von PKW:

Freibetrag pro Sohn = 400k binnen 10 Jahre.

Immobilie Nr. 1 wurde vor ca. 15 Jahren gekauft, Immobilie zwei vor ca. 9 Jahren. Beide für ungefähr 180-190.000€. Und die Schenkung an meinen Bruder und mich erfolgte 2018. Würde dann der Immobilienwert zu diesem Zeitpunkt als Bemessungsgrundlage dienen?   

vor 1 Stunde von hunger:

Vielleicht reichen die Freibeträge auch heute noch aus, das kann man aber nur anhand der tatsächlichen Zahlen beurteilen. Oder es gab auch noch anderweitige Schenkungen ?

Es gab noch eine Geldschenkung an uns beide, die ich auch dem Finanzamt gemeldet hatte. Ich weiß nicht, ob mein Bruder das auch gemacht hat. Diese Schenkung betrug allerdings nur einen Bruchteil des Immobilienwertes.

 

Also hab ich das richtig verstanden: Ich würde vom Datum der Schenkung der Immobilie ausgehend alle Beträge zusammenrechnen um abzuschätzen, ob der Nießbrauch noch innerhalb des restlichen Freibetrags liegt?

[beamter97]

vor 57 Minuten von Antilles:

Also hab ich das richtig verstanden: Ich würde vom Datum der Schenkung der Immobilie ausgehend alle Beträge zusammenrechnen um abzuschätzen, ob der Nießbrauch noch innerhalb des restlichen Freibetrags liegt?

Nein, Du gehst von heute aus zurück und listest alle Schenkungen mit Datum und Wert der vergangenen 10 Jahre auf.

vor 57 Minuten von Antilles:

2018. Würde dann der Immobilienwert zu diesem Zeitpunkt als Bemessungsgrundlage dienen?   

Ich würde den zur Berechnung der Notargebühren bzw. zur Grundbucheintragung zugrundegelegten Wert nehmen.

[Antilles]

Am 4.2.2022 um 20:37 von beamter97:

Du gehst von heute aus zurück und listest alle Schenkungen mit Datum und Wert der vergangenen 10 Jahre auf.

Ok, danke.

 

Wenn die Schenkung 2018 erfolgte, dann könnten wir 10 Jahre später (ggfs. früher) die Löschung des Nießbrauchs beantragen? Oder habe ich da etwas übersehen? Also ausgenommen Notar- und Grundbuchkosten.

 

 

[Sapine]

Wenn mit der ursprünglichen Schenkung der Freibetrag (annähernd) ausgeschöpft war, kann es Sinn machen die Zehn-Jahresfrist abzuwarten. Zum einen wird der Nießbrauch mit jedem Jahr weniger Wert und zum anderen trennst Du damit beide Schenkungen zeitlich. Nachteilig kann es werden, wenn in weniger als 15 Jahren der Erbfall eintritt und das Erbe zusammen mit dem Nießbrauch dann wieder oberhalb des Freibetrags liegt. 

[Antilles]

Ich danke dir. 

vor 5 Stunden von Sapine:

Wenn mit der ursprünglichen Schenkung der Freibetrag (annähernd) ausgeschöpft war, kann es Sinn machen die Zehn-Jahresfrist abzuwarten.

Also der Wert der Schenkung ist im Überlassungsvertrag des Notars identisch mit dem ursprünglichen Kaufwert. So ganz ist das für mich nicht nachvollziehbar. Aber es entspricht damit auf jeden Fall ungefähr der Hälfte des Freibetrags. 

[bondholder]

vor 3 Stunden von Antilles:

Also der Wert der Schenkung ist im Überlassungsvertrag des Notars identisch mit dem ursprünglichen Kaufwert.

Was bedeutet ursprünglicher Kaufwert?

 

Hat der Notar so getan, als wären die Immobilien mit Nießbrauch exakt so viel Wert wie 15 bzw 9 Jahre früher ohne Nießbrauch? Das wäre ein wirklich erstaunlicher Zufall...

[Antilles]

vor 3 Stunden von bondholder:

Hat der Notar so getan, als wären die Immobilien mit Nießbrauch exakt so viel Wert wie 15 bzw 9 Jahre früher ohne Nießbrauch?

Laut Kostenberechnung des Überlassungsvertrags (mit Nießbrauch) Anfang 2018 entspricht der Geschäftswert exakt dem ursprünglichen Kaufbetrag.

Allerdings hab ich heute durch die Recherche dazu erfahren, dass die zweite Immobilie tatsächlich erst Ende 2014 durch unserer Mutter erworben wurde. Da hab ich mich geirrt.

[Sapine]

Je höher der Geschäftswert desto höher die Beurkundungsgebühr für den Notar geht mir da durch den Kopf. Aber nur ein Verdacht, ich kann es nicht beurteilen. 

 

Was habt ihr beim Finanzamt als Schenkung gemeldet? Vielleicht mal einen Steuerberater fragen, fürchte das könnte die Fachkompetenz des Forums übersteigen. Hier habe ich noch einen Link gefunden

https://renteplusimmobilie.de/notarkosten-schenkung-niessbrauch/

[Antilles]

@Sapine danke für den Link! So etwas hatte ich schon gesucht.  Wenn ich das mit den Beispielen vergleiche, dann passen die Notarkosten auch zum Geschäftswert. Mich wundert trotzdem, warum der Geschäftswert nach über 3 Jahren immer noch dem Kaufpreis entspricht. 

vor 2 Stunden von Sapine:

Was habt ihr beim Finanzamt als Schenkung gemeldet?

Da kann ich nur für mich sprechen: Ich hatte damals meinen Ansprechpartner beim Lohnsteuerhilferverein kontaktiert. Für ihn war es ausreichend, bei der nächsten Steuererklärung eine Kopie des Grundbucheintragung mit einzureichen. Eine andere Meldung habe ich nicht gemacht. 

[Hartig]

Gemäß § 30 Abs. 3 ErbStG ist das auch nicht erforderlich: 

Zitat

Einer Anzeige bedarf es auch nicht, wenn eine Schenkung unter Lebenden oder eine Zweckzuwendung gerichtlich oder notariell beurkundet ist.