Immo-Finanzierung: Höhere Tilgung oder alten Sparplan laufen lassen?

[Lauflicht]

Hallo zusammen,

 

wie bereits in anderen Threads besprochen, habe ich eine Frage zu einem Zinsgeschäft im Rahmen einer Immobilien-Finanzierung.

 

Kredit: 500.000€ | Zins 3,38% | Tilgung 2,2% | 20 Jahre Sollzinsbindung | Ende September 2042 Ende Sollzinsbindung | Restschuld 207.444€ | Keine Sondertilgungsmöglichkeit aber unbegrenzte Anpassung der Tilgung zwischen 2% und 5%

 

Dazu habe ich seit Herbst 2016 einen alten Prämiensparplan bei der Gewoba Nord über 600€ monatlich (gesplittet 200€, 200€, 100€, 100€ um sich verändernde Cashflow-Bedürfnisse abzudecken).

Konditionen hier:

 

Dieser kann bis maximal 2041 (25J) laufen, hat 2% Basisverzinsung (war in der Niedrigzinsphase der letzten Jahre sehr attraktiv) sowie die im oberen Post fotografierte Prämienstaffelung. Hier komme ich dank zinsen-berechnen.de auf ein Endkapital 2041 von 242.815,87€ bei 500€ Freibetrag. In der Realität wird das etwas abweichen, da Kalenderjahr und Sparjahr nicht übereinstimmen, die Zinsen aber immer am Ende des Kalenderjahres ausgezahlt werden. Diese Sparpläne haben 3 Monate Kündigungsfrist.

 

Da beim Immokredit leider keine Sondertilgungen möglich sind, würde ich gerne die Tilgung so früh wie möglich hochsetzen um maximal vom Zinseszinseffekt zu profitieren.

 

Anstehende Modernisierungen:

• Das Dach könnte man neu dämmen und eindecken, ist aber nicht akut sondern für die 2. Hälfte des Jahrzehnts angedacht (ca. 30k), optional PV (ca. 20k)
• Die Heizung sollte bis ca. 2035 (15J) durchhalten
• Garten je nach finanziellen Möglichkeiten

 

Ich sehe nun folgende Optionen in Kombination mit einem ETF-Sparplan und mich würde mal interessieren welche aus Eurer Sicht am meisten Sinn macht:

 

Annahmen: ETF-Sparpläne mit 6% und ohne Freibetrag gerechnet

 

Option 1: Standard-Tilgung und Sparpläne laufen lassen

Monatlich:

2.325€ Tilgung

600€ Sparplan

566€ ETF-Sparplan

 

In diesem Fall könnte der Sparplan an seinem Ende 08/2041 den Kredit ablösen und man hätte noch 9.839€ übrig.

-> Gezahlte Kreditzinsen: 228.201,12€

-> Sparplanzinsen ab 2024 gerechnet: 57.617,77€

-> ETF-Sparplan 01/24-08/41 (212 Monate) (Annahmen s.o.): 180.477,25€ nach Steuern

 

Option 2: Maximale Tilgung, alle Sparpläne kündigen

Monatlich:

3.491€ Tilgung

=> ca. 60k aus den Sparplänen wird 2024 frei -> könnte für Dach und Garten genutzt werden

 

-> Kredit am 1.6.2039 abbezahlt

bezahlte Kreditzinsen: 144.980€ -> Zinsersparnis (ggüber Option 1): 83.220€

ETF-Sparplan über 3.491€ monatlich von 07/39-08/41 (26 Monate): 95.349€ nach Steuern

 

Option 3: 2 Sparpläne kündigen, Tilgung erhöhen

Monatlich:

3.191€ Tilgung -> Kredit 03/2041 abbezahlt

300€ Sparplan -> 123.089€ bis 08/2041 -> Rücklage für Heizung oder alternativ frühere Tilgung

=> ca. 30k aus den Sparplänen wird 2024 frei -> könnte für Dach genutzt werden

 

Alternativ:

05/38: Kredit-Restschuld ca. 101.824€, Sparplan-Kapital ca. 104.000€ -> Restschuld mit Sparplan ablösen

-> bezahlte Kreditzinsen bis 05/38: 156.192€ -> Zinsersparnis (ggüber Option 1): 72.009,12€

ETF-Sparplan über 3.491€ monatlich von 06/38-08/41 (38 Monate): 142.486€

 

Option 4: 3 Sparpläne kündigen, Tilgung erhöhen

Monatlich:

3.291€ Tilgung -> Kredit 07/40 abbezahlt

200€ Sparplan -> 83.079,55€ bis 08/2041 -> Rücklage für Heizung oder alternativ frühere Tilgung

=> ca. 40k aus den Sparplänen wird 2024 frei -> könnte für Dach genutzt werden

 

Alternativ:

08/38: Kredit-Restschuld ca. 70.345€, Sparplan-Kapital ca. 70.794€ -> Restschuld mit Sparplan ablösen

-> bezahlte Kreditzinsen bis 08/38: 151.886€ -> Zinsersparnis (ggüber Option 1): 76.314€

ETF-Sparplan über 3.491€ monatlich von 09/38-08/41 (35 Monate): 130.483€

 

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Auf dem Papier sollte die Entscheidung ja einfach sein:

3,38% Kreditzins sind höher als die Sparplan-Verzinsung von 2% plus Prämien vor Steuern.

Alle Sparpläne möchte ich auch ungern aufgeben, da die TG Zinsen ja schon wieder sinken und es wenige vergleichbare Sparpläne gibt um Rücklagen zu bilden.

Die ETF-Erträge sind natürlich auch nur geschätzt und die Risiken sind bekannt.

Notgroschen und zusätzliche Rücklagenbildung ist vorhanden, habe ich hier außen vorgelassen.

 

Meine aktuell präferierte Variante wäre Option 4:

-> höhere Tilgung reduziert das Risiko und spart Zinsen

-> 1 Sparplan kann als Rücklage für die Heizung oder andere Investitionen in vielen Jahren genutzt werden, die Gesamtsparsumme ist auch nicht zu hoch falls die Gewoba doch mal in Schwierigkeiten gerät

-> alternativ kann der Sparplan nach >10J Kreditlaufzeit bei gesunkenen Zinsen auch für vorzeitige Rückzahlung eingesetzt werden um noch bessere Konditionen bei vorzeitiger Refinanzierung zu bekommen

 

Was wäre eure präferierte Variante? Gibt es noch andere Optionen?

[vanity]

vor 24 Minuten von Lauflicht:

... Gibt es noch andere Optionen?

Kündigung des Kreditvertrags nach 10 Jahren (2032?), falls das dann opportun erscheint und die Restfinanzierung gesichert ist.

 

[Lauflicht]

Genau, die Option gibt es nach 10 Jahren. Aber welche Option würdest du bis dahin bevorzugen? Restschuld möglichst klein tilgen?

[vanity]

Einen 3,x%-Kredit, vermutlich wegen Eigennutzung nicht absetzbar, würde ich so schnell wie möglich unter Aufbietung aller sonstigen Anlagen tilgen. Dabei natürlich ausreichend Liquidität für Eventualitäten (Dach, Waschmaschine, ..) vorhalten, die auch gerne in Form eines dieser Sparpläne. Kann man die stilllegen ohne sie kündigen zu müssen?

 

Da die Tilgungsmöglichkeit nach oben begrenzt ist, könnte es grob geschätzt reichen einen 200€-Sparplan pro Jahr aufzulösen und die verbliebenen weiterlaufen zu lassen, solange das Geld nicht benötigt wird. ETF-Sparplan bietet sich in der Situation nicht an.

[Lauflicht]

Leider kann man die Sparpläne nicht stilllegen. Wenn man nicht weiter einzahlt, gelten sie als gekündigt.

 

Die Variante 3 Sparpläne zu behalten schaue ich mir nochmal im Detail an:

Wenn man nur einen kündigt und die 200€ + 566€ in die Tilgung steckt, läuft der Kredit bis zum 01.01.42 und man hat 169.560€ gesamte Zinskosten (58.641€ gesparte Zinsen).

 

Grundsätzlich war die Idee  hinter der 20J Zinsbindung, dass man eben über einen langen Zeitraum eine planbare Rate hat. Aber wie es eben so ist, nun kam die Idee in der Anfangszeit schonmal höher zu tilgen um den Kredit schneller loszuwerden.

[smarttrader]

Ja die Idee klingt gut mit planbaren Raten, allerdings bei 3,xx % sehe ich die Gefahr von noch deutlich höheren Zinsen geringer als einen geringeren Zins nach 10 durch Senkung des Beleihungswertes.

 

An 20 Jahren verdienen in der normalen Zinsphase nur die Banken.

[Shonsu]

vor 3 Stunden von Lauflicht:

Leider kann man die Sparpläne nicht stilllegen. Wenn man nicht weiter einzahlt, gelten sie als gekündigt.

 

Die Variante 3 Sparpläne zu behalten schaue ich mir nochmal im Detail an:

Wenn man nur einen kündigt und die 200€ + 566€ in die Tilgung steckt, läuft der Kredit bis zum 01.01.42 und man hat 169.560€ gesamte Zinskosten (58.641€ gesparte Zinsen).

 

Grundsätzlich war die Idee  hinter der 20J Zinsbindung, dass man eben über einen langen Zeitraum eine planbare Rate hat. Aber wie es eben so ist, nun kam die Idee in der Anfangszeit schonmal höher zu tilgen um den Kredit schneller loszuwerden.

Ich glaube die Idee von vanity war:

- Tilgung auf maximalen Wert hochschrauben

- Ein Sparplan kündigen-> Geld auf einem Tagesgeldkonto zu x % parken und davon die hohe Tilungsrate zu bezahlen

- Wenn das Geld alle ist -> nächsten Sparplan kündigen

 

Ich gehe davon aus, dass Du die Immobilie selbst nutzt, daher würde ich bei 3,x % auch so stark wie möglich tilgen, da es 3,x % Rendite nach Steuern bedeutet.

Bei all diesen Überlegungen noch folgendes bedenken:

- Notgroschen/Rücklagen so groß auslegen, dass ein paar Monate Verdienstausfall (Krankheit, ARbeitslosigkeit, Sabatical, Elternzeit... ) kein Problem sind. Wie groß dieser Puffer sein soll -> Individuelle Entscheidung

- Falls Ehefrau/Kinder vorhanden sind -> Evtl. eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld abschließen, dass bei einem Unfall mit Todesfall o.ä. die Hinterbliebenen das Haus weiter bewohnen dürfen und nicht von der Bank rausgeschmissen werden

[Lauflicht]

Danke schonmal für den Input!

 

vor 4 Stunden von smarttrader:

An 20 Jahren verdienen in der normalen Zinsphase nur die Banken.

Was meinst du damit? Die aktuelle "normale" Zinsphase gegenüber der Niedrigzinsphase der Jahre zuvor?

 

Beim Abschluss der Finanzierung war der Aufschlag gegenüber 15J Zinsbindung nur 0,18%, daher schien mir die längere Zinsbindung nicht so viel teuer.

 

vor 2 Stunden von Shonsu:

Ich glaube die Idee von vanity war:

- Tilgung auf maximalen Wert hochschrauben

- Ein Sparplan kündigen-> Geld auf einem Tagesgeldkonto zu x % parken und davon die hohe Tilungsrate zu bezahlen

- Wenn das Geld alle ist -> nächsten Sparplan kündigen

 

Ich gehe davon aus, dass Du die Immobilie selbst nutzt, daher würde ich bei 3,x % auch so stark wie möglich tilgen, da es 3,x % Rendite nach Steuern bedeutet.

Bei all diesen Überlegungen noch folgendes bedenken:

- Notgroschen/Rücklagen so groß auslegen, dass ein paar Monate Verdienstausfall (Krankheit, ARbeitslosigkeit, Sabatical, Elternzeit... ) kein Problem sind. Wie groß dieser Puffer sein soll -> Individuelle Entscheidung

- Falls Ehefrau/Kinder vorhanden sind -> Evtl. eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld abschließen, dass bei einem Unfall mit Todesfall o.ä. die Hinterbliebenen das Haus weiter bewohnen dürfen und nicht von der Bank rausgeschmissen werden

Danke, jetzt habe ich die Idee von vanity verstanden. Das ist natürlich auch eine Option und man kann mit diesem Ansatz alle paar Jahre neu entscheiden ob man einen weiteren Sparplan für die Tilgung kündigt, für andere Maßnahmen benötigt oder ob in der Zwischenzeit das Gehalt so schon eine höhere Tilgung zulässt.

 

Notgroschen und Absicherung sind vorhanden, habe ich hier deshalb außen vorgelassen. Es ging mir hauptsächlich um die Sparpläne und Aufteilung/Erhöhung des Cashflows durch Kündigung der Sparpläne.

[smarttrader]

vor 2 Stunden von Lauflicht:

Danke schonmal für den Input!

 

Was meinst du damit? Die aktuelle "normale" Zinsphase gegenüber der Niedrigzinsphase der Jahre zuvor?

 

Beim Abschluss der Finanzierung war der Aufschlag gegenüber 15J Zinsbindung nur 0,18%, daher schien mir die längere Zinsbindung nicht so viel teuer.

 

Danke, jetzt habe ich die Idee von vanity verstanden. Das ist natürlich auch eine Option und man kann mit diesem Ansatz alle paar Jahre neu entscheiden ob man einen weiteren Sparplan für die Tilgung kündigt, für andere Maßnahmen benötigt oder ob in der Zwischenzeit das Gehalt so schon eine höhere Tilgung zulässt.

 

Notgroschen und Absicherung sind vorhanden, habe ich hier deshalb außen vorgelassen. Es ging mir hauptsächlich um die Sparpläne und Aufteilung/Erhöhung des Cashflows durch Kündigung der Sparpläne.

Und gegenüber 5 Jahren oder 10 Jahren? Wir hatten zur 0 Zins Phase beide male 5 Jahre finanziert und ohne Sondertilgung. War damals das billigste und hatte 0,2% zur 10 Jahres Zinsbindung Unterschied. Erste EFH wurde verkauft, da war die minimale Vorfälligkeitsentschädigung sehr lukrativ. Und das selbst bewohnte EFH ist jetzt nächstes Jahr rum und wird dann (hoffentlich komplett vom Depot abgelöst oder wenn der Zins passt noch mal 5 Jahre nach finanziert zum Hebeln.

 

Ich bin da auch etwas anders, da ich davon ausgehen das nur weil jetzt alles Standort und Haus passt, es nicht zwingend für 10,15 oder 20 Jahre sein muss.

 

Auf der anderen Seite wer 600k Kredit zu 0,5% Zins hatte, hat 3k Zinsbelastung im Jahr. Falls jetzt zu 4% nach finanziert werden muss und die Zinsen 23k betragen (wurde ja etwas getilgt) wird das schon Probleme geben können.