Vergleich Miete vs Kauf Wohnung zu 100% aus Eigenkapital

[Zaster-Hiwi]

Hoffentlich bin ich hier richtig...

Ich möchte den gerne den Unterschied Miete/Kauf einer Neubauwohnung berechnen und zwar für den Fall, dass der Kauf komplett aus Eigenkapital bestritten wird bzw. alternativ das gesamte Eigenkapital gewinnbringend am Kapitalmarkt angelegt wird.

Wie berechne ich das - gibt es speziell dafür Rechner im Netz?

 

Ich habe unzählige ähnliche Rechner im Netz ausprobiert - alle funktionieren nur mit Darlehnsberechnung und machen für diesen Fall keinen Sinn...

 

Berücksichtigt werden sollen werden sollen auch alle Steigerungen (nicht nur direkte Inflation), die steigenden Instandhaltungskosten aufgrund der Alterung der Immobilie, Steigerung des Immobilienwerts (meiner Meinung nach nur Inflationsausgleich), Steigerung der Mietkosten ua.

Weiß da jemand was?

 

PS: Wenn es hier im Forum einen besseren Ort für diese Frage gibt, freue ich mich über einen Hinweis!

[Rick_q]

vor 13 Minuten von Zaster-Hiwi:

Ich habe unzählige ähnliche Rechner im Netz ausprobiert - alle funktionieren nur mit Darlehnsberechnung und machen für diesen Fall keinen Sinn...

Die kannst du doch auf 0 stellen (odef falls es nicht geht, ganz ganz klein) ?

[H7-25]

Eigentlich sollte die Rechnung selbst nicht so schwierig sein, weil du kein Darlehen benötigst, sondern die Wohnung ja au einen Schlag bezahlt wird. 

Ich sehe die Schwierigkeit eher darin, dass du nicht vorhersehen kannst, welche Dinge sich wie entwickeln in Zukunft.

Woher willst du wissen, welche Instandhaltungskosten anfallen. Das kann unglaublich unterschiedlich ausfallen je nach Alter der Wohnung und dem Umgang damit oder eben einfach Glück und Pech, was wie lange hält.

Woher willst du wissen, wie sich die Mieten entwickeln und die Immobilienpreise?

Woher willst du wissen, wie sich die Börse entwickelt?

Es sind zu viele unklare Punkte vorhanden. Damit ergibt sich, dass du am Ende vermutlich unzählige verschiedene Ergebnisse erhältst, welche Wahl besser oder schlechter ist.

Ich finde das alles sehr schwer. 

 

Ist die Frage und Entscheidung bei dir einfach so oder steht diese wirklich an bei dir?

Ich habe damals vor ungefähr 20 Jahren eine Immobilie gekauft und stand vor einer ähnlichen Entscheidung, also ob kaufen oder mieten und das Geld anlegen. Jetzt in der Rückschau war das zumindest nicht falsch, zumindest nicht bis heute, aber das war nur Glück und eher wunderte es mich, dass die Immobilienpreise so explodiert sind. Hätte auch alles anders laufen können.

[finisher]

vor einer Stunde von Zaster-Hiwi:

Hoffentlich bin ich hier richtig...

Ich möchte den gerne den Unterschied Miete/Kauf einer Neubauwohnung berechnen und zwar für den Fall, dass der Kauf komplett aus Eigenkapital bestritten wird bzw. alternativ das gesamte Eigenkapital gewinnbringend am Kapitalmarkt angelegt wird.

Wie berechne ich das - gibt es speziell dafür Rechner im Netz?

 

Ich habe unzählige ähnliche Rechner im Netz ausprobiert - alle funktionieren nur mit Darlehnsberechnung und machen für diesen Fall keinen Sinn...

Zum Gerd Kommer Buch gibt es ein Excel-Tool, wo Du das Eigenkapital auf 100% stellen kannst.

Hier downloadbar unter "Zusatzmaterialien":
https://www.campus.de/buecher-campus-verlag/finanzen/geld-/-bank-/-boerse/kaufen_oder_mieten-16819.html
 

[ein_johannes]

vor einer Stunde von H7-25:

Woher willst du wissen, welche Instandhaltungskosten anfallen.

Mit der Peterssche Formel lässt sich das recht gut berechnen. Der Einzelfall kann natürlich immer noch abweichen, aber es ist zumindest hundert mal besser als eine Schätzung aus dem Bauch raus.

 

Ansonsten kann man es sich auch recht leicht machen - Maklerfaktor berechnen und mit der Kapitalmarktrendite vergleichen. Da man selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland nicht abschreiben kann muss man nur noch die künftige Preissteigerungen (Miete und Wert) hinzuziehen (ohne Glaskugel würde ich max. die Inflationsrate nehmen) und die Instandhaltungskosten aus der Formel.

 

Ergebnis wird sehr oft sein, das es sich nicht lohnt. Bei Maklerfaktoren von über 20 und ohne AfA muss der Wertzuwachs schon massiv sein, um das in den grünen Bereich zu bekommen. In den letzten 15 Jahren hatten wir solche Zuwächse, wer diese aber endlos in die Zukunft fortschreibt kalkuliert in meinen Augen aber nicht mehr seriös.

[Zaster-Hiwi]

vor 4 Stunden von Rick_q:

Die kannst du doch auf 0 stellen (odef falls es nicht geht, ganz ganz klein) ?

Habe ich immer probiert - meist gibt es Fehlereingaben oder Ergebnisse machen keinen Sinn

vor 4 Stunden von H7-25:

Eigentlich sollte die Rechnung selbst nicht so schwierig sein, weil du kein Darlehen benötigst, sondern die Wohnung ja au einen Schlag bezahlt wird. 

Ich sehe die Schwierigkeit eher darin, dass du nicht vorhersehen kannst, welche Dinge sich wie entwickeln in Zukunft.

Woher willst du wissen, wie sich die Mieten entwickeln und die Immobilienpreise?

Woher willst du wissen, wie sich die Börse entwickelt?

Es sind zu viele unklare Punkte vorhanden. Damit ergibt sich, dass du am Ende vermutlich unzählige verschiedene Ergebnisse erhältst, welche Wahl besser oder schlechter ist.

Ich finde das alles sehr schwer. 

Woher willst du wissen, welche Instandhaltungskosten anfallen. Das kann unglaublich unterschiedlich ausfallen je nach Alter der Wohnung und dem Umgang damit oder eben einfach Glück und Pech, was wie lange hält.

Klar, ich schätze grob - es gibt da auch allgemeine Richtwerte...

 

Woher willst du wissen, wie sich die Mieten entwickeln und die Immobilienpreise?

in beiden Fällen konservative Schätzungen: Immopreise bringen nur Inflationsausgleich - die schätze ich der Einfachheit mit 2%; ebenso die Miete mit + 2% - d.h. Mieten wird dadurch eher attraktiv geschätzt, weil ich zum Kauf tendiere.

 

Woher willst du wissen, wie sich die Börse entwickelt?

Portfolio aus Aktien und Anleihen - Schätzung: 2% Inflationsausgleich + 2% Rendite = 4%

 

Schwer finde ich eher alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen - z.B. den Wertverfall der Immobilie aufgrund der Alterung

 

vor 3 Stunden von finisher:

Zum Gerd Kommer Buch gibt es ein Excel-Tool, wo Du das Eigenkapital auf 100% stellen kannst.

Hier downloadbar unter "Zusatzmaterialien":
https://www.campus.de/buecher-campus-verlag/finanzen/geld-/-bank-/-boerse/kaufen_oder_mieten-16819.html
 

@finisher

Super -  danke für den Tipp!
Das Tool scheint großartig zu sein - muss mich erst mal einfuchsen (und Kommer vertrauen, dass das alles seine Richtigkeit hat ;-)

Hatte mich schon etliche Stunden mit anderen Tools gequält und versucht über zinsen-berechnen.de mehrere Rechner zu kombinieren...

[Zaster-Hiwi]

vor 2 Stunden von ein_johannes:

Mit der Peterssche Formel lässt sich das recht gut berechnen. Der Einzelfall kann natürlich immer noch abweichen, aber es ist zumindest hundert mal besser als eine Schätzung aus dem Bauch raus.

 

Ansonsten kann man es sich auch recht leicht machen - Maklerfaktor berechnen und mit der Kapitalmarktrendite vergleichen. Da man selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland nicht abschreiben kann muss man nur noch die künftige Preissteigerungen (Miete und Wert) hinzuziehen (ohne Glaskugel würde ich max. die Inflationsrate nehmen) und die Instandhaltungskosten aus der Formel.

 

Ergebnis wird sehr oft sein, das es sich nicht lohnt. Bei Maklerfaktoren von über 20 und ohne AfA muss der Wertzuwachs schon massiv sein, um das in den grünen Bereich zu bekommen. In den letzten 15 Jahren hatten wir solche Zuwächse, wer diese aber endlos in die Zukunft fortschreibt kalkuliert in meinen Augen aber nicht mehr seriös.

Danke!
Maklerfaktor ist wohl Kaufpreisfaktor/Vervielfältiger...

[androdi]

Suchfunktion im forum noch nicht gefunden? 

 

Hier wurde es schon paar mal diskutiert und hier ein Tool sogar dazu:

 

 

 

 

Hier wurde noch viel diskutiert:

 

https://www.wertpapier-forum.de/topic/52400-thread-nummer-100-kaufen-oder-mieten/

[Zaster-Hiwi]

Am 10.3.2024 um 19:29 von androdi:

Suchfunktion im forum noch nicht gefunden? 

Doch, doch ;-)

Was genau hast du denn eingegeben?

Allerderdings bin ich dank @finisher so schnell auf ein tolles Tool gestoßen worden, das ich in den obigen Threads nicht (so schnell) finde...

 

ABER: Vielen Dank für die zwei Threadhinweise, mehr Info schadet nicht :-)

 

[PeterS]

vor 2 Stunden von Zaster-Hiwi:

so schnell auf ein tolles Tool gestoßen worden, das ich in den obigen Threads nicht (so schnell) finde...

Was sind denn deine Erkenntnisse/Ergebnisse? Gerne mal die Excel-Bilder teilen.

[Moneycruncher]

Am 9.3.2024 um 10:50 von H7-25:

Hätte auch alles anders laufen können.

Kann auch immer noch anders laufen..

[KLEARCHOS]

Na ja, entscheidend ist wohl erstmal auch, wo liegt die Immobilie und wie sind die weiteren Umstände. Hat man dann ein Haus mit x weiteren Eigentümern usw.

[Moneycruncher]

vor 4 Minuten von KLEARCHOS:

Na ja, entscheidend ist wohl erstmal auch, wo liegt die Immobilie und wie sind die weiteren Umstände. Hat man dann ein Haus mit x weiteren Eigentümern usw.

Eben.

[ToTheTop]

Am 9.3.2024 um 09:50 von H7-25:

Ich habe damals vor ungefähr 20 Jahren eine Immobilie gekauft und stand vor einer ähnlichen Entscheidung, also ob kaufen oder mieten und das Geld anlegen. Jetzt in der Rückschau war das zumindest nicht falsch, zumindest nicht bis heute, aber das war nur Glück und eher wunderte es mich, dass die Immobilienpreise so explodiert sind. Hätte auch alles anders laufen können.

Hast du das mal sauber gegengerechnet? Alle Kosten getrackt? Die Wertentwicklung deiner Immobilie mal dem Verlauf eines World-ETF im Backtest gegenüber gestellt? 

Sind rhetorische Fragen, macht kein Mensch. Aber zumindest ein Vanguard ftse all world hätte sich in den letzten 20 Jahren ver-4,5-facht (im Backtest). Man trifft viele Immobilienbesitzer, die sich rückblickend so glücklich schätzen, was auch daran liegt, dass so gut wie niemand jemanden kennt der seit 20 Jahren seriös(!) an der Börse investiert. (Ok. Hier im Forum vielleicht vereinzelt.)
Wer irgendwann Mitte der 10er Jahre stark gehebelt für Minizinsen unter 2% in A- und B-Lagen investiert hat, da könnte ich mir gut vorstellen, dass man da wirklich gut im Vergleich zum weltweiten Kapitalmarkt (ungehebelt) abgeschnitten hat. Jeder andere sollte aber mal nachrechnen. Da ist immer viel "Gefühl" drin in solchen Aussagen.

[H7-25]

vor 1 Stunde von ToTheTop:

Hast du das mal sauber gegengerechnet? Alle Kosten getrackt? Die Wertentwicklung deiner Immobilie mal dem Verlauf eines World-ETF im Backtest gegenüber gestellt? 

Ja, ich habe es mal so gut es geht verglichen mit dem DWS Vermögensbildungsfonds I, den ich damals vor dem Hauskauf noch hatte. Mit einem Vanguard ETF ging es nicht, weil es damals, als ich 2004 das Haus gekauft habe, noch keinen solchen ETF gab. Beim Vergleich (das war Ende 2022) kam ich am Ende nach Steuern mit dem Hauskauf auf fast den gleichen Vermögenszuwachs. Das "Nach Steuern" ist wichtig, weil der Depotwert ja noch um Steuern korrigiert werden muss. Ein Verkauf des Hauses, das mittlerweile mindestens 250% mehr wert ist, wäre mittlerweile steuerfrei.

Es kann aber schon sein, dass man beim Vergleich manche Dinge nicht genau einbeziehen kann. Ich konnte beispielsweise nur schätzen, wann genau die vergleichbaren Mieten wie sehr gestiegen sind. Meine Frau und ich haben das Abzahlen des Hauses außerdem sehr schnell geschafft in nur 9,5 Jahren, was sicherlich ein Vorteil war oder eben auch Glück.

Trotzdem waren die Aktienrenditen der letzten 20 Jahre natürlich sehr gut, aber auch der Anstieg der Immobilienpreise war wohl eher ein Sonderfall.

 

Ich wollte mit meinem Post nicht behaupten, dass die Entscheidung für eine Immobilie die bessere ist. Ehrlich gesagt glaube ich eher, dass man mit der anderen Wahl, also Mieten und Aktien ETF besser weg kommt. Es ist und bleibt also eine persönliche Entscheidung, die eher mit Luxus, Freiheit, Bauchgefühl, eigenen Wünschen zu tun hat.

Deshalb hatte ich oben ja geschrieben:

Am 9.3.2024 um 10:50 von H7-25:

Ich sehe die Schwierigkeit eher darin, dass du nicht vorhersehen kannst, welche Dinge sich wie entwickeln in Zukunft.

Woher willst du wissen, welche Instandhaltungskosten anfallen. Das kann unglaublich unterschiedlich ausfallen je nach Alter der Wohnung und dem Umgang damit oder eben einfach Glück und Pech, was wie lange hält.

Woher willst du wissen, wie sich die Mieten entwickeln und die Immobilienpreise?

Woher willst du wissen, wie sich die Börse entwickelt?

Es sind zu viele unklare Punkte vorhanden. Damit ergibt sich, dass du am Ende vermutlich unzählige verschiedene Ergebnisse erhältst, welche Wahl besser oder schlechter ist.

Ich finde das alles sehr schwer. 

 

[slowandsteady]

Ich finde auch, dass eine Abrechnung erst am Schluss im Nachhinein moeglich ist. Je nachdem, wie man Parameter wie Inflation, Boersenentwicklung, Zinsentwicklung usw. schaetzt, kann doch alles zwischen -10% und +10% p.a. fuer eine Immobilie herauskommen. Was bringt dann so ein Rechner?

[smarttrader]

Immobilien sind allgemein ein unverzichtbarer Anteil in der AA. Falls man nun nicht unbedingt in Mariupol eine Immobilie hatte, ist eine Wertminderung auf nur Grundstückswert schon sehr unwahrscheinlich.

 

Auf der andere Seite habe ich vor ca. 2 Jahren die Entscheidung getroffen im lokalen Projekt mit einzusteigen, wo bis heute nichts gebaut wurde und den Investoren angeboten wurde, den Vertrag aufzulösen.

 

Als Einzelinvestor hätte man das wahrscheinlich schon 2 mal gebaut, es gab ja einen enormen Dämpfer in der MFH/DH/EFH Branche so das die Baukosten dort (zumindest meiner Ansicht nach) hätten gut verhandelt werden können.

 

Aber in Deutschland jammern wir lieber über 2% mehr Zinsen, statt 20% Rabatt zum Höchstpreis.

[PeterS]

vor 14 Stunden von H7-25:

Beim Vergleich (das war Ende 2022) kam ich am Ende nach Steuern mit dem Hauskauf auf fast den gleichen Vermögenszuwachs.

Mit welchen Kosten hast du bei der Immobilie gegengerechnet? Inklusive Steuern, (Kreditzinsen), Versicherungen und im Besonderen Ausgaben für Renovierung usw.?

 

vor 2 Stunden von smarttrader:

Immobilien sind allgemein ein unverzichtbarer Anteil in der AA.

Ich sehe die Unverzichtbarkeit dessen nicht so, da in Deutschland das Thema Immobilien ohne physische Präsenz nicht angemessen abgebildet werden kann (REITS, Immobilienfonds usw.). Allerdings entstehen dabei hohe Einmalkosten, Kreditschulden und Klumpenrisiken. Deshalb bevorzuge ich das KISS-Prinzip (Aktien + Tagesgeld/Festgeld), da es eine ausreichend breite Diversifizierung ermöglicht und auch von den "Experten" als ausreichend (Privatpersonen) beschrieben wird.

 

[Zaster-Hiwi]

vor 21 Stunden von PeterS:

Was sind denn deine Erkenntnisse/Ergebnisse? Gerne mal die Excel-Bilder teilen.

Tatsächlich habe ich erstmals "nur" einen Eindruck, welche Faktoren das Ergebnis wie beeinflussen. Das hilft mir echt weiter. Kaufen wäre auch für mich wahrscheinlich teuerer (nach 10 Jahren viel teuerer als nach 30 Jahren...) - aber eine Mietneubauwohnung in Hamburg zu finden ist ein Drama :-( 

vor 3 Stunden von smarttrader:

Immobilien sind allgemein ein unverzichtbarer Anteil in der AA.

Tatsächlich denke ich auch darüber nach, dass wenn ich ein Drittel meines Gesamtvermögens in eine Immobilie stecke, das als sinnvolle Diversifikation gesehen werden kann...
Wie seht ihr das - nur Schönfärberei, um einen Immokauf zu rechtfertigen?

[Zaster-Hiwi]

vor 14 Stunden von slowandsteady:

Ich finde auch, dass eine Abrechnung erst am Schluss im Nachhinein moeglich ist. Je nachdem, wie man Parameter wie Inflation, Boersenentwicklung, Zinsentwicklung usw. schaetzt, kann doch alles zwischen -10% und +10% p.a. fuer eine Immobilie herauskommen. Was bringt dann so ein Rechner?

Mir wäre eine Zeitmaschine oder Hellseherin, die mir sagt, was im Rückblick besser gewesen wäre, auch lieber. Aber der Rechner vermittelt wenigstens einen Eindruck der mögliche Cashflows.

[smarttrader]

Ich bin ein 100% pro Immobilienanhänger, meine Meinung ist nur bedingt repräsentativ.

 

In Hamburg gibt es aktuell einige ordentliche Kaufgelegenheiten, die Entwickler hängen auf ihren Wohnungen und 10% Rabatt sind aktuell möglich. Im Alter spart man sich die Miete und das zu versteuernde Einkommen kann geringer ausfallen, Mieten steigen mit der Zeit ziemlich sicher, deine Tilgung bleibt möglicherweise konstant bzw. erleichtert dich in deinen monatlichen Belastungen bei 100% EK ohne FK:

[PeterS]

vor 25 Minuten von smarttrader:

Ich bin ein 100% pro Immobilienanhänger, meine Meinung ist nur bedingt repräsentativ.

Passt, ich wollte das Wort unverzichtbar allgemein nicht stehen lassen. 

 

Hast du irgendwo einen eigenen Thread, wo du deine Immobiliestrategie im Forum nieder schreibst? Würde mich interessieren, wie du da vorgehst/vorgegangen bist. 

[Zaster-Hiwi]

vor einer Stunde von smarttrader:

Im Alter spart man sich die Miete und das zu versteuernde Einkommen kann geringer ausfallen, Mieten steigen mit der Zeit ziemlich sicher, deine Tilgung bleibt möglicherweise konstant bzw. erleichtert dich in deinen monatlichen Belastungen bei 100% EK ohne FK:

Verstehe ich nicht ganz - bei 100% Eigenkapital ohne Fremdfinanzierung/kapital habe ich doch keine Tilgung...?

 

Ich sehe eine Immobilie auch nicht als unbedingt notwendigen Teil der AssetAllokation, aber frage mich, ob eine selbstgenutzte Wohnung überhaupt als sinnvolle Asset-Diversifikation (ca. 1 Drittel des Gesamtkapitals) gesehen werden kann oder nur als Lifestyle/Luxus mit Klumpenrisiko?

[Rubberduck]

vor 1 Stunde von Zaster-Hiwi:

Ich sehe eine Immobilie auch nicht als unbedingt notwendigen Teil der AssetAllokation, aber frage mich, ob eine selbstgenutzte Wohnung überhaupt als sinnvolle Asset-Diversifikation (ca. 1 Drittel des Gesamtkapitals) gesehen werden kann oder nur als Lifestyle/Luxus mit Klumpenrisiko?

 

Das kann man endlos diskutieren ohne je zu einem Ergebnis zu kommern.

Klumpenrisiko ist es bei 33% vom Vermögen allerdings bereits rein definitionsgemäß.

Am 9.3.2024 um 10:32 von Zaster-Hiwi:

Berücksichtigt werden sollen werden sollen auch alle Steigerungen (nicht nur direkte Inflation), die steigenden Instandhaltungskosten aufgrund der Alterung der Immobilie, Steigerung des Immobilienwerts (meiner Meinung nach nur Inflationsausgleich), Steigerung der Mietkosten ua.

Weiß da jemand was?

 

Ein Vermieter kann Investitionen/Modernisierungen/Reparaturen (ich haue hier mal alles in Topf, was nicht richtig ist) nicht oder nur teilweise auf den Mieter direkt umlegen. Dergleichen muss über die Miete in irgendeiner Form reinkommen. Insofern ist die Motivation irgendwas über den reinen Funktionserhalt zu machen minimal. Klassisches Beispiel ist die Heizung. Der Vermieter spart mit einer verbrauchsarmen und umweltfreundlichen Heizung eigentlich nix. Der Mehrverbrauch wird auf den Mieter umgelegt und fertig. Da der Vermieter eine Heizung in irgendeiner Art schuldet, ist bei Erneuerung auch bestenfalls eine Art Delta Verbesserung umlegbar. Was aber vom Gesetzgeber auch noch gedeckelt wird. Insofern verzichten die meisten Vermieter auf die Umlage solcher Aktionen. Das heißt auch: Die Mieter behalten ihr Bad mit den 70er Jahre Fliesen bis zum Ausbruch von Augenkrebs.

 

So: Und wie vergleicht man das jetzt? Mit einer Online-App mit 4-5 Zeilen als Eingabe?

[PeterS]

vor 2 Stunden von Zaster-Hiwi:

Ich sehe eine Immobilie auch nicht als unbedingt notwendigen Teil der AssetAllokation, aber frage mich, ob eine selbstgenutzte Wohnung überhaupt als sinnvolle Asset-Diversifikation (ca. 1 Drittel des Gesamtkapitals) gesehen werden kann

Wird kontrovers diskutiert. Ich persönlich nehme es in meine Vermögensgesamtübersicht, aber habe für das Rebalancing eine "eigene" Asset Allocation mit festen Regeln ohne Immobilie.

 

Ich nehme auch meine Rentenpunkte in die Vermögensgesamtübersicht. ;- )