Gedankenspiel: Kredit mit 1) max. EK oder 2) min. EK + ETF + Sondertilgung nach 10 Jahren

[nealcaffrey]

Hi zusammen, ich hab hier ein Gedankenspiel zu zwei Optionen bei einer Immobilienfinanzierung. Gerade Option 2 mit wenig EK kam als Inspiration von einem Bekannten. 

 

Immobilie 

- Kaufpreis und Nebenkosten 340.000€

- EK maximal 170.000€

 

Option 1 mit max EK, mit Laufzeit von 15 Jahren, zins bei 3,3%

 

Option 2 mit min. EK (20%), Laufzeit von 25 Jahre, Zins bei 3,8%. Restliches Eigenkapital wird 10 Jahre in einen etf mit 7% p.a. geparkt.

 

Was haltet ihr von Option 2. Ist das gängige Praxis das die Finanzierungen nach 10 Jahren gekündigt werden? War mir tatsächlich neu.

 

Option 2 bringt eine höhere Tilgungsrate mit sich, sowie ein höheres Risiko aufgrund der etf Spekulationen. Bei der Steuer sind höhere Zinskosten anrechenbar.

 

Option 1 bringt mehr Sicherheit.

 

Wenn ich die gesamtkosten nach Steuer anschauen, in welcher Option komme ich da besser weg?

 

Dankeschön schonmal.

 

 

[nealcaffrey]

Zitat

 

Gerne beziehe ich Ihre Steuersituation in die Berechnung der Gesamtkosten beider Finanzierungsoptionen mit ein. Hier ist eine detaillierte Aufstellung unter Berücksichtigung der AfA, Ihres persönlichen Steuersatzes und der Mieteinnahmen:

 

Steuerliche Rahmenbedingungen

AfA-Basis: 250.000 € (Annahme: Gebäudeanteil am Kaufpreis)

Persönlicher Steuersatz: 33 %

Kaltmiete: 550 € pro Monat (6.600 € pro Jahr)

Nicht umlagefähige Kosten: 120 € pro Monat (1.440 € pro Jahr)

Option 1: Maximale Eigenkapitalnutzung (15 Jahre Laufzeit, 3,3 % Zins)

Jährliche Zinskosten:

 

Darlehen: 170.000 €

Zins: 3,3 % p.a.

Jährliche Zinskosten (ungefähre Annuität): ca. 5.610 € (die Zinskosten sinken jährlich, hier wird ein Durchschnittswert angenommen)

Jährliche AfA (lineare Abschreibung):

 

AfA-Basis: 250.000 €

AfA-Satz: 2 % p.a. (typischer Satz für Gebäude)

Jährliche AfA: 250.000 € * 0,02 = 5.000 €

Jährliche Mieteinnahmen: 550 €/Monat * 12 Monate = 6.600 €

 

Jährliche nicht umlagefähige Kosten: 120 €/Monat * 12 Monate = 1.440 €

 

Steuerlich relevantes Ergebnis (vereinfacht):

 

Steuerbemessungsgrundlage: Mieteinnahmen - Zinskosten - AfA - Nicht umlagefähige Kosten

Steuerbemessungsgrundlage: 6.600 € - 5.610 € - 5.000 € - 1.440 € = -5.450 €

Steuerlicher Vorteil (Verlust): -5.450 € * 0,33 = ca. -1.800 € (Steuererstattung, da Verlust)

Netto-Jahreskosten (nach Steuern):

 

Jährliche Zinskosten + Jährliche nicht umlagefähige Kosten - Steuerlicher Vorteil

5.610 € + 1.440 € - 1.800 € = ca. 5.250 €

Gesamtkosten über 15 Jahre (nach Steuern, vereinfacht):

 

5.250 €/Jahr * 15 Jahre = ca. 78.750 €

Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung ist vereinfacht. In der Realität ändern sich die Zinskosten und der Tilgungsanteil der Rate jährlich. Die steuerliche Situation kann komplexer sein. Für eine exakte Berechnung ist eine detaillierte Aufstellung mit einem Finanzrechner und ggf. einem Steuerberater notwendig.

 

Option 2: Minimale Eigenkapitalnutzung (25 Jahre Laufzeit, 3,8 % Zins)

Jährliche Zinskosten:

 

Darlehen: 272.000 €

Zins: 3,8 % p.a.

Jährliche Zinskosten (ungefähre Annuität): ca. 10.330 € (die Zinskosten sinken jährlich, hier wird ein Durchschnittswert angenommen)

Jährliche AfA (lineare Abschreibung):

 

Jährliche AfA: 5.000 € (wie in Option 1, da AfA-Basis gleich)

Jährliche Mieteinnahmen: 6.600 €

 

Jährliche nicht umlagefähige Kosten: 1.440 €

 

Steuerlich relevantes Ergebnis (vereinfacht):

 

Steuerbemessungsgrundlage: Mieteinnahmen - Zinskosten - AfA - Nicht umlagefähige Kosten

Steuerbemessungsgrundlage: 6.600 € - 10.330 € - 5.000 € - 1.440 € = -10.170 €

Steuerlicher Vorteil (Verlust): -10.170 € * 0,33 = ca. -3.356 € (Steuererstattung, da Verlust)

Netto-Jahreskosten (nach Steuern):

 

Jährliche Zinskosten + Jährliche nicht umlagefähige Kosten - Steuerlicher Vorteil

10.330 € + 1.440 € - 3.356 € = ca. 8.414 €

Gesamtkosten über 25 Jahre (nach Steuern, vereinfacht):

 

8.414 €/Jahr * 25 Jahre = ca. 210.350 €

Potenzieller ETF-Gewinn nach 10 Jahren: ca. 98.700 € (wie zuvor berechnet)

 

Gegenüberstellung der Gesamtkosten nach Steuern (vereinfacht):

 

Faktor Option 1 (Max. EK, 15 Jahre) Option 2 (Min. EK, 25 Jahre + ETF)

Gesamtkosten nach Steuern (ca.) 78.750 € 210.350 €

Abzüglich pot. ETF-Gewinn (nach 10 J.) 0 € -98.700 €

Effektive Gesamtkosten (ca.) 78.750 € 111.650 €

Monatliche Rate (ca.) 1.200 € 1.400 €

Sicherheit Hoch Mittel (ETF-Risiko)

Finanzielle Freiheit Schnell (nach 15 Jahren) Langsam (nach 25 Jahren)

 

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Fazit unter Berücksichtigung der Steuern (vereinfacht):

 

Auch unter Berücksichtigung Ihrer Steuersituation scheint Option 1 (maximale Eigenkapitalnutzung) in dieser vereinfachten Berechnung kostengünstiger zu sein. Die höheren Zinskosten und die längere Laufzeit von Option 2 führen trotz der steuerlichen Vorteile und des potenziellen ETF-Gewinns zu höheren effektiven Gesamtkosten.

 

Wichtige Hinweise und Empfehlungen:

 

Vereinfachte Berechnung: Bitte beachten Sie, dass diese Berechnung stark vereinfacht ist und Annahmen (z.B. gleichbleibende Zinskosten über die Laufzeit, lineare AfA) enthält. Für eine präzise Entscheidungsgrundlage ist eine detaillierte Finanzplanung mit einem Baufinanzierungsrechner und die Beratung durch einen Steuerberater unerlässlich.

Individuelle Steuerliche Situation: Ihre tatsächliche Steuerlast und die steuerlichen Vorteile können von diesen vereinfachten Annahmen abweichen. Eine professionelle Steuerberatung ist dringend empfohlen.

Risiko der ETF-Anlage: Die ETF-Investition in Option 2 ist spekulativ. Der potenzielle Gewinn ist nicht garantiert und es besteht das Risiko von Verlusten. Die Berechnung geht von einer konstanten Rendite von 7% p.a. aus, was in der Realität unrealistisch sein kann.

Zinsentwicklung und Anschlussfinanzierung: Die zukünftige Zinsentwicklung ist unsicher. Bei Option 2 sind Sie nach 25 Jahren noch verschuldet und von den dann geltenden Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung abhängig.

Persönliche Präferenzen: Neben den reinen Kosten spielen Ihre persönliche Risikobereitschaft, Ihre Liquiditätspräferenzen und Ihre langfristigen finanziellen Ziele eine entscheidende Rolle bei der Wahl der optimalen Finanzierungsstrategie.

Empfehlung:

 

Ich rate Ihnen dringend, diese vereinfachten Berechnungen als ersten Anhaltspunkt zu nutzen und unbedingt eine umfassende, individuelle Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater und einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen. Diese Experten können Ihre persönliche Situation detailliert analysieren, präzisere Berechnungen durchführen und Ihnen helfen, die für Sie optimale Finanzierungsentscheidung zu treffen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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[herbert_21]

1. Nutze diese Seite um die Restschuld nach 10 Jahren zu berechnen. Lass dir jeweils ein PDF für beide Varianten erstellen:

https://m.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

 

2. Die 7% am Aktienmarkt sind nicht garantiert.

Wenn ich die "sichere Tilgung" mit dem Risiko am Aktienmarkt vergleiche, muss ich verstehen, dass ich Äpfel mit Birnen vergleiche.

 

3. Dazu kommt:  bei einer Tilgung nach 10 Jahren aus Gewinnen am Aktienmarkt haet du nicht nur das sequence of returns risk..

Sondern du musst auf die hypothetischen Gewinne Steuer zahlen, um genau dann zu tilgen. Da muss schon vieles passen, um genau dann mit 7% rauszukommen!

 

4. Überlege selbst und denke nach.

[odensee]

vor 11 Stunden von nealcaffrey:

in einen etf mit 7% p.a. geparkt.

Wo bekomme ich den? So etwas hätte ich auch gerne.

 

Hmm, oder sind die 7% p.a. etwa nicht garantiert?

 

[Schwachzocker]

vor 12 Stunden von nealcaffrey:

Wenn ich die gesamtkosten nach Steuer anschauen, in welcher Option komme ich da besser weg?

Was ist denn besser?

 

Mehr Risiko und mehr Ertragschancen?

oder

Weniger Risiko und weniger Ertragschancen?

[satgar]

Wenn ich vermieten wollen würde, würde ich es vielleicht so machen:

 

- Bank suchen, die möglichst wenig Tilgung ermöglicht (oder gar ein endfälliges Darlehen bietet)

- So wenig EK wie möglich einsetzen

- Darlehenslaufzeit bis zum 62 Lebensjahr ansetzen 

- Bank suchen, die bei endfälligem Darlehen einen Tilgungsersatz durch eine fondsgebundene Rentenversicherung erlaubt. Oder eben bei niedriger Tilgung die Tilgung hauptsächlich über die Fondspolice leisten. ING macht das z.B.

- Fondspolice als Nettotarif ohne Provision suchen, die bis zum 62. Lebensjahr läuft (dann ist die Auszahlung steuerlich günstiger als vorher)

- Fondspolice nicht rein auf Fondsbasis, sondern heutzutage wieder mit 100% Beitragsgarantie. Es sollen zum 62. Lebensjahr also mindestens alle eingezahlten Beiträge vorhanden sein. Dieser Betrag soll der Darlehenshöhe entsprechen!

 

 

So hat man:

 

• Viel an Zinsen absetzbar bei der Steuer
• geht kein Risiko mit der Börse ein. Am Ende der Versicherungslaufzeit ist mindestens die Darlehenssumme vorhanden zur Ablöse
• Wenn es mit der Police gut läuft, kommt aber mehr an Guthaben raus
• Muss man sich mit Sparbeitrag der Police und Zinsen fürs Darlehen leisten können

 

Klar ist: das hat weniger Ertragschancen als die reine Aktienanlage, bringt aber deutlich mehr Sicherheit rein. Es ist also quasi so ein Mittelding zwischen den Optionen.

Wenn ich annähme, dass du 37 wärst (wie ich demnächst), dann würde man 340.000 EUR endfällig zu Zins X aufnehmen. Die 170.000 EUR EK kommen in die Fondspolice. Dazu muss dann über 25 Jahre aber noch Sparbeitrag geleistet werden. Und zwar 566,67 EUR mtl.

Die LV1871 MeinPlan Netto weist mit dem FTSE All World eine Effektivkostenquote inkl. Fonds TER von 0,40% je Jahr aus. Am Ende der Laufzeit stehen mindestens 340.000 EUR zur Verfügung.

 

Die LV1871 legt das Geld im Beispielfonds (FTSE All World) und im verzinsten Sicherungsvermögen (Garantiezins 1%, Gesamtverzinsung in 2025 derzeit 3,6%) an. Sie benennt im Angebot eine anfängliche Fondsquote von 35% vom Vermögen. Das wird aber monatlich immer wieder neu entschieden. Der Endkunde hat keinen Einfluss darauf.

 

Der Versicherer gibt am Ende der Laufzeit als Vertragsguthaben an (bei "Wertentwicklung Fonds mit Berücksichtigung der laufenden Fondskosten (Brutto)")

0% 378.219 €

3% 578.902 €

6% 1.064.447 €

9% 1.964.899 €

 

Man kann die endfällige Garantie zwischen 0 und 100% frei wählen. Je weniger Garantie man nimmt, um so mehr wird die Fondsquote erhöht. Das persönliche Verlustrisiko steigt.