Strategien zur Finanzierung eines Immobilienkaufs durch ETF-Verkauf

[joinventure12]

Hallo,

 

Als glücklicher Mieter wurde uns vor einiger Zeit mitgeteilt, dass unsere derzeit bewohnte Immobilie verkauft werden soll. Wir mögen die Immobilie und der Preis ist auch nicht verkehrt, daher haben wir uns entschieden, diese selbst zu erwerben (~500T EUR).

Eine Finanzierung ist aufgrund meines ETF-Depots nicht notwendig, da ich sie quasi damit bezahlen kann. Ich hatte nie mit einem kurzfristigen Erwerb gerechnet und bin eigentlich fast 100% in ETFs investiert. Es handelt sich dabei um sehr marktbreite All-World-, World-, Small Cap- oder EM-Papiere. Das Gesamtdepot ist ca. 22% im Plus und enthält Werte von teils 2017 - TTWROR liegt seit Beginn bei 134%; 2022 ist viel neues Geld dazu gekommen.

 

Das Thema rund um den Kaufvertrag und die Fälligkeit der Summe wird sich sicherlich noch um einige Monate ziehen. Nun stellt sich mir die Frage, wie ich mit dieser Option verfahre. Einerseits möchte ich positive Kursverläufe mitnehmen, andererseits würden 10% Drawdown ziemlich weh tun, da das Geld demnächst fällig wird.

 

Mir kommen gerade 5 Optionen in den Kopf:

1. Sell all as soon as possible und Umschichtung in DBX0AN
2. Arbeiten mit Stop-Loss oder Trailing-Stop-Loss
   1. Eure Einschätzung und welcher Ordertyp?
   2. Wie kann ich verhindern, dass außerhalb Xetra Zeiten abverkauft wird zu einem schlechten Spread
3. Wertpapiere im Depot lassen
4. Abverkauf von x0% um das Risiko zu minimieren
5. Abverkauf von möglichst den neuen Stücken, die verhältnismäßig wenig Gewinne haben und den Rest durch Kredit finanzieren
   1. Kommers Buch Immobilienkauf und Finanzierung für Selbstnutzer rät davon ab

 

Wie Ist eure Meinung zu den Optionen und wie würdet ihr selbst verfahren. Freue mich auf die Meinungen.

 

 

[hattifnatt]

vor 16 Minuten von joinventure12:

Wie Ist eure Meinung zu den Optionen und wie würdet ihr selbst verfahren.

1.

[satgar]

vor 15 Minuten von joinventure12:

Sell all as soon as possible und Umschichtung in DBX0AN

Bin da auf einer Linie mit Finanztip. Wenn es so konkret ansteht: raus aus Aktien.

[kr@utg]

Wie ist denn die Höhe der eingesparten Miete und wie hoch eine Rücklage ?

[joinventure12]

vor 13 Minuten von kr@utg:

Wie ist denn die Höhe der eingesparten Miete und wie hoch eine Rücklage ?

Der Immodeal ist nach den Preisverhandlungen einigermaßen okay. Mietrendite von 3,5%. Ist nicht besonders gut, aber für Eigennutzer auch nicht besonders schlecht. Rücklage: Geld ist eher nicht mein Problem und Rücklage ist vorhanden. Geht vielwehr um den smartesten move,

[stagflation]

vor einer Stunde von joinventure12:

wie würdet ihr selbst verfahren.

 

Ich würde mir alle Möglichkeiten aufschreiben (incl. Teilfinanzierung auf Kredit, z.B. 20% oder 40%) - und dann sehr viel rechnen. So lange, bis ich wüsste, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Varianten haben - und bis ich die optimale Lösung gefunden hätte.

 

Bitte beachte, dass die optimale Lösung individuell sehr unterschiedlich sein kann. Deshalb kann man keine allgemeingültige Empfehlung aussprechen.

 

Ich teile allerdings die Ansicht meiner Vorredner, dass man, wenn man Aktien verkaufen will, zumindest einen Teil davon sehr schnell verkaufen sollte. Natürlich könnte es sein, dass die Aktienkurse weiter steigen. Es ist aber ebensogut möglich, dass die Aktienkurse noch einmal richtig einbrechen - und dann würde man sich ärgern, dass man gewartet hat. Deshalb: keine Spielchen, kein Market-Timing, keine Wetten auf steigende Kurse.

[testaccount]

Warum nicht nur soviel rausziehen, dass der Bestzins möglich ist, und den Rest laufen lassen? Bzw. hattet ihr doch auch 1500€ Miete, warum dann nicht einfach einen Kredit in entsprechender Höhe nehmen?

[blueprint]

vor 9 Stunden von joinventure12:

 

 

Wie Ist eure Meinung zu den Optionen und wie würdet ihr selbst verfahren. Freue mich auf die Meinungen.

 

 

Variante 1

 

Besonders in der aktuellen Zeit, ist das Overnightrisiko nicht zu unterschätzen. Schwarze Schwäne können natürlich jeder Zeit auftreten, wobei ich persönlich das Risiko momentan als erhöht einschätzen würde.

[Bast]

vor 8 Stunden von joinventure12:

Geht vielwehr um den smartesten move,

Variante 1

[joinventure12]

Mich wundert, dass niemand auf Variante 2 eingeht. Für mich hatte sich das zunächst als richtiger Plan B angefühlt. Ich nehme an, das liegt am Wochenend- und Übernachtrisiko?

[Fetz]

Ohne nähere Angaben zu Dir ist keine vernünftige Antwort möglich.

 

Risikotragfähigkeit, -notwendigkeit:

Beruf/Arbeitsplatzsicherheit?

Humankapital OPTIMAL abgesichert?

Familie/Kinder?

...

 

Immer würde ich 20% Reserve einplanen  (Renovierung, Neuanschaffungen, übersehene Kosten, ...). Nicht weniger!

und selbst wenn (!) ich in all diesen nicht vollständig (!) aufgeführten Punkten bestens (!)aufgestellt wäre:

Ich würde maximal 25% Kredit aufnehmen/hebeln.

 

Und ja: Ich spreche aus Erfahrung.

Ich hab mich zweimal mal für Variante 1 entschieden und immer ruhig geschlafen.

Gelohnt hätte sich in einem Fall allerdings auch eine Teilfinanzierung.

[DancingWombat]

Sofern klar ist, dass das Geld benötigt wird, sollest du meiner Meinung nach schnellstmöglich das Marktrisiko rausnehmen.

Nur weil Geld da ist, muss man es nicht zwangsläufig für eine Immo verwenden. Denkbar wäre z.B. auch eine 60% Finanzierung um den Bestzins zu bekommen. Das ist aber eine Frage die jeder für sich selbst beantworten muss. 

[blueprint]

vor 50 Minuten von joinventure12:

Mich wundert, dass niemand auf Variante 2 eingeht. Für mich hatte sich das zunächst als richtiger Plan B angefühlt. Ich nehme an, das liegt am Wochenend- und Übernachtrisiko?

Aus meiner Sicht liegt es am Overnightrisiko.

[Sapine]

Auch wenn 2) und 5) ihren Charme zu haben scheinen, wäre mir das den Aufwand und das Risiko nicht wert. Allenfalls einen sehr kleinen Teil mit hoher steuerlicher Belastung würde ich zurückhalten, um in den Folgejahren den Sparerpauschbetrag mit Verkäufen auszuschöpfen. Aber ein Kredit in der Größenordnung macht wirtschaftlich nicht wirklich Sinn, wenn Du überhaupt eine Bank dafür findest.

 

Daher bin ich auch im Lager 1) und würde so viel verkaufen wie für den Immobilienerwerb notwendig ist. 

 

Nachdem zukünftig die Kaltmiete entfällt und Du das Objekt gut kennst, halte ich eine hoch dimensionierte Reserve nicht für nötig. Wenn wirklich noch ein höherer Betrag anfällt kannst Du das Depot immer noch zeitnah verkleinern. 

[Malvolio]

Ein Stop-Loss Verkauf während eines potentiellen Crashes wäre ein unlimitierter Verkauf in einer denkbar ungünstigen Phase .... ob das eine gute Idee ist, muss sich jeder selbst überlegen.

 

Ich würde ... gerade angesichts der aktuellen Unsicherheiten .... auch zu Variante 1 greifen. Die Kurse haben sind nach den jüngsten Einbrüchen schon wieder ganz gut erholt. Aber es kann jederzeit auch wieder einen neuen Rückschlag geben. Wie viel kurzfristiges Aufwärtspotential steht diesem Risiko gegenüber?  Letztendlich hängt es natürlich von der eigenen Risikoneigung ab.

 

Ob der Erwerb der Immobilie überhaupt eine gute Idee ist und wie Du das finanzieren willst, kann ich nicht beurteilen.

 

Wenn Du nur einen Teil der Anteile einer Gattung verkaufen willst, dann kann man darüber nachdenken, zuerst die "älteren" Anteile (die nicht verkauft werden sollen) in ein anderes Depot zu übertragen und dann die "neueren" zu verkaufen. Dann wird ggf. nur ein geringerer Teil der Gewinne realisiert. Bei verschiedenen Fonds ist das natürlich einfacher möglich. Aber Steuern sollten nie der allein entscheidende Faktor bei einer Investitionsentscheidung sein.

[stagflation]

vor 3 Stunden von joinventure12:

Mich wundert, dass niemand auf Variante 2 eingeht.

 

Aber das haben wir doch:

 

vor 12 Stunden von stagflation:

keine Spielchen, kein Market-Timing, keine Wetten auf steigende Kurse.

[Moneycruncher]

vor 17 Stunden von joinventure12:

Wie Ist eure Meinung zu den Optionen und wie würdet ihr selbst verfahren. Freue mich auf die Meinungen.

 

Ich stand vor sechs Monaten vor der gleichen Situation mit dem gleichen Betrag  Habe den Aktienverkauf (25% v. Kaufpreis) sofort realisiert. Der Rest war in DBXOAN angelegt.

[Cepha]

Wieviel Verlust ist bis zum Kauf akzeptabel?

 

0 Euro? -> dann alles in den Geldmarkt

 

50.000 Euro? -> Dann 400k in den Geldmarkt und den Rest in Aktien behaltet in der Erwartung, dass es maximal nur um 50% crashen wird.

 

500.000 Euro? -> Dann kann alles in Aktien bleiben.

 

 

Den Vertrag habt ihr schon unterschrieben? Ansonsten könnte man als Plan B bei einem Crash eben auf den Kauf verzichten. Nicht, dass ich selber das in diesem fall so machen würde. Die eigene Wohnung zu kaufen ist eine Gelegenheit, die sich u.U. nicht mehr weiderholen wird.

[joinventure12]

Vielen Dank für die Meinungen. Ich werde mit Option 1 verfahren, jedenfalls erstmal mit etwa 300T und mir dann noch etwas Zeit gönnen, um Angebote für Option 5 einzuholen. Damit ist schon viel Risiko raus.

Bei Flatex kann man glücklicherweise Anteile zwischen mehreren Depots in Echtzeit herumschieben, um die passenden Einheiten steueroptimiert zu isolieren (FIFO aushebeln).

 

Kennt jemand von euch ein Auszahllimit zum Referenzkonto bei Flatex? Ich habe dazu keine FAQ gefunden und den Support angeschrieben. Vielleicht hatte jemand schon einmal Ähnliches erlebt.

[joinventure12]

Done, es war richtig schmerzhaft, meine Dollar-Soldaten zu verkaufen, die jahrelang für eine gute Rendite gekämpft haben. Natürlich drücke ich uns allen weiterhin die Daumen für höhere Kurse, auch wenn ich mich dadurch stark verkleinern musste.

Zur Info, Flatex Support: "Sie haben kein Überweisungslimit zugunsten des Referenzkontos."

[MI1988]

Mein Vorschlag 

 

1. Verkauf des Betrags, den Du für den Hauskauf benötigen, gestaffelt über 1–2 Monate, um Marktzeitpunkt-Risiken zu glätten (Cost Averaging Reverse).

 

2. Umschichtung in kurzfristige, liquide, risikoarme Anlagen, z. B.:

Geldmarkt-ETF (z. B. DBX0AN)

Tagesgeld mit Einlagensicherung

 

3. Keine Stop-Loss-Strategien – sie sind psychologisch riskant und markttechnisch ineffizient.

 

4. Den Rest des Depots langfristig investiert lassen (Buy & Hold). 
 

 

 

[StefanBpunkt]

Findest Du eine Bank, die Dir einen Effektenlombard anbietet? Dann könntest Du das EK über den Effektenlombard auf die Aktien aufnehmen, die Bude finanzieren UND weiterhin die „Dollarsoldaten“ arbeiten lassen…

[Sapine]

Beim aktuellen Zinssatz ist das aber schon eher ein heißer Reifen

[moonwalker]

Am 4.5.2025 um 10:27 von Sapine:

Aber ein Kredit in der Größenordnung macht wirtschaftlich nicht wirklich Sinn, wenn Du überhaupt eine Bank dafür findest.

Stand vor kurzem vor einer ähnlichen Situation. Ich wollte die Rücklagen im Depot belassen und den Betrag finanzieren. 

Immokredit geht so bei 100.000€ los. Sogar mit 5% Sondertilgung wäre möglich gewesen.  Darunter wollen die Banken wohl aber nicht. Zinsangebot vor 4 Wochen: 3,5%.