gretex 4. Mai Guten Tag, ich habe vor Kurzem aus einem Immobilienprojekt einen Teil verkauft und konnte mit der Bank verhandeln, dass der Erlös komplett in Wertpapieren verpfändet hinterlegt wird. Der bestehende Kredit bleibt also unverändert bestehen und wird nicht zurückgeführt. Es gibt keine Nachschusspflicht und der verbleibende Immobilienbestand ist in der Lage aus den Mieteinnahmen den Kredit mit Tilgung zu bedienen. Es war stets die Rede von einem Investment in Aktien-ETFs. Nun wurde bereits das Depot eröffnet und ich habe festgestellt, dass es keine erkennbaren Handelsbeschränkungen gibt. Ich kann somit deutlich risikoreichere Produkte erwerben wie zB. Zertifikate, Bitcoin ETNs usw. In meinen vertraglichen Unterlagen ist lediglich der Nominalwert und das verpfändete Depot erkennbar. Weitere Beschränkungen wie die Wertpapierart sind nicht hinterlegt. Mir scheint, dass das Depot zwar verpfändet ist, die Bank aber keinen richtigen Beleihungswert daraus zieht, da sie sonst nicht so unvorteilhafte Verpfändungsverträge erstellt hätte. Es handelt sich um ein Investitionsvolumen von 12 Mio EUR, bei verbleibenden Verbindlichkeiten von 8 Mio EUR. Der Zinssatz auf die 8 Mio EUR ist 3,8%, Restlaufzeit 10 Jahre, Tilgung 1,0%. Die Annuität kann vollständig über die restlichen Mieteinnahmen abgebildet werden. Es ist somit aus Sicht des Darlehens nicht besonders relevant ob das Depot Dividendenerträge liefert oder temporär abstürzt. Es soll ein risikoaffiner Ansatz gewählt werden der eine theoretische Möglichkeit einer überdurchschnittlichen Rendite ermöglicht. Wie würdet ihr unter den folgenden Aspekten eure Depotstruktur wählen?: - Kapitalerhalt steht im Hintergrund, Risiko und Aussicht auf eine überdurchschnittliche Rendite im Vordergrund. - Klassische Depotstruktur mit Anleihen und Festgeld ergibt keinen Sinn, da es gegen den Kredit im Hintergrund arbeiten würde mit 3,8% Zinsschaden. Da wäre eine Darlehensrückführung zu bevorzugen. - Es geht nicht um Altersvorsorge oder die Notwendigkeit daraus seinen Lebensunterhalt zu bestreiten - Das ganze findet innerhalb einer GmbH statt, dh. Einzelaktienkursgewinne liegen bei fast 0% Steuerlast, ETFs bei ca. 12%, allerdings strenge Abschreibungsnotwendigkeit bei rückläufigen Kursen. Simpel gesagt: Wie schafft man mit einer möglichst hohen Wahrscheinlichkeit aus den 12 Mio in 5 Jahren etwas über 20 Mio zu machen bei der Bereitschaft, dass man in den Bereich 6 Mio abstürzt. Bisher war die Überlegung einen MSCI-World ETF zu kaufen für den gesamten Betrag, aktuell geht die Tendenz in die Richtung leicht gehebelter ETF mit Zusatz von Bitcoin ETFs. Wie würdet Ihr Eure Depotstruktur bei diesen besonderen Parametern wählen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 4. Mai Der Beleihungswert ist die tägliche Bewertung des Depots zu Marktpreisen, also 12 Mio. Die Beleihungsgrenze ist eine prozentuale Größe zum Marktpreis in Abhängigkeit des jeweiligen Wertpapiers. Eine Aktie hat i.d.R. eine 60% Beleihungsgrenze. Also 12 Mio Aktien stellen eine bankmäßige icherheit von 7,2 Mio dar. Ich denke da wird sich die Bank schon mal rühren bei 8 Mio Verbindlichkeiten wenn keine anderweitigen Bewertungsreserven in Form von freien Grundschuldteilen vorliegen. In 5 Jahren aus 12 Mio 20 Mio zu machen bedeutet ohne Kosten und Steuern 10,75 % p.a. Hier das Renditedreieck des MSCI seit 1970: Entscheide selbst wie das funktionieren kann. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 4. Mai Halte ich für deutlich zu riskant und höchst-spekulativ. Der Zeithorizont ist einfach zu kurz. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 4. Mai · bearbeitet 5. Mai von Peter23 3,8% wirken recht hoch. Kann man das durch zusätzliches EK noch senken? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 5. Mai vor 16 Stunden von Peter23: 3,8% wirken recht hoch. Kann man das zusätzliches EK noch senken? So wie ich das verstehe ist das Darlehen noch in einer Festzinsbindung. Da geht anscheinend nix in Richtung Sondertilgung ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Mich wundert sowieso, dass die Bank da mitmacht, da durch eine schwächere Besicherung (Grundschuld gegen WP) die Bank eine andere Eigenkapitalunterlegung (Risikokosten/Ausfallwahrscheinlichkeit) vornehmen muss. Außerdem schmälert eine Teilrückführung des Darlehens durch Eigenkapital auch bei geringerem Zinssatz den absoluten Ertrag des "Zinsdifferenzgeschäftes", was dem TO sicherlich nicht recht ist :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ein_johannes 5. Mai Am 4.5.2025 um 13:48 von gretex: Es war stets die Rede von einem Investment in Aktien-ETFs. ... Wie würdet Ihr Eure Depotstruktur bei diesen besonderen Parametern wählen? Mein erster Parameter wäre mal, was ich mit der Bank besprochen habe. Ob die Bank eine rechtliche Handhabe hätte, wenn statt dem MSCI World plötzlich nur Bitcoin und gehebelte ETFs im Depot liegen weis ich nicht, vermutlich wirst du dann dort zumindest nicht mehr als seriöser und verbindlicher Geschäftspartner angesehen. Ansonsten sind HebelETFs und Bitcoin hochriskante Anlagen, das beißt sich mit dem Wunsch nach einem max. Drawdown von 50% sowie dem kurzen Zeithorizont von gerade einmal 5 Jahren. Entweder deine Renditeerwartung muss runter oder die Risikotoleranz rauf. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Bolanger 5. Mai Mich interessiert, warum sich die Bank auf so einen deal eingelassen hat und was es für beide Seiten bringen soll. Fall 1: Der Darlehenszins ist höher als heute üblich. Da hätte die Bank natürlich ein Interesse, das Darlehen fortzuführen. Nur warum sollte sich der Darlehensnehmer darauf einlassen, höhere als marktübliche Zinsen zu zahlen? Wenn der Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen möchte gäbe es auch keinen Grund für die Bank, sich darauf einzulassen, denn die hätte lieber die Entschädigung Fall 2: Der Darlehenszins ist geringer als heute üblich - da wäre die Bank froh, wenn sie das weniger lukrative Darlehen los wäre und würde es nur ungern fortführen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Churgast 5. Mai Am 4.5.2025 um 13:48 von gretex: Wie würdet Ihr Eure Depotstruktur bei diesen besonderen Parametern wählen? Ich würde in Richtung "High Yield Anleihen" denken. Bei Aktien, Bitcoin etc. hast Du unbegrenztes Upside-Potential und die "Wahrscheinlichkeit von 10,75% p.a." ist niedriger als bei einem Investment mit begrenztem Upside. Aus dem gleichen Grund würde ich statt einem gehebelten ETF mir besser ein Zertifikat mass-schneidern lassen, wo die maximale Rendite auf die Zielrendite begrenzt ist. Dadurch steigt die Wahrscheinlichkeit, diese Rendite zu erreichen. Last but not least würde ich mich fragen, wozu das ganze gut sein soll. Der Grenznutzen von Geld steigt doch zwischen 4 und 12 Mio immer flacher an. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 5. Mai · bearbeitet 5. Mai von Peter23 vor 8 Stunden von PrivateBanker: So wie ich das verstehe ist das Darlehen noch in einer Festzinsbindung. Da geht anscheinend nix in Richtung Sondertilgung ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Mich wundert sowieso, dass die Bank da mitmacht, da durch eine schwächere Besicherung (Grundschuld gegen WP) die Bank eine andere Eigenkapitalunterlegung (Risikokosten/Ausfallwahrscheinlichkeit) vornehmen muss. Außerdem schmälert eine Teilrückführung des Darlehens durch Eigenkapital auch bei geringerem Zinssatz den absoluten Ertrag des "Zinsdifferenzgeschäftes", was dem TO sicherlich nicht recht ist :-) Bei einer entsprechenden Überbesicherung (bzw. Haircuts) ist WP sogar eine bessere Besicherung als Grundschuld: 1. muss die Bank bei Grundschulden immer noch EK vorhalten (egal wie gut gesichert) und bei WP ab einer gewissen Besicherung nicht (nach CRR) 2. ist auch tatsächlich eine bessere Sicherheit, weil sie viel liquider ist - sprich: Die Bank kann, wenn eine gewisse Überbesicherung nicht mehr eingehalten wird oder der Kunden nicht mehr zahlt sofort Nachschuss fordern oder eben liquidieren. Verlust ist bei guten Bankenprozessen ausgeschlossen. Bei Immobilien ist da schon deutlich schwieriger im Falle des Falles an sein Geld zu kommen (insbesondere dauert es auch deutlich länger) Edit: Ansonsten gebe ich Dir recht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 6. Mai @Peter23: Meiner Meinung nach bringst du hier einige Begrifflichkeiten durcheinander und ziehst falsche Schlüsse Eine Überbesicherung bedeutet, dass der vertragsmäßig anzusetzende Wert der Sicherheit (Beleihungsgrenze) größer als die Darlehenssumme ist. Der Haircut ist der vertragsmäßige Abschlag auf den Marktwert (Beleihungswert) der Sicherheit zur Erreichng der Beleihungsgrenze Beispiel: Ein Aktiendepot mit einem Marktwert (Beleihungswert) von 1 Mio wird komplett zur Besicherung nur mit 60% (Haircut 40%) angesetzt (Beleihungsgrenze), also zur Besicherung eines Kredites von 600 T€. D.h. eine Absicherung zu 100 %. Hätte das Depot einen Wert von 2 Mio und es wäre komplett verpfändet spräche man von einer Überbesicherung (sittenwidrig?). In diesem Fall wird bei der Verpfändung meistens auf einen erstrangigen Teilbetrag mit Marktwert XXX abgestellt. Dabei werden bei den enthaltenen WPs die entsprechenden Haircuts festgelegt, täglich überwacht mit entsprechender Konsequenz des Nachschusses oder Einchränkung der Verfügbarkeit. Umschichtung Aktien in Derivate mit Haircut kleiner 60 % geht im Extremfall dann halt nicht oder nur mit entsprechender Nachsschusspflicht oder Einschränkung der Verfügbarkeit von WPs über dem vereinbarten Verpfändungsbetrages. Solch ein Kredit ist meines Wissens von der Bank zu 100 % mit Eigenkapital zu unterlegen. Wegen eines Eigenkapitalverzinsungsanspruches und der aufwändigen Überwachung der Besicherung ist dieser Kredit teurer als ein erstrangig (Beleihung einer Immobilie bis zu 60% des Beleihungswertes=Beleihungsgrenze) besichertes Immobiliendarlehen. Dieses ist meines Wissens nur zu 50% der sogar weniger mit Eigenkapital zu unterlegen. Ist aus diesem Grund schon mal billiger als ein WP Kredit. Das sieht man auch, dass bei einer 100% Finanzierung einer Immobilie die Darlehnssumme a) in Teildarlehen mit unterschiedlichen Zinssätzen aufgesplittet wird oder b) der Gesamtdarlehensbetrag bei einer Mischkalkulation teurer als ein 60% Darlehen ist. Zudem ist die Überwachung der Besicherung nicht so aufwändig als bei einem WP Kredit. (niedrigere Vola der Sicherheit, direkte Zuordnung Sicherheit/Sicherungsgut zu Kredit und kein ständiger Handel). Ein Immobiliendarlehen hat zudem langfristigen Charakter, ein Lombardkredit eher kurzfristigen/mittelfristigen Charakter. Wie dem auch sei, Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
stolper 6. Mai vor 18 Stunden von Bolanger: Mich interessiert, warum sich die Bank auf so einen deal eingelassen hat und was es für beide Seiten bringen soll. ...ich wage die These, dass es eine Bank, die so handelt wie im Eingangspost beschrieben, nicht gibt. Reines Phantasiekonstrukt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 6. Mai vor 2 Stunden von stolper: ...ich wage die These, dass es eine Bank, die so handelt wie im Eingangspost beschrieben, nicht gibt. Reines Phantasiekonstrukt. Ich könnte mir schon einige Regionalbanken (SPK oder Genossen) vorstellen, die da mitziehen bis zur nächsten externen Kreditprüfung Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 8. Mai · bearbeitet 8. Mai von Peter23 Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Eine Überbesicherung bedeutet, dass der vertragsmäßig anzusetzende Wert der Sicherheit (Beleihungsgrenze) größer als die Darlehenssumme ist. Ja Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Der Haircut ist der vertragsmäßige Abschlag auf den Marktwert (Beleihungswert) der Sicherheit zur Erreichng der Beleihungsgrenze Nein. Ich spreche von den Haircuts, die gemäß CRR die Banken vornehmen müssen, damit der verbleibende Wert dazu führt, dass es als finanzielle Sicherheit anrechenbar ist und dann mit 0 Euro RWA und damit auch 0 EK unterlegt werden muss. Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Beispiel: Ein Aktiendepot mit einem Marktwert (Beleihungswert) von 1 Mio wird komplett zur Besicherung nur mit 60% (Haircut 40%) angesetzt (Beleihungsgrenze), also zur Besicherung eines Kredites von 600 T€. D.h. eine Absicherung zu 100 %. Hätte das Depot einen Wert von 2 Mio und es wäre komplett verpfändet spräche man von einer Überbesicherung (sittenwidrig?). In diesem Fall wird bei der Verpfändung meistens auf einen erstrangigen Teilbetrag mit Marktwert XXX abgestellt. Dabei werden bei den enthaltenen WPs die entsprechenden Haircuts festgelegt, täglich überwacht mit entsprechender Konsequenz des Nachschusses oder Einchränkung der Verfügbarkeit. Umschichtung Aktien in Derivate mit Haircut kleiner 60 % geht im Extremfall dann halt nicht oder nur mit entsprechender Nachsschusspflicht oder Einschränkung der Verfügbarkeit von WPs über dem vereinbarten Verpfändungsbetrages. Passt. Aber worauf willst Du damit hinaus? Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Solch ein Kredit ist meines Wissens von der Bank zu 100 % mit Eigenkapital zu unterlegen. Nein eben nicht. Solch ein Kredit gilt als zu 100% mit finanzieller Sicherheit besichert und erfordert daher KEINE EK-Unterlegung (übrigens: selbst ein unbesicherter Kredit muss nicht mit 100% EK unterlegt werden sondern erzeugt erstmal nur 100% RWA aber dazu unten mehr). Soll ich Dir den CRR-Artikel dazu raussuchen? Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Wegen eines Eigenkapitalverzinsungsanspruches und der aufwändigen Überwachung der Besicherung ist dieser Kredit teurer als ein erstrangig (Beleihung einer Immobilie bis zu 60% des Beleihungswertes=Beleihungsgrenze) besichertes Immobiliendarlehen. Auch so nicht richtig. Die Kredite sind deswegen so teuer, weil die meist wie Du später richtig sagst Kurzläufer sind und die Banken daher ihre Bearbeitungskosten auf einem relativ kurzen Zeitraum verdienen müssen. Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Dieses ist meines Wissens nur zu 50% der sogar weniger mit Eigenkapital zu unterlegen. Ist aus diesem Grund schon mal billiger als ein WP Kredit. Ja stimmt so ungefähr. 50% im Standardized Approach und deutlich niedriger im IRB Ansatz. Aber dadurch berechnen sich nur die RWA (die dann so ca. 50% sind) und erst davon müssen dann 8% mit EK unterlegt werden. Mit den typischen Puffer sollten es aber nicht 8% sein (dann würde die Aufsicht die Bank abwickeln lassen) sondern so ca. 13%, sodass das EK für den Kredit so ca. 6-7% in der Praxis wären. Am 6.5.2025 um 09:03 von PrivateBanker: Ein Immobiliendarlehen hat zudem langfristigen Charakter, ein Lombardkredit eher kurzfristigen/mittelfristigen Charakter. Das stimmt normalerweise schon aber eben nicht in diesem Beispiel und es gibt auch sonst Ausnahmen. Hier im WPF hat auch jemand zB einen langlaufenden WP-Kredit mit niedrigem Zinssatz von 1,6%. Woher weiß ich das? Ich arbeite seit 16 Jahren im Kreditrisikomanagement. ChatGPT sieht es genauso: Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
