Hauskauf: Schwieriger als Online-Dating?

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von mmusterm:

Das sind ja interessante Erkenntnisse ;-) Also sagen wir mal - direkt ab in die "Tonne".

Die ING akzeptiert das aber als bare Münze. Wenn der Rechner ausspuckt dass so die Klasse von H (was sie nicht ist) auf A (was vermutlich nicht passiert) kommt, dann ist das für mi h okay. 
Wenn mein Bauleiter mit was anderem um die Ecke kommt, dann wundert mich das auch nicht. 
Und der Rechner ermittelt wild Förderungen. Nochmal was anderes.

[mmusterm]

23 hours ago, Rubberduck said:

Klasse von H (was sie nicht ist) auf A

Um das richtig zu rechnen gibt es komplexe ENEV-Software (mit Angaben von Bauteilen, Dämmwerten, Quadrameterangaben, Himmelsrichtungen etc.). Der Interhyp-Rechner kann da nur raten.

[Rubberduck]

Der Gutachter weist auf eine Asbest-Problematik hin. Der Klassiker: PVC aus dem Baujahr. In der Küche möglicherweise Cushion-PVC mit PAK festgeklebt. Im Wohnbereich PVC-Platten, die bei Renovierung in den 80ern mit Teppichboden überklebt wurden. Mögliche Kosten 40-50k.

 

Abgesehen davon sind die Sanierungskosten eher 200-250k als 100k. @satgar hatte hier ja mal was dazu verlinkt. Kann also aus der Praxis bestätigt werden.

 

Ich habe dem Makler jetzt ein Angebot gemacht, das er ablehnen dürfte.

 

Ich denke dass unsanierte Schätzchen demnächst drastisch im Preis fallen. Desgleichen irgendwelche ETWs in Hochhäusern aus den 60ern oder 70ern. Die optimistische Ansicht einiger Leute hier für Mietwohnungen ist spätestens in ein paar Jahren Makulatur. Wenn irgendwelche Privatiers durch EU-Gesetzgebung gezwungen sind zu sanieren. Irgendwo muss das Geld für die ganzen Sanierungen herkommen, die sich zu Lebzeiten nie rechnen werden.

[Holgerli]

vor 54 Minuten von Rubberduck:

Der Gutachter weist auf eine Asbest-Problematik hin. (...) Mögliche Kosten 40-50k.

Und? Hättest Du es bemerkt ohne Gutachter?

Und an die die den Gutachter in Frage gestellt haben: Wäre es hier mit "einfach etwas mehr" für die Sanierungskosten getan gewesen?

 

@Rubberduck Danke für Deine Rückmeldung. Viel Glück. Vielleicht klappt es ja trotzdem noch bzw. viel Glück bei der weiteren Suche. 

[Turmalin]

Hmm, 45.000€ für die Entsorgung von 150 qm asbesthaltiger Platten wären 300€/qm, das ist aber weit von den 30-100€/qm entfernt, die mir die Google KI anzeigt.
Ich weiß, die KI Preisangabe muss nicht stimmen, aber die Schätzung des Gutachters würde ich auch nicht ungeprüft glauben.
Aber was ich schon ein bisschen gruselig finde, ist ein 40 Jahre alter Teppichboden…

[mmusterm]

1 hour ago, Rubberduck said:

PVC aus dem Baujahr

Ich wusste gar nicht, dass PVC asbesthaltig sein kann, ist aber wohl so:

https://obolus-group.de/pvc-asbest-erkennen/

[Rubberduck]

vor 15 Minuten von Turmalin:

Hmm, 45.000€ für die Entsorgung von 150 qm asbesthaltiger Platten wären 300€/qm, das ist aber weit von den 30-100€/qm entfernt, die mir die Google KI anzeigt.
Ich weiß, die KI Preisangabe muss nicht stimmen, aber die Schätzung des Gutachters würde ich auch nicht ungeprüft glauben.

 

Das Dachgeschoss ist 1985 draufgesetzt worden. Dort sicher kein PVC aus den 70ern drin.

 

Die Hausnummer des Gutachters ist aber auch egal. Das wäre on top zu den 200-250k für Elektrik (EG und Keller), Fenster und Fassadendämmung.

Problem beim Dach sind irgendwelche Folien gegen Schneeflug. Die sind UV geschädigt. Würde man irgendwas draufpappen.

Im Keller Feuchtigkeit an der Stelle wo eine Hausleitung reinkommt.

 

vor 15 Minuten von Turmalin:

Aber was ich schon ein bisschen gruselig finde, ist ein 40 Jahre alter Teppichboden…

Das hat man häufiger. Rentner sanieren nichts mehr.

 

Mein Vater geht steil auf die Hundert zu. Sein Motto: Wer nicht baut, lebt nicht. 

Ärger und Kommunikation mit Handwerkern halten den fit. Der hat jetzt noch schnell ´nen neuen Kessel für die Heizung einbauen lassen.

Gegenteil von dem was ich besichtigt habe. 1985er Ölheizung.

 

vor 6 Minuten von mmusterm:

Ich wusste gar nicht, dass PVC asbesthaltig sein kann, ist aber wohl so:

https://obolus-group.de/pvc-asbest-erkennen/

 

Als Füllstoff oder auf der Unterseite als Pappe. Kann man im Elektronenmikroskop sehr eindeutig identifzieren.

Wenns irgendwo drin ist, muss halt die Organik für die Analyse vorher verbrannt werden.

Mittels EDX können auch Asbest-Fasern von irgendwelchen anderen anorganischen Fasern unterschieden werden.

Kost auch nix. Round about 100 Euro pro Probe, oder so.

 

Eigentlich der Klassiker. Sollte jeder kennen der Immos aus den 70ern kauft.

Aber auch ältere Baujahre sind da nicht gefeit. Schließlich wurde da möglicherweise zwischendurch renoviert.

 

[Snoop90]

vor einer Stunde von Turmalin:

Aber was ich schon ein bisschen gruselig finde, ist ein 40 Jahre alter Teppichboden…

Im Altbau alles möglich. Auch Linoleumboden, darüber den neuen Teppich, dann später Trittschalldämmung mit Laminat. Da denkst du auch, schnell mal Laminat raus, Fußbodenheizung ein fräsen und Vinyl neu verlegen. Schwupps bist danach fast 2cm tiefer als geplant.

[313]

Oh ja, leider bei uns genau das und schlimmer: Dielenfußoden von 1905 mit Ochsenblut-Farbe, Zeitungspapier, Linoleum, Teppich, Laminat. Und dazu dann die alten Holzzargen rausgerissen und neue Stahlzargen auf diese neue Höhe ausgerichtet. Die hingen nach dem Entfernen aller Schichten dann halt in der Luft. Das gleiche im Flur, dort hat man den Terrazzo-Boden überdeckt und auf den Terrazzo der Küche wurden Fliesen im 70er-Jahre-Muster geklebt. Insgesamt natürlich Begeisterung pur, aber dann später auch Freude darüber, dass wir unerwartet so etwas schickes im Haus haben.

 

Die Stahlzargen ließen sich zum Glück ohne größere Beschädigungen der Wand mit der Flex rausschneiden, der Fliesenkleber in der Küche war zum Glück nicht der Beste und jetzt haben wir renovierte Dielen und reparierten Terrazzo. Aber irgendwann damals ist mir endgültig klar geworden, dass ein selbst bewohntes Haus keine Kapitalanlage ist...

[Der Heini]

vor 3 Minuten von 313:

der Fliesenkleber in der Küche war zum Glück nicht der Beste

Glück gehabt. Früher haben die Fliesen in Beton geklebt, da hat selbst eine Hilti bei uns ausgesetzt. Also neue Fliesen darauf geklebt, wurde das eben etwas Bad kleiner (war aber vorher schon recht groß).

Dafür hat man in den alten Häusern selten Asbest, kannten die noch gar nicht.

[ZfT]

Am 24.10.2025 um 15:50 von 313:

der Fliesenkleber in der Küche war zum Glück nicht der Beste

Das kenn ich, musste bei uns ein paar Fliesen beim Umbau zerstörungsfrei abmachen, teilweise ließen die sich sogar ohne sie vorher heiß zu machen,  vorsichtig abhebeln. Ich denke die Kleber damals waren einfach noch nicht so gut...

[Rubberduck]

Am Mittwochnachmittag eine "Open House"-Besichtigung bei uns um die Ecke.

450k, 130 m2, 550 m2 Grundstück, Baujahr 1956. Expose ist wenig informativ. Gasheizung von 1990.

Dach irgendwann neu gemacht. Aber möglicherweise nicht gedämmt. Energieklasse H.

 

[Cepha]

Am 1.8.2025 um 18:53 von Kunibert65:

Hab noch etwas Geduld, die Bauzinsen fielen 2016 teilweise Richtung 1% und 2020 bis auf 0,5%. 

Da gab es bestimmt einige die ihre Chance sahen mit 0,5% Zinsen und 1% Tilgung den Traum vom Eigenheim oder ETW zu verwirklichen. 
Die werden das bei 3,5% in der Anschlussfinanzierung nicht halten können. 

Haben die Banken damals wirklich bei so geringem Zins nur 1% Tilgung mitgemacht? Das Darlehen würde dann ja extrem lange laufen.

 

Ansonsten tatsächlich eine eher zynische "Empfehlung" von damals: https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-immobilien-kauf-fdp-1.5368336

 

Ich hab mir eine Immobilie zur Eigennutzung gekauft (naja, unterschrieben ist es noch nicht)

 

73m², 249k€ mit guter Einbauküche und ein paar wenigen hochwertige Einbaumöbeln in DD. Ist komplettes Dachgeschoss mit seltener Dachterrasse und eigenem kleinen Turm. Energieklasse D, Hausgeld inkl. Instandhaltungsrücklage ca. 300€/Monat.

 

Finanziell im Vergleich zur Miete nicht sonderlich rational und wird mich bei FIRE zurück werfen, aber hat mich eben gekickt.

 

Laut Greix mit 3400€/m² für ne ETW am oberen Ende in dieser Gegend.

 

Baujahr 1900 mit Denkmalschutz, aber in den 2000ern komplett durchsaniert.

 

Eher lifestyle als rationales investieren.

 

Hatte seit 2020 immer mal wieder geschaut, ab 2023 dann auch mal was besichtigt. Insgesamt hatte ich in 2 Jahren 5 Immobilien angeschaut. Handlungsdruck hatte ich keinen. Bezahle mit Eigenkapital, Aktien und Gold stehen aus meiner Sicht gerade gut.

[Cepha]

Am 11.10.2025 um 13:42 von satgar:

Das ist nichts Neues. Auf den Baufi Kanälen auf YouTube, bei denen immer wieder die neuesten Konditionen durchgespielt werden, ist es schon lange so, dass immos mit sehr schlechter Energieeffizienz von den Banken nicht mehr gewünscht sind. Man muss diese dann im Standard Upgraden.

 

letztlich ist das aber keine „böse Sanierungspflicht“. Sondern die Bank will sicherstellen, dass die hinterlegte Grundschuld sich auch auf ein Objekt bezieht, was im worst case auch „werthaltig“ versteigert werden kann. Und das ist mit sehr schlechtem energieausweis schlicht problematischer, als mit einem besseren. Das ist ein bisschen so wie die Vorgabe, eine Feuerversicherung abschließen zu müssen. Das kann man jetzt auch „Versicherungszwang“ nennen, ist aber eine schlichte Absicherung des Kreditgebers.

Es wirkt sich meines Wissens außerdem auf das ESG rating der Bank aus, was die so im Portfolio hat.

[Rubberduck]

Zitat

Übrigens: Den Energieausweis des Gebäudes müssen Sie bei Ihrer Bank vorlegen können, falls Sie das Objekt mit einem Immobilienkredit finanzieren. Grund hierfür ist der Green Deal der Europäischen Kommission. Demnach sind in Kreditvergabeprozessen Faktoren wie die Energieeffizienz von Immobilien zu berücksichtigen.

 

ING: Energieausweis verstehen