Wohnung kaufen ohne Eigenkapital oder weiter investieren?

[AndiK]

Etwas zu mir:

 

Alter: 37 Jahre

Arbeit: Unbefristeter Arbeitsvertrag

Einkommen: 2900€ netto Gehalt, Steuerklasse 1. Keine sonstigen Einnahmen

Sonstiges: Keine Schulden/Ratenkäufe oder ähnliches. Keine Kinder, geschiedene Ehefrauen oder sonstiges. Positive Schufa.

Kapital: 5000€ in ETFs. 500€ in Tagesgeld

Monatliche Investitionen: 300€ in ETFs/Crypto. 200€ in Tagesgeld.

 

Aktuelle Mietsituation:

 

Wohnsituation: Wohne seit 5 Jahren in der 2-Zimmer Wohnung zur Miete um die es hier geht.

Kaltmiete: 680€

Warmmiete: 1000€ .

 

Infos zum Kauf:

 

Kaufpreis: 250.000€

Kaufpreis mit Nebenkosten: 270.000€

Monatliche Kosten, falls mir die Wohnung gehören würde: 441€ (Warmmiete-Anteil + Hausgeld)

 

Prolog:

Leider habe ich erst vor 1,5 Jahren angefangen mich mit Altersvorsorge, Geldanlagen usw zu beschäftigen. Ja, ich weiß. Sehr schlecht und viel zu spät. Aber lieber zu spät als gar nicht. Seitdem investiere ich regelmäßig monatlich in ETFs und in ein klein wenig Crypto. Dazu lege ich noch was auf mein Tagesgeldkonto. Es macht Spaß zu sehen wie das Portfolio wächst, auch wenn es noch sehr klein ist.

 

Situation:

 

Mein Vermieter will die Wohnung verkaufen. Ich habe grundsätzlich Interesse, da ich gerne hier wohne und wir ein gutes Verhältnis haben.

 

Problem: Kein Eigenkapital.

 

Meine vorhandenen 5.500 € Rücklagen würde ich in dem Szenario nicht als echtes Eigenkapital werten. Eine klassische Vollfinanzierung bei der Bank wäre wegen der Zinsen und Konditionen wirtschaftlich nicht sinnvoll bis unmöglich. Daraufhin schlug mir der Vermieter folgendes Modell vor:

 

Bankkredit:

-150.000 €

-Laufzeit und Rate noch offen, Idee war z. B. 15–20 Jahre

 

Privatkredit (vom Vermieter):

-120.000 €

-Rückzahlung erst nach dem Bankkredit, also ab ca. Jahr 16-20

-Konditionen noch nicht festgelegt

 

Falls mir die Wohnung gehören würde wären die laufenden monatlichen Kosten für die Wohnung ja 441€ (Also der Warmmiete-Anteil + Hausgeld). Dazu muss ich noch die Kreditrate hinzurechnen. Was haltet ihr davon? Ist das alles gut und realisierbar für mich? Ich hinterfrage es kritisch und sehe da 2 große Probleme:

 

-Nach meiner Recherche bräuchte ich , wenn ich in 15 Jahren den Bankkredit abzahlen möchte eine Kreditrate von ca 1100€. Dazu noch die 441€ Kosten. Das wären dann 1541€ monatlich, also 541€ mehr als ich jetzt zahle. Im Endeffekt viel zu viel. Wenn die Rate kleiner wird, wird auch die Laufzeit länger.

-Stehe ich nicht besser da, wenn ich nicht einfach weiter in ETFs investiere? Sprich, habe ich nach zB 30 Jahren Kredit abbezahlen und Wohnung besitzen nicht weniger Vermögen, als wenn ich einfach 30 Jahre lang weniger "Wohnkosten" habe und mehr in ETFs investieren kann? Im Endeffekt zahle ich wenn ich mal die Gesamtsumme der Kosten über 30 Jahre anschaue gefühlt doppelt so viel, wie die Wohnung wert ist. (Mal ganz grob überschlagen.)

 

Ich bin für kritische Einschätzungen ohne Schönreden dankbar.

[PrivateBanker]

Du legst also erst seit 1,5 Jahren etwas zurück, daher die 5500 € Vermögen.

2900-500 AV-1000 Miete = 1400 Konsum, seit wieviel Jahren?

Kannst du den Konsum zukünftig einschränken für AV zu erhöhen oder EK für Immobilienfinanzierung aufzubauen?

Willst du die nächsten Jahrzehnte weiterhin die Wohnung selbst nutzen?

 

 

Wie du schon richtig sagst, wirst du keine Bank finden, der dir die WHG finanziert (270 T€ auf 30 Jahre Vollrückzahlung bei 4 % p.a. (sicher höher bei einer 110% Finanzierung !!) bedeuten 1290 € pro Monat), also 600 € mehr als die Kaltmiete. Scheinst du offensichtlich nicht stemmen können.

Nun gehst du hin und willst einen Kredit einer Bank von 150000 für 20 Jahre (Volltilgung), d.h. 910 € p.M. bei 4 % (realistisch), dh. 230 € mehr als die Kaltmiete.

Bekommst du das hin? Wo schränkst du dich ein?

Ist der Verkäufer so sozial eingestellt, dass er in dieser Zeit keine (Stundungs)Zinsen von dir verlangt für seine ausstehenden 120000 €?

Ist der Kaufpreis überhaupt realistisch/marktgerecht? Wie alt ist die WHG,wie wird sich das Wohngeld in den nächsten Jahren entwickeln?

 

Meiner Meinung nach lass die Finger weg, betreibe weiter deine AV und versuche den Konsum zu reduzieren und für die freien Mittel Zwecksparen für Eigenkapital/Immoerwerb zu betreiben.

 

[Bigwigster]

Ohne Kreditkonditionen ist das alles nur Rumherateri und du scheinst zu unterschätzen, was sich da zusammenläppert.

Bei mir wäre die ganze Sache schon vom Tisch, wenn ich für 270.000 € eine Rendite von ~6.700 € bekomme (1.000 - 441) x 12. Selbst ohne Abzug der Kreditkosten klingt das nicht so toll.

Natürlich ist das eine stark vereinfachte Betrachtung, aber bei dieser Größenordnung muss man sich eigentlich keinen Kopf machen, es sei denn, man hat den großen Wunsch, eine Immobilie zu besitzen.

[Malvolio]

Du musst Dir mal einen vollständigen Zins- und Tilgungsplan aufstellen und etwaige monatliche Belastungen aus der kompletten Finanzierung ausrechnen. Das hängt auch von den Konditionen des Privatkredits ab. Mir fehlt ein wenig die Fantasie, warum der Kredit, wenn er nicht als Bankdarlehn wirtschaftlich darstellbar ist, mit einer Kombination aus Bank- und Privatkredit funktionieren sollte? Das würde nur gehen, wenn der Vermieter Dir wesentlich günstigere Konditionen einräumen würde als die Bank. 

 

Nicht übersehen darf man, dass man als Eigentümer mitunter auch noch weitere Ausgaben hat. Speziell wenn es sich um einen Altbau handeln sollte, kann da schnell was zusammenkommen, wenn mal ein neues Dach, eine neue Heizung, Wärmedämmung, teure Reparaturen oder was auch immer fällig werden sollte. In einem Mehrparteienhaus hast du dann auch immer noch mit den anderen Eigentümern zu tun ... das ist auch nicht immer vergnügensteuerpflichtig. Wenn du das Objekt selbst nutzt, kannst du auch keine Werbungskosten absetzen.

[Puppi]

vor 45 Minuten von AndiK:

Ich bin für kritische Einschätzungen ohne Schönreden dankbar.

Lass es sein und bleib in Miete!

 

Unabhängig von zig Risiken, die du dir mit dem Kauf ans Bein binden würdest:

Mieten hat auch viele Bequemlichkeiten. Als Eigentümer hast du auch gewisse Verpflichtungen und manchmal auch ziemlich Stress...das sage ich dir als langjähriger Eigenheim-Besitzer.

Es gibt nicht die eine klar bessere Variante. Alles hat seine Vor- und Nachteile.

[stagflation]

Zitat

Eine klassische Vollfinanzierung bei der Bank wäre wegen der Zinsen und Konditionen wirtschaftlich nicht sinnvoll bis unmöglich.

Banken lieben es, Kredite zu vergeben. Wenn sie in einer bestimmten Situation keinen Kredit vergeben, ist es ein deutliches Zeichen, dass etwas nicht stimmt bzw. nicht passt. Das sollte man ernst nehmen.

[Neverdo]

Dir fehlt Eigenkapital, keine Frage, sonst sähen auch die Bankkonditionen anders aus, die achten heutzutage darauf.

Dann und das wäre wirklich wichtig fehlen Angaben zum Haus, ihr fangt mit 0 Rücklagen an für welches Gebäude, wären die Grünen noch dran würde ich den Sanierungsbedarf, der Energetisch verlangt werden würde zugrunde legen wollen, das ist zunächst nicht so sehr das Thema, aber Sanierung schlechthin, bzw. Kosten der Instandhaltung allemal.

ich verstehe dein Verlangen sehr wohl, was ich auf dem Wohnungsmarkt an Zumutungen erlebe, ist eine Katastrophe und daran wird sich auch zukünftig nichts ändern, die Bedingungen für Mieter werden schlecht bleiben, warum ist hier wohl jedem klar.

Mein Fazit dennoch, du hast keine gute Ausgangsbasis, ich würde abraten, obwohl mein Leitsatz in Verbindung mit Eigentum Wohnen immer ein anderer ist, nämlich Lebensqualität, aber wie gesagt...

[Ramstein]

Kaufpreis 33 Jahresmieten: da muss es schon eine sehr gute Wohnung in einer sehr gesuchten Lage sein.

Du hast aber weder zum einen, noch zum anderen etwas gesagt.

[Theobuy]

Fragen, die ich klären würde:

1. Was ist die Wohnung objektiv wert? 

2. Bist du dir hinreichend genug sicher, dass du dort die nächsten 30 Jahren wohnen wirst (Familienplanung, Job...)?

3. Willst du wirklich dein gesamtes Vermögen in der Wohnung ansparen und wie sieht es im Rentenalter mit einem Cashflow zum Leben aus? Die Wohnung hilft dir nur, die Mietausgaben zu hedgen, da hast du aber noch nichts gegessen oder für Krankenversicherung etc. gezahlt.

4. Sparrate ab sofort um mindestnes 20% erhöhen und schauen, ob du dein Einkommen erhöhen kannst, um zu sehen, du auch mit weniger klar kommst.

5. Rechnen, wie schon oben vorgeschlagen wurde.

[hilflos]

ist dein Vermieter mit dir verwandt oder warum will er den Kaufpreis stunden. Mir, als bisheriger Besitzer, wäre das zu unsicher (Grundschuld 2. Rang) und aufwendig (Steuererklärung geschenkte und eingenommenen Zinsen). Wenn ich das Geld nicht brauche würde ich weiter vermieten, Rendite ist mit über 3% nicht schlecht plus Wertsteigerung plus Steuererleichterung. wenn ich verkaufen will, verkaufe ich an den der sofort zahlt.  Ich, als Käufer, würde eine 110% Finanzierung auch nicht machen, mit Fremden schon gar nicht. 

[Rubberduck]

die Nebenkosten hast du gar nich erwähnt? Am Ende bist du eher bei 110% die NK fallen auch für den Anteil an den der Vermieter stundet.
 

Kontaktiere einen Vermittler wie baufi24 oder Interhyp. Dann bist du geheilt. Zinssätze weit über 5-6%. Das heißt du kriegst  vermutlich erst gar keinen Kredit.

 

der Notar müsste die nachrangige Grundschuld des Vermieters auch eintragen lassen.  Ob die Bank das mitmacht wäre die nächste Frage. Einigere der bekannten Adressen wie die ING hätten da direkt keine Lust drauf.

 

Aus eigener Erfahrung: beleihungsauslauf 90% aktuell 3,8%. Nach Optimierung durch beleihen von zwei Immobilien 3,5%. Alles was schlechter ist liegt direkt deutlich höher.

 

und Tilgung bitte nicht vergessen. MindestEns 1%

 

vor 38 Minuten von Ramstein:

Kaufpreis 33 Jahresmieten: da muss es schon eine sehr gute Wohnung in einer sehr gesuchten Lage sein.

Du hast aber weder zum einen, noch zum anderen etwas gesagt.

Kann meine eigene Wohnung nennen: 800 Euro kalt. Vermutlicher Wert nahe300.000

 

vermieterin zu gutmütig. Nicht mit mir verwandt. Kämpfte die letzten Jahre mit Krebs. Verwechselte Investitionen in neue Gasheizung mit Betriebskosten meiner Wohnung.

jetzt leider tot. Hoffe die Erben wollen nicht verkaufen. 

[satgar]

Mir kommt das auch ziemlich unsicher vor. Auch der Kaufpreis ist zu hoch. Nur kannst du ja schlecht mit dem Vermieter gut verhandeln, wenn du auf sein GoodWill mit dem Privatdarlehen angewiesen bist. Vielleicht will er sich durch den überhöhten Kaufpreis (wahrscheinlich überhöht!) einen Risikoaufschlag einbuchen, weil mit dir als Käufer eben riskant ist.

 

Denk bitte auch dran: du bist dann Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mit stressigen Sitzungen der Gemeinschaft, die auch über deinen Kopf hinweg entscheiden können, wenn sich andere Mehrheiten finden. Vielleicht gibt es auch einen Eigentümer von x-Wohnungen im gleichen Objekt, der per se die Mehrheit hat und quasi alles durchsetzen kann, was er will. 
 

Du müsstest dir also auch mal die Versammlungsprotokolle zeigen lassen. Da kannst du sehen, was und wie entschieden würde. Und ob das friedfertig ablief, oder andauernd Ärger unter den Eigentümern gibt. Man sich nicht einigen kann, oder oder oder.

 

Wie andere schon gesagt haben: neben dem hausgeld und der Rücklage der Hausgemeinschaft, brauchst  du auch eine private Rücklage. Das ist alles nicht vorhanden und sowas von eng gestrickt, es muss nur Sache XY passieren, und es erdrückt dich. Das sollte man mit dem Gut „Wohnen“ tunlichst vermeiden.

[Puppi]

vor 10 Minuten von satgar:

Denk bitte auch dran: du bist dann Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mit stressigen Sitzungen der Gemeinschaft, die auch über deinen Kopf hinweg entscheiden können, wenn sich andere Mehrheiten finden. Vielleicht gibt es auch einen Eigentümer von x-Wohnungen im gleichen Objekt, der per se die Mehrheit hat und quasi alles durchsetzen kann, was er will

Genau das meinte ich u.a. mit...

vor einer Stunde von Puppi:

Als Eigentümer hast du auch gewisse Verpflichtungen und manchmal auch ziemlich Stress.

 

[Dudelinode]

Das ist schon ein ordentlicher Multiple, den dein Vermieter/Eigentümer da aufruft. 250k / (680*12) = ~30.6x

Ist die Wohnung in einer der top deutschen Großstädte in guter Lage?

Wenn nicht, ist der Preis in meinen Augen nur mit signifikanten, subjektiven Qualitäten welche du in der Wohnung sehen müsstest zu rechtfertigen. Will er dir das Darlehen Zinsfrei geben, dann könnte ich den Preis noch verstehen.

[Wuppi]

Mal alle zuvor erwähnten Postings in eine Handlungsempfehlung zusammengefasst: Bleib Mieter. Alles andere ist bei den Zahlen/Fakten Harakiri.

[AndiK]

Danke für die Antworten. Habe mir schon gedacht, das es nicht funktionieren kann. Schade, da ich gerne in der Wohnung wohne.

 

Was wären denn realistische machbare Rahmenbedingungen? Also wieviel Eigenkapital bräuchte ich konkret um mir diese Immobilie zu angemessenen Konditionen zu finanzieren?

[satgar]

vor 12 Minuten von AndiK:

Danke für die Antworten. Habe mir schon gedacht, das es nicht funktionieren kann. Schade, da ich gerne in der Wohnung wohne.

 

Was wären denn realistische machbare Rahmenbedingungen? Also wieviel Eigenkapital bräuchte ich konkret um mir diese Immobilie zu angemessenen Konditionen zu finanzieren?

MINDESTENS die Kaufnebenkosten sollte man schon hinlegen können. Und weiterhin einen Puffer auf seinem Konto behalten. In deinem Beispiel also schon mal mindestens 30.000€ auf der hohen Kante.

 

Wenn es wirklich eine gute Entscheidung ist, kannst du vielleicht noch die Familie anhauen. Es ist ja nicht ungewöhnlich, dass Eltern oder Großeltern bei so einem Invest unterstützen. 
 

Aber willst du denn wirklich diese kleine Wohnung (deren m2 Größe du übrigens nicht genannt hast, sondern nur die Zimmer), kaufen? Du könntest ja jederzeit Partner oder Partnerin finden, wo dann ein zusammenzug anstehen könnte. In etwas ganz neues, oder zu der anderen Person hin. Dann wäre so eine gekaufte Wohnung, maximal unflexibel. Und nicht jeder hat Bock darauf, sein ganzes Erspartes dann dort rein gesteckt zu haben und ab dann als Vermieter zu gelten. Will sagen: das kann in der persönlichen Lebensplanung einschränkend sein. Für eine vierköpfige Familie, die seit 10 Jahren happy in ihrer Wohnung lebt und das Angebot zum Kauf bekommt, kann das irgendwie nach einer schlüssigen Lösung klingen, aber das seh ich hier nicht.

[frogger321]

Sag doch erstmal, wie groß die Wohnung ist und wo sie liegt.

Wie kommen die Privatkredit-Rahmenbedingungen zustande, wie alt ist dein Vermieter? Ich vermute der Kaufpreis ist überhöht und so ist er froh, wenn er sie für das Geld los wird.

[mipla]

Brauchst gar keine weiteren Daten zu nennen.

 

Ohne 50-70.000 eur Eigenkapital finanziert das niemand ( oder zu katastrophalen Konditionen)

 

Das mit dem Verkäuferkredit generell keine schlechte idee, aber die gesamten Rahmenbedingungen passen nicht.2900 Gehalt und praktisch null Rücklagen mit 37?

 

Sehe jetzt zu, dass du mtl. ordentlich was an die Seite legst. 500eur auf dem Tagesgeld wäre mir viel zu wenig. Bei dem Vermögensstand musst du ja schon Teile vom Etf verkaufen um eine neue Waschmaschine zu kaufen. 

 

P.s eine vermietete Wohnung verkauft sich deutlich schlechter als eine freie Wohnung gerade in den Großstädten, daher das Angebot des Vermieters

 

 

[sedativ]

vor 6 Stunden von AndiK:

Was haltet ihr davon?

nichts

 

Zitat

Ist das alles gut und realisierbar für mich? 

nein

 

Zitat

Stehe ich nicht besser da, wenn ich nicht einfach weiter in ETFs investiere? Sprich, habe ich nach zB 30 Jahren Kredit abbezahlen und Wohnung besitzen nicht weniger Vermögen, als wenn ich einfach 30 Jahre lang weniger "Wohnkosten" habe und mehr in ETFs investieren kann?

ja

[Schwachzocker]

vor 39 Minuten von AndiK:

Danke für die Antworten. Habe mir schon gedacht, das es nicht funktionieren kann. Schade, da ich gerne in der Wohnung wohne.

 

Was wären denn realistische machbare Rahmenbedingungen? Also wieviel Eigenkapital bräuchte ich konkret um mir diese Immobilie zu angemessenen Konditionen zu finanzieren?

Die Wohnung ist zu teuer, nicht nur für Dich sondern überhaupt. Oder ist da etwas besonderes dran?

Und warum kannst Du nicht weiterhin dort wohnen?

[Caveman8]

Sehe es wie die Vorredner: Leider vollkommen unrealistisch. 
 

1) Wohnung zu teuer. „Gute“ Kaufpreise liegen aktuell vielleicht bei 20 bis maximal 25 Jahresmieten. Also 160.000-200.000€. 
 

2) zu wenig Einkommen. Selbst mit genügend EK (was du nicht hast) würdest du etwa 1800€ mtl. für die Wohnung ausgeben (4% Zins, 2% Tilgung, Nebenkosten und Rücklage). Das ist zu viel und mehr als du derzeit sparen kannst. 

[Moneycruncher]

vor 42 Minuten von satgar:

Dann wäre so eine gekaufte Wohnung, maximal unflexibel.

Ist m.E. zu pauschal. Eine Top-Wohnung in Top-Lage in einer der Top-Großstädte ist i.d.R. wertstabil und gut verkäuflich.
Eher sind die Rahmenbedingungen in diesem Fall (kein EK) das Hauptproblem.

[satgar]

vor 7 Minuten von Moneycruncher:

Ist m.E. zu pauschal. Eine Top-Wohnung in Top-Lage in einer der Top-Großstädte ist i.d.R. wertstabil und gut verkäuflich.
Eher sind die Rahmenbedingungen in diesem Fall (kein EK) das Hauptproblem.

Ja, letztlich ist jede Antwort immer ein bisschen zu pauschal  Was aber immer erstmal weg ist, sind die Kaufnebenkosten. Die muss ich erstmal durch Wiederverkauf durch Wertsteigerung wieder reinholen. Und evtl. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Darlehensauflösung auch.

[LongtermInvestor]

vor 7 Stunden von AndiK:

Aktuelle Mietsituation:

 

Wohnsituation: Wohne seit 5 Jahren in der 2-Zimmer Wohnung zur Miete um die es hier geht.

Kaltmiete: 680€

Warmmiete: 1000€ .

 

Infos zum Kauf:

 

Kaufpreis: 250.000€

Kaufpreis mit Nebenkosten: 270.000€

Ein Multiplikator von fast 34 auf die JKM ist kein guter Deal für Dich. Denke mal darüber nach warum der Vermieter Dir mit einem Kredit "helfen" möchte?