Malvolio 5. August · bearbeitet 5. August von Malvolio Um beurteilen zu können, ob die Wohnung "zu teuer" ist, müsste man erstmal mindestens wissen, wo die Wohnung liegt und wie die bauliche Substanz aussieht. Aber davon abgesehen muss man sicher sein, dass man die Zahlungen für Zinsen und Tilgung auf jeden Fall über die gesamte Laufzeit leisten kann, auch unter schwierigen Bedingungen (z.B. wenn die Zinsen nach der Zinsfestschreibung steigen). Und man sollte sich die Sache nicht schön rechnen und auch mit unvorhergesehenen Ausgaben rechnen und keine unrealistischen Annahmen treffen ... also einen gewissen Puffer einkalkulieren. Früher hat man so als Faustregel 20%-30% Eigenkapital empfohlen. Je mehr, desto besser, natürlich ... zumindest bei selbst genutzten Immobilien. Dann bekommt man auch bessere Konditionen. Im Prinzip geht auch weniger EK, aber wenn man es bisher nicht geschafft hat ein nennenswertes EK aufzubauen, lässt das erstmal Zweifel aufkommen, dass man in Zukunft in der Lage ist, höhere Belastungen aus dem Darlehen und den zu erwartenden Kosten für die neue Immobilie leisten zu können. Pauschale Antworten sind immer schwierig. Wie gesagt, man muss einen möglichst vollständigen Zins- und Tilgungsplan aufstellen und unter verschiedenen Szenarien beurteilen, ob man die zu erwartenden Zahlungen sicher tragen kann, oder ob man es lieber lassen sollte und erstmal weiteres EK ansparen. Wichtig ist, sich die Sache nicht "schön zu rechnen" !!! Sonst wird aus dem Traum von der eigenen Immobilie ganz schnell ein Alptraum. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hilflos 5. August vor 14 Stunden von mipla: P.s eine vermietete Wohnung verkauft sich deutlich schlechter als eine freie Wohnung gerade in den Großstädten, daher das Angebot des Vermieters jeder Kapitalanleger ist froh über einen Mieter der seit Jahren keine Probleme gemacht hat. lieber 5.-- weniger Miete als 10.--€ Ärger. und 2 Zimmer Wohnungen werden kaum zur Selbstnutzung gekauft Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Moneycruncher 5. August vor 16 Stunden von LongtermInvestor: Ein Multiplikator von fast 34 auf die JKM ist kein guter Deal für Dich. Man muss berücksichtigen, dass es quasi zwei Immobilienmärkte gibt - für Selbstnutzer und für Vermieter. Die Sahnestücke sind tendenziell für Selbstnutzer, hier werden auch höhere Preise realisiert, da die Rendite bestenfalls sekundär ist. Bei Mietobjekten geht es dagegen hauptsächlich um Rendite, Mieterrisiken usw. Nach den bisherigen Informationen gehört die ETW hier eher zur zweiten Kategorie und ist auch vor diesem Hintergrund zu teuer. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Campari-Investor 6. August Sollte die Wohnung den Preis wirklich wert sein ist die einzige realistische Option die du darauf hast jenes Angebot deines Vermieters. Anders wirst du niemals die Wohnung kaufen können. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chirlu 6. August Am 4.8.2025 um 19:39 von AndiK: Habe mir schon gedacht, das es nicht funktionieren kann. Schade, da ich gerne in der Wohnung wohne. Was spricht denn dagegen, weiterhin als Mieter in der Wohnung zu wohnen? „Kauf bricht nicht Miete“, du hast dann nur einen neuen Vermieter. (Der könnte, mit längerer Frist, wegen Eigenbedarf kündigen. Genau wie der bisherige das auch könnte. Vielleicht will der neue Vermieter aber gar nicht, sondern es ist für ihn nur eine Geldanlage.) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Malvolio 7. August · bearbeitet 7. August von Malvolio vor 19 Stunden von Campari-Investor: Sollte die Wohnung den Preis wirklich wert sein ist die einzige realistische Option die du darauf hast jenes Angebot deines Vermieters. Anders wirst du niemals die Wohnung kaufen können. Es ist allerdings sehr fraglich, ob der Vermieter ihm wirklich so viel günstigere Konditionen anbieten würde als die Bank. Wenn der Vermieter wirklich so sozial eingestellt wäre, warum bietet er ihm dann die Wohnung nicht gleich zu einem günstigeren Kaufpreis an? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein 7. August vor 2 Minuten von Malvolio: Wenn der Vermieter wirklich so sozial eingestellt wäre, warum bietet er ihm dann die Wohnung nicht gleich zu einem günstigeren Kaufpreis an? Das würde doch auch Steuern sparen. (Ultimatives Argument in D, wenn sich irgendwas sonst nicht rechnet.) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Widofnir 7. August vor 22 Stunden von Campari-Investor: Sollte die Wohnung den Preis wirklich wert sein ist die einzige realistische Option die du darauf hast jenes Angebot deines Vermieters. Anders wirst du niemals die Wohnung kaufen können. Also das Angebot des Vermieters ist wohl nur der Versuch die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in eine steuerfreie Kreditrate zu verwandeln Ginge das so durch? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hilflos 7. August vor 2 Minuten von Widofnir: Also das Angebot des Vermieters ist wohl nur der Versuch die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in eine steuerfreie Kreditrate zu verwandeln Ginge das so durch? vor 2 Minuten von Widofnir: mach aber keinen Sinn, da die Stundung der Zinsen als Schenkung gilt und die erhaltenen Zinsen versteuert werden müssen mit 25%. Von den Mieteinnahmen kann man AFA und sonstige Kosten abziehen, bisschen tricksen und zahlt unterm Strick weniger. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 7. August Das Finanzamt würde auch ein zinsloses Darlehen des Vermieters an den Mieter nicht akzeptieren, sondern würde einen marktüblichen Zinssatz unterstellen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Mvp 8. August · bearbeitet 8. August von Mvp Alsooo eine Mietrendite von 3,2% ist in guten Lagen nun nicht unüblich. Fest steht: Du hast eigentlich zu wenig Eigenkapital und/oder Einkommen, um die Wohnung jetzt zu kaufen. Von dem Angebot deines Vermieters würde ich aus privaten Gründen abstand nehmen. Daher sind die unten stehenden Überlegungen erstmal theoretischer Natur. Es bleibt noch eine Betrachtung offen: Ist deine Miete relativ zum relevanten Markt hoch oder niedrig und ist der Kaufpreis hoch oder niedrig? Sagen wir mal der Kaufpreis ist fair für die Lage und deine aktuelle Miete einfach relativ niedrig. Das spricht mE FÜR einen Kauf. Du müsstest bei Eigentümerwechsel mit einer Angleichung an das allgemeine Mietniveau rechnen oder umziehen. Du kannst bei der Bewertung also auch die übliche Miete nehmen und den Preis nicht über deine aktuelle Miete berechnen. Fall 2: Deine Miete ist fair, dann ist der Kaufpreis zu hoch und du solltest in jedem Fall zur Miete bleiben. Mit dem Preis wird dann wsl die Käufersuche schwierig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 8. August vor 8 Minuten von Mvp: Alsooo eine Mietrendite von 3,2% ist in guten Lagen nun nicht unüblich. (...) Fall 2: Deine Miete ist fair, dann ist der Kaufpreis zu hoch und du solltest in jedem Fall zur Miete bleiben. Mit dem Preis wird dann wsl die Käufersuche schwierig. Widersprichst Du Dir da nicht ein bisschen selbst? (ansonsten stimme ich Dir zu) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Mvp 8. August · bearbeitet 8. August von Mvp vor 11 Minuten von Peter23: Widersprichst Du Dir da nicht ein bisschen selbst? Ja stimmt; besser passt, Fall 2: Deine Miete (pro qm) ist fair, dann muss die Wohnung schon in einer sehr guten Lage liegen - was zu prüfen wäre, ansonsten ist der Preis überhöht. Aufgrund der niedrigen Mietrendite würde man diese Wohhnung als Kapitalanleger eher nicht erwerben wollen. Der TO kann sich diese Lifestyle Entscheidung zur Eigennutzung tendenziell nicht leisten. Auch wenn der Mietmarkt insgesamt wsl noch teuer ist, profitieren die Mieter in diesem Szenario von einer niedrigen verlangten Miete ggü. dem Marktwert der Wohnung. Daher eher zur Miete wohnen bleiben und Eigentümerwechsel durchlaufen lassen.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Peter23 8. August vor 2 Minuten von Mvp: Ja stimmt; besser passt, Fall 2: Deine Miete (pro qm) ist fair, dann muss die Wohnung schon in einer sehr guten Lage liegen - was zu prüfen wäre, ansonsten ist der Preis überhöht. Aufgrund der niedrigen Mietrendite würde man diese Wohhnung als Kapitalanleger eher nicht erwerben wollen. Der TO kann sich diese Lifestyle Entscheidung zur Eigennutzung tendenziell nicht leisten. Zustimmung! vor 3 Minuten von Mvp: Auch wenn er Mietmarkt insgesamt wsl noch teuer ist, profitieren die Mieter in diesem Szenario von einer niedrigen verlangten Miete ggü. dem Marktwert der Wohnung. Daher eher zur Miete wohnen bleiben und Eigentümerwechsel durchlaufen lassen.. Wobei es - wie Du ja selbst sagst - unwahrscheinlich ist das ein Kapitalanleger die Wohnung erwirbt und damit gibt es das Risiko, dass ein Eigentümerwechsel direkt zu Eigenbedarf führt und somit die günstige Miete wegfällt, aber das hast Du eigentlich oben auch schon gewissermaßen ausgeführt. Apropos: Ich finds super, dass Du mal den Punkt eingebracht hast, dass die aktuelle Miete des TOs vielleicht nur kaum Bewertungsrelevant ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
