Schenkung vermietete Immobilie

[Mc100]

Hallo,

 

3 Geschwister: Schwester, Bruder, ich.

 

Meine Schwester hat vor ein paar Jahren eine Schenkung von unseren Eltern erhalten damit sie sich eine ETW kaufen kann.

Damals wurde die Schenkung notariell festgehalten, so dass entsprechend ihr Erbe reduziert wird.

 

Meine Eltern vermieten ein Haus und möchten es nun meinem Bruder und mir ihr schenken.

Marktwert Haus max 400,000k also keine Schenkungssteuer.

 

Falls nun die Schenkungssumme pro Kopf ähnlich der Summe der ersten Schenkung an meine Schwester entspricht, könnte man das verrechnen und notariell wieder auf Status Quo legen. 

 

Das ist ja erstmal eine schöne Sache. Am Ende soll es fair sein, transparent und der Ablauf natürlich ökonomisch Effizient. 

 

Gerne hätte ich Feedback von der Community ob es irgendwo Fallstricke gibt? Was gibt es zu beachten?

 

- Marktwertbestimmung über Gutachter?

- Falls sofortiger Verkauf angestrebt wird, erst verkaufen und Geld vererben?

- Falls weiter vermietet wird, wie kann das Haus als Hypothek genutzt bei 2 Eigentümern

- Bei Vermietung GBR gründen? 

- ...

 

Danke vorab.

[Rubberduck]

vor 2 Minuten von Mc100:

(1)- Marktwertbestimmung über Gutachter?

(2)- Falls sofortiger Verkauf angestrebt wird, erst verkaufen und Geld vererben?

(3)- Falls weiter vermietet wird, wie kann das Haus als Hypothek genutzt bei 2 Eigentümern

(4)- Bei Vermietung GBR gründen? 

 

 

Dir ist klar, dass die Anrechnung auf das Erbe nur erfolgt, wenn das so im Testament steht oder der Erbfall in den nächsten 10 Jahren eintritt?

 

(1) Für wen? Für die Schwester: hilfreich, wenn die später moppert. Fürs FA: Nur wenn die nachfragen.

(2) Wer soll verkaufen? Ist die Frage, ob ihr oder die Eltern verkaufen sollen?

(3) Wenn beide den Kredit aufnehmen? Hälftige Beleihung macht keine Bank.

(4) Muss nicht. 

 

Kurzum: Wenn Du lieber Cash haben willst, kannst Du ja höflich fragen.

 

Something different.

Vermietung ist ein komplexes Geschäft. Ob man das machen will, muss man selbst entscheiden.

Bei Erbschaft/Schenkung übernimmt man viele Dinge.

Zum Beipspiel die Abschreibung (AfA), kann also sein, dass diese schneller ausläuft als gedacht (Suchbegriff: Fussstapfen).

Zum Beispiel die Mieter. Wird man nur noch durch Auftragskiller los. Also sollte die Miethöhe passen und die Bagage nicht zu nervig sein.

[Theobuy]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

Zum Beipspiel die Abschreibung (AfA), kann also sein, dass diese schneller ausläuft als gedacht (Suchbegriff: Fussstapfen).

Wäre dann Verkauf an die bisher nicht bedachten Erben mit Geldschenkung des Kaufpreises hier hilfreich?

[hilflos]

vor 14 Stunden von Theobuy:

Wäre dann Verkauf an die bisher nicht bedachten Erben mit Geldschenkung des Kaufpreises hier hilfreich?

ja bei Verkauf fängt die AFA neu an zu laufen für 50 Jahre.  Besser wäre noch ein Kauf mit Kredit, damit die Zinsen auch noch abgesetzt werden können. Sonst rechnen sich Immobilien bei 3% Rendite , mit den pers. Steuersatz zu versteuern, nie

[Thomas_384]

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass sich die private Vermietung eines einzigen Hauses (mit einer Mietpartei drin) nicht lohnt - das Geschäft skaliert sehr schlecht.

Sehr hohe Kosten für Intstandhaltung (beim Haus zahlt man alles selber und es gibt keine Umlage wie bei Mietwohnungen) und dafür trotzdem nicht großartig mehr Euro pro QM als bei einer Wohnung.

Dazu mit allen Mietern Probleme gehabt. Die letzten haben einen Schaden von 15.000 Euro verursacht. Musst man dann noch Klagen - dann haben wir zumindest 7.500 abzüglich Anwaltskosten zurück bekommen.

Dazu viel zu geringe Miete verlangt und einen Haufen Eigenleistung im Haus erbracht um es in Schuß zu halten.

Bin dann selbst eingezogen und es war die beste Entscheidung für mich.

 

Soweit meine persönliche Erfahrung damit.

 

Bei der Übertragung unserer Immos an die Nachkommen wurde beim Notar auch noch ein Pflichtteilsverzicht in die Schenkung mit aufgenommen.

 

Wir musste auch kucken wem die Immos tatsächlich gehören. Manchmal gehören Sie nur einem Elternteil statt beiden. Das ist für die Schenkungssteuer sub-optimal. Kenne viele wo das Familienheim z.B. auf den Vater läuft. Da ist dann der Freibetrag bei 1x400k ggf. recht schnell aufgebraucht statt 2x400k bei Mutter / Vater gemeinsam.

 

[hilflos]

vor 28 Minuten von Thomas_384:

h kucken wem die Immos tatsächlich gehören. Manchmal gehören Sie nur einem Elternteil statt beiden. Das ist für die Schenkungssteuer sub-optimal. Kenne viele wo das Familienheim z.B. auf den Vater läuft. Da ist dann der Freibetrag bei 1x400k ggf. recht schnell aufgebraucht statt 2x400k bei Mutter / Vater gemeinsam.

 

da hier 2 Geschwister was geschenkt bekommen, ist der Freibetrag bei 800000.--

[Thomas_384]

Wem die Bude konkret gehört (Vater oder Mutter oder beiden) steht oben nicht im Ausgangsposting. Das meinte ich.

 

 

[Rubberduck]

vor 16 Stunden von Theobuy:

Wäre dann Verkauf an die bisher nicht bedachten Erben mit Geldschenkung des Kaufpreises hier hilfreich?

 

Ich denke das man das pauschal nicht sagen kann. @hilflos hat aber den sehr richtigen Einwand gebracht, dass die Rendite möglicherweise leidet.

Eine Top-Immobilie in sehr guter Lage würde ich persönlich nie verkaufen. Zumal wenn man das Ding erbt.

 

Ich habe meine ETW Cash bezahlt. Ohne Kredit. Steuern zahle ich trotzdem nicht. Das hängt völlig vom Einzelfall ab.

 

Wir wissen nun aus der Eröffnung aber nix. 400k kann eine Bruchbude im Ruhrpott sein oder gut saniert in Landkreis Cuxhaven.

Es steht auch nicht drin, ob das nicht doch ein Mehrfamilienhaus ist (oder so umgestaltet werden könnte).

vor einer Stunde von Thomas_384:

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass sich die private Vermietung eines einzigen Hauses (mit einer Mietpartei drin) nicht lohnt - das Geschäft skaliert sehr schlecht.

 

Das hört man regelmäßig. Im Vermieter-Forum wird dringend davon abgeraten.

[smarttrader]

EFH Vermietung ist nicht nur schlecht. Wir hatten für einen kurzen Zeitraum ein EFH vermietet bevor wir es verkauften mussten.

 

Vorteilhaft war der nicht vorhandene WEG Mist. Nur wir mussten entscheiden.

Die Mieter hatten damals eine sehr hohe Miete gezahlt, die wir nie mit einer ETW erzeilen konnten.

Die haben den Garten ordentlich in Schuss gehalten, was uns den Gärtner sparte.

Wir haben nie Beschwerden bekommen, anders in einer aktuell vermieteten ETW. Da wird bemängelt das die Nachbarn abends auf dem Balkon grillen und mit Mietminderung gedroht.

 

Die Mieter wohnen immer noch in dem Haus, und wenn man sich mal trifft unterhält man sich. Tolle Mieter und ein absolutes traumhaftes Verhältnis.

 

Würde ich ein EFH vermieten, wenn ich die gleiche Rendite wie bei einer ETW erzielen würde? Nein

Würde ich ein EFH vermieten, mit einer erheblich höheren Miete als ortsüblich? Ja

Würde ich ein EFH vermieten, um ein paar Renovierungen/Sanierungen steueroptimiert ausführen zu lassen ja.

Würde ich ein EFH vermieten, um das steueroptimiert an die Kinder zu übergeben? Ja

Würde ich ein EFH vermieten, um mein Risiko durch Streuung zu reduzieren? Nein

 

Im oben genannten Fall würde ich schnellstmöglich eine Bewertung einholen. Die Preise steigen aktuell wieder in den meisten Regionen.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von smarttrader:

Die Mieter hatten damals eine sehr hohe Miete gezahlt, die wir nie mit einer ETW erzeilen konnten.

 

Oftmals finden EFH keinen Eingang in Mietspiegel. Das hat die bekannten Vor-und Nachteile.

Hier bei mir NICHT. Da sagt der Mietspiegel +9% im Vergleich zu einer entsprechenden Wohnung.

Das wäre mir als "Risikoaufschlag" zu gering.

 

Mieter von Häusern verstehen sich selten als solche. Sondern eher als Quasi-Eigentümer.

Zu kontrollieren ist das Gehabe noch weniger als bei Wohnungen.

 

Im Prinzip hat man es mit Menschen zu tun, die sich ein Haus leisten könnten....

....wenn sie denn ausreichend Eigenkapital hätten. (Also wenn die Eltern entsprechend Kohle gehabt hätten.)

Dann ist man bei so High Status/Low Income-Typen, wie diversen Akademikern.

Kann sich damit rumschlagen wer will, ich nicht.

[sedativ]

vor 5 Stunden von Rubberduck:

Eine Top-Immobilie in sehr guter Lage würde ich persönlich nie verkaufen. 

Warum das denn? Top-Lage und Top-Zustand lassen doch auch einen Top-Verkaufserlös erwarten.

 

Zitat

Zumal wenn man das Ding erbt.

Der Ursprung eines Assets sollte bei einer rationalen Abwägung der Frage des Verkaufs oder Nichtverkaufs keine Rolle spielen. 

[Rubberduck]

vor einer Stunde von sedativ:

Warum das denn? Top-Lage und Top-Zustand lassen doch auch einen Top-Verkaufserlös erwarten.

 

Der Ursprung eines Assets sollte bei einer rationalen Abwägung der Frage des Verkaufs oder Nichtverkaufs keine Rolle spielen. 

 

Die Immo ist dann halt weg. Man kriegt so ein Objekt nie wieder oder es würden signifikante Kaufnebenkosten anfallen.

An der Stelle muss man halt wissen, was man will.

[Mc100]

Vielen Dank für die vielen Beiträge.

 

Hier mal ein Update.

 

Schenkung der Immo und dann die Vermietung seitens meines Bruders und mir hat sich wohl erledigt. Vor allem ich habe keine Lust, ein Haus mit meinem Bruder zu vermieten. 

 

Es entwickelt sich nun eher in die Richtung dass meine Eltern das Haus verkaufen und meinem Bruder und mir die Geldsumme schenken, die sie meiner Schwester von einigen Jahren geschenkt haben.

 

Gibt es hier noch etwas zu beachten? Die Immo gehört seit Jahrzehnten meinen Eltern, Gewinnsteuern auf den Preis fallen also nicht an. Auch liegt die Schenkung weit unterhalb der 400,000€ pro Kopf.

Alternative:

Hätte die Schenkung der Immo an meinen Bruder und mich und der sofortige Verkauf unsererseits irgendwelche Vorteile? Ich sehe hier eher nur Nachteile.

 

Danke!

[Rubberduck]

vor 9 Minuten von Mc100:

Hätte die Schenkung der Immo an meinen Bruder und mich und der sofortige Verkauf unsererseits irgendwelche Vorteile? Ich sehe hier eher nur Nachteile.

 

Sehe ich auch so. Das würde nur zusätzlichen Aufwand/Kosten produzieren. Ich sehe auch nirgendwo steuerliche Vorteile.