Immobilienkauf als Geldanlage – Erste Überlegungen & Feedback erbeten

[Rubberduck]

vor 14 Minuten von Turmalin:

Noch ein weiterer Aspekt, der gegen die Wohnung zur Vermietung spricht: Ein Mietnomade, wahrscheinlich reicht auch schon ein insolventer Mieter, den du rausklagen musst, frisst deine ohnehin schon geringe Rendite für lange Zeit auf.  Und die Annahme, man hätte ein gutes Händchen bei der Mieterwahl, ist wohl so ähnlich zu sehen, wie die Annahme, man würde immer die richtigen Aktien kaufen. 

 

Ich denke dass man komplette Zahlungsverweigerer schon filtern kann. Der Klassiker ist eher Tod von irgendwelcher Hartzern.

Das sind ja arbeitsunfähige Menschen. Die Vorerkrankungen und oft ungesunde Lebensweise fördert ein frühes und überraschendes Ableben.

Vielleicht fehlt dann auch irgendwann mal der Wille zu leben. Die Ämter haben keinen Bock und müssen gezwungen werden zu handeln.

Solange kommt man in die Bude auch legal nicht rein. Irgendwas an Kaution ist meistens auch nicht da. Den Mietausfall zahlt keiner.

Dass die Wohnung typischerweise auch aussieht wie Verkommen erwähne ich nur der Vollständigkeit halber.

 

Was viele nicht wissen: Das Amt ist kein Vertragspartner. Die erstatten nur dem Hartzer seine Kosten.

Hartzer tot.  Akte zu.  Feierabend.

 

Ich hatte mal einen Bewerber der in einer Maßnahme steckte. Sollte sogar übernommen werden.

Kettenraucher. Kam stinkend zur Besichtigung.

Seine Freundin hatte ihn rausgeschmissen. War total fertig. Heulte unkontrolliert.

Meine Frau meinte nur: Nimm den nicht. Der hängt sich auf.

 

Deswegen muss die Wohnung auch immer renoviert und attraktiv sein.

Sonst hat man keine gescheiten Bewerber mehr.

[Moneycruncher]

vor einer Stunde von odensee:

https://de.wikipedia.org/wiki/Preis_(Wirtschaft) 

 

Da es keine Nachfrage gibt, ist es nicht der Preis. Wenn ich meinen 10 Jahre alten Fabia für 20.000 anbiete, ist das ja auch nicht der Preis.

Es ist der Preis, den Du gerne erzielen würdest, aber nicht der Gleichgewichtspreis, der sich durch Angebot und Nachfrage ergibt.

[Fondsanleger1966]

vor 8 Stunden von Rubberduck:

Freiwillig 0,5% Aufschlag zahlen, ist schon ein Wort. 

Es ist aber kein Aufschlag, sondern ein Abschlag, mit dem ein erhebliches Nicht-Immobilienrisiko einhergeht.

 

Immoanlage für Anfänger:

 

1) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie komplett aus dem Eigenkapital

Dann habe ich die immobilienspezifischen Risiken wie Mietausfallrisiko, Fluktuationsrisiko, Reparaturkosten- und Instandhaltungsrisiko, Risiken aus verschärften gesetzlichen Anforderungen (Heizung, Dämmung usw.), Risiken starker Preiserhöhungen bei den verschiedenen Dienstleistern sowie eine ganze Reihe weiterer Risiken, die hier im Thread z.T. schön illustriert wurden. Wenn eine Hausverwaltung eingeschaltet ist (bei ETW die Regel) auch noch ein Adressenausfallrisiko. 

 

Dem stehen nach dem starkem Anstieg der Immopreise und Vervielfältiger ab ca. 2009 eher bescheidene Mieteinnahmen gegenüber. Gleichwohl wird diese Immobilienstrategie z.B. von manchen Family Offices verfolgt, die sich dadurch einen guten Beitrag zum Vermögenserhalt in Zeiten explodierender Geldmenge/Schulden erhoffen.

 

Historisch betrachtet gibt es dafür auch Belege. Z.B. haben Immobilien an den richtigen Orten in Deutschland von 1913-1949 sehr geholfen (sofern nicht weggebombt oder enteignet), während alle anderen Anlageformen versagt haben (Aktien, Anleihen, Bankguthaben) oder zumindest zeitweise verboten waren/starken Einschränkungen unterlagen (Gold, Devisen, Auslandsaktien u.ä.).

 

2) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie und finanziere sie zumindest teilweise über eine Hypothek *fristenkongruent*

Das kann dann Sinn machen, wenn die Immobilie (inkl. Renovierung und Nebenkosten) so günstig ist, dass zumindest die Zinskosten, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklagen, das Mietausfallwagnis, die Kosten der Fluktuation, der Verwaltung usw. gedeckt sind. Solche Objekte sind am Markt aber nur sehr schwer zu finden. Soll auch noch eine Tilgungsrate durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden, wird das noch schwieriger.

 

Wird aus dem EK getilgt, ist die laufende Rendite auf diesen EK-Anteil überschaubar (allgemeiner Zinssatz + Hypothekenaufschlag von ca. 0,75% p.a. plus Risikoaufschläge plus evtl. Kleinkreditaufschlag). Also ungefähr die Verzinsung von langlaufenden BBB-Unternehmensanleihen.

 

Für die Gesamtabrechnung kommt es dann auf die reale Wertentwicklung der Immobilie an, die auch über mehr als 30-jährige Zeiträume negativ sein kann, selbst vor dem Abziehen der erheblichen Kaufnebenkosten (siehe #10), sowie auf die Entwicklung der Miete.

 

3) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie, finanziere sie zumindest teilweise über eine Hypothek und gehe dabei noch eine Zinsspekulation ein, indem ich *nicht* fristenkongruent finanziere

 

Das wäre jetzt der Vorschlag von @smarttrader und @Rubberduck . Es spart derzeit ca. 0,5% p.a. an Zinskosten ein, bringt jedoch ein neues Risiko in die Immofinanzierung ein: Die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren. Das kann gut gehen, es kann aber auch schief gehen.

 

Und wenn es richtig schief geht, ist nicht nur die absolute Zinslast nach der Anschlussfinanzierung - trotz der etwas niedrigeren Restschuld, falls die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung gesteckt wurde - deutlich höher, sondern auch der Beleihungswert bzw. Verkaufspreis der Immobilie durch stark gestiegene Zinsen erheblich niedriger (siehe z.B. 2023). Oberexperten wie @smarttrader können dazu z.B. den Kursverlauf von Vonovia ab August 2021 studieren (wobei der Wertverlust einer durchschnittlichen Mietimmo bei einem solchen Zinsanstieg nicht ganz so ausgeprägt sein dürfte wie der Absturz der Vonovia-Aktie). 

 

vor 11 Stunden von smarttrader:

Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei und falls nach 10 Jahren weiterfinanziert werden soll, und genau dann ein Zinsboom vorliegt entweder variabel weiter finanzieren oder kurze Zinsbindung wie 5 Jahre wählen.

Was für eine geniale Finanzierungsidee! Sie hat in der ersten Hälfte der 1980er zu vielen Zwangsversteigerungen geführt.

[Schwachzocker]

Was hilft ist Diversifikation. Vielleicht hat das der eine oder andere schon gehört. Für den Kleinanleger das "A und O". Das meinte ich, wenn ich oben fragte, wie man sich als privater Kleinanleger auf so etwas einlassen kann.

Vermietung ist aus meiner Sicht ein Beruf, der Einsatz und Arbeit erfordert. 

[smarttrader]

vor 27 Minuten von Fondsanleger1966:

Es ist aber kein Aufschlag, sondern ein Abschlag, mit dem ein erhebliches Nicht-Immobilienrisiko einhergeht.

 

Immoanlage für Anfänger:

 

1) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie komplett aus dem Eigenkapital

Dann habe ich die immobilienspezifischen Risiken wie Mietausfallrisiko, Fluktuationsrisiko, Reparaturkosten- und Instandhaltungsrisiko, Risiken aus verschärften gesetzlichen Anforderungen (Heizung, Dämmung usw.), Risiken starker Preiserhöhungen bei den verschiedenen Dienstleistern sowie eine ganze Reihe weiterer Risiken, die hier im Thread z.T. schön illustriert wurden. Wenn eine Hausverwaltung eingeschaltet ist (bei ETW die Regel) auch noch ein Adressenausfallrisiko. 

 

Dem stehen nach dem starkem Anstieg der Immopreise und Vervielfältiger ab ca. 2009 eher bescheidene Mieteinnahmen gegenüber. Gleichwohl wird diese Immobilienstrategie z.B. von manchen Family Offices verfolgt, die sich dadurch einen guten Beitrag zum Vermögenserhalt in Zeiten explodierender Geldmenge/Schulden erhoffen.

 

Historisch betrachtet gibt es dafür auch Belege. Z.B. haben Immobilien an den richtigen Orten in Deutschland von 1913-1949 sehr geholfen (sofern nicht weggebombt oder enteignet), während alle anderen Anlageformen versagt haben (Aktien, Anleihen, Bankguthaben) oder zumindest zeitweise verboten waren/starken Einschränkungen unterlagen (Gold, Devisen, Auslandsaktien u.ä.).

 

2) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie und finanziere sie zumindest teilweise über eine Hypothek *fristenkongruent*

Das kann dann Sinn machen, wenn die Immobilie (inkl. Renovierung und Nebenkosten) so günstig ist, dass zumindest die Zinskosten, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklagen, das Mietausfallwagnis, die Kosten der Fluktuation, der Verwaltung usw. gedeckt sind. Solche Objekte sind am Markt aber nur sehr schwer zu finden. Soll auch noch eine Tilgungsrate durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden, wird das noch schwieriger.

 

Wird aus dem EK getilgt, ist die laufende Rendite auf diesen EK-Anteil überschaubar (allgemeiner Zinssatz + Hypothekenaufschlag von ca. 0,75% p.a. plus Risikoaufschläge plus evtl. Kleinkreditaufschlag). Also ungefähr die Verzinsung von langlaufenden BBB-Unternehmensanleihen.

 

Für die Gesamtabrechnung kommt es dann auf die reale Wertentwicklung der Immobilie an, die auch über mehr als 30-jährige Zeiträume negativ sein kann, selbst vor dem Abziehen der erheblichen Kaufnebenkosten (siehe #10), sowie auf die Entwicklung der Miete.

 

3) Ich kaufe eine (Miet-)Immobilie, finanziere sie zumindest teilweise über eine Hypothek und gehe dabei noch eine Zinsspekulation ein, indem ich *nicht* fristenkongruent finanziere

 

Das wäre jetzt der Vorschlag von @smarttrader und @Rubberduck . Es spart derzeit ca. 0,5% p.a. an Zinskosten ein, bringt jedoch ein neues Risiko in die Immofinanzierung ein: Die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren. Das kann gut gehen, es kann aber auch schief gehen.

 

Und wenn es richtig schief geht, ist nicht nur die absolute Zinslast nach der Anschlussfinanzierung - trotz der etwas niedrigeren Restschuld, falls die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung gesteckt wurde - deutlich höher, sondern auch der Beleihungswert bzw. Verkaufspreis der Immobilie durch stark gestiegene Zinsen erheblich niedriger (siehe z.B. 2023). Oberexperten wie @smarttrader können dazu z.B. den Kursverlauf von Vonovia ab August 2021 studieren (wobei der Wertverlust einer durchschnittlichen Mietimmo bei einem solchen Zinsanstieg nicht ganz so ausgeprägt sein dürfte wie der Absturz der Vonovia-Aktie). 

 

Was für eine geniale Finanzierungsidee! Sie hat in der ersten Hälfte der 1980er zu vielen Zwangsversteigerungen geführt.

Naja in 10 Jahren wird die Miete entsprechend ca. 20-30% gestiegen sein. Deine Restschuld wird um knapp 23% geringer sein. Jetzt 4% und später vielleicht 8%? Bei 20% Zinsen haben wir andere Sorgen.

[Fondsanleger1966]

vor einer Stunde von smarttrader:

Naja in 10 Jahren wird die Miete entsprechend ca. 20-30% gestiegen sein. 

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland ist in den vergangenen 29 Jahren um 1,40% p.a. gestiegen. In den vergangenen 10 Jahren waren es 1,54% p.a. Siehe https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70132/umfrage/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/ . Mietpreiserhöhungen sind außerdem nicht so einfach durchzusetzen.

 

vor einer Stunde von smarttrader:

Deine Restschuld wird um knapp 23% geringer sein. Jetzt 4% und später vielleicht 8%?

Restschuld 0,77 x 8% = 6,16% / 4% aktuell = das 1,54fache.

 

Dieses Risiko sollte man vor dem Immokauf und der Wahl der Zinsbindung kennen.

[Rubberduck]

vor 16 Minuten von Fondsanleger1966:

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland ist in den vergangenen 29 Jahren um 1,40% p.a. gestiegen. In den vergangenen 10 Jahren waren es 1,54% p.a. Siehe https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70132/umfrage/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/ . Mietpreiserhöhungen sind außerdem nicht so einfach durchzusetzen.

 

 

Das ist doch nur der Verbraucherpreisindex. Für Deutschland gemittelt. Dafür kriegt niemand eine Wohnung in Frankfurt.

 

Wenn es einen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen sehr einfach durchzuführen.

Ich habs auch no h nie erlebt, dass einer gemeckert hätte, weil es ein paar Mark fuffzig zu  viel gewesen wären. 
 

Viele Vermieter erhöhen nie. Das ist eher das Problem. Das wird sich ändern wenn die Boomer abtreten.

vor 1 Stunde von Schwachzocker:

Vermietung ist aus meiner Sicht ein Beruf, der Einsatz und Arbeit erfordert. 

Natürlich.

[Fondsanleger1966]

vor 48 Minuten von Rubberduck:

Die vergangenen 10 Jahre sind nicht 1995-2007.

Die Grafik zeigt die Indexentwicklung im Zeitraum von 1995 bis 2024. Daraus kann man die durchschnittliche Steigerungsrate für die vergangenen 29 Kalenderjahre und für die vergangenen 10 Kalenderjahre errechnen.

 

vor 48 Minuten von Rubberduck:

Wenn es einen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen sehr einfach durchzuführen.

Nein, das hängt von der Höhe der aktuellen Miete ab, den Angaben im Mietspiegel und den Vorgaben/Begrenzungen, die für den jeweiligen Ort gelten (Kappungsgrenzen). Ein recht aufschlussreicher Thread im WPF zu diesem Thema findet sich hier: 

 

[Rubberduck]

vor 9 Minuten von Fondsanleger1966:

Du raffst halt schon wieder nichts. Die Grafik zeigt die Indexentwicklung im Zeitraum von 1995 bis 2024. Daraus kann man die durchschnittliche Steigerungsrate für die vergangenen 29 Kalenderjahre und für die vergangenen 10 Kalenderjahre errechnen.

 

Lesen sollte man schon können - und denken auch - wenn man hier mitdiskutieren will.

 

Nein, das hängt von der Höhe der aktuellen Miete ab, den Angaben im Mietspiegel und den Vorgaben/Begrenzungen, die für den jeweiligen Ort gelten (Kappungsgrenzen). Ein recht aufschlussreicher Thread im WPF zu diesem Thema findet sich hier: 

 

Ich hatte das korrigiert. Die Zahlen sagen nichts  aus. Es ist in den Zentren an Main und Neckar egal ob die Mieten im weißen Riesen in Duisburg fallen.

[wurstwasser]

Hallo zusammen,

 

mal einige Gedanken aus meiner persönlichen Erfahrung mit dem Thema:

 

 - (direkte) Vermietung und Entwicklung von Immobilien ist weniger eine Investition wie hier üblich in Wertpapiere sondern gleicht einer unternehmerischen Tätigkeit mit entsprechenden Chancen und Risiken (auch Klumpenrisiken)

 - Der Immobilienmarkt ist intransparenter als Wertpapiermärkte => Chance/Risiko

 - Der wirtschaftliche Erfolg hängt von vielen Faktoren ab (u.a. Wahl der Immobilie, Geschäftsmodell, Größe des Hebels, Risiken, Regulierung, Zeiteinsatz und eigenes Wissen (kaufmännisch und technisch), Kostenstruktur, Steuern, Laufzeit, Bonität etc. => es ist auf jeden Fall Zeit und Hirn zu investieren)

 - Du musst Menschen lieben, denn Du wirst mit allen Facetten von ihnen konfrontiert

 - Du musst selber emotional gefestigt sein in der Rolle als Vermieter (Du musst der freundlichen Oma Erna mit Dackel Waldi regelmäßig die Miete hin zum jeweiligen Marktlevel erhöhen, auch wenn das keinen Applaus bringt)

 - Bei Eigentumswohnungen bist Du oft im (preislichen) Wettbewerb mit Eigennutzern, die nicht Gewinn machen wollen sondern eine Konsumentscheidung für schönes Wohnen treffen => in vielen Fällen zu teuer um am Ende Geld zu verdienen

 - Bei Eigentumswohnungen begibst Du Dich in die Hände einer WEG und bist in vielen Fragen von der Meinungslage dort abhängig

 - Bei Mehrfamilienhäusern ist das Kaufpreisvolumen dann ein anderer Schnack und damit der Klumpen und das Gesamtrisiko entsprechend hoch

 

Mir persönlich macht das Thema Spass und es rechnet sich bisher, es geht aber entsprechender Einsatz und Risiko rein.

 

In der Rückbetrachtung keine Eigentumswohnung mehr, sondern nur ein ganzes Haus.

 

 

[Rubberduck]

@Schwachzocker: Ich habe auch nochmal über Motivation nachgedacht. Ich vermiete ja innerhalb einer WEG. Die Versammlungen der WEG sind immer meganervig. Es gibt tatsächlich Absentee Landlords. Die wohnen in einer Nachbarstadt. Wäre für mich der totale Aufwand, ich würde es nicht machen. Eine Stunde (beide Richtungen) Autobahn für einen Ortstermin mit nahezu Staugarantie. Alleine die Nerven. Ich glaube da geht es fast in Richtung Hobby. Das darf auch was kosten.

Aber allen Eigentümern (egal ob selbst bewohnend oder vermietend) ist ein extremer Klassismus inhärent. Auf die Mietenden wird herabgeschaut. Das ist der Plebs. Man selbst gehört als Grundbesitzer dagegen zum Landadel ("Gentry"). Ich könnte jedes Mal brechen.
Ich denke das motiviert auch Außenstehende zum Vermieten. Die Denkweise: "Dann gehöre ich dazu. Dann habe ich es geschafft. Dann habe ich das nächste Level erreicht." Das lese ich auch ein bisschen aus dem Eröffnungsbeitrag dieses Threads raus. "Ich bin jetzt hier. Was soll ich machen? Ist es schon soweit?"

 

Ich selbst habe durch den Wohnungskauf vor allem zusätzliche Abstellräume (Hilfe, meine Frau ist Messie) und den TG-Stellplatz.

Das hätte ich sonst nicht. Ich kann nicht irgendwo hingehen und sagen "Zwei Keller mit Mayo bitte, danke."

Da wurde was nicht mitvermietet. Meine getürmte LoHi-Tante hat das dem FA hoffentlich ordentlich genug auseinander gedröselt.

Meine Rendite (nach Steuern) gefällt mir. Dass das Steuersystem so funktioniert, kann ich nicht ändern. Es würde sich auch ohne fiskalische Aspekte rechnen.