Immobilienkauf als Geldanlage – Erste Überlegungen & Feedback erbeten

[Schwachzocker]

vor 9 Minuten von Rubberduck:

In der Vergangenheit sind einige Leute damit SEHR gut gefahren.

Das ist mir schon klar. Gibt es denn überhaupt ein Investment, mit dem in der Vergangenheit nicht wenigstens einige Leute sehr gut gefahren sind?

Merkwürdiges Argument!

 

Warum nicht nachrangige Bankenanleihen? Damit sind in der Vergangenheit auch einige Leute sehr gut gefahren.

[smarttrader]

Mir sagte mal ein anderer Vermieter, was soll passieren das eine Immobilie plus Boden wertlos wird.

 

Mir ist nichts eingefallen. 

 

Wie es mit Anleihen aussieht kann jeder im Logitech Thread lesen zb. .

 

Immobilien machen halt "arme Millionäre". 

[Schwachzocker]

vor 6 Minuten von smarttrader:

Mir sagte mal ein anderer Vermieter, was soll passieren das eine Immobilie plus Boden wertlos wird.

 

Mir ist nichts eingefallen. ...

Fällt Dir denn etwas ein, das dazu führen könnte, dass eine Immobilie plus Boden an Wert verliert?

[Bigwigster]

vor 21 Stunden von Peter90:

In letzter Zeit hat mich jedoch das Thema Immobilien stärker interessiert – vor allem der Fremdkapitalhebel scheint mir spannend. Aktuell überlege ich, ob ein Einstieg sinnvoll für mich wäre.

Nur weil etwas spannend und interessant ist, muss man es noch nicht machen 

vor 17 Stunden von Kunibert65:

Ich glaube du hast alles richtig gemacht und jetzt läuft es zu perfekt und zu langweilig. 

Das trifft es doch gut, da schließe ich mich an.

[Rubberduck]

vor 23 Minuten von Schwachzocker:

Fällt Dir denn etwas ein, das dazu führen könnte, dass eine Immobilie plus Boden an Wert verliert?

 

Fertighäuser aus dem 70ern dürften mittlerweile mit deutlichen Abschlägen gehandelt werden.

Durfte letzthin ein schön muffig riechendes (Anisole) mit Asbestfassade besichtigen.

So etwas lässt sich auch nicht mehr sanieren. 

 

Hier werden gerade Flugrouten neu ausgewürfelt. Eine Ecke mit schön hohem Bodenrichtwert hat es erwischt.

Wenn die Route bleibt, wirds billiger.

 

Das passiert. Und zwar schnell und ohne Vorwarnung.

Vulkanausbrüche und Meteoriteinschläge sind eher selten.

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten von Rubberduck:

Vulkanausbrüche und Meteoriteinschläge sind eher selten.

Bombenfunde aus dem 2. WK sind bei uns allerdings häufiger. Beseitigung zahlt das Land. Sondierung und Auswertung zahlt der Grundstückseigentümer. Das ist locker eine fünfstellige Summe, eventuell sechsstellig. Die Schäden, die dadurch eventuell auf dem Grundstück und am Gebäude entstehen, sind da noch nicht mit enthalten. In der Zeit vom Verdacht bis zur tatsächlichen Beseitigung können auch einige Jahre vergehen, in denen es schwer ist, überhaupt einen Mieter zu finden, der auf einer Bombe wohnen möchte.

 

https://www.ndr.de/nachrichten/schleswig-holstein/Weltkriegsbombe-unter-saniertem-Haus-in-Heikendorf-Das-waere-eine-Katastrophe,blindgaenger506.html

[wurzl]

Habe mich jetzt extra dafür registriert, dass ich dir explizit für den Hinweis danken kann, dass Mieter tendenziell ungern auf Bomben wohnen...! 

[Caveman8]

vor 3 Stunden von Schwachzocker:

Ich frage mich wirklich, warum private Kleinanleger so etwas machen?

Am Ende ist es eine 10-Fach gehebelte Wette auf eine hohe Inflation. Kann grundsätzlich schon aufgehen aber die Risiken stehen dem Ertrag wohl häufig in keinem guten Verhältnis.

[Rubberduck]

Ich habe eben nochmal bei BauFi24 die mögliche Finanzierung gecheckt.

Bei einer so geringen Summe wie 150k scheinen die Zinsen grundsätzlich höher zu liegen.

Warum auch immer...

 

Man läge dann bei 30 Jahren bei 4,2% und bei 10 Jahren immerhin noch bei 3,7%.

 

Bei 150k Kaufpreis (Plus Nebenkosten) wären immerhin 50k Eigenkapital zu bringen.

Darunter steigen die Zinsen drastisch.

 

Das kenne ich so von EFH (>500k) nicht. Wieder was gelernt.

 

vor 21 Stunden von Fondsanleger1966:

Eine 80%-Finanzierung über 30 Jahre kostet derzeit gut 4% p.a. an Zinsen (siehe Link in dem verlinkten Posting).

 

Wird für den Betrag von 150k (zu erschwinglichen Konditionen) möglicherweise gar nicht angeboten.

Siehe mein Gegoogle von oben.

 

 

An der Stelle frage ich mich, ob sich das grundsätzlich rechnen kann...

[Caveman8]

vor 18 Minuten von Rubberduck:

Ich habe eben nochmal bei BauFi24 die mögliche Finanzierung gecheckt.

Kredite unter 100k werden tatsächlich nur mit Aufschlag vergeben. 100-500k sind aber der Normalfall. Darüber dann „Großkredite“ mit Konditionen die weniger „fix“ sind und mehr von der Person abhängen. So zumindest die Aussagen zu meinen Finanzierungen (Haus+Wohnungen). 
 

Aktuell bei 100% Finanzierung liegst du bei 10 Jahren Bindung und 1% Tilgung bei 4% Zins (letzte Anfrage von letztem Freitag). 
 

Ich empfehle immer auch örtliche Bausparkassen anzufragen und in jedem Fall zu handeln. Meist möchten die Vermittler sich dann doch nochmal positionieren und gehen dann 0,1% runter. 

[Schwachzocker]

vor 23 Minuten von Rubberduck:

An der Stelle frage ich mich, ob sich das grundsätzlich rechnen kann...

Wahrscheinlich kommt gleich die Antwort, dass es das kann und dass so mancher in der Vergangenheit damit Erfolg hatte.

Wertsteigerung, Käschflo, kreative Steuergestaltung usw.

[Rubberduck]

vor 11 Minuten von Caveman8:

Aktuell bei 100% Finanzierung liegst du bei 10 Jahren Bindung und 1% Tilgung bei 4% Zins (letzte Anfrage von letztem Freitag). 

 

Dann arbeitet der Mieter ja nur für die Bank. 

 

Da wären wir bei 625 Euro Rate im Monat für 150k. Und immerhin 420 Euro für 100k (also 50k EK eingesetzt).

Was soll die Butze im Plattenbau denn an Miete bringen?

 

Mein Mieter zahlt 650 Euro im Monat (TG konnte er für 50 drauf haben) für 54m2 .

Nix Platte.  Mehrfamilienhaus 90er. Entspricht exakt dem Mietspiegel.

 

vor 8 Minuten von Schwachzocker:

Käschflo

 

Ich sehe hier keinen Käschfloh.

[BlindesHuhn88]

aber seht ihr Wohnungen oder MFH nicht als weitere Diversifikation im Portfolio? 

Mietzins basiert ja auf einer anderen Basis als ETF Renditen oder? 

Muss dann die Wohnung diese 7% p.a. machen wies der Schnitt vom ETF global wäre? 

[Rubberduck]

vor 21 Minuten von Caveman8:

Ich empfehle immer auch örtliche Bausparkassen anzufragen und in jedem Fall zu handeln. Meist möchten die Vermittler sich dann doch nochmal positionieren und gehen dann 0,1% runter. 

 

Das günstigste Angebot vom Vermittler (bei mir) war eine lokale Sparkasse.

Ich glaube nicht dass man die weiter gegeneinander ausspielen kann.

[smarttrader]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

 

Fertighäuser aus dem 70ern dürften mittlerweile mit deutlichen Abschlägen gehandelt werden.

Durfte letzthin ein schön muffig riechendes (Anisole) mit Asbestfassade besichtigen.

So etwas lässt sich auch nicht mehr sanieren. 

 

Hier werden gerade Flugrouten neu ausgewürfelt. Eine Ecke mit schön hohem Bodenrichtwert hat es erwischt.

Wenn die Route bleibt, wirds billiger.

 

Das passiert. Und zwar schnell und ohne Vorwarnung.

Vulkanausbrüche und Meteoriteinschläge sind eher selten.

Die sind in der Regel aber auch durch. Ich wurde hier irgendwo mal blöd angegangen als ich einer normalen Immobilie eine Lebensdauer von 30-50 Jahren zutraute. Dein Beispiel ist genau so eins, da ist die Immobilie nur ein negativen Betrag wert und mit viel Glück gleicht das Grundstück die Abrisskosten aus. Hier liegen wir bei 600-800 Euro je qm, da ist es sicher. In der Ostdeutschen Pampa wohl eher nicht.

[Peter90]

Vielen, vielen lieben Dank für euren ganzen Input! Ich kann wahrscheinlich nicht auf jede einzelne Antwort eingehen, aber ich habe wirklich alles gelesen und möchte mich herzlich bedanken.

 

Dass mir tendenziell langweilig ist und ich eine neue Herausforderung suche – ja, da ist schon was Wahres dran. Aber ich habe mich auch gefragt, ob in Immobilien nicht vielleicht wirklich ein “Hebel” steckt, den ich bislang noch gar nicht auf dem Schirm hatte. Genau deshalb wollte ich mich jetzt einmal intensiver mit dem Thema beschäftigen. Es ist spannend zu sehen, wie unterschiedlich die Perspektiven darauf sind.

 

Die Hinweise von @slowandsteady, worauf man achten sollte (z.B. Zustand der Elektrik, Strangleitungen, Selbstnutzerquote etc.), fand ich ziemlich hilfreich – genauso wie die ganzen Erfahrungsberichte und auch die eher abschreckenden Einzelfälle (Kosten für hunderte Parteien, Bombenfunde etc.). Übrigens: Die Bomben-Geschichte ist wohl glimpflich ausgegangen – es war gar keine Bombe und am Ende sind für den Vermieter keine Kosten entstanden.

 

Inzwischen habe ich mit unterschiedlichen Online-Rechnern herumprobiert (und sogar einen eigenen gebaut), um für mich mal durchzurechnen, wie ein Vergleich “ETF vs. ETF + Immobilie” praktisch aussehen könnte. Mein Fazit bisher: Am Ende steht und fällt alles mit dem jeweiligen Objekt und den genauen Konditionen – wenig überraschend, aber das Thema “die richtige Immobilie finden” scheint wirklich eine ganze Menge Arbeit zu sein.

 

Heißt für mich: Ja, es kann sich durchaus rechnen – aber eben nur, wenn das Drumherum wirklich passt. Und das ist gar nicht so einfach zu finden.

 

Ich werde auf jeden Fall weiter mitlesen und mich noch tiefer in die Materie einarbeiten. Geplant ist, mich demnächst auch mal direkt an Baufi24 oder z.B. Dr. Klein zu wenden, um einfach ein besseres Gefühl für den Markt und die möglichen Konditionen zu bekommen. Vielleicht bringt es mir jetzt direkt noch nichts – aber womöglich in ein paar Jahren, falls ich dann wirklich mal eine eigene Immobilie kaufen möchte.

 

Nochmal danke an alle! Ich bleibe gespannt dabei

Viele Grüße
Peter

[Moneycruncher]

vor 16 Minuten von smarttrader:

Ich wurde hier irgendwo mal blöd angegangen als ich einer normalen Immobilie eine Lebensdauer von 30-50 Jahren zutraute.

Immobilien als Kapitalanlage sind in mehrfacher Hinsicht viel komplexer als Wertpapiere.

Wie die Formel "100 - Lebensalter = Aktienquote" kann man auch die Formel "Lebensdauer = 30-50 Jahre" vergessen. Bei Bauexperten sind z. B. Immobilien aus den 90er Jahren beliebt. Hier kam häufig Ziegelbaustein zum Einsatz und die Dämmung lässt sich mit vernünftigem Aufwand auf ein sehr gutes Niveau bringen. Die Preisabschläge gegenüber Neubauten sind dagegen gewaltig und gute Objekte deshalb sehr gefragt.

[smarttrader]

vor 9 Minuten von Moneycruncher:

Immobilien als Kapitalanlage sind in mehrfacher Hinsicht viel komplexer als Wertpapiere.

Wie die Formel "100 - Lebensalter = Aktienquote" kann man auch die Formel "Lebensdauer = 30-50 Jahre" vergessen. Bei Bauexperten sind z. B. Immobilien aus den 90er Jahren beliebt. Hier kam häufig Ziegelbaustein zum Einsatz und die Dämmung lässt sich mit vernünftigem Aufwand auf ein sehr gutes Niveau bringen. Die Preisabschläge gegenüber Neubauten sind dagegen gewaltig und gute Objekte deshalb sehr gefragt.

Eine Immobilie hat eine Lebensdauer von 30-50 jahren.die Hütten aus den 90er gehen auch ihrem Ende entgegen. Ich würde als Mietobjekt maximal bis 1990 zurück gehen. Die sind jetzt 35 Jahre, bei steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren sind die Hütten dann 45 Jahre.

 

Falls ich eine Selbstnutzung plane für mich oder Eltern, Kindern was auch immer würde ich maximal bis 2010 gehen. Am Ende ist dort aber nichts mehr zu sparen im Vergleich zum Neubau (außer Stress und Arbeit).

 

Und ja mit Sanierung kann man auch 1980 als BJ nehmen,dann sollte man aber wissen das Kaufpreis zum Kaufpreis die gleiche Summe als Sanierungskosten dazu kommen.

[Rubberduck]

vor 16 Minuten von smarttrader:

Eine Immobilie hat eine Lebensdauer von 30-50 jahren.die Hütten aus den 90er gehen auch ihrem Ende entgegen. Ich würde als Mietobjekt maximal bis 1990 zurück gehen. Die sind jetzt 35 Jahre, bei steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren sind die Hütten dann 45 Jahre.

 

Falls älter als Baujahr 1993 ist bei Sanierung mittlerweile ZWINGEND verdachtsweise von Asbest-Belastung auszugehen.

Der Handwerker MUSS dann entsprechende Techniken anwenden.

 

Unabhängig davon könnte gerade in älteren Hochhäusern so einiges lauern. Da machte die Anwendung ja tatsächlich Sinn.

In irgendwelchen EFH aus den 70ern muss das gar nicht sein. Vielleicht im Parkettkleber oder Fensterkitt.

Das gute Cushion-Vinyl ist vermutlich schon lange durchgelaufen und irgendwann mal beiseite geschafft worden.

 

Abgesehen davon: Wer will als Mieter denn jetzt noch ein Bad in Bahama-beige?

 

vor 53 Minuten von smarttrader:

Die sind in der Regel aber auch durch. Ich wurde hier irgendwo mal blöd angegangen als ich einer normalen Immobilie eine Lebensdauer von 30-50 Jahren zutraute. Dein Beispiel ist genau so eins, da ist die Immobilie nur ein negativen Betrag wert und mit viel Glück gleicht das Grundstück die Abrisskosten aus. Hier liegen wir bei 600-800 Euro je qm, da ist es sicher. In der Ostdeutschen Pampa wohl eher nicht.

 

Kriegste aber nicht als Abschlag. Die Makler suchen irgendeinen Deppen.

Zahnarzt aus dem Nahen Osten oder irgendeine Geissen Tochter.

Jemand, der nicht gleich umfällt wenn auf den Bauplänen "Okal" steht.

[Moneycruncher]

vor 23 Minuten von smarttrader:

Falls ich eine Selbstnutzung plane für mich oder Eltern, Kindern was auch immer würde ich maximal bis 2010 gehen. Am Ende ist dort aber nichts mehr zu sparen im Vergleich zum Neubau (außer Stress und Arbeit).

 

 

vor 7 Minuten von Rubberduck:

Abgesehen davon: Wer will als Mieter denn jetzt noch ein Bad in Bahama-beige?

 

Ein Beispiel aus einer süddeutschen Großstadt, Toplage: eine 80qm ETW, Bj. 1994, Energieeff. B, Garten mit Sondernutzung wird für 400.000.- angeboten. Komplettrenovierung incl. Bad, Küche kostet ca. 100.000.-. Die Wohnung ist sofort verkauft zur Selbstnutzung.

Direkt daneben ein Neubau, Fertigstellung 2026, 70qm Maisonette: 790.000.- Seit 12 Monaten auf dem Markt, unverkauft.

 

"Nichts zu sparen im Vergleich zum Neubau"?

[Schwachzocker]

vor 18 Minuten von Moneycruncher:

"Nichts zu sparen im Vergleich zum Neubau"?

Naja, Du schreibst ja selbst, dass der Preis für den Neubau nicht bezahlt wird. Also ist das wohl nicht der Preis.

[Moneycruncher]

vor 29 Minuten von Schwachzocker:

Naja, Du schreibst ja selbst, dass der Preis für den Neubau nicht bezahlt wird. Also ist das wohl nicht der Preis.

Richtig. @smarttrader hatte unterstellt, dass die Sanierungskosten bei Altbau genauso hoch wären wie der Kaufpreis.

In meinem aktuellen Beispiel ist das bei weitem nicht der Fall und der Neubaupreis wird offensichtlich nicht bezahlt.

[odensee]

vor 40 Minuten von Moneycruncher:

der Neubaupreis wird offensichtlich nicht bezahlt

Zitat

Der Preis ist die sich aus Angebot und Nachfrage auf einem Markt ergebende und in Geldeinheiten gezahlte Gegenleistung für eine bestimmte Mengeneinheit von erworbenen Waren oder Dienstleistungen.

https://de.wikipedia.org/wiki/Preis_(Wirtschaft) 

 

Da es keine Nachfrage gibt, ist es nicht der Preis. Wenn ich meinen 10 Jahre alten Fabia für 20.000 anbiete, ist das ja auch nicht der Preis.

[hilflos]

vor 1 Stunde von Moneycruncher:

 

Direkt daneben ein Neubau, Fertigstellung 2026, 70qm Maisonette: 790.000.- Seit 12 Monaten auf dem Markt, unverkauft.

 

Für über 11000€/m² plus Tiefgarage, da wird´s wenige Städte geben und da noch weniger die entsprechend verdienen. Zielgruppe ist halt sehr klein

[Turmalin]

Noch ein weiterer Aspekt, der gegen die Wohnung zur Vermietung spricht: Ein Mietnomade, wahrscheinlich reicht auch schon ein insolventer Mieter, den du rausklagen musst, frisst deine ohnehin schon geringe Rendite für lange Zeit auf.  Und die Annahme, man hätte ein gutes Händchen bei der Mieterwahl, ist wohl so ähnlich zu sehen, wie die Annahme, man würde immer die richtigen Aktien kaufen.