Ehegattenschaukel

[Schwabe1014]

Hallo Zusammen:

 

Folgende Idee zu einer Ehegattenschaukel.

 

Ehepartner A hat 2014 eine Immobilie (100.000€)  gekauft und ist als alleiniger Eigentümer eingetragen. Nun möchte A die Immobilie für 250.000€ (Marktwert laut Bank 270.000€) an Partner B verkaufen. Partner A kauft damit eine neue Immobilie oder tätigt Sondertilgungen bei einem gemeinsamen Immobiliendarlehen. 

 

Partner B möchte dazu ein Fremddarlehen aufnehmen. Darf Partner A in diesem als Mitdarlehensnehmer aufgenommen werden und Partner B wird als alleiniger Eigentümer eingetragen. 

 

Wäre das grundsätzlich machbar?

 

Liebe Grüße

 

Luke 

[Bolanger]

Wo bleiben denn die Personen C und D? Die gibt es doch immer bei solchen Beschreibungen.....

 

Es wäre machbar, aber die Kreditkosten bei Fremdvermietung dürften dann auch nur hälftig abgesetzt werden, da offensichtlich nur die Hälfte des Darlehens zum Immobilienerwerb genutzt wurde. Die andere Hälfte ist ja Privatvergnügen des Partners, der nicht Eigentümer ist. Die Bank an sich freut sich immer, den Kredit über möglichst viele Schuldner eintreiben zu können.

 

[wurstwasser]

Hallo Luke,

 

ich würde zu diesem Thema einen Steuerberater hinzuziehen, damit es sicher ist.

 

Folgende Gedanken nach meinem Kenntnisstand und auf Basis vermietete Immobilie:

 - Wenn Partner B die Immobilie zu einem heute üblichen Wert von A kauft und diese Summe fremdfinanziert, dann sind die Zinsen für das Darlehen erst einmal vollständig absetzbar und die Abschreibung beginnt neu mit der geänderten Grundlage zu laufen (die Verwendung der Mittel durch A ist unerheblich)

 - Aufpassen muss man bei der Frage, wie die Zinsen gezahlt werden, sobald der Partner in dem Darlehen mit einbezogen wird (https://www.haufe.de/steuern/steuerwissen-tipps/drittaufwand-bei-finanzierung-durch-ehegatten_170_591626.html)

 - Ich würde mir die Frage stellen, warum die Bank nicht nur B im Kreditvertrag akzeptiert, wenn Beleihungswert und Mieteinnahmen + Immobilie passen (oder wie hoch der Zinsvorteil werden kann durch Beteiligung oder Bürgschaft), sonst ist es nur gut für die Bank

 - Partner A muss bei 10 Jahresfrist sicher sein wegen steuerlicher Betrachtung (Stichtag m.W. notarieller Kaufvertrag) / danach kann er mit dem Geld machen, was er möchte, das hat keinen Einfluss auf das Darlehen von B

 - Bei Tilgung eines gemeinsamen Darlehens könnte ich mir noch das Thema Schenkungssteuer als Thema vorstellen

 

Gern Ergänzungen!

 

ww

[Schwabe1014]

Vielen Dank @wurstwasser

Steuerberater bzw. Anwalt für Steuerrecht wird definitiv in Anspruch genommen, sofern wir das so machen wollen.

 

Zu 3. Das Problem ist, dass die Banken bei Partner B die volle Rate des gemeinsamen Immobiliendarlehen in die Haushaltsberechnung mit aufnehmen und nicht berücksichtigt wird, dass diese Rate durch zwei Darlehensnehmer bedient wird. 

 

Zu 4. Die 10 Jahresfrist wäre schon abgelaufen

 

Vielleicht kommen ja noch ein paar Ergänzungen / Erfahrungen

 

LG

[Caveman8]

Die Frage ist doch durch den „Haufe“ Artikel beantwortet: 

Zitat

Meistbegünstigungsprinzip

Tragen Eheleute die Schuldzinsen für ein Gebäude, das nur einem von ihnen gehört, aus Guthaben, zu denen beide Eheleute beigetragen haben, oder aus Darlehensmitteln, die zulasten beider Ehegatten aufgenommen worden sind (§ 421 BGB), sind diese Aufwendungen grundsätzlich in vollem Umfang als für Rechnung des Eigentümers aufgewendet anzusehen (BFH, Beschluss v. 23.8.1999, GrS 2/97, BStBl 1999 II S. 782, und BFH, Urteil v. 2.12.1999, IX R 45/95, BStBl 2000 II S. 310; H 21.2

 

"Finanzierungskosten – 9. Spiegelstrich" EStH 2021 - sog. Meistbegünstigungsprinzip).

 

Beispiel 4: M errichtet auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung für fremde Wohnzwecke (HK 800.000 EUR). Zur Finanzierung nehmen die Eheleute M und F gesamtschuldnerisch ein Darlehen über 800.000 EUR bei der B-Bank auf. Die Zahlung der Zinsaufwendungen und der Tilgungsraten sowie sonstigen Grundstückskosten erfolgt von dem gemeinsamen Girokonto der Eheleute.

 

Lösung: M kann die vom gemeinsamen Konto gezahlten Aufwendungen vollumfänglich als Werbungskosten geltend machen, da die Zahlungen als für ihn entrichtet gelten (H 21.4 "Finanzierungskosten - 9. Spiegelstrich" EStH 2021).

Funktioniert also auch, wenn ihr beide Darlehensnehmer seid. 

 

*Könnte höchstes sein, dass die Bank nicht akzeptiert, dass nur Partner B im Grundbuch steht. Ich kann mir aber generell auch nicht vorstellen, warum der Kredit lediglich auf Partner B ein Thema sein sollte? Die Mieteinkünfte werden doch dann ebenfalls voll zugerechnet. Ich habe beide meiner Wohnungen ebenfalls eine finanziert um mir die Möglichkeit der „Ehegattenschaukel“ offen zu halten. War in beiden Fällen kein Thema bei der Bank. 

[Schwabe1014]

Vielen Dank @Caveman8.

 

Nein, Partner B kann nicht alleine finanzieren. Da die Rate des gemeinsamen Darlehen zu 100% als Ausgabe bei der Bank gewertet wird. Weiterhin werden die Miteinnahmen der ETW nur zur Hälfte miteinbezogen, da die Bank sich Mitausfälle, Leerstände etc. vorbehält. Nettoeinkommen von Partner B beträgt "nur" 3200 €.