Renditeerwartung Immobilien Deutschland die nächsten 30 Jahre

[geldvermehrer]

Hallo liebe foristi,

 

für den weltweiten Aktienmarkt haben wir das Thema Renditeerwartung für die nächsten 30 J. schon mal im forum diskutiert, für Immobilien weiß ich nur, dass Gerd Kommer eine geringere Renditerwartung als für den weltweiten Aktienmarkt sieht (vermutlich Ableitung aus vergangenen Renditen).

Gibt es irgendwelche Möglichkeiten, Prognosen zu bekommen?

(im Predict FI sind Immob. Deutschland leider nicht aufgeführt)

 

[sedativ]

Da du wahrscheinlich nicht selbst weltweit Häuser kaufen willst, bleiben nur Fonds und da waren die Renditen bislang nur bedingt zufriedenstellend. Für nicht vergangenheitsbasierte Prognosen bleibt wie so oft nur eine gute Glaskugel.

 

--> SPDR Dow Jones Global Real Estate

 

--> VanEck Global Real Estate

 

Für Deutschland gibt es meines Wissens gar kein vernünftiges Vehikel.

 

Die Preisrendite (ohne Mietzins, Sanierungs- und Unterhaltungskosten) war nach 25 Jahren nach Inflation plus/minus null (Quelle: Statista) und auf lange Sicht (55 Jahre) sogar negativ (Quelle OECD/ Deutsche Bank):

 

 

 

[stagflation]

Ich habe den Experten für Alles gefragt ( ChatGPT: "Wie hoch wird die Rendite von Immobilien in den nächsten 30 Jahren sein?" ). Seine Antwort:

Zitat

Die Rendite von Immobilien in den nächsten 30 Jahren wird wahrscheinlich in einem Bereich von 3-5 % p.a. liegen, aber dies kann je nach Marktbedingungen und Standort variieren. Wenn du in Immobilien investieren möchtest, wäre es ratsam, regelmäßig die Marktentwicklungen zu verfolgen und flexibel auf Veränderungen in der Wirtschaft und den Finanzmärkten zu reagieren.

 

Klingt doch ganz vernünftig!

[geldvermehrer]

Danke, mich würde auch eine Studie etc. interessieren, was wird zukünftig (30 Jahre) an Wertentwicklung für Mehrfamilienhäuser in sehr guter Lage in properierenden Städten Deutschlands erwartet. 

Bei weltweiten Aktien haben wir mal 5-7% nominell (ja ich weiß, real ist besser) genannt, natürlich auch nur eine Erwartung. 

 

Als die beiden wichtigsten Voraussetzungen für die Wertentwicklung von Immobilien werden generell Bevölkerungswachstum und Zins genannt.

Was auch schon ein Anhaltspunkt wäre und wir lassen Mieteinnahmen außen vor, kann man von einem Wertzuwachs in Höhe der Inflation ausgehen?

 

vor 8 Minuten von stagflation:

Ich habe mal den Experten für Alles gefragt ( ChatGPT: "wie hoch wird die Rendite von Immobilien in den nächsten 30 Jahren sein" ). Seine Antwort:

Die Rendite von Immobilien in den nächsten 30 Jahren wird wahrscheinlich in einem Bereich von 3-5 % p.a. liegen, aber dies kann je nach Marktbedingungen und Standort variieren. Wenn du in Immobilien investieren möchtest, wäre es ratsam, regelmäßig die Marktentwicklungen zu verfolgen und flexibel auf Veränderungen in der Wirtschaft und den Finanzmärkten zu reagieren.

 

Klingt doch ganz vernünftig!

Danke dir, nominell und inkl. Mieteinnahmen?

[BlindesHuhn88]

puh bei den Wohnungen hast du das Risiko mit der Regulierungswut. 

Mietendeckel, Bauvorschriften, Mieterschutz XXL, etc. 

Thema Lage, Lage, Lage. Gibt Viertel in Regensburg die waren vor 20 Jahren der Hit, sind jetzt nix mehr. 

Es gibt auch angeblich weniger Kinder, also weniger potentielle Mieter

Zuzug ist grossteil vom Staatfinanziert, der merkt aber mittlerweile dass er zu viel zahlt... 

Streuung ist auch etwas schwieriger als mit einem ETF

Zinsen nochmal auf so ein niedriges Niveau? puh glaub kaum

Tendenziell sind Wohnungen halt auch Arbeit, was aber keiner in seine Rendite mit reinrechnet. 

Aber zum Diversifizieren ja, aber in meiner Sicht mehr Risiko für weniger Rendite. 

 

[stagflation]

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Danke dir, nominell und inkl. Mieteinnahmen?

 

Das ist das Problem mit Orakeln. Man darf nicht zu genau fragen. Je ungenauer die Frage, desto genauer die Antwort. Und umgekehrt.

[sedativ]

Ja, die Einbeziehung der Opportunitätskosten dürfte die statistisch ohnehin schon negative Realrendite noch einmal deutlich senken. Bleiben steuerliche Vorteile bei Vermietung, für manche ja wichtiger als die Rendite. 

[BlindesHuhn88]

vor 5 Minuten von sedativ:

 

Ja, die Einbeziehung der Opportunitätskosten dürfte die statistisch ohnehin schon negative Realrendite noch einmal deutlich senken. Bleiben steuerliche Vorteile bei Vermietung, für manche ja wichtiger als die Rendite. 

Lustigerweise ist diese AFA die es ja gibt, eigentlich dazu gedacht damit Rücklagen zu bilden und das Objekt einigermaßen in Schuss zu halten... was aber nicht reicht. 

Auch die Abschreibung vom Zins und dass man die hälfte wieder bekommt, ist ja schön und gut, aber das brauchst fast schon für deine nebenkosten. 

300 000€ Wohnung, Nebenkosten so 30 000€, Zins 4% auf 10 Jahre, 100% Finanzierung. 

4%*300 000 = 12 000 --> 42% bekommst wieder --> ~5000€ --> 6 Jahre in denen du damit nur deinen Anschaffungskosten nachläufst ^^ 

Aktuell ist ja der Trend nach 10 Jahren  zu verkaufen. dann bleiben dir 20 000€ Steuererleichterung vom Zins. 

Ne ne eine Wohnung muss brutal genau gerechnet werden und erlaubt fast keine Fehler weil es so schlecht handelbar ist, so viel Regulatorik dahinter steckt und am Schluss ruft der Vermieter auch noch an -.-

 

Klarer Fall von: muss man mögen und sich langfristig --> 30+ Jahre was erhoffen. (Ehegattenschaukel damit die AFA wieder rein kickt, Renovierungen damit es vermietbar bleibt, etc.) 

[Ramstein]

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Danke, mich würde auch eine Studie etc. interessieren, was wird zukünftig (30 Jahre) an Wertentwicklung für Mehrfamilienhäuser in sehr guter Lage in properierenden Städten Deutschlands erwartet. 

Meinst du in Städten mit Automobil- und Chemieindustrie?

[Bolanger]

Man müsste doch erstmal klären ob Neubau mit entsprechenden Abschreibungsmöglichkeiten und Fremdhebel oder Altbau mit anderen Rahmenbedingungen. 

Praxisrelevant wird das Ergebnis dieser Studie sein, dass es andere attraktivere Anlageformen mit höherer erwarteter Rendite gibt, ab einer gewissen Vermögensgrenze Immos zu Diversifikation jedoch sinnvoll sind. 

[Rubberduck]

vor 12 Stunden von BlindesHuhn88:

puh bei den Wohnungen hast du das Risiko mit der Regulierungswut. 

Mietendeckel, Bauvorschriften, Mieterschutz XXL, etc. 

Thema Lage, Lage, Lage. Gibt Viertel in Regensburg die waren vor 20 Jahren der Hit, sind jetzt nix mehr. 

Es gibt auch angeblich weniger Kinder, also weniger potentielle Mieter

Zuzug ist grossteil vom Staatfinanziert, der merkt aber mittlerweile dass er zu viel zahlt... 

Streuung ist auch etwas schwieriger als mit einem ETF

Zinsen nochmal auf so ein niedriges Niveau? puh glaub kaum

Tendenziell sind Wohnungen halt auch Arbeit, was aber keiner in seine Rendite mit reinrechnet. 

Aber zum Diversifizieren ja, aber in meiner Sicht mehr Risiko für weniger Rendite. 

 

@weniger Kinder: dagegen stehen Kriege wie in Syrien und der Ukraine.

steuern ist ein endloses Thema.

energetische Sanierung hattest du noch nicht. Wird auch die großen Gesellschaften mit Bestand aus 60er und 70ern treffen.

[BlindesHuhn88]

@Rubberduck

Jup das fällt unter die Kategorie mit "der Staat finanziert die Wohnungen". Nicht alle aber den Großteil. Das gibt es jetzt aber Bestrebungen einen Deckel ein zu führen, was wiederum den (Wert)Preis bei einigen drücken dürfte. 

 

Ja diese großen Sanierungen sollten durch afa gedeckt werden, aber das glaub ich kaum. Bei dem Anstieg von Handwerker und Material Kosten. 

 

Vorteil Wohnung: 

Du siehst den Wert nicht schwanken.

Du kannst nicht so easy ein und aussteigen. 

Wegen Kredit bist du mehr oder weniger gezwungen zu sparen.

Mittel bis langfristige Anlage wegen 10 Jahre Spekulationsfrist.

 

Von dem her könnte es sogar wieder mit der Rendite (um auf den topic zurück zu kommen) ähnlich gut laufen wie mit Aktien. Wenn man bei Aktien nicht stoisch alles aus sitzt und konstant spart. (Trader quasi)

[Moneycruncher]

vor 14 Stunden von stagflation:

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, wäre es ratsam, regelmäßig die Marktentwicklungen zu verfolgen und flexibel auf Veränderungen in der Wirtschaft und den Finanzmärkten zu reagieren.

Das "klingt doch ganz vernünftig", der Informationsgehalt der Aussage ist aber 0 (in Worten: Null).
"Wenn der Hahn kräht auf dem Mist, ändert sich das Wetter oder es bleibt wie es ist" - klingt auch vernünftig, aber ist ebenfalls ohne jeglichen Informationsgehalt.

Ganz typisch für wahrscheinlichkeitsbasierte KI-generierte "Informationen", die zwar plausibel und nicht falsch sind, aber eben ohne empirischen Nutzen und nicht falsifizierbar. 

[ramirez_asdf]

vor 25 Minuten von Moneycruncher:

Das "klingt doch ganz vernünftig", der Informationsgehalt der Aussage ist aber 0 (in Worten: Null).
"Wenn der Hahn kräht auf dem Mist, ändert sich das Wetter oder es bleibt wie es ist" - klingt auch vernünftig, aber ist ebenfalls ohne jeglichen Informationsgehalt.

Ganz typisch für wahrscheinlichkeitsbasierte KI-generierte "Informationen", die zwar plausibel und nicht falsch sind, aber eben ohne empirischen Nutzen und nicht falsifizierbar. 

Ging mir ähnlich, das klang nach einem Satz wie im Horoskop.

 

Als mein Umfeld viel in Wohneigentum investiert hatte, ist mir glücklicherweise der Kommer in die Hände gefallen. Ich lebe nun in einer Eigentumswohnung und hab ETF/FG/Anleihen Portfolio. Der Aufbau geht seit ca 20 Jahren, und bin was Kosten / Nutzen angeht sehr zufrieden.

 

Wenn ich es mit einem ETF vergleiche, die Opportunitätskosten bei Immobilien sind sehr hoch: Mietersuche, Einlesen Regulierungen, Reparaturen, Nomaden, Eigentümerversammlungen, unprofessionelle Hausverwaltungen. Das lohnt sich erst wenn man sehr hohe Immobilien Vermögen hat und Streuungs und Skaleneffekte eintreten. Oder man ist emotional so verbunden, dass einem das auch Spaß macht.

 

Die ganzen Makler und Kreditgeber, werden natürlich obiges ausblenden und alles schönrechnen. Ketzerisch gesehen, finanzieren wir Privatinvestoren bei Immobilieneigentum deren Renditen und erwirtschaften weniger eigene.

[Neverdo]

Immobilien in Deutschland werden eine Sonderrolle spielen, jedenfalls werden die Immo Eigentümer in dreizig Jahren andere Zugriffe des Staates erleben als jetzt.

In Kürze wird es losgehen mit der Sozialversicherungsabgabe auf Mieteinnahmen und dann wird es weiter gehen.

In keinem Land ist der Staat so eingebunden in Übernahme von Mieten wie hier in unserer Republik und das bei ganz geringem Eigentumsanteil der Bevölkerung...wer rechnen kann wird sich ausmalen können, was da in 30 Jahren passiert.

Meine Prognose... Geld verdienen mit Immos niemals, nur selbstgenutztes Eigentum bleibt zu empfehlen und was man da noch abgreifen kann, werde ich hier nicht schreiben, fehlte noch, dass ich diese sogenannten Politiker drauf bringen würde.

 

[SlapShot]

Ich glaube über dreißig Jahre ist es unfassbar schwer, hier Aussagen zu treffen. Momentan sehe ich viele negative Einflüsse, die sich zu einem "perfekten Sturm" entwickeln könnten.

 

- Demografische Entwicklung -> weniger Bedarf nach Wohnraum, weniger zahlungskräftige Mietinteressenten, mehr frei werdender Wohnraum in den nächsten Jahren.

- Handwerker/Fachkräftemangel -> steigende Preise für Instandhaltung

- Politischer Einfluss direkt auf Immobilien im Hinblick auf Sozialwohnungspflicht, Energiethemen etc. -> Mehr Vorschriften für Bau, Sanierung und Bestand

- Indirekter politischer Einfluss durch die Themen der diskutierten Sozialversicherungsbeiträge/Rentenbeiträge, generell Steuern 

- Wirtschaftliche Herausforderungen für den Standort Deutschland.

 

Hinzu kommt, dass Deutschland nicht überall gleich ist. Die unterschiedlichen Regionen werden sich komplett unterschiedlich verhalten.

Vollkommen subjektiv erwarte ich, dass die gut laufenden Regionen der letzten Jahre und insbesondere Baden Württemberg am meisten leiden werden.

Aber am Ende ist es ein herumstochern im Nebel. Die letzten Jahre waren Immobilien in D für mich persönlich die deutlich am besten performende Asset-Klasse.

 

Noch ein anderes Thema: Der Vergleich Immobilien in einem lokalen Markt vs. Aktien weltweit sind zwei komplett verschiedene paar Schuhe. Die Theorie, warum Aktien weltweit langfristig steigen ist einfach die fortgeschriebene Marktlogik, dass der Eigenkapitalgeber langfristig Risikoprämien auf sein investiertes Kapital fordert und diese auch weiterhin im langfristigen Durchschnitt bekommt. Auf lokaler Ebene ist dies ein ganz anderes Spiel. Vorauszusagen, ob sich ein bestimmter Aktienmarkt oder Immobilienmarkt positiv oder negativ entwickelt ist nicht absehbar. Eine Gesetzänderung kann hier die Renditen nach oben ziehen oder nach unten drücken.

[W.Heisenberg]

vor 16 Stunden von geldvermehrer:

Danke dir, nominell und inkl. Mieteinnahmen?

ChatGPT sagt mir folgendes, nominell:

 

Konservatives Szenario (3–4,5 % p.a. Gesamt­rendite)

 

Basis-Szenario (4,5–6,5 % p.a. Gesamt­rendite)

 

Optimistisches Szenario (6,5–8 %+ p.a. Gesamt­rendite)

 

[BlindesHuhn88]

vor einer Stunde von SlapShot:

Ich glaube über dreißig Jahre ist es unfassbar schwer, hier Aussagen zu treffen. Momentan sehe ich viele negative Einflüsse, die sich zu einem "perfekten Sturm" entwickeln könnten.

 

Noch ein anderes Thema: Der Vergleich Immobilien in einem lokalen Markt vs. Aktien weltweit sind zwei komplett verschiedene paar Schuhe. Die Theorie, warum Aktien weltweit langfristig steigen ist einfach die fortgeschriebene Marktlogik, dass der Eigenkapitalgeber langfristig Risikoprämien auf sein investiertes Kapital fordert und diese auch weiterhin im langfristigen Durchschnitt bekommt. Auf lokaler Ebene ist dies ein ganz anderes Spiel. Vorauszusagen, ob sich ein bestimmter Aktienmarkt oder Immobilienmarkt positiv oder negativ entwickelt ist nicht absehbar. Eine Gesetzänderung kann hier die Renditen nach oben ziehen oder nach unten drücken.

Naja diesen Sturm gibt es schon seit Jahrzehnten. Steht immer wieder einer auf und an Schuss muss doch noch jeder wohnen.

 

OK da stimme ich dir im Teil zu aber du kannst auch Global Wohnungen kaufen. Und ich würde doch globalen Aktien Markt vs deutschen lokalen Wohnungsmarkt vergleichen. Globale ETF sind einfach sehr leicht zu kriegen. Und das sind die opertunitäts Kosten. Da muss sich die deutsche Wohnung einfach behaupten können warum sonst sollte ich es machen? 

[geldvermehrer]

vor 3 Stunden von W.Heisenberg:

ChatGPT sagt mir folgendes, nominell:

 

Konservatives Szenario (3–4,5 % p.a. Gesamt­rendite)

 

Basis-Szenario (4,5–6,5 % p.a. Gesamt­rendite)

 

Optimistisches Szenario (6,5–8 %+ p.a. Gesamt­rendite)

 

Das als Renditeerwartung ist doch schon mal eine Hausnummer, mit der es sich gut schlafen lässt

[sedativ]

Zitat

Wie hoch wird die zukünftige inflationsbereinigte Rendite für deutsche Wohnimmobilien in den nächsten 30 Jahren ausfallen? Berücksichtige Sanierungskosten, Unterhaltskosten und Mieteinnahmen. Privatinvestor mit ein oder zwei Wohnungen.

 

Zitat

Gute Frage — und wichtig für jede Kaufentscheidung. Kurzfassung zuerst, dann Methodik, Annahmen, Sensitivitäten und Handlungsempfehlungen.

Kurzfassung (inflationsbereinigt, annualisiert über 30 Jahre):

 

Pessimistisches Szenario: ≈ −1,3 % p.a. real (Verluste nach Inflationsanpassung).

 

Basisszenario (realistisch): ≈ +2,0 % p.a. real.

 

Optimistisches Szenario: ≈ +3,8 % p.a. real.

 

Diese Spanne bedeutet: über 30 Jahre könnte ein privater Eigentümer einer 1–2-Zimmer-Wohnung real entweder Kaufkraft verlieren (Pessimismus) oder moderate reale jährliche Gewinne von ~2–4% erzielen (Basisszenario/Optimist). Wichtig: kleine Änderungen bei Mietwachstum, Kaufpreisentwicklung oder Sanierungskosten ändern die Rendite deutlich.

Wie ich gerechnet habe (Kurz-Methodik)

Ich habe ein einfaches Cash-Flow Modell für eine typische Wohnung (70 m²) über 30 Jahre gebaut und dabei berücksichtigt:

Anschaffungskosten (Kaufpreis × m²) + Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer/Notar/Provision).

Mieteinnahmen (Startmiete pro m² × Fläche × 12) mit jährlichem Mietwachstum.

Laufende Betriebskosten (Hausgeld/Hausverwaltung, Rücklagen, kleinere Instandhaltung, Leerstand) als Anteil an Miete.

Große Sanierungen/Modernisierungen in Intervallen (z. B. nach 15 / 30 Jahren) mit typischen €/m²-Sätzen.

Verkauf nach 30 Jahren (letzter Marktpreis abzüglich Verkaufsnebenkosten).

Inflationsbereinigung: alle Cashflows inflationsbereinigt (Deflation mit angenommener Inflationsrate) und daraus der reale jährliche IRR berechnet.

Wesentliche Eingangsparameter (Belege und Quellen weiter unten):

Kaufpreis (€/m²) → Referenz Q3/2025: ≈ ~€3.500/m² (Bestandswohnungen nationaler Durchschnitt, 2025 Daten).

Anfangsmiete → Census-/Mietspiegel-Referenz: Bestandsmieten bundesweit liegen historisch niedriger als Spitzenstädte; bundesweiter Referenzwert Zensus 2022 ~ €7,28/m² (stark örtlich variierend). Für Stadtlagen ist €9–12/m² realistischer.

Hausgeld / laufende Kosten → typische Spanne €3–4,50/m² pro Monat bzw. operativer Aufwand ~ 25–35% der Bruttomiete (inkl. Leerstand + Rücklagen).

Sanierungskosten → einfache Renovierung: €400–600/m², energetische bzw. umfassende Sanierung deutlich darüber (bis €1.000+/m² je nach Umfang). Für größere Modernisierungen habe ich rund €400–700/m² angenommen.

Langfristige Inflationserwartung → Konsumenten/Markt nahe 2 % p.a. (ECB Zielbereich / Erwartungen). Ich habe im Basisszenario 2 % verwendet; Sensitivitäten mit 1,5–3 % betrachtet.

Konkrete Annahmen je Szenario (Kurz)

(angenommenes Beispiel: 70 m² Wohnung)

Pessimistisch

Kaufpreis 3.200 €/m² (≈224k EUR), Anfangsmiete 9 €/m², nominale Preis-/Mietsteigerung 1% p.a., Inflation 3% p.a., laufende Kosten 35% der Miete, größere Sanierung €700/m² alle 15 Jahre → Ergebnis: −1,3 % p.a. real.

Basis

Kaufpreis 3.500 €/m² (≈245k EUR), Anfangsmiete 10 €/m², nominales Wachstum 2.5% p.a., Inflation 2% p.a., laufende Kosten 30% der Miete, Sanierung €500/m² alle 15 Jahre → Ergebnis: +2,0 % p.a. real.

Optimistisch

Kaufpreis 4.200 €/m², Anfangsmiete 12 €/m², Preis/Mietwachstum 3.5% p.a., Inflation 1.5% p.a., laufende Kosten 25% der Miete, Sanierung €400/m² → Ergebnis: +3,8 % p.a. real.

(Bei Bedarf kann ich das Modell für Ihre konkrete Stadt/Größe/Miethöhe durchrechnen — ich habe hier pauschale Beispiele verwendet.)

Wichtige Treiber / Hebel (darum schwankt die Rendite stark)

Standort: Großstadtzentren und Universitätsstädte: deutlich bessere Miet- und Preisentwicklung → echte Rendite steigt. Ländliche Regionen können stagnieren oder sogar verlieren.

Kauf- bzw. Einstiegspreis: schon wenige Prozent Unterschied beim Kaufpreis verändern IRR stark.

Mietwachstum vs. Kaufpreisentwicklung: wenn Miete nur langsam steigt, aber Preise hoch bleiben → schlechte reale Rendite.

Sanierungs-/Energetik-Kosten: große, einmalige Sanierungen (Dämmung, Heizung, Dach) können mehrere Zehntausend Euro kosten und Rendite drücken.

Finanzierung (Hebel): Fremdkapital erhöht Eigenkapitalrendite bei positiven Spread (Mietertrag > Kreditkosten), kann aber bei Kreditkostenanstieg oder Wertrückgang das Risiko erheblich erhöhen. Marktverzinsung und Refinanzierung sind 2023–2025 deutlich höher als in früheren Niedrigzinsjahren — das reduziert geometrisch die Hebelvorteile.

Praktische Hinweise für Privatinvestoren (1–2 Wohnungen)

Location first: kleine Wohnungen in starker Nachfrage (Studierende, Singles in Städten) sind robuster.

Puffer für Modernisierungen: erwarten Sie alle 10–20 Jahre größere Ausgaben; budgetieren Sie das frühzeitig.

Hausgeld / Rücklagen prüfen: bei Eigentumswohnungen können Nachforderungen der WEG (z. B. Fassadendämmung) sehr teuer werden. Prüfen Protokolle.

Steuern und Abschreibungen: Abschreibungen (AfA), Werbungskosten etc. beeinflussen Cashflow; in der Rechnung oben sind Steuern nicht explizit enthalten — netto nach Steuer fällt die Rendite anders aus.

Diversifikation & Alternative Anlagen: Immobilien sind illiquide; prüfe, ob ein Portfolio (z. B. 1–2 Wohnungen + liquide Anlagen) sinnvoll ist.

Refinanzierungsrisiko: viele Kredite, die jetzt oder in den letzten Jahren abgeschlossen wurden, müssen in den kommenden Jahren refinanziert werden — das kann die Kosten erhöhen.

Unsicherheiten / Was ich nicht kenne (deshalb habe ich Szenarien)

Sie haben keine genaue Angabe zu Ort, Kaufpreis, Mietniveau oder Financing gemacht — diese Daten beeinflussen das Ergebnis stark. Ich habe deshalb typische nationale Werte und drei Szenarien benutzt.

Steuerliche Situation (Ihr persönlicher Steuersatz), geplanter Fremdkapitalanteil und genaue Sanierungsstände der Immobilie wären nötig, um ein maßgeschneidertes Ergebnis zu liefern.

Quellen (Auswahl der wichtigsten Referenzen)

Aktuelle Durchschnittspreise Bestandswohnungen (Q3/2025): ~€3.499/m² (Marktdaten).

Bestandsmieten (Zensus / Deutschlandatlas): historischer bundesweiter Referenzwert ~ €7,28/m² (stark lokal unterschiedlich).

Hausgeld / laufende Kosten: typische Werte €3–4,5/m² pro Monat (Erklärungen und Beispielrechnungen).

Sanierungs-/Modernisierungskosten (Aktuelle Übersichten 2024–2025): €400–1.000+/m² je nach Umfang.

Langfristige Inflations-Erwartungen (ECB / Verbraucher): nahe 2 % p.a..

Markt-Outlooks (CBRE / DZHYP) zur allgemeinen Marktlage / Refinanzierungsrisiken.

Wenn Sie mögen: konkretes, personalisiertes Rechenblatt

Geben Sie mir kurz (ohne Nachfrage, ich rechne sofort): Ort (z. B. Berlin-Neukölln), m², Kaufpreis/ m² (oder Gesamtpreis), Kaltmiete/m² (oder Monatsmiete), Prozent Eigenkapital / Finanzierung, geplanter Halt (30 Jahre = klar) — dann rechne ich das konkret in Ihr Szenario mit derselben Methodik durch und liefere: erwartete reale jährliche Rendite, Break-even Szenarien (z. B. wie stark Miete/Preis fallen darf), und welche Sanierungskosten die Rendite gefährden würden.

Wenn Sie das nicht angeben wollen, kann ich alternativ eine lokations-differenzierte Tabelle (z. B. Berlin / München / mittelgroße Stadt / Land) mit typischen Ergebnissen liefern.

Möchten Sie, dass ich jetzt eine konkrete Rechnung für eine bestimmte Immobilie (Ort/Preis/Miete) mache — oder soll ich eine Vergleichstabelle für 4 Typ-Standorte (Top-Stadt / B-Stadt / Kleinstadt / ländlich) erstellen?

 

vor 1 Stunde von geldvermehrer:

Das als Renditeerwartung ist doch schon mal eine Hausnummer, mit der es sich gut schlafen lässt

 

Lässt dich dieses Ergebnis (-1,3% bis +3,8%) auch noch gut schlafen? Opportunitätskosten noch nicht eingerechnet...

[geldvermehrer]

vor 15 Minuten von sedativ:

Lässt dich dieses Ergebnis (-1,3% bis +3,8%) auch noch gut schlafen? Opportunitätskosten noch nicht eingerechnet...

Nein

[Bolanger]

Warum ist denn eigentlich die Renditeerwartung für die nächsten 30 Jahre so interessant? ich stand vor einigen jahren zufällig mit einem genussgetränk in der hand neben einem Immobilienunternehmer. Der sagte mir, dass er von seinen Neubauprojekten erstnmal keine neuen Wohnungen mehr verkaufe, sondern sie allesamt 10 Jahre selbst hält. Die Abschreibungen und Förderungen seien zu interessant. Vielleicht sollte man nicht die Beweitschaftung einer Immobilie über 30 Jahre betrachten, sondern 3 Immos mit je 10 Jahren?   

[geldvermehrer]

Angenommen eine Wohnanlage mit 20 Wohneinheiten von 20 bis 100 m² in top Lage, normaler Zustand (kein Sanierungsfall), in einer über 100.000 Einwohnerstadt mit Universität, weiteren Hochschulen, sehr guter Infrastruktur,  junger Bevölkerung mit überdurchschnittlichem Einkommen....wird derzeit mit einem Kaufpreisfaktor von 25 bewertet.

Ohne Mieteinnahmen rein die Wertsteigerung auf die nächsten 30 Jahre könnte ich mir schon mit durchschnittlich real 1-2% p.a. vorstellen. Irgendwo müssen die Leute ja wohnen

 

vor 16 Minuten von Bolanger:

Warum ist denn eigentlich die Renditeerwartung für die nächsten 30 Jahre so interessant? ich stand vor einigen jahren zufällig mit einem genussgetränk in der hand neben einem Immobilienunternehmer. Der sagte mir, dass er von seinen Neubauprojekten erstnmal keine neuen Wohnungen mehr verkaufe, sondern sie allesamt 10 Jahre selbst hält. Die Abschreibungen und Förderungen seien zu interessant. Vielleicht sollte man nicht die Beweitschaftung einer Immobilie über 30 Jahre betrachten, sondern 3 Immos mit je 10 Jahren?   

Weil das Haus bereits im Bestand ist, es besteht keine Abschreibungsmöglichkeit aufgrund des Alters.

30 Jahre passt bei mir halt auch gut aufgrund meines Alters bzw. Lebenserwartung. Eine weitere Immob. anschaffen habe ich nicht vor, da wären die 10 Jahre interessant

[W.Heisenberg]

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Nein

Basisszenario 2 % real, was willst du mehr und was bleibt anderes übrig wenn man zu Aktien andere Anlageklassen aufnehmen möchte?

Vor allem bei Eigenheim hast du steuerfreie eingesparte Miete.

[geldvermehrer]

vor 18 Minuten von W.Heisenberg:

Basisszenario 2 % real, was willst du mehr und was bleibt anderes übrig wenn man zu Aktien andere Anlageklassen aufnehmen möchte?

Vor allem bei Eigenheim hast du steuerfreie eingesparte Miete.

2% real im Schnitt Wertsteigerung (plus 2% real Mieteinnahmen) die nächsten 30 Jahre wären 4% reale Renditeerwartung p.a., das ist in Ordnung, falls es tatsächlich so kommt und liegt ähnlich der erwartbaren Rendite für Aktien Die Nachteile mit viel mehr Arbeit, Mietausfällen, Kosten für Reparaturen usw. sprechen dagegen für eine weltweite Aktienanlage.