Anlegen oder Annuität tilgen..das alte Dillema

[JosefAckermann]

Hallo, ich hoffe ich bin hier halbwegs richtig mit der frage. Wie würdet ihr handeln in folgender Situation?

 

EFH im Wert von 860k Eur vorhanden..Neubau aus 2024.  Der Annuitäten Kredit mit 500k Eur zu 1,99 Prozent mit Laufzeit August 2032..

Sondertilgung mit je 26k p.a. möglich.

 

Jetzt ist die Überlegung, ob man nicht doch mehr auf Nummer sicher geht und einige Positionen aus TG bzw. Depot wandelt für SoTi.

 

Bis dato lief es in Depots ganz gut.

Allein die Dividenden bringen brutto 25 Tsd eur im Jahr. Das ist schon Recht stabil. Die Wertsteigerung des Depots lag dieses Jahr bei ca.5 Prozent. über alles genommen. Nach Steuer also effektiv ca. 3,5 Prozent und damit effektiv schneller entschuldet als die SoTi dies ausmachen würde.

Ich bin irgendwie dennoch unschlüssig was ich machen soll.. man will ja auch nicht wieder von vorne anfangen, wenn die Kurse einbrechen.

 

Es ist im Grunde eine Frage der richtigen "Balance", wieviel man aktuell für Sicherheit aufgeben...tue mir echt schwer damit.

 

 

PS: achja.. an sich Recht gutes Einkommen parallel. Aufgrund des sich bereits schlechter abzeichnenden Arbeitsmarktes sehe ich aber hier Realtisch in die Zukunft und bin trotz ungekündigter Position seit 20 Jahren nicht voll und ganz überzeugt, dass das so bleiben wird.

 

[Shylock]

Für ich habe ich das Tilgen des Kredites immer als Tagesgeld/Festgeld mit (in deinem Fall) 1,99 % Rendite nach Steuern gesehen. Das ist mehr als man aktuell (abgesehen von kurzfristige Lockangeboten) für diese Anlagearten bekommt. Als Wertpapierkredit dagegen ist es sehr günstig. Von daher würde ich statt in TG anzulegen eher den Kredit tilgen aber nicht unbedingt ETFs verkaufen.

 

Aber das ist immer sehr individuell. Ja nach Situation kann es auch besser sein das Geld verfügbar zu haben um damit Zeiten ohne Job überbrücken zu können. Und ruhig schlafen ist auch Rendite Wert,

[LongtermInvestor]

Ohne weitere Angaben zur genauen AA des Portfolios und laufenden Einnahmen und Ausgaben kann nicht wirklich etwas empfohlen werden. 

[PrivateBanker]

Rüstungsausgaben, ausufernder Sozialstaat und steigende Staatsverschuldungen lassen eher darauf schließen, dass in 2032 der Prolongationszinssatz deutlich über deinen jetzigen 1,99 % liegen wird.

Steurlich bringen dir die Darlehenszinsen nichts, da selbstgenutztes Wohneigentum

berufliche Perspektiven können sich erschlechtern, hast du selbst thematisiert

1, 99 % Netto Anlagerendite als Alternative bedeuten ca. 2,7 % vor Steuern und bei Berücksichtigung der Inflation (2,5 %) und Steuern ca.6,1 %

Ist dies mit einer sicheren Anlage erreichbar?

 

Ich würde jedes Jahr die volle Sondertilgung ausnutzen und in 2032 dann neu entscheiden ob Prolongation mit optionalen SoTi oder größere Tilgung .

 

 

 

 

 

[Theobuy]

vor 49 Minuten von JosefAckermann:

Der Annuitäten Kredit mit 500k Eur zu 1,99 Prozent mit Laufzeit August 2032..

Sondertilgung mit je 26k p.a. möglich.

Du hast 500k€ bis 2032 zu tilgen oder steht dann eine Neufinanzierung an?

In ersterem Fall wären das 6,5 Jahre mit rund 78 Monate á 6.410€ ohne Zinsen.

In letzterem Fall wäre also die Frage - welchen Prozentsatz anstelle der 1,99% könntest du dir ab 2032 leisten. Kannst ja mal die Raten/Monat für bei 4% - 7% für die nächste Zinsbindungsperiode ausrechnen. Davon würde ich die Entscheidung abhängig machen, ob das stemmbar ist. Ansonsten entweder jährlich oder bei Neufinanzierung sondertilgen und die Geldanlage entsprechend ausrichten. Sondertilgung anstelle von zu versteuerndem Tagesgeld wäre vermutlich meine erste Wahl - mit weniger Schulden schlafe ich persönlich besser. In Aktien(-ETFs) würde ich aufgrund der Kürze der Zeit eher nicht gehen. Du hast dich für die Investition in ein Haus entschieden - das würde ich gegen Jobverschlechterung, -reduktion oder -verlust und die Möglichkeit, diesen zu wechseln, absichern. Das heißt, Gehalt in Immobilie zu investieren...

[Magneto]

vor 40 Minuten von PrivateBanker:

Rüstungsausgaben, ausufernder Sozialstaat und steigende Staatsverschuldungen lassen eher darauf schließen, dass in 2032 der Prolongationszinssatz deutlich über deinen jetzigen 1,99 % liegen wird.

Steurlich bringen dir die Darlehenszinsen nichts, da selbstgenutztes Wohneigentum

berufliche Perspektiven können sich erschlechtern, hast du selbst thematisiert

1, 99 % Netto Anlagerendite als Alternative bedeuten ca. 2,7 % vor Steuern und bei Berücksichtigung der Inflation (2,5 %) und Steuern ca.6,1 %

Ist dies mit einer sicheren Anlage erreichbar?

 

Ich würde jedes Jahr die volle Sondertilgung ausnutzen und in 2032 dann neu entscheiden ob Prolongation mit optionalen SoTi oder größere Tilgung .

Wo die Zinsen 2032 liegen werden ist reine Spekulation, kann man nicht wissen. Bei den anderen Punkten: +1

Andererseits: Du "erwirtschaftest" mit dem bestehenden Depot 25k Bruttodividenden. Bei Annahme ~2% Div./a komme ich damit auf einen Depotwert von ca. 1.25 MEUR. Demgegenüber stehen 500k Schulden, die Du die kommenden knapp 7 Jhre über Annuität verringerst. Wenn man von Risiko spricht, dann von reinen Opportunitätskosten, weil ggf. aufs falsche Pferd bei der "Anlageform" ("Festgeldanlage" i.H.v. 6,1% vs. Depotentwicklung i.H.v. x%) gesetzt wurde. Was hat sich seit dem Neubau 2024 verändert? Da wurde das Depot/TG auch nicht "verwendet" oder fiel das in der Zwischenzeit vom Himmel...? Dein Depot/TG ist doch genau das "Sicherheitsnetz", das schon da ist:

Nimm deine 18k Nettodivi + 3-8k aus "gutem Einkommen" und mach deine SoTis in der Höhe, wie es aus Einkommen machbar ist. In 2032 entscheide dann abhängig der übrigen Restschuld + dann bekannter Zinssätze, ob Du in eine 2. Finanzierungsrunde gehst oder über Auflösung von anteilig Depot/TG endfällig stellst.

[Norica]

vor 3 Stunden von JosefAckermann:

Hallo, ich hoffe ich bin hier halbwegs richtig mit der frage. Wie würdet ihr handeln in folgender Situation?

 

EFH im Wert von 860k Eur vorhanden..Neubau aus 2024.  Der Annuitäten Kredit mit 500k Eur zu 1,99 Prozent mit Laufzeit August 2032..

Sondertilgung mit je 26k p.a. möglich.

 

...

 

PS: achja.. an sich Recht gutes Einkommen parallel. Aufgrund des sich bereits schlechter abzeichnenden Arbeitsmarktes sehe ich aber hier Realtisch in die Zukunft und bin trotz ungekündigter Position seit 20 Jahren nicht voll und ganz überzeugt, dass das so bleiben wird.

 

Was ich zwischen den Zeilen lese ist, dass die Situation recht komfortabel scheint, Du jederzeit den gesamten Kredit abdecken könntest und noch reichlich übrig hättest.

Solllte das der Realität entsprechen, dann flüssig bleiben, vielleicht Sondertilgungen machen und 2032 fertig sein. In der eigenen Immobilie steckendes Geld bekommt man relativ schwer wieder raus. es ist eben immobil.

 

Falls noch nicht geschehen würde ich mir eher Gedanken machen, wie man das "flüssige" Vermögen -oder einen Großteil davon- vor staatlicher Einflussnahme schützen kann.

 

 

SG

[JosefAckermann]

Zunächst danke für die vielen Einschätzungen. Da ist bereits enorm vieles an Gedankengängen enthalten. 

 

Ja, im Grunde privilegiert... Um aber zu verdeutllichen das es nicht vom Himmel kam: viel durch Sparsamkeit und Zurückhaltung bei "Unnötigem" aufgelaufen. Daher auch das gut gelaufene Depot..könnte mit stand heute den Kredit voll ablösen. Ist aber zugleich auch die gesamte Altersversorgung. Keine Riester oder BaV oder sowas. 

 

Für den Hausbau wurde das angesparte EK investiert, um keinen separaten Kredit für den Grund zu benötigen

Der grosse Rest wurde im Depot belassen was während der Bauphase und trotz Ukraine und Corona die bis dato richtige Entscheidung war. 

 

Aktuell geht das halt alles noch gut auf mit denen Dividenden etc. Sind einige langweilige Ausschütter dabei. Viele US Titel und wenig Europa. Daher teilweise auch 3-4 Prozent brutto Dividenden.

Ziel war es immer über dem Bauzins von 1,99 zu liegen.

 

Bin bei den derzeit negativ verlaufenden Prognosen der Wirtschaft eben auch nicht hat ganz überzeugt, ob die Zinsen ab 2032 weiterhin bei 3-4 Prozent liegen werden?! 

 

Daher hatte ich auch drauf spekuliert, ob man dann nicht zum Auslauf wieder günstig verlängern kann.

Klaro alles Glaskugel...aber wäre dann ja im Endeffekt Nicht so smart 8 Jahre im großen Stil zu tilgen. ;-(

 

WG Restschuld:

Die Annuität beträgt 2k Eur pro Monat wovon aktuelle ca. 830 Zinsen sind. Ohne SoTi wäre man beim Auslauf bei ca. 350k Restschuld.

 

Sonstiger "Cashflow" aus Arbeit ca. 8k Eur (2 ERW + 1 KI). Aber hier wie gesagt: WHO knows what comes!l next...

 

[Bolanger]

vor 5 Stunden von PrivateBanker:

und bei Berücksichtigung der Inflation (2,5 %) und Steuern ca.6,1 %

Und warum sollte den TE diese Rechnung interessieren? Es geht ausschließlich um die Frage, ob er bis 2032 Geld lieber flüssig hält oder zur Tilgung nutzt. Da geht es ausschließlich um Nominalwerte.

 

vor 5 Stunden von Theobuy:

Kannst ja mal die Raten/Monat für bei 4% - 7% für die nächste Zinsbindungsperiode ausrechnen.

Und warum sollte den TE diese Rechnung interessieren? Es geht ausschließlich um die Frage, ob er bis 2032 Geld lieber flüssig hält oder zur Tilgung nutzt. Die Zinsen einer Anschlussfinanzierung haben bis 2032 keinerlei Bedeutung bei der Beantwortung der Frage, ob er lieber sondertilgt oder das Geld bis 2032 anlegt.

 

Ich persönlich würde dem TE nahe legen, sich möglichst viele Optionen möglichst sicher offenzuhalten. Es gibt für 2032 zwei Zsenarien: Die Zinsen sind für eine Anschlussfinanzierung unerschwinglich hoch oder sie sind attraktiv gering. Die freie Wahl in 2032 eine hohe oder geringe Anschluzssfinanzierung abschließen zu können hat er nur, wenn er bis dahin möglichst wenig abbezahlt hat. Ansonsten ginge es in 2032 nicht mehr um eine reine Anschlussfinanzierung, sondern bei einer Erhöhung der Darlehenssumme und ein mit einer Immobilie besichertes Konsumentendarlehen.

Ich würde also zusehen, das Geld selbst schwankungsarm anzulegen und in 2032 weiterzuschauen. Für 7 Jahre gibt es bei raisin mit deutscher Einlagensicherung oder in Skandinavien über 3% Zinsen. Selbst mit Abzug der Abgeltungsteuer bleibt da mehr hängen als wenn man heute abzahlt. Und die Flexibilität in 2032 behaölt man auch.   

[PrivateBanker]

vor 10 Minuten von Bolanger:

Und warum sollte den TE diese Rechnung interessieren? Es geht ausschließlich um die Frage, ob er bis 2032 Geld lieber flüssig hält oder zur Tilgung nutzt. Da geht es ausschließlich um Nominalwerte.

Sehe ich anders:

Die Darlehenszinsen sind reale Kosten nach Steuern  !! Die Darlehensschuld ist für den Darlehensnehmer so "sicher" wie AAA Guthaben oder AAA Anleihen

Wenn ich auf der Gegenseite liquides Vermögen habe, lohnt es sich dieses dort zu belassen, wenn ich bei gleichem Risiko und Anlagehorizont die entsprechende reale Rendite nach Steuern einfahren kann !!

 

 

[Joker_19]

Wenn dein Depot wenn die Anschlussfinanzierung ansteht aufgrund einer Krise gerade im Minus steht und die Finanzierungszinsen dann deutlich höher sind, was machst du dann? Für die jährliche Sondertilgung brauchst du dein Depot gar nicht anfassen, sondern kannst sie alleine durch die Dividenden bedienen. Für mich ist das keine Rechenaufgabe, sondern eine Risikoabwägung. Ich würde maximal sondertilgen. Der Tag an dem ich mein Haus nach neun Jahren sowie ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung abbezahlt hatte, war ein sehr sehr schönes Gefühl. Danach kann man sich wieder mit maximaler Kraft dem Ausbau der restlichen Altervorsorge (von dem das Haus ja auch ein Teil ist) widmen.

[Bolanger]

vor 11 Minuten von PrivateBanker:

Die Darlehenszinsen sind reale Kosten nach Steuern  !!

Richtig, die Inflation hat aber entgegen der Behauptung damit nichts zu tun !! Der Darlehensbetrag ist unabhängig von der Inflation, daher verstehe ich nicht, welchen Mehrwert eine Rechnung von

vor 6 Stunden von PrivateBanker:

bei Berücksichtigung der Inflation (2,5 %) und Steuern ca.6,1 %

bringen soll. Sobald der TE vor Steuern eine sichere Rendite von etwa 2,7% erreichen kann wäre es nachteilig, das Darlehen zu tilgen. Und Optionen, die ich dazu nutzen würde, habe ich gleich mitgeliefert.  

[Global Nomad]

aus meiner Sicht sollte der TO den Kredit über die Sondertilgungen so schnell wie möglich abbezahlen . Alles Spekulieren in die Zukunft ist Glaskugel und Glückspiel.

Mein Cousin meinte mal, dass  die Anschlussfinanzierung kein Problem darstellen wird..

Machen wir es kurz, ohne eine riesige Geldspritze der Eltern wäre damals das Haus verloren gewesen. 

Daher nichts ist sicher, solange es der Bank gehört und nicht mir

[Mc100]

Bei 2% Zins und Depot größer Kredit würde ich nichts sondertilgen. 

Stattdessen alles in ETF und 1-2 Jahre vor Auslaufen der Zinsbind Optionen prüfen:

- Rest komplett tilgen bei hohem Zins

- Kredit laufen lassen bei niedrigen Zinsen

 

So mache ich es zumindest, habe aber auch einen noch niedrigeren Zins.

 

PS: wieso Dividenden? Wird häufig aua den falschen Gründen/Überlegungen gemacht. Vielleicht mal ins Thema einlesen hier im WPF.