Wertsteigerung von Immobilien

[LaRoth]

Am 10.1.2026 um 20:43 von poipoi:

Vor allem haben meine Eltern Anfang der 80er gebaut. Der Zinssatz war zweistellig und trotzdem wurde getilgt. Was hätten sie nach heutigen Maßstäben alles investieren können, wenn sie zur Miete gewohnt hätten?

Muskelhypothek kannst Du kaum anlegen und gegenrechnen, falls erfolgt.

Urlaub ist auch immer so ein Thema, viele haben den stark eingeschränkt, wenn sie gebaut haben. Hätten sie es ebenso getan, wenn sie zur Miete wohnten?

[Moneycruncher]

Am 10.1.2026 um 20:04 von geldvermehrer:

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Schwer zu sagen, ob das so ist. Ich kenne einige Gut- und Doppelverdiener, die sehr gerne eine Immobilie kaufen würden, aber einfach nichts finden. Es geht um gute/sehr gute Lagen in einer Großstadt. Dort werden interessante Bestandsimmobilien kaum angeboten, die Eigentümer haben kein Interesse am Verkauf. Neubau gibt es genauso wenig und der ist quasi unbezahlbar. Gerade für die jüngere Generation entsteht dadurch eine gewisse Perspektivlosigkeit.

[akista]

Am 10.1.2026 um 20:04 von geldvermehrer:

Ihr seid ja schon fast wie der Gerd Kommer

Nein, interessant, einfach mal darüber zu diskutieren

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Für meine Eltern war das nicht so, im Gegenteil, keine Aktien, Immobilien, Immobilien, Immobilien

Die Rendite ist die eine Sache. Wobei man hier nicht auf die Bruttomietrendite schauen sollte, sondern m. E. auf die Netto-Eigenkapital-Rendite.

Wir haben mehrere Wohnungen im Bestand und in der Netto-Eigenkapital-Rendite liegen die bei ca. 20-30%/Jahr. Dabei berücksichtige ich 1% Wertsteigerung/Jahr in einer rheinländischen Großstadt (also sehr konservativ). Da wird es am Kapitalmarkt schon eng.

Hintergrund sind 90-100%-Finanzierungen bei gleichzeitig positivem Cashflow.

Wenn alles glatt läuft, ist auch ein recht überschaubarer Aufwand.

 

Aber: Meine Finanzierungen laufen ab 2027 nach und nach aus und ich muss zu deutlich höheren Zinsen nachfinanzieren. Statt 1,x% bald 3,x% trotz Tilgung und Wertsteigerung. Dazu kann ich die Wertsteigerungen nach 10 Jahren steuerfrei realisieren und mir zudem die getätigte Tilgung "auszahlen" lassen.

 

Anbei meine aktuelle pro/contra-Liste für behalten oder verkaufen:

Pro Verkauf

- kein "persönliches Kümmern" um Reparaturen, Mieterwechsel etc.

- perspektivisch steigender Kostenaufwand durch Sanierung/Reparaturen (in den Wohnungen (Bäder, Leitungen) & am Haus (Heizung))

- Cashflow reduziert bei Nachfinanzierung durch gestiegene Zinsen

- Gefahr weiterer staatl. Regulierungen im Wohnungsmarkt insb. bei Bestandsgebäuden

- Kapital flexibel einsetzbar

 

Pro Behalt

- Diversifizierung der Investments (erratische Politiker/Ereignisse, die Kurse/Märkte zum Einsturz bringen)

- Unabhängigkeit von täglichen Marktschwankungen an der Börse

- stetige und skalierbare Einkünfte

[BlindesHuhn88]

vor 1 Stunde von akista:

Anbei meine aktuelle pro/contra-Liste für behalten oder verkaufen:

Pro Verkauf

- kein "persönliches Kümmern" um Reparaturen, Mieterwechsel etc.

- perspektivisch steigender Kostenaufwand durch Sanierung/Reparaturen (in den Wohnungen (Bäder, Leitungen) & am Haus (Heizung))

- Cashflow reduziert bei Nachfinanzierung durch gestiegene Zinsen

- Gefahr weiterer staatl. Regulierungen im Wohnungsmarkt insb. bei Bestandsgebäuden

- Kapital flexibel einsetzbar

 

Pro Behalt

- Diversifizierung der Investments (erratische Politiker/Ereignisse, die Kurse/Märkte zum Einsturz bringen)

- Unabhängigkeit von täglichen Marktschwankungen an der Börse

- stetige und skalierbare Einkünfte

nach der Anzahl nach wirst du verkaufen? was gewichtest du stärker?

[LongtermInvestor]

vor 4 Stunden von akista:

Wir haben mehrere Wohnungen im Bestand und in der Netto-Eigenkapital-Rendite liegen die bei ca. 20-30%/Jahr. Dabei berücksichtige ich 1% Wertsteigerung/Jahr in einer rheinländischen Großstadt (also sehr konservativ). Da wird es am Kapitalmarkt schon eng.

Wieviel EK ist den anfänglich durchschnittlich im Objekt gebunden und wie lange hast Du die Objekte im Bestand? Habe gelesen das die Finanzierungen in 2027 auslaufen und dann? Wie ist dann die EK-Rendite?

[Cepha]

Am 9.1.2026 um 21:14 von geldvermehrer:

 

Für den weltweiten Aktienmarkt inkl. Dividenden auf Sicht der nächsten 30 Jahre haben wir das hinbekommen hier im wpf, aber für Immobilien?

Ich "werfe" mal 5% nominelle Renditeerwartung (inkl. Mieten) für die nächsten 30 Jahre in den Ring

 

Ich rechne bei mir in Dresden in meinem Fall mit 2% Eigenmiet"rendite" (netto) und mit 2% Wertsteigerung bei 0,5% Instandhaltungsrücklage.

 

Das klingt erstmal dürfte, wäre aber besser als z.B. die aktuelle Nettorendite von 10-jährigen deutschen Staatsanleihen

 

Ob das wirklich so kommt weiß eh keiner. ist halt ein im Wert volatiles Asset so wie eine Einzelaktie auch.

[akista]

vor 14 Stunden von BlindesHuhn88:

nach der Anzahl nach wirst du verkaufen? was gewichtest du stärker?

Die reine Quantität der Argumente ist nicht entscheidend.

Die Abwägung wird sein, staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt (v. a. wenn ich davon ausgehe, dass wir perspektivisch eher die Linke in der BReg haben werden, die solche Eingriffe befürwortet). Auf der anderen Seite bewegt die Politik aktuell die Aktienmärkte stärker als es sein sollte.

Ich habe noch bis Mitte 27 Zeit eine erste Entscheidung zu treffen und kann die Entwicklungen abwarten und flexibel reagieren. 

Meine Depotgröße und mein vermietetes Immoportfolio (abzgl. Kredite) sind aktuell ca. gleichgroß. Diese Balance gefällt mir eigentlich gut. Zumal Neuanlagen in Aktien erfolgen und das Immoportfolio durch Tilgungen (und eben 1% angenommene Wertsteigerung) steigt. Eigentlich eine echt gute Balance.

Dann kommen aber wieder die Unsicherheiten mit energetischer Sanierung, etc.

Du siehst, ich schwanke noch ziemlich. Aktuell tendiere ich ein bisschen eher zum Verkauf.

vor 14 Stunden von LongtermInvestor:

Wieviel EK ist den anfänglich durchschnittlich im Objekt gebunden und wie lange hast Du die Objekte im Bestand? Habe gelesen das die Finanzierungen in 2027 auslaufen und dann? 

Durchschnittliches EK lag bei 20-30k je Objekt. Alle Objekte sind noch in der ersten 10-jährigen Laufzeit.

Cashflow aufs EK (also Bruttomiete abzgl. aller Kosten inkl. Tilgung) macht ca. 8-12% aufs EK.

Dazu anfängliche 1-2% Tilgung des Gesamtkredits sind weitere 5-7% (bei 1% Tilgung) bzw. 10-12% (bei 2%-Tilgung).

1% Wertsteigerung machen noch mal ca. 5-7% aus.

Davon geht dann natürlich noch mal die Steuer nach der Steuererklärung runter.

Gerade nachgeschaut für 2024 lag die Nachsteuerrendite inkl. Tilgung + 1%-Wertsteigerung aufs EK zw. 17,60% und 21,03%. Richtung und teilweise über 30% sind Vorsteuer.

[akista]

vor 14 Stunden von LongtermInvestor:

 Wie ist dann die EK-Rendite?

Da triffst du den kritischen Punkt.

Die wird durch die höheren Zinsen natürlich sinken. Dafür reduziert sich die Tilgung (weil 1% von der Restschuld natürlich weniger als von der urspr. Kreditsumme - wirkt sich aber nur auf den CF aus) und die Steuer, weil die höheren Zinsen abgesetzt werden.

ABER: Die Rechnung darf sich m. E. nicht mehr stumpf auf das urspr. eingesetzte EK beziehen, sondern muss den vsl. Transaktionswert berücksichtigen. Sprich, wenn ich verkaufe realisiere ich mein EK (soweit nicht nur Kaufnebenkosten), die Tilgungen und die komplette Wertsteigerung (vermutlich deutlich mehr als 1%/Jahr). Diese Summe könnte ich am Aktienmarkt anlegen. Nach einer ersten Rechnung müsste ich eine Aktienrendite von ca. 6% netto/Jahr erzielen um den gleichen Ertrag zu haben. Das muss ich aber noch mal in Ruhe überprüfen.