Wertsteigerung von Immobilien

[LaRoth]

Am 10.1.2026 um 20:43 von poipoi:

Vor allem haben meine Eltern Anfang der 80er gebaut. Der Zinssatz war zweistellig und trotzdem wurde getilgt. Was hätten sie nach heutigen Maßstäben alles investieren können, wenn sie zur Miete gewohnt hätten?

Muskelhypothek kannst Du kaum anlegen und gegenrechnen, falls erfolgt.

Urlaub ist auch immer so ein Thema, viele haben den stark eingeschränkt, wenn sie gebaut haben. Hätten sie es ebenso getan, wenn sie zur Miete wohnten?

[Moneycruncher]

Am 10.1.2026 um 20:04 von geldvermehrer:

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Schwer zu sagen, ob das so ist. Ich kenne einige Gut- und Doppelverdiener, die sehr gerne eine Immobilie kaufen würden, aber einfach nichts finden. Es geht um gute/sehr gute Lagen in einer Großstadt. Dort werden interessante Bestandsimmobilien kaum angeboten, die Eigentümer haben kein Interesse am Verkauf. Neubau gibt es genauso wenig und der ist quasi unbezahlbar. Gerade für die jüngere Generation entsteht dadurch eine gewisse Perspektivlosigkeit.

[akista]

Am 10.1.2026 um 20:04 von geldvermehrer:

Ihr seid ja schon fast wie der Gerd Kommer

Nein, interessant, einfach mal darüber zu diskutieren

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Für meine Eltern war das nicht so, im Gegenteil, keine Aktien, Immobilien, Immobilien, Immobilien

Die Rendite ist die eine Sache. Wobei man hier nicht auf die Bruttomietrendite schauen sollte, sondern m. E. auf die Netto-Eigenkapital-Rendite.

Wir haben mehrere Wohnungen im Bestand und in der Netto-Eigenkapital-Rendite liegen die bei ca. 20-30%/Jahr. Dabei berücksichtige ich 1% Wertsteigerung/Jahr in einer rheinländischen Großstadt (also sehr konservativ). Da wird es am Kapitalmarkt schon eng.

Hintergrund sind 90-100%-Finanzierungen bei gleichzeitig positivem Cashflow.

Wenn alles glatt läuft, ist auch ein recht überschaubarer Aufwand.

 

Aber: Meine Finanzierungen laufen ab 2027 nach und nach aus und ich muss zu deutlich höheren Zinsen nachfinanzieren. Statt 1,x% bald 3,x% trotz Tilgung und Wertsteigerung. Dazu kann ich die Wertsteigerungen nach 10 Jahren steuerfrei realisieren und mir zudem die getätigte Tilgung "auszahlen" lassen.

 

Anbei meine aktuelle pro/contra-Liste für behalten oder verkaufen:

Pro Verkauf

- kein "persönliches Kümmern" um Reparaturen, Mieterwechsel etc.

- perspektivisch steigender Kostenaufwand durch Sanierung/Reparaturen (in den Wohnungen (Bäder, Leitungen) & am Haus (Heizung))

- Cashflow reduziert bei Nachfinanzierung durch gestiegene Zinsen

- Gefahr weiterer staatl. Regulierungen im Wohnungsmarkt insb. bei Bestandsgebäuden

- Kapital flexibel einsetzbar

 

Pro Behalt

- Diversifizierung der Investments (erratische Politiker/Ereignisse, die Kurse/Märkte zum Einsturz bringen)

- Unabhängigkeit von täglichen Marktschwankungen an der Börse

- stetige und skalierbare Einkünfte

[BlindesHuhn88]

vor 1 Stunde von akista:

Anbei meine aktuelle pro/contra-Liste für behalten oder verkaufen:

Pro Verkauf

- kein "persönliches Kümmern" um Reparaturen, Mieterwechsel etc.

- perspektivisch steigender Kostenaufwand durch Sanierung/Reparaturen (in den Wohnungen (Bäder, Leitungen) & am Haus (Heizung))

- Cashflow reduziert bei Nachfinanzierung durch gestiegene Zinsen

- Gefahr weiterer staatl. Regulierungen im Wohnungsmarkt insb. bei Bestandsgebäuden

- Kapital flexibel einsetzbar

 

Pro Behalt

- Diversifizierung der Investments (erratische Politiker/Ereignisse, die Kurse/Märkte zum Einsturz bringen)

- Unabhängigkeit von täglichen Marktschwankungen an der Börse

- stetige und skalierbare Einkünfte

nach der Anzahl nach wirst du verkaufen? was gewichtest du stärker?

[LongtermInvestor]

vor 4 Stunden von akista:

Wir haben mehrere Wohnungen im Bestand und in der Netto-Eigenkapital-Rendite liegen die bei ca. 20-30%/Jahr. Dabei berücksichtige ich 1% Wertsteigerung/Jahr in einer rheinländischen Großstadt (also sehr konservativ). Da wird es am Kapitalmarkt schon eng.

Wieviel EK ist den anfänglich durchschnittlich im Objekt gebunden und wie lange hast Du die Objekte im Bestand? Habe gelesen das die Finanzierungen in 2027 auslaufen und dann? Wie ist dann die EK-Rendite?

[Cepha]

Am 9.1.2026 um 21:14 von geldvermehrer:

 

Für den weltweiten Aktienmarkt inkl. Dividenden auf Sicht der nächsten 30 Jahre haben wir das hinbekommen hier im wpf, aber für Immobilien?

Ich "werfe" mal 5% nominelle Renditeerwartung (inkl. Mieten) für die nächsten 30 Jahre in den Ring

 

Ich rechne bei mir in Dresden in meinem Fall mit 2% Eigenmiet"rendite" (netto) und mit 2% Wertsteigerung bei 0,5% Instandhaltungsrücklage.

 

Das klingt erstmal dürfte, wäre aber besser als z.B. die aktuelle Nettorendite von 10-jährigen deutschen Staatsanleihen

 

Ob das wirklich so kommt weiß eh keiner. ist halt ein im Wert volatiles Asset so wie eine Einzelaktie auch.

[akista]

vor 14 Stunden von BlindesHuhn88:

nach der Anzahl nach wirst du verkaufen? was gewichtest du stärker?

Die reine Quantität der Argumente ist nicht entscheidend.

Die Abwägung wird sein, staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt (v. a. wenn ich davon ausgehe, dass wir perspektivisch eher die Linke in der BReg haben werden, die solche Eingriffe befürwortet). Auf der anderen Seite bewegt die Politik aktuell die Aktienmärkte stärker als es sein sollte.

Ich habe noch bis Mitte 27 Zeit eine erste Entscheidung zu treffen und kann die Entwicklungen abwarten und flexibel reagieren. 

Meine Depotgröße und mein vermietetes Immoportfolio (abzgl. Kredite) sind aktuell ca. gleichgroß. Diese Balance gefällt mir eigentlich gut. Zumal Neuanlagen in Aktien erfolgen und das Immoportfolio durch Tilgungen (und eben 1% angenommene Wertsteigerung) steigt. Eigentlich eine echt gute Balance.

Dann kommen aber wieder die Unsicherheiten mit energetischer Sanierung, etc.

Du siehst, ich schwanke noch ziemlich. Aktuell tendiere ich ein bisschen eher zum Verkauf.

vor 14 Stunden von LongtermInvestor:

Wieviel EK ist den anfänglich durchschnittlich im Objekt gebunden und wie lange hast Du die Objekte im Bestand? Habe gelesen das die Finanzierungen in 2027 auslaufen und dann? 

Durchschnittliches EK lag bei 20-30k je Objekt. Alle Objekte sind noch in der ersten 10-jährigen Laufzeit.

Cashflow aufs EK (also Bruttomiete abzgl. aller Kosten inkl. Tilgung) macht ca. 8-12% aufs EK.

Dazu anfängliche 1-2% Tilgung des Gesamtkredits sind weitere 5-7% (bei 1% Tilgung) bzw. 10-12% (bei 2%-Tilgung).

1% Wertsteigerung machen noch mal ca. 5-7% aus.

Davon geht dann natürlich noch mal die Steuer nach der Steuererklärung runter.

Gerade nachgeschaut für 2024 lag die Nachsteuerrendite inkl. Tilgung + 1%-Wertsteigerung aufs EK zw. 17,60% und 21,03%. Richtung und teilweise über 30% sind Vorsteuer.

[akista]

vor 14 Stunden von LongtermInvestor:

 Wie ist dann die EK-Rendite?

Da triffst du den kritischen Punkt.

Die wird durch die höheren Zinsen natürlich sinken. Dafür reduziert sich die Tilgung (weil 1% von der Restschuld natürlich weniger als von der urspr. Kreditsumme - wirkt sich aber nur auf den CF aus) und die Steuer, weil die höheren Zinsen abgesetzt werden.

ABER: Die Rechnung darf sich m. E. nicht mehr stumpf auf das urspr. eingesetzte EK beziehen, sondern muss den vsl. Transaktionswert berücksichtigen. Sprich, wenn ich verkaufe realisiere ich mein EK (soweit nicht nur Kaufnebenkosten), die Tilgungen und die komplette Wertsteigerung (vermutlich deutlich mehr als 1%/Jahr). Diese Summe könnte ich am Aktienmarkt anlegen. Nach einer ersten Rechnung müsste ich eine Aktienrendite von ca. 6% netto/Jahr erzielen um den gleichen Ertrag zu haben. Das muss ich aber noch mal in Ruhe überprüfen.

[geldvermehrer]

Einer der wenigen aus meiner Sicht "guten" Artikel über die Gesamtrendite deutscher Wohnimmobilien in der Vergangenheit (1900-2017) inkl. ähnlicher Erwartungen für die Zukunft stammt (wieder mal) von Gerd Kommer mit ca. 2,4% Gesamtrendite nach Inflation, während Aktien Global in diesem Zeitraum in US$ 5,2% p.a. erzielten.

[Schwachzocker]

Und wo ist dieser herausragende Artikel?

[Bolanger]

2,4% nach Inflation finde ich völlig OK, auch wenn ich davon überzeugt bin, dass nur wenige Immobilien in der Nähe dieses Wertes liegen. Ein Großteil dürfte deutlich davon abweichen, sowohl nach oben, als auch nach unten. Der Einfluss individueller Faktoren wie die Lageentwicklung (in meinen Augen eher Glückssache) und Abschreibungsmöglichkeiten (individuell klar kalkulierbar) würde ich asl gravierend einschätzen.

[chirlu]

vor 5 Stunden von Schwachzocker:

Und wo ist dieser herausragende Artikel?

 

https://gerd-kommer.de/blog/die-rendite-von-investments-in-immobilien/

[Mc100]

Am 27.1.2026 um 14:33 von Bolanger:

2,4% nach Inflation finde ich völlig OK, auch wenn ich davon überzeugt bin, dass nur wenige Immobilien in der Nähe dieses Wertes liegen. Ein Großteil dürfte deutlich davon abweichen, sowohl nach oben, als auch nach unten. Der Einfluss individueller Faktoren wie die Lageentwicklung (in meinen Augen eher Glückssache) und Abschreibungsmöglichkeiten (individuell klar kalkulierbar) würde ich asl gravierend einschätzen.

Stimme zu.

 

Das ist wie wenn man die globale Aktienrendite heranzieht und sich deshalb eine Einzelaktie kauft. Aber, die Abweichung nach oben und unten ist bei Aktien natürlich viel stärker, von Totalverlust bis hin zu XY-Tausend Prozent.

Am 27.1.2026 um 14:17 von geldvermehrer:

Aktien Global in diesem Zeitraum in US$ 5,2% p.a.

 

[Stani414]

Das Thema Immobilien ist sehr Skill-abhängig und damit so individuell, dass man darauf kaum eine angemessene Antwort, die auf den Fragesteller zutrifft ohne ihn wirklich zu kennen, geben kann. 

 

Neben der ganzen Mathematik (Rendite), auf die die allermeisten nur schielen, benötigt man ein sehr gutes Netzwerk aus Handwerkern (bestenfalls ist man selber einer und zwar wirklich einer und kein Hobbyhandwerker), steuerliche Expertise auf hohem Niveau und den dazugehörigen persönlichen Steuersatz von 42%, rechtliche Kenntnisse in Sachen Vermietung, WEG etc., gutes Netzwerk in Sachen Fremdkapital, Expertise in den geografischen Lagen. 

 

Mindestens dieses Fundament sollte man haben, bevor man über Renditen nachdenkt, denn alle der oben genannten Punkte sind Renditekiller, wenn man es selbst nicht kann und jemanden für diese Sachen bezahlen muss. 

 

des Weiteren muss bewusst sein, dass Immobilien mit Fleiß verbunden sind. Dazu gehört Überwachung der Zahlungseingänge, Erstellen von Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Nebenkostenabrechnungen, Teilnahme an Eigentümerversammlungen bzw. Lesen, Verstehen und Abstimmen der Tagesordnungspunkte, Korrespondenz mit Verwaltern, Korrespondenz mit Mietern, Erstellen der AfA Tabelle, Erstellen der Steuererklärungen (so steueroptimiert wie möglich), Liquiditätsplanung und Überwachung der Restlaufzeiten von Darlehen mit Planung von Anschlussfinanzierungen in verschiedenen Szenarien, Regulierung durch den Staat in Sachen Energieeffiziente Sanierung, Mietendeckel, Kappungsgrenzen. 

 

Diese Punkte beinhalten noch keine Mieterwechsel, Leerstand, Streitigkeiten etc. 

 

Wenn man mit diesen Punkten leben kann und sich bewusst ist, dass Immobilien sehr illiquide Anlageformen sind und sich nicht mal eben "flippen" lassen, wie es oft in den sozialen Medien vorgegaukelt wird, dann kann man durchaus in Immobilien investieren und in eine gute Rendite hineinwachsen. Wie hoch die Verzinsung der Risiken sein sollte für oben genannten Aufwand, muss jeder nach seinem persönlichen Gusto festlegen. 

 

Ich habe 2019 in ein paar Einheiten investiert, lokal in einer Region in der ich selbst wohne und in der ich mich auskenne, ein sehr gutes Handwerkernetzwerk habe. Die Kaufpreise / Zinsen waren damals noch hervorragend, Einstiege mit 5-6% Brutto Mietrendite war absolut möglich (keine Überzogenen potenziellen Schönrechnungen). Die Finanzierung mit 15 Jahren Zinsbindung liegt bei 1,4%, das aktuelle Zins- und Inflationsumfeld macht Investoren in solchen Positionen zu strukturellen Gewinnern, da die Inflation die Realschulden zusätzlich zur Tilgung abwertet. Heute halte ich einen Einstieg für eher schwierig. Kaufpreise auf hohem Niveau verblieben, Zinsumfeld hoch, Mietrenditen Brutto anfangs eher bei 2-3%, Reparaturen aufgrund von extremen Verteuerungen im Material und Löhnen vielfach höher, also sehr herausfordernd, hier eine Perle ausfindig zu machen. Und wenn man alle oben genannten Eigenschaften noch nicht besitzt und wenn man erst in diese Dinge hineinwachsen muss, dann gibt es leichtere Wege Rendite zu machen.