Wertsteigerung von Immobilien

[geldvermehrer]

Da in einem  anderen thread kurz das Thema Immobilie als Mittel für Diversifikation genannt wurde und doch auch hier im WPF das Thema "Immobilienerwerb als ANLAGE (zur Vermietung)" nicht so verkehrt sein dürfte, eröffne ich mal diesen thread. 

 

Gerd Kommer seine neg. Artikel kenne ich zu dem Thema, auch sein Buch.... Auch das paper von Andreas Beck mit schrumpfender Bevölkerung etc. Darauf brauchen wir nicht eingehen, auch nicht, dass Immobilienvermietung "Arbeit bedeutet".... Es fällt auch kein Immobilienkredit an, 100% eigenfinanziert.

 

Was mir fehlt sind Prognosen, Renditeerwartungen für Wertsteigerungen für "gute", neuwertige Immobilien in "guten" Lagen in "guten" Städten. Grob, keine "Dreckslöcher" ala Investmentpunk, keine Gegenden mit strukturellen Problemen etc. Steuerliche Vorteile aus AfA sollte aus meiner Sicht bei Renditeüberlegungen mit berücksichtigt werden, wenn auch die Steuerersparnis in die Rücklage für Renov. etc, gepackt werden sollte.

 

Wenn ich jetzt mit einer Mietrendite von 2% kalkuliere (Mietpreisbremse gilt), mit was kalkuliere ich die zukünftige, nominelle Wertentwicklung (ja, Inflation, pers. Steuersatz etc. sind wichtig, aber gerne ohne, kann jeder selbst zufügen bei seiner Rechnung)?

 

Für den weltweiten Aktienmarkt inkl. Dividenden auf Sicht der nächsten 30 Jahre haben wir das hinbekommen hier im wpf, aber für Immobilien?

Ich "werfe" mal 5% nominelle Renditeerwartung (inkl. Mieten) für die nächsten 30 Jahre in den Ring

 

 

 

[Mc100]

Ich vergleiche Immobilien gerne mit Einzelaktien. Kann gut gehen oder auch nicht. Ist halt individuell. 

Was bringt dir da die Renditeerwartung vom Markt?

 

Oder willst du in einen Immofond investieren?

[Bolanger]

Ich glaube nicht, dass es ohne Invest eine Wertsteigerung gibt. Die Immo wird ja abgeschrieben und die AfA hat einen Grund.

Es mag regionale Unterschiede geben, nur kennst Du die Zukunft nicht. Die Strukturprobleme der Kohlereviere verbessern sich. Bist Du sicher, dass es in 20 Jahren noch eine Autoindustrie in BaWü und Bayern gibt?

[mipla]

Immobilien sind Langfrist Investments...

 

Im Schnitt können deine 5 Prozent stimmen. Bei Neubauimmobilien ist es aber wie bei neu Neuwagen. Hier kann der Wertverlust anfangs höher sein. 

Aber bei einer Einzelimmobilie ist das so ähnlich als würde ich hier im Forum die Frage stellen. Wo meint ihr steht die Apple Aktie 2035. 

[BWL0815]

Was heute gute Lagen sind könnten in Zukunft Dreckslöcher sein und umgekehrt, ich halte es für zu riskant und mit ETFs/Aktien bleibst du liquide. Die Gesetzgebung in Deutschland ist auch nicht gerade Vermieter-freundlich, da würde ich eher in Polen oder Tschechien bauen. Polen soll meine ich ziemlich boomen.

[Bolanger]

5% Wertsteigerung ohne Investition? 5% Können als Gesamtrendite hinkommen, da man Miete bekommt und ggf AfA.

 

Stellt Euch das wie ein Invest in eine AG vor, bei der Ihr allerdings die Ausschüttunhsrendite und Investition steuern könnt. Ohne Investition in die Substanz und Abzug von Geldern über die Miete also quasi eine Dividendenzahlung, wirtschaften Ihr das Unternehmen langfristig runter. Nach 100 Jahren ohne Invest besitzt Ihr nur noch ein Grundstück mit Gestapeltem Bauschutt .  

[Caveman8]

Die Wertsteigerung wird in etwa auf dem Niveau der Mietsteigerung liegen. Ich persönlich lege da (konservativ) 2% an. Ich würde mir aber tatsächlich Gedanken über die Zukunftsfähigkeit der Region machen. In 10 Jahren ändert sich viel. 
 

Allerdings würde ich zu deinem Zweck keine „neuwertigen“ Immobilien wählen. Entweder ganz neu mit QNG und Mega Abschreibung oder so alt, dass die Kaufpreise um die 20 Jahresmieten liegen. 

[BlindesHuhn88]

Soweit ich über einen befreundeten markler erfahren habe lohnen sich aktuell nur.:

QNG Abschreibungen

Neubau mit KfW Förderung

Denkmal 

 

Obiges setzt aber effektiven Steuersatz von 42% (viel genug drüber damit man nicht drunter rutscht) vorraus damit es richtig schön abgeschrieben werden kann. 

 

Was natürlich schön zu verkaufen ist wenn du für einen Neubau in Nürnberg 200k zahlst auf 24qm, garantierte kalt Miete von 500€++ pro Monate ansetzt und noch dazu die Sonder Abschreibung über QNG + degressive AFA.

Noch dazu die 4% für Kredit zu 42% zurück bekommst. 

---> mega geil auf dem Papier! 

 

Aber nach 4 Jahren ist QNG weg

Nach 10-12 Jahren ist degressive weg --> Ehegatten Schaukel nötig

Und der Wert der Immobilie ist bis grob Jahr ~7 gefallen oder wenn alles steigt zumindest konstant geblieben. Danach evtl schon kleinere Instandsetzungen weil nicht perfekt gebaut wurde oder gespart wurde.

 

Er meint das Wohnungen die auf Steuer Optimierung aus sind nach 10 Jahren weg müssen weil der Business Case nicht mehr da ist.

 

Und das will ich sehen was dann los ist. 

Für mich ist das nichts langfristiges mehr. Zins Tilgung Instandhaltung Regulierung Standort Risiko und Arbeit bringen ein Risiko und Belastung in das Investment das ich gerne vergütet hätte. Also mindestens 7% p.a. wenn ich selbiges auch im ETF bekomme auf lange Sicht. 

Gute Referenz wäre die vonovia Aktie in meinen Augen. Betrachtung 10 Jahre mindestens. Wohlgemerkt das sind Profis. Die leben dafür. Nichts nebenbei und Mengenrabatt etc. 

 

Ich habe auch 3 Wohnungen. 

Eine abbezahlt --> 3% p.a. nach Steuer. Wegen Frau und Emotionen nicht verkaufbar. Jetzt kommt Fassaden Renovierung und Tiefgarage --> 4 Jahre Netto Miete weg. Muss man noch schauen wie man das steuerlich optimiert. (Rücklagen wegen neuer Heizung schon weg)

Zweite Wohnung voll finanziert. Mit Mietsteigerung in 3 Jahren trägt sich die Wohnung selbst. Derweil 160€p.m. zu schießen. Soll als Ruhesitz im Alter dienen und davor von Mieter abbezahlt werden. Rendite Erwartung ist der Verkauf vom EFH dann.... 

Dritte Wohnung ist die Steuer Abschreibung Wohnung. Anfangs hohe Rendite und dann geht's runter bis zum Verkauf im Jahr 10-12. Wohnung ist ein reiner Zock auf Wert Steigerung. Brauche diese Abschreibung um die erste Wohnung im Einkommen runter zu rechnen.

 

Ich würde es nie wieder machen. 

Es bleibt mehr Geld hängen als Tagesgeld und weniger als Aktien. Lohnzettel mit der vorab Befreiung sieht gut aus, aber hinten Rum steckst du es wieder rein + eigene Arbeit. 

Man muss Menschen mögen und mit ihnen umgehen können. Dank dem deutschen Staat ist der Mieter aber so stark gestellt dass es vielen Mietern etwas auf das Gemüt schlägt und sie meinen sie wären Gott. 

 

Zur Diversifikation gerne, arbeitslose und Ärgerlose Rendite nein. Hohe und stabile Rendite? Nein. Unterm Strich darfst du nur die Miete anschauen. Steuer Vorteile etc brauchst für Renovierung, Miet Ausfälle, Rücklagen etc. 

Und 2-3% Miete die man noch mit der Inflation steigern kann ist schon etwas wenig finde ich. 

Aber vielleicht gibt's andere die ein besseres Händchen haben dafür. Ich bin auf die Fresse gefallen und in paar Jahren kommt die Rechnung. (Ich ziehe auch Geld raus, aber weniger als ein vaneck oder FTSE high Dividende ETF im Jahr liefert, dafür in einer Krise möglicherweise konstanter)

 

 

[Physics]

Bitte unterschätze nicht den Aufwand, den Du mit einer einzelnen Immobilie hast.

 

Das geht vom Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Vormieter schmiert die Löcher mit irgendwas zu was aussieht wie Sau, Schriftwechsel mit Mieter, 3 Angebote von Maler einholen, Steuererklärung machen, Eigentümerversammlung. Das sind nur die normalen Sachen. Mieter zahlt nicht, ewige Räumungsklage, Mietrückstand und erheblicher Renovierungsbedarf sind die Themen, die Du zumindest im Hinterkopf haben solltest.

 

Das muss Dir schon Spaß machen, wenn nicht dann lass es.  

 

Es gibt eben ein nicht unerhebliches Ungleichgewicht von Mieter und Vermieter-Rechten. Das schlägt sich dann in vielen oben genannter Themen wider. 

[Frantek]

vor 11 Minuten von Physics:

Bitte unterschätze nicht den Aufwand, den Du mit einer einzelnen Immobilie hast.

 

Das geht vom Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Vormieter schmiert die Löcher mit irgendwas zu was aussieht wie Sau, Schriftwechsel mit Mieter, 3 Angebote von Maler einholen, Steuererklärung machen, Eigentümerversammlung. Das sind nur die normalen Sachen. Mieter zahlt nicht, ewige Räumungsklage, Mietrückstand und erheblicher Renovierungsbedarf sind die Themen, die Du zumindest im Hinterkopf haben solltest.

 

Das muss Dir schon Spaß machen, wenn nicht dann lass es.  

 

Es gibt eben ein nicht unerhebliches Ungleichgewicht von Mieter und Vermieter-Rechten. Das schlägt sich dann in vielen oben genannter Themen wider. 

 

Genau das sind die Hauptgründe, warum ich mich von meinen vermieteten Immobilien trennen möchte (Hervorhebung durch mich)

Früher war das für mich kein Problem, aber in der heutigen Zeit macht das einfach keinen Spaß mehr und irgendwann möchte man als Privatier auch zur Ruhe kommen.

[LongtermInvestor]

vor 13 Stunden von geldvermehrer:

Was mir fehlt sind Prognosen, Renditeerwartungen für Wertsteigerungen für "gute", neuwertige Immobilien in "guten" Lagen in "guten" Städten.

Was hast du den in den letzten 20 Jahren in deinem Immobilienportfolio nominal gesehen? Stabile allgemeine Annahmen sind wenig aussagekräftig, da sehr individuell.

[Rubberduck]

Gerade eben von LongtermInvestor:

Was hast du den in den letzten 20 Jahren in deinem Immobilienportfolio nominal gesehen? Stabile allgemeine Annahmen sind wenig aussagekräftig, da sehr individuell.

 

So isses. Das ist alles völlig individuell. Von Wertsteigerungen, über Mieteinnahmen bis hin zur steuerlichen Situation.

 

Diskussion in einem Forum wo der Backtest über Jahrzehnte das Maß der Dinge ist und Kosten bis zu Zehnteln Prozent fillettiert werden, völlig sinnlos. 

vor 55 Minuten von Physics:

... 3 Angebote von Maler einholen ...

 

Kein Vermieter, der das sinnvoll macht, braucht Makler.

[Physics]

vor einer Stunde von Physics:

Vormieter schmiert die Löcher mit irgendwas zu was aussieht wie Sau, Schriftwechsel mit Mieter, 3 Angebote von Maler einholen

 

vor 17 Minuten von Rubberduck:

Kein Vermieter, der das sinnvoll macht, braucht Makler.

So wie geschrieben. Angebote vom Maler (Handwerker). 

 

[Malvolio]

"Gute", neuwertige Immobilien in "guten" Lagen in "guten" Städten klingt super, aber damit lässt sich heutzutage leider kaum Geld verdienen, wenn man sie nicht schon im Bestand hat. Solche Immobilien sind kaum bis schwer zu kriegen .... und wenn doch, dann sind sie regelmäßig so teuer, dass man sie kaum zu einem angemessenen Preis vermieten kann, den man bräuchte, um die exorbitanten Anschaffungskosten zu finanzieren.

 

Wenn man sowas nicht professionell macht, sind Immobilien auch ein schwieriges Thema. Wenn man nur ein oder zwei Objekte hat, ist erstens das Klumpenrisiko sehr hoch und der Aufwand schnell unverhältnismäßig. Ohne Erfahrung und gute Kontakte ist es noch schwieriger als ohnehin schon. Abgesehen vom Verwaltungsaufwand muss man sich mit Mietern, womöglich Miteigentümern, Banken, dem Finanzamt und Handwerkern herumschlagen. Ich habe auch mal darüber nachgedacht, aber mich dann doch klar dagegen entschieden. Ich habe eine selbst genutzte Immobilie .... damit habe ich schon genug Ärger. Mit einem guten ETF-Portfolio lässt sich wesentlich einfacher und risikoärmer etwas Geld verdienen.   

[DomeSW]

Hallo,

 

ich stand vor 7 Jahren mit ähnlichen Gedanken, mir meinen Lebenstraum ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung anzuschaffen. Mit 28 Jahren, habe ich eine 110 % Finanzierung für ein 6 Mehrfamilienhaus durchbekommen ( Eigenkapital durch Eigenleistungen wurden anerkannt 10 %, Vater Meister Maurer), voll Fremdkapital, Sicherheit war das Haus.

 

Heute 5 Jahre nach Fertigstellung, würde ich es vom Kosten -Nutzen- Stress- Zukunft - Risiko nicht mehr machen.

 

Ziel war es: Altersvorsorge, evtl. nach 10 Jahren Verkauf, unter anderem schnell zu tilgen.

 

Kreditsumme: 750.000 € inkl. Grundstück/ Wert heute, niedrig angesetzt: 430 m2 * 3000 Euro Baukosten  pro m2=ca 1.300.000 ( auf  dem Papier WERT)

 

Gründe:

 

1.Ohne viel Eigenleistungen hätte ich mindestens 50 % mehr Kredit aufnehmen müssen--> mehr Zinsen, mehr Schulden, Vermögen gleich Vorteil: höhere AFA, höhere Sonderabschreibung 4 Jahre, mehr Zinsen

 

2. Kann man als Fehler sehen: Ich tilge mit 3 % , da Zinsätze 1,8 % wollte ich damals Objekt nach knapp 30 Jahren abbezahlt haben--> aus heutiger Sicht Fehler--> ? Wie man es sieht? Da die Sonderabschreibung ausgelaufen ist, muss ich nach Steuern ca. 500 Euro netto monatlich da zubuttern ( Geld ist halt in der Immobilie--> besser 500 Euro in einen ETF)

 

3. Papierkram, Mieterwechsel, Steuererklärungen, Übergaben, irgendwann Reparaturen, Wartungen, Handwerker Mangel--> Liste kann lang sein.

     Beispiel: Reparatur: Rollladen war  defekt--> Handwerker kam--> 350 Euro weg, für eine Kleinstreparatur , da ist die Monatsmiete fast weg. 

 

4.  Jetzt kommen Rücklagen, sagen wir ab dem 10 Jahr evtl. Defekt Wärmepumpe, erste kleine Reparaturen etc. ---> Geld, das die Immobilie hierfür nicht abwirft. 

Bedeutet ich muss private Rücklagen aufbauen, falls am Haus was kaputt geht.

 

5. Jede KFW Förderung zählt als Einnahme bei Vermietung, es ist nichts geschenkt.  Es mindert die Herstellungskosten .Reicht nicht z.B. KFW 55 Standard --> jetzt schon KFW 40 mit Qualitätsiegel,dann aber wundern das Mietpreise von 15 Euro aufwärts normal werden

 

6. Geld ( Kredit)  hat am Ende nicht gereicht, sodass ca. 40.000 Euro noch meine Familie mir geliehen  hat ( zusätzliches Darlehen). Hätte ich die 40.000 Euro in ETF gepackt ?

 

7. Wie hoch ist der Zinssatz nach Zinsbindung? Mindestens 1 % mehr als jetzt.

 

Wenn ich alleine darauf hoffe, dass eine Immobilie alleine durch Wertsteigerung in 20 Jahren mehr Wert ist als heute, weil es die letzten Jahre gestiegen ist.

 

Dann würde ich keine Tilgung machen, nur Zinsen zahlen, AFA , Sonder AFA etc nutzen, dann lohnt es sich auf dem Papier aber in Wirklichkeit gibt es keine Pauschale.

 

Wenn ich aber nichts tilge, wozu dann ein so hohes Risiko ? Hoffen, dass die Immobilie mehr Wert hat ?

 

 

Ich wollte dir eine kurze Anregung für deine Gedanken mitgeben, wieso ich persönlich es zum Beispiel nicht mehr machen würde ...

 

 

[Bolanger]

vor 4 Stunden von BWL0815:

da würde ich eher in Polen oder Tschechien bauen. Polen soll meine ich ziemlich boomen.

Diese Länder stechen mit hoher Geburten- und Zuwanderungsrate geradezu hervor als prädestinierte Regionen mit wachsendem Bedarf an Wohnraum.

 

Bei Immobilien kann man mMn nur dann eine ordentliche Rendite erhalten, wenn man der Allgemeinheit in irgendeinem Punkt voraus ist. Das ist wie bei Aktien. Der Preis ist marktgerecht und mehr Rendite bekommt man nur, wenn man etwas weiß oder hat, was andere nicht wissen oder haben.

Warum sollte ein Makler ein Objekt mit überdurchschnittlicher Rendite verkaufen anstatt es selbst zu kaufen? Mit dem Hintergedanken wird auch klar, dass die überdurchschnittlichen Objekte auf diversen Wegen ihre Zukunft finden. Im Umkehrschluss ist es rein mathematisch schon erforderlich, dass die typischen Makler-Objekte unterdurchschnittlich performen.

 

Diese Ansprüche an "gute" Objekte möchte ich auch gar nicht zu hoch hängen. Man kann ein Grundstück kaufen und dieses bebauen. Dann übernimmt man aber auch das Bauherrenrisiko und den dazugehörigen Aufwand, was dann hoffentlich honoriert wird. Oder man kauft heruntergewirtschaftete Objekte und renoviert diese selbst. Vielleicht wird auch mal etwas im erweiterten Bekanntenkreis verkauft, das man zu einem fairen, aber nicht überzogenen Kurs abgreifen kann. Oder es gibt ein Objekt mit viel Ärger un hohem Verwaltungsaufwand, vor dem andere zurückscheuen und dem man sich stellen möchte. In jedem Fall bringt man vgl. zu einem reinen Kapitalanleger Wissen, Kontakte oder Fähigkeiten ein, die andere nicht haben. Geld im Sinne von Eigenkapital spielt nahezu keine Rolle dabei, denn Geld bekommt der Makler-Profi reichlich bei guten Gelegenheiten.

 

Ich habe ab und an Diskussionen im Bekanntenkreis, bei denen einige auch Immobilien kaufen wollen. Aber nicht in der heimatstadt, weil die in einer gebeutelten region liegt. Man würde von einem makler in einer Boom-region akufen und das ganze dann professionell verwalten lassen. Quasi kein Aufwand, man verdient nur Geld dabei. Bisher konnten mir diese Bekannten aber noch nicht erklären, warum der Makler eine Lizenz zum Gelddrucken einfach so weiterreicht anstatt sie selbst zu nutzen.

 

In diesme Zusammenhang habe ich auch @BWL0815 zitiert. Wie soll man als Ausländer in PL oder CZ ein attraktives Objekt finden und dies später bewirtschaften, ohne dabei unterdurchschnittlich zu performen?        

[LongtermInvestor]

vor 3 Stunden von DomeSW:

Wenn ich aber nichts tilge, wozu dann ein so hohes Risiko ? Hoffen, dass die Immobilie mehr Wert hat ?

 

 

Ich wollte dir eine kurze Anregung für deine Gedanken mitgeben, wieso ich persönlich es zum Beispiel nicht mehr machen würde ...

Guter Beitrag! Viele Träumen und rechnen sich schön, oder gar nicht.

[Wusel83]

Hier wurde ja schon viel geschrieben. Ja man bekommt bei Immobilien nix geschenkt! Es ist definitiv Arbeit. Im Schnitt sind die Preise auch Marktgerecht da gebe ich Bolanger recht. Der Punkt ist aber anders als bei Aktien gibt es auch die eine oder andere Immobilie bei welcher der Schuh drückt und das nicht weil die Bausubstanz mieserabel ist. Man muss dann aber auch in der Lage sein da wo es drückt ne Lösung zu liefern bzw. das Risiko einzugehen.

 

Sind natürlich Anekdoten: 1. Wohnung mit zutiefst verkrachten Ehepaar, war nen Abschreibungsobjekt und der erste Preis war nach 10 Jahren nur zu 2/3 den offenen Kredit deckend. Da hatten vermutlich alle anderen, mit ner Bank die ins Grundbuch möchte, ein Problem da die Bank der Vorbesitzer ja dieses nicht freigeben wird. Zumindest nicht bevor das erste Geld fliessen muss. Da ich keine Finanzierung brauchte konnte ich da was anbieten damit zu dem Kuddelmuddel mit zwei Anwälten damit die Verkäufer überhaupt noch kommunizieren und einer Bank und nem Kredit unter Wasser. Da hab ich 2020 20% runter handeln können.

2. Wohnung unzuverlässiger Mieter aus der Gastronomie (auch 2020) mit ner Sonderverwaltung die vor allem nur Geld gekostet hat aber nix gemacht hat. Die Dame hatte nach 20 Jahren auch den Kaufpreis laut Grundbuch bei weitem nicht raus. Aber der Kredit war wenigstens kleiner als Kaufpreis. Ging wohl auf die Rente zu und der Kaufpreis war auch in nem Rahmen das Banken da schon nicht wirklich Bock drauf haben weil kleine Wohnung von der Fläche, kleines Volumen. Der Sonderverwalter war auch der Verkaufsmakler und der schien mir das er die Wohnung am liebsten mit exakt einer Besichtigung verkaufen möchte und so seinen Stundenlohn maximieren. Kontoauszug hat dann gereicht klar zu machen wie der Makler zu seinem Ziel kommt.

3. Wohnung zwei Brüder als Erben zu Lebzeiten also im Hintergrund auch noch der Vadder. Das war 2024. Erster Preis war noch ein wenig hoch für das Zinslevel. Standort ne Kleinstadt im strukturschwachen. Da gibt es nicht nur wenig aufgeteilten Wohnraum, es gibt auch wenige Interessenten. Vermutlich waren die anderen 3 Pappnasen die hätten kaufen können schon durch und zu keiner Entscheidung gekommen oder von Bankenseite nicht finanziert. Mein lokaler Banker hatte mir nen Wert geliefert und ich hab den dann so kommuniziert gegenüber den Verkäufern. Zinsen bla bla meine Bank sagt der Wert ist XYZ den kann ich halten. Waren 2024 auch 25% unter erstem Preis. Geld Jetzt sicher war besser als etwas mehr vieleicht später.

4.  Wohnung von 2022 war zwar mit kleinem Rabatt aber vermutlich ziemlich am Marktwert (retrospektiv).

 

Die Arbeit mit Wohnungen geht aber schon los lange bevor der erste Euro fliesst. 100 Exposes liefern, 10 Erstgespräche/ Papierformprüfung, 1-2 Besichtigungen und da dann 1 Preisverhandlung bei welcher man nicht immer überein kommt. Da ich nur Wohnungen in der Vermögensbilanz hab kuck ich natürlich nach entsprechend gefüllten Rücklagenkonten der WEG im Verhältnis zum Zustand des Objektes was man in den WEG-Protokollen, der Besichtigung und beim Schnack mit dem Mieter und WEG-Verwalter plausibilisiert. Immer wenn da der WEG-Verwalter ne Nulpe ist, das Rücklagenkonto zu schmalbrüstig, die WEG nicht aus dem Quark kommt oder die Protokolle wirr, muss man eigentlich die Füsse in die Hand nehmen bzw. die Verkäuferseite ist normalerweise nicht amüsiert über mein Angebot falls es doch eins gibt. 

 

Ob Makler per se immer an Kapital kommen wage ich zu bezweifeln. Zumindest die zwei drei Banker mit denen ich länger gesprochen hab im laufe der Jahre meinten das die doch recht ungleichmässigen Einkommen welche direkt vom Immobilienmarkt abhängen bei hohen Beleihungen doch eher kritisch sind. Gibt auch genug Makler die eher klein sind und über krasse Karre und Co hohe Fixkosten produzieren die wenns mal etwas weniger Umsatz gibt gut durchschlagen und einem die Bonität verhageln und gleichzeitig Druck liefern schnell ne Provision ran zu schaffen.

 

Ich würde wenn ich wieder im März 2020 stehe und zuviel Tagesgeld hab weil das Eigenheim nicht gekauft wird wieder Vermieter werden. Der Zeitpunkt wäre aber auch nicht schlecht gewesen alles ins Depot zu schieben, wusste ich aber nicht und hatte auch schon genug im Depot. Vieleicht müssen wir aber auch 2036 nochmal ne Rückblende machen.

 

 

[Bolanger]

vor 18 Minuten von Wusel83:

Im Schnitt sind die Preise auch Marktgerecht da gebe ich Bolanger recht. Der Punkt ist aber anders als bei Aktien gibt es auch die eine oder andere Immobilie bei welcher der Schuh drückt und das nicht weil die Bausubstanz mieserabel ist. Man muss dann aber auch in der Lage sein da wo es drückt ne Lösung zu liefern bzw. das Risiko einzugehen.

:-) also wieder marktgerecht, denn einen Preisabschlag bezahlt man mit Mehraufwand oder erhöhtem Risiko.

 

Ich finde es aber interessant zu lesen, welche Geschichten hinter den Immobiliendeals stehen. Die zeigen nämlich oft, dass das Business eben nicht geradlinig ist, sondern mit Aufwand, Glück und Risiko verbunden ist. Was aber immer hilft ist ein ausreichend dickes Finanzpolster, um auch ohne Banken-Finanzierungs-Rennerei ein Gebot abgeben zu können. Wenn man im Wettbewerb mit anderen Interessenten steht und dem Verkäufer einen ausreichend hohen Kontostand zur Direktbezahlung zeigen kann, dann steht man meist ganz vorne auf der Liste. Wenn man dann erstmal die Zusage hat, dann kann man sich immernoch um einen Finanzierung kümmern, um den Kontostand für das nächste Objekt zu erhalten. 

[BlindesHuhn88]

vor 24 Minuten von Bolanger:

Was aber immer hilft ist ein ausreichend dickes Finanzpolster, um auch ohne Banken-Finanzierungs-Rennerei ein Gebot abgeben zu können. Wenn man im Wettbewerb mit anderen Interessenten steht und dem Verkäufer einen ausreichend hohen Kontostand zur Direktbezahlung zeigen kann, dann steht man meist ganz vorne auf der Liste. Wenn man dann erstmal die Zusage hat, dann kann man sich immernoch um einen Finanzierung kümmern, um den Kontostand für das nächste Objekt zu erhalten. 

Naja rein von der Rendite ist ohne Kredit zu kaufen schon fast Suizid. Brauchst für Abschreibung auf Zins damit du das schön rein rechnen kannst. Da vergisst man aber leider auch das der Hebel eben ein Hebel ist. In beide Richtungen. Und Zins ist verlorenes Geld. Nur die Bank gewinnt 

[Bolanger]

vor 10 Minuten von BlindesHuhn88:

Naja rein von der Rendite ist ohne Kredit zu kaufen schon fast Suizid. Brauchst für Abschreibung auf Zins damit du das schön rein rechnen kannst. Da vergisst man aber leider auch das der Hebel eben ein Hebel ist. In beide Richtungen. Und Zins ist verlorenes Geld. Nur die Bank gewinnt

das meinte ich nicht. Ich würde ein Anlageobjekt auch über einen Kredit finanzieren. Es hilft aber, wenn man es auch ohne kaufen könnte. Ein solcher Nachweis während des Verkaufsgespräches bringt einen deutlich nach vorne vgl. zu anderen Interessenten. Man legt den Nachweis hin, bekommt den Zuschlag, nutzt die Vorbereitungszeit beim Notar dafür, einen Kredit abzuschließen und bezahlt dann letztlich über das Darlehen. Für den Verkäufer ist dies wesentlich interessanter als "man gibt den Zuschlag, hält andere Interessenten fest, aber ohne Zusage, wartet, bis nichts kommt, irgendwann muss der Interessent zugeben, dass er keinen Finanzierung hat und das Spielchen beginnt von vorne".

Das ganze wird natürlich bei größeren Objekten deutlich schwerer. Aber bei grundstücken im niedirgen sechsstelligen Bereich oder Eigentumswohnungen sollten zumindest einige der WPFler dieses kapital auf der hohen kante haben.  

vor 18 Minuten von BlindesHuhn88:

Da vergisst man aber leider auch das der Hebel eben ein Hebel ist. In beide Richtungen. Und Zins ist verlorenes Geld. Nur die Bank gewinnt 

Aus diesem Grund würde ich mir auch immer überlegen, ob eine 100%-Finanzierung wirklich sinnvoll ist. Die Konditionen gehen deutlich hoch vgl. zu einer 80 oder gar 60%-Finanzierung. 

Immer gern gemacht werden Privatdarlehen, im Extremfall sind es zwei Geschwister, von dem jeder eine DHH zur Vermietung kauft. Beide haben Eigenkapital, nur nehmen sie das nicht für die eigene Hälfte, sondern geben es als Privatdarlehen an den anderen. So können die Zinsen abgesetzt werden und man hat noch den Vorteil der Besteuerung von nur 25 bei den Zinseinnahmen, aber bis zu 42 oder gar 45% Absetzbarkeit bei den Zinsausgaben. Ok, vielleicht sollte man das nicht direkt mit zwei DHH machen. Aber wenn zwischen den Käufen etwas Zeit liegt und die Objekte nicht 100% identisch sind wird sowas durchaus von den Finazämtern akzeptiert. Und für die Bank zählt sowas als Eigenkapital bzw. die muss beim kreditabschluss ja gar nicht wissen, dass man das vorhandene Eigenkapital gar nicht einsetzen möchte.  

[geldvermehrer]

Ihr seid ja schon fast wie der Gerd Kommer

Nein, interessant, einfach mal darüber zu diskutieren

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Für meine Eltern war das nicht so, im Gegenteil, keine Aktien, Immobilien, Immobilien, Immobilien

[poipoi]

vor 34 Minuten von geldvermehrer:

Ihr seid ja schon fast wie der Gerd Kommer

Nein, interessant, einfach mal darüber zu diskutieren

Die letzten Jahre (vielleicht auch wegen den sehr gut gelaufenen Kapitalmärkten) und vermutlich verstärkt bei der jüngeren Generation, hat der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage scheinbar etwas an Reiz verloren. 

Für meine Eltern war das nicht so, im Gegenteil, keine Aktien, Immobilien, Immobilien, Immobilien

Kenn ich auch so. Morgen geht die Welt unter (Trump hilft diesen Gedanken zu  verfestigen) und dann ist ein Haus besser als irgendwelche Aktien oder andere Papiere. Vor allem haben meine Eltern Anfang der 80er gebaut. Der Zinssatz war zweistellig und trotzdem wurde getilgt. Was hätten sie nach heutigen Maßstäben alles investieren können, wenn sie zur Miete gewohnt hätten?

[Bolanger]

vor 31 Minuten von poipoi:

Was hätten sie nach heutigen Maßstäben alles investieren können, wenn sie zur Miete gewohnt hätten?

Interessante Frage. Ich habe bisher noch keine Statistik gesehen, wie sich das Verhältnis aus Immobilienwerte und damit -preis zu Mieten im Laufe der Jahrzehnte verändert hat. Zugegeben, ich habe auch nicht aktiv recherchiert. 

[geldvermehrer]

vor 14 Stunden von Bolanger:

Interessante Frage. Ich habe bisher noch keine Statistik gesehen, wie sich das Verhältnis aus Immobilienwerte und damit -preis zu Mieten im Laufe der Jahrzehnte verändert hat. Zugegeben, ich habe auch nicht aktiv recherchiert.