Pachtpreis in Kaufpreis umrechnen

[Greenhorn_Berlin]

Schönen guten Tag!

Da hier ja finanzerfahrene Menschen aktiv sind, folgende Frage:

Gibt es eine allgemeine Formel, nach der man einen Pachtpreis in einen Kaufpreis umrechnen könnte, um eine Verhandlungsgrundlage zu haben? Also nehmen wir mal an, ein Konzern möchte eine Fläche für 30 Jahre pachten. Anhand des Vertragsentwurfes lässt sich ausrechnen, dass in diesen 30 Jahren Pachtzahlungen in Höhe von 4,9 Millionen Euro reinkämen. Nun hat aber der Eigentümer der Fläche grundsätzliche Bedenken bei Verpachtung, weil das zu viele Unwägbarkeiten mit sich bringt, die über einen so langen Zeitraum nicht absehbar sind (vor allem im Bereich der Bewertung und der daraus resultierenden Substanzsteuern). Er möchte dem Konzern daher einen Kauf anbieten. Das ist für den Konzern vermutlich nur dann interessant, wenn er für den Kauf weniger Geld ausgeben muss als er über 30 Jahre für die Pacht ausgeben würde. Umgekehrt hat der Verkäufer einen Zinsvorteil, weil er sofort die ganze Summe bekommt, die er dann anlegen kann.

Wenn wir also die Pachtsumme von 4,9 Millionen Euro als Grundlage nehmen – wäre dann ein Kaufpreis von 3 Millionen Euro angemessen? Oder mehr?

Dankeschön!

[Cauchykriterium]

Sollte der Kaufpreis nicht eher einer ewigen Pacht nahekommen? Denn wenn es im Barwert günstiger ist, zu kaufen und somit "für ewig zu besitzen" als "für 30 Jahre pachten und dann nichts haben" - dann wird offensichtlich bares Geld seitens des Verkäufers verschenkt. Oder weiß der Verkäufer beispielsweise, dass das Erdreich unter der Oberfläche mit Öl verseucht ist und versucht, das Grundstück schnellstmöglich zu verscherbeln, bevor diese Last offensichtlich wird?

[Greenhorn_Berlin]

Nein, nichts dergleichen. Aber man hat doch immer so gewisse Anhaltspunkte, also ich erinnere mich, als ich mich früher mal für Mehrfamilienhäuser interessiert habe, dass da der Kaufpreis als ein Vielfaches der Jahresnettokaltmiete angegeben wurde. Allerdings ist das nicht so ganz vergleichbar, weil es hier um eine bisherige Ackerfläche geht, die dann für 30 Jahre zur Energieerzeugung genutzt wird, und danach wieder Ackerfläche sein soll. Beziehungsweise zeichnet sich derzeit nicht ab, wie mit solchen Flächen später verfahren wird. Auch das gehört zu den Unwägbarkeiten.

 

Jedenfalls glaube ich nicht, dass der Konzern für den Kauf mehr Geld ausgeben würde, als er in 30 Jahren an Pacht zahlen müsste...

 

Das wird sowieso nur dann real, wenn der Konzern sein Projekt verwirklichen kann. Nur dann käme ja der Kauf überhaupt in Frage.

[Ramstein]

Das ist mal wieder eine aufgrund lückenhafter Angaben nicht beantwortbare Frage.

1. Ist die Pacht fest oder steigt sie im Laufe der Zeit?
2. Ist die Pacht über die gesamt Laufzeit abgesichert, z. B. über Bankbürgschaft?
3. Oder besteht das Risiko nach x Jahren und Pächter-Insolvenz eine mit Bauruinen oder Chemikalien belastete Fläche zu haben?
4. Wie kann das Grundstück alternativ verwertet werden?
5. etc. usw.

[Cauchykriterium]

vor 11 Minuten von Greenhorn_Berlin:

Allerdings ist das nicht so ganz vergleichbar, weil es hier um eine bisherige Ackerfläche geht, die dann für 30 Jahre zur Energieerzeugung genutzt wird, und danach wieder Ackerfläche sein soll. Beziehungsweise zeichnet sich derzeit nicht ab, wie mit solchen Flächen später verfahren wird. Auch das gehört zu den Unwägbarkeiten.

 

Jedenfalls glaube ich nicht, dass der Konzern für den Kauf mehr Geld ausgeben würde, als er in 30 Jahren an Pacht zahlen müsste...

Immerhin etwas an Information. Wenn man sich in den Pächter hineinversetzt, dann will der doch vielleicht (!) mit den laufenden Erträgen die laufende Pacht begleichen und nicht vorfinanzieren (und vor allem, was macht der Käufer dann nach 30 Jahren mit der Fläche? An einen Landwirt verpachten?)

Aber wie immer gilt: Glauben kannst Du in der Kirche, in der Wirtschaft ist "Wissen" deutlich relevanter. Warum also nicht einmal das Gespräch suchen?

[Greenhorn_Berlin]

vor 6 Minuten von Ramstein:

Das ist mal wieder eine aufgrund lückenhafter Angaben nicht beantwortbare Frage.

1. Ist die Pacht fest oder steigt sie im Laufe der Zeit?
2. Ist die Pacht über die gesamt Laufzeit abgesichert, z. B. über Bankbürgschaft?
3. Oder besteht das Risiko nach x Jahren und Pächter-Insolvenz eine mit Bauruinen oder Chemikalien belastete Fläche zu haben?
4. Wie kann das Grundstück alternativ ver wertet werden?
5. etc. usw.

zu 1) das ist die kumulierte Pacht samt im Vertragsentwurf vorgeschlagenen Erhöhungen

zu 2) nein, im Gegenteil: der Energiekonzern wäre sogar berechtigt, jederzeit zu kündigen, wenn ein wirtschaftlicher Betrieb der PV-Anlage nicht mehr möglich ist, zum Beispiel durch sich ändernde Rahmenbedingungen

zu 3) der Energiekonzern wird ganz gewiss nicht Pleite gehen, und wäre verpflichtet, nach Nutzungsende die Anlage zurückzubauen

zu 4) Alternative wäre, dort weiterhin den Landwirt auf einem minderwertigen Boden für'n Appel und 'n Ei was anbauen zu lassen

 

Anmerkung zu 2): allein das ist eigentlich schon das KO-Kriterium für eine Verpachtung, weil das den Erben glatt ruinieren kann, wenn kurz nach Eintritt des Erbfalles der erhöhte Wert der Fläche in sich zusammenfällt.

vor 3 Minuten von Cauchykriterium:

Immerhin etwas an Information. Wenn man sich in den Pächter hineinversetzt, dann will der doch vielleicht (!) mit den laufenden Erträgen die laufende Pacht begleichen und nicht vorfinanzieren (und vor allem, was macht der Käufer dann nach 30 Jahren mit der Fläche? An einen Landwirt verpachten?)

Aber wie immer gilt: Glauben kannst Du in der Kirche, in der Wirtschaft ist "Wissen" deutlich relevanter. Warum also nicht einmal das Gespräch suchen?

Das läuft ja schon seit einem Jahr. Derzeit liegt der Ball beim Konzern, der einen entsprechenden Vertragsentwurf vorlegen soll, wo dann im Idealfall auch schon eine mögliche Kaufsumme drinsteht.

[Cornwallis]

Hallo,

 

möglicherweise machen auch Behörden noch einen Strich durch die Rechnung.

In Mecklenburg-Vorpommern steht bspw. der Verkauf von Flächen größer als zwei Hektar meines bescheidenen Wissens nach unter dem Vorbehalt einer behördlichen Zustimmung. Eben genau damit nicht große Konzerne sich immer mehr und mehr Flächen kaufen..

 

Das ist aber einigermaßen gefährliches Halbwissen von mir. Ich habe eine derartige Information einst von einem Makler mündlich übermittelt bekommen. Ob hier "andere Länder, andere Sitten" gilt oder ob das bei Dir ähnlich ist, vermag ich daher nicht zu beurteilen.

 

Ansonsten sind auch hier öffentlich verfügbare Bodenrichtwerte erstmal ein guter Anhaltspunkt, obwohl ich denke, dass eine Fläche, die für die Energiegewinnung genutzt werden kann wohl höher zu bepreisen sein dürfte, als bloß die landwirtschaftlich nutzbare Fläche.

Ferner wird nach heutiger Rechtslage aus einer Ackerfläche nach fünf Jahren ohne landwirtschaftliche Nutzung sogenanntes Dauergrünland mit entsprechendem Umbruchsverbot (und Wertverlust). Ob die nächste Behörde dann einen Umbruch genehmigt, sei dahin gestellt. Ist natürlich alles mehr als Kaffeesatzleserei, wenn wir über einen Zeitpunkt in 30 Jahren sprechen.

 

Gruß

[Greenhorn_Berlin]

Die Fläche ist ja nach Abschluss des nötigen Verfahrens keine Landwirtschaftsfläche mehr, sondern eine Industriefläche. Und genau die Frage, was in 30 Jahren ist, stelle ich mir ja auch. Und weil das eben alles, wie Du schon angemerkt hast, reine Kaffeesatzleserei ist, kommt eigentlich nur ein Verkauf und keine Verpachtung in Frage, um das Thema vom Tisch zu haben. Da hat man es nämlich zu jedem Zeitpunkt mit konkret fließendem Geld zu tun, was dann klar vorhersagbare steuerliche Folgen hat.

 

Bei der Verpachtungslösung wäre es ein unabsehbares Risiko, welche steuerlichen Folgen das langfristig hat. Und da ist eine mögliche neue Vermögenssteuer noch gar nicht mit eingerechnet.

 

Derzeit ist ja noch nicht mal klar, ob die Gemeinde überhaupt einem solchen Projekt zustimmen würde. Daher haben wir dem Konzern einen zweistufigen Vertrag vorgeschlagen, so dass sie erst mal ihr Projekt anpacken und dann im Erfolgsfall (und nur dann) kaufen können.

[PrivateBanker]

Um noch mal auf die Ausgangsfrage zurück zu kommen:

 

Gibt es eine allgemeine Formel, nach der man einen Pachtpreis in einen Kaufpreis umrechnen könnte, um eine Verhandlungsgrundlage zu haben?

 

Lösung : Einfache Finanzmathematik (Kapitalwertberechnung nach der internen Zinsfussmethode)

 

Welchen Zins man zu Grunde legt, darauf müssen sich halt Käufer und Verkäufer einigen. Ausgangsbasis wäre der marktübliche Liegenschaftszins, zu erfragen beim Gutachterausschuss

 

[Greenhorn_Berlin]

Ich habe gerade mal in den Grundstücksmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses Brandenburg geschaut: Für solche Flächen wird da kein Liegenschaftszins ermittelt.

 

Es gibt in der ganzen Gegend auch keinen vergleichbaren Bodenrichtwert. In der betreffenden Gemeinde gibt es immerhin ein kleines als "Gewerbe" (nicht mal Industrie!)  ausgewiesenes Gebiet, aber auch das sagt ja nichts darüber aus, wie man am Ende eine 50-Hektar-Fläche mit PV-Anlage, Umspannwerk und Batteriespeicher bewerten muss. Würde man tatsächlich den für diese kleine Gewerbefläche angegebenen Bodenrichtwert von 13 Euro pro Quadratmeter heranziehen, landet man mit 50 Hektar bei 6,5 Millionen Euro.

 

Es bestünde übrigens das Risiko, dass auf dieser Grundlage auch die Erbschaftssteuer festgesetzt wird, und zwar davon die Hälfte. Aus den Pachterträgen könnte man die nicht bezahlen, man wäre schlichtweg ruiniert. Das Finanzamt hat sich übrigens geweigert, eine Auskunft darüber zu erteilen, wie es in diesem Fall die Erbschaftssteuer berechnen würde, und auf die steuerberatenden Berufe verwiesen. Und die sagen, dass eine verlässliche Beurteilung in diesem Fall nicht möglich ist, da es dazu noch keine höchstrichterlichen Urteile gibt. Es gibt noch eine zweite Bewertungsmethode, die mit den Pachteinnahmen und einem Abzinsungsfaktor anhand der Restlaufzeit operiert, aber es ist unklar, welche der beiden Methoden wirklich Anwendung findet. Da wäre das Ergebnis dann etwas niedriger, aber das Grundproblem bliebe bestehen: Ausschlaggebend ist der Wert am Tag des Erbfalls. Wenn der einen Tag später in sich zusammenfällt, muss man trotzdem die hohe Erbschaftssteuer zahlen, obwohl man keine Einnahmen mehr hat. Allein das reicht eigentlich schon, um zu wissen, dass Grundstückseigentümer solche Pachtverträge nicht unterschreiben dürfen, wenn sie ihre Erben nicht ruinieren wollen. Es gibt auch so Modelle mit einer einprozentigen Beteiligung an der Gesellschaft, aber auch da ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob ein Prozent reicht. Zumal das in diesem Fall ohnehin nicht ginge, weil der Konzern nicht für jede Anlage eine eigene GmbH gründet, sondern alle seine Anlagen in einer einzigen GmbH hat.

 

Aber das war jetzt weit ab vom Thema, wir sind inzwischen ja bei der Verkaufsvariante.

 

[PrivateBanker]

vor 2 Stunden von Greenhorn_Berlin:

Ich habe gerade mal in den Grundstücksmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses Brandenburg geschaut: Für solche Flächen wird da kein Liegenschaftszins ermittelt.

 

Es gibt in der ganzen Gegend auch keinen vergleichbaren Bodenrichtwert. In der betreffenden Gemeinde gibt es immerhin ein kleines als "Gewerbe" (nicht mal Industrie!)  ausgewiesenes Gebiet, aber auch das sagt ja nichts darüber aus, wie man am Ende eine 50-Hektar-Fläche mit PV-Anlage, Umspannwerk und Batteriespeicher bewerten muss. Würde man tatsächlich den für diese kleine Gewerbefläche angegebenen Bodenrichtwert von 13 Euro pro Quadratmeter heranziehen, landet man mit 50 Hektar bei 6,5 Millionen Euro.

 

Aber das war jetzt weit ab vom Thema, wir sind inzwischen ja bei der Verkaufsvariante.

 

Das sagt Google KI:

 

Für landwirtschaftliche Flächen in Brandenburg

gibt es keinen einheitlichen, bundesweit gültigen Liegenschaftszinssatz wie bei bebauten Grundstücken; stattdessen wird der Wert über Pachtpreise und Kaufpreise ermittelt, wobei 2023 die durchschnittlichen Pachtpreise bei ca. 357 €/ha lagen und Kaufpreise stark variieren (z.B. Brandenburg 2023 ca. 13.257 €/ha), oft unter Einbezug von Bodenrichtwerten und Ertragswertmethoden zur Bewertung. 

Was ist ein Liegenschaftszinssatz?

Liegenschaftszinssätze sind marktübliche Verzinsungen für Grundstücke, die bei der Bewertung von bebauten Objekten (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) helfen, aber bei reinen Agrarflächen anders gehandhabt werden. 

Bewertung landwirtschaftlicher Flächen in Brandenburg:

Kein fester Zinssatz: Für Äcker und Wiesen gibt es keine pauschalen Zinssätze wie bei Wohnhäusern (§ 256 BewG).

Bodenrichtwerte: Sie liefern eine Grundlage für den Preis pro Quadratmeter (z.B. in Brandenburg 2025 teilweise um 0,30 €/m²) und helfen bei der Wertermittlung.

Pachtpreise: Die durchschnittlichen Pachtkosten pro Hektar (ha) sind ein wichtiger Indikator für den Ertragswert (z.B. 2023: 357 €/ha).

Kaufpreise: Der Durchschnittspreis für Ackerland in Brandenburg lag 2023 bei etwa 13.257 €/ha, zeigt aber große regionale Unterschiede. 

______________________________________________

 

Wie hoch ist denn die erste jährliche Pachtzahlung pro Hektar?

Dies einfach mal vergleichen mit obigen Zahlen

 

Ich persönlich wäre bereit mindestens ein Pacht (mit jährlicher Anpassung an die Verbraucherpreise) von 3 % p.a. zu akzeptieren. Somit vergleichbar mit einer langlaufenden Bundesanleihe plus Inflationsschutz.

 

[Greenhorn_Berlin]

Die Zahlen kenne ich ja alle. Der Landwirt zahlt derzeit 300 Euro pro Hektar. Es sind ja auch nur 28 bis 29 Bodenpunkte. Der Energiekonzern möchte in den ersten zehn Jahren ungefähr 3.000 Euro pro Hektar und Jahr zahlen. Aber im Hintergrund ist zuvor aus der Ackerfläche eine Industriefläche geworden, mit allen sich daraus ergebenden steuerlichen Konsequenzen. Und man muss daran denken, dass der Konzern jederzeit kündigen kann, wenn ein wirtschaftlicher Betrieb nicht mehr möglich ist. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn sich die Rahmenbedingungen der Energiewende massiv verschlechtern, oder der Konzern seinen Strom nicht mehr gut verkauft bekommt.

 

Daher besser keine Verpachtung, sondern Verkauf im Erfolgsfall.

[Malvolio]

Eine allgemeingültige Formel für eine Grundstücksbewertung gibt es natürlich nicht. Ein Grundstück ist letztendlich soviel wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.  Es gibt natürlich verschiedene Bewertungansätze, z.B.:

 

- Ertragswertverfahren, also im Prinzip die Diskontierung bzw. der Kapitalwert der zukünftigen Erträge (z.B. der zu erzielenden Pachterträge). 

- Vergleichswertverfahren, also die Heranziehung vergleichbarer Transaktionen (z.B. auch Bodenrichtwerte des lokalen Gutachterausschusses)

 

Es kommt natürlich auch auf die individuelle Lage an, den Zustand und die Art der gegenwärtigen und ggf. zukünftigen Nutzung. Aber wie gesagt ... letztendlich ist die Marktlage und die Situation/Interessen der beteiligten Parteien entscheidend. 

[DarkBasti]

Man könnte als Fausformel 20 Jahre Pacht = Grundstückswert nehmen

Am Ende ist es aber immer ein Marktpreis!

 

Was man ggf. noch regeln sollte:

-Rückbau und Entsorung von alten PV Anlagen kann teuer werden

-Nach einer gewissen Zeit, und das ist bei ü20 Jahren aufjedenfall, hat die Fläche den jeweiligen Status der Nutzung. Also nach 20 Jahren Bäume ist es fast automatisch Forstfläche und nicht mehr Ackerland.

-Gewinn und Risiko kann man durchaus mit einkalkulieren

[Greenhorn_Berlin]

Das mit den 20 Jahren war ja auch ungefähr so mein Ansatz. Damit sollten eigentlich beide Seiten gut bedient sein. Mal schauen, mit welchem Angebot der Konzern kommt.

 

Und bei Verkauf gibt es ja auch das Thema "Rückbau" nicht mehr (wofür bei Pacht natürlich der Konzern verantwortlich wäre).