Erbe eines Miteigentumanteils an einer Pflegeimmobilie

[Braunbär]

Guten Abend,

 

nach einiger Zeit passiven Mitlesens habe ich nun einen Account erstellt, da ich gerne die Schwarmintelligenz des Forums für meinen Fall nutzen möchte.

 

Die Situation: Meine Schwester ist vor kurzem verstorben. Sie hatte keine eigene Familie. Erben wird unsere Mutter (86). Erbschein gibt es noch nicht. Unser Vater (Mann unserer Mutter) lebt ebenfalls bereits nicht mehr. Übrig sind somit nur noch meine Mutter und ich. Meine Mutter hat mich um Unterstützung bei der Regelung des Nachlasses gebeten. Zum Nachlass gehört u.a. auch ein Miteigentumsanteil für eine Pflegeimmobilie.

 

Zu den bisher bekannten Eckdaten:

• Die Pflegeimmobilie wurde 2017/2018 neu errichtet. Sie ist langfristig als Ganzes vermietet. Sie ist in Wohneigentumsanteile aufgeteilt, die dann einzeln an Investoren verkauft wurden. Der Anteil meiner Schwester ist eine Wohnung (etwa 1%)
• Anscheinend hatte meine Schwester damals 1/3 der Kaufsumme direkt bezahlt. Für die restlichen 2/3 gibt es ein Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit bei der lokalen Sparkasse. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 0,75%, ist tilgungsfrei, endfällig und läuft bis 2028
• Parallel gibt es einen Bausparvertrag. Die Idee war, das Darlehen mit dem Bausparer abzulösen. Das Bauspardarlehen wird einen Zinssatz von 1,75% haben
• Die Mieteinnahmen werden für die Zinsleistung und für das Ansparen des Bausparers genutzt. Das Konstrukt trägt sich somit selbst

 

Die bisherigen Erkenntnisse:

• Meine Mutter kann und will sich nicht um diesen Immobilienanteil kümmern. Ich selbst habe kein Interesse daran, würde mich aber notfalls für eine Übergangszeit damit beschäftigen. Daher wird sie früher oder später zu verkaufen sein
• Das Geld aus einem möglichen Verkauf wird aktuell nicht dringend benötigt. Es ist genug Liquidität vorhanden, um das Darlehen bei Bedarf abzulösen. Es gibt also keinen Zeitdruck
• Für den Bausparer sehe ich außerhalb der Pflegeimmobilie keine Verwendung
• Die Immobilie hat für meine Mutter keine großen steuerliche Effekte

 

Im Moment sehe ich die folgende Vorgehensweise:

• Den Immobilienanteil bis Ablauf der 10‑Jahres‑Spekulationsfrist in 2028 warten, dann verkaufen
• Für den Bausparer die Bausparsumme herabsetzen, so dass dieser unmittelbar zuteilungsreif wird. Dann das Ansparen aussetzen und den Bausparer erstmal vorübergehend parken
• Sollte das Darlehen vor dem Verkauf fällig werden: Ggf. den Bausparer nutzen und den Rest aus der Liquidität bezahlen
• Sollte der Bausparer nicht zum Einsatz kommen, diesen auszahlen lassen

 

Demnächst wird ein Gespräch mit der Sparkasse anstehen, bei dem ich meine Mutter unterstützen werde. Darauf möchte ich uns vorbereiten.

 

Ich bitte daher um Vorschläge zur weiteren Vorgehensweise. Welche alternativen Möglichkeiten gibt es? Was gibt es zu beachten? Auch Hinweise zur Vorgehensweise beim Verkauf des Immobilienanteils sind bereits willkommen.

 

[Sapine]

Vorweg: Ich habe keine Ahnung von Pflegeimmobilien. Du hast Dir meiner Einschätzung nach schon ein paar gute Gedanken gemacht. Was den Verkaufszeitpunkt angeht, ist es vermutlich von Vorteil, wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Ob ihr das abwarten wollt, ist schwer einzuschätzen. Alternativ könnte Deine Mutter einziehen, was man einer 86jährigen aber nicht wirklich zumuten will. 

 

vor 8 Minuten von Braunbär:

Im Moment sehe ich die folgende Vorgehensweise:

• Den Immobilienanteil bis Ablauf der 10‑Jahres‑Spekulationsfrist in 2028 warten, dann verkaufen

Soweit mir bekannt, beginnt die Frist mit dem Notartermin. Ob sie auch damit endet, würde ich mich noch mal schlau machen, nicht dass ihr ein paar Tage zu früh verkauft. 

vor 8 Minuten von Braunbär:

• Für den Bausparer die Bausparsumme herabsetzen, so dass dieser unmittelbar zuteilungsreif wird. Dann das Ansparen aussetzen und den Bausparer erstmal vorübergehend parken

Da kannst Du bei der Sparkasse fragen, oder vielleicht besser direkt bei der Bausparkasse, welche Bausparsumme optimal ist, wenn ihr die Sparleistung ab sofort einstellen wollt. In den restlichen Jahren werden ja noch etwas Zinsen auflaufen. 

vor 8 Minuten von Braunbär:

• Sollte das Darlehen vor dem Verkauf fällig werden: Ggf. den Bausparer nutzen und den Rest aus der Liquidität bezahlen

Wenn es nur um einen kurzen Zeitraum geht, kann man auch mit der Bank reden. 

vor 8 Minuten von Braunbär:

• Sollte der Bausparer nicht zum Einsatz kommen, diesen auszahlen lassen

Ja

[chirlu]

vor 29 Minuten von Braunbär:

Den Immobilienanteil bis Ablauf der 10‑Jahres‑Spekulationsfrist in 2028 warten, dann verkaufen

 

Wird denn beim Verkauf ein Gewinn entstehen?

 

Beim Bausparvertrag müsste man sich die genauen Bedingungen ansehen.

[Ferner]

Bitte prüfen, ob bei dem Kredit nicht eine Kreditversicherung für den Todesfall der Kreditnehmerin besteht, so dass durch den Tod Deiner Schwester der Versicherungsfall eintritt und die restliche Kreditsumme aus der Versicherung getilgt wird.

[mipla]

vor 5 Stunden von Ferner:

Bitte prüfen, ob bei dem Kredit nicht eine Kreditversicherung für den Todesfall der Kreditnehmerin besteht, so dass durch den Tod Deiner Schwester der Versicherungsfall eintritt und die restliche Kreditsumme aus der Versicherung getilgt wird.

Im Regelfall nicht. Versicherung greift nicht in der Ansparphase des Bauspardarlehens. Evtl wude aber eine zusätzliche Restkrediversichetung abgeschlossen.

 

Der Bausparer dient höchstwahrscheinlich als Tilgungsersatzmittel und wurde im Rahmen der Finanzierung abgetreten. Den kann man nicht einfach herabsetzen kündigen usw.schau in den Kreditvertrag. 

 

Lass dir von der SPK ausrechnen ob der Bausparer nach den 10 Jahren bereits zugeteilt wird oder ob das Darlehen verlängert werden muss. 

 

Frage doch beim Betreiber nach ob es Möglichkeiten zum Verkauf der Beteiligung gibt. Hier bekommst du evtl kurzfristig eine erste Einschätzung. Wichtig nur Ersteinschätzung. Nicht sofort an die erstbeste Stelle verkaufen. 

 

 

 

 

[Rubberduck]

Kann man bei der Pflegeimmobilie wirklich die Mieter selbst bestimmen? Ich kenne verschiedene Modelle.

[missionE]

vor 8 Stunden von Sapine:

Was den Verkaufszeitpunkt angeht, ist es vermutlich von Vorteil, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Bei einer Pflegeimmobilie ist es eher umgekehrt. In der Regel ist das wie bei einem Hotel und der Pflegeheimbetreiber mietet die Immobilie. Wenn dann der Betreiber weg wäre, wäre das ein Problem, weil man nicht so leicht so eine spezielle Immobilie vermietet bekommt. Wenn es eher um eine "normale" Wohnungen geht, die man ggf. auch selbst nutzen oder vermieten könnte, dann ist es ein Vorteil, wenn sie leer ist.

[Sapine]

Stimmt - das hatte ich falsch gelesen. 

[hilflos]

Bist du dir sicher, dass nur deinen Mutter geerbt hat? Wenn es kein Testament gab, bist du Miterbe.

Die Zinsen sind traumhaft und darauf sollte man ohne Not nicht darauf verzichten.

Der Bausparvertrag muss nicht zuteilungsreif sein um das Guthaben auszahlen zu lassen, nur wenn du auch das Darlehen willst.

Ich vermute Mal die Immobilie macht nicht viel oder sogar keine Arbeit.

Ich würde sie behalten und über die geplante Laufzeit anzahlen und dann  verkaufen

[satgar]

Ist die Immobilie in der Nähe deiner Mama? Und könnte es gar sein, dass Sie irgendwann selber einen solchen Pflegeplatz brauchen könnte und man dann quasi in "Eigenbedarf" dort einziehen könnte?

 

Ich spinne nur mal so rum. Sie ist immerhin auch schon 86.

[Braunbär]

Vielen Dank schon einmal für die vielen konstruktiven Beiträge. Auf einige möchte ich kurz eingehen:

vor 13 Stunden von chirlu:

Wird denn beim Verkauf ein Gewinn entstehen?

Berechtigter Hinweis, vermutlich nicht. Mir jedenfalls erscheint der ursprüngliche Kaufpreis zu hoch bzw. die Rendite zu gering. Das ist zumindest meine aktuelle Einschätzung.

 

vor 7 Stunden von mipla:

Evtl wude aber eine zusätzliche Restkrediversichetung abgeschlossen.

Anscheinend gibt es keine solche Versicherung.

 

vor 7 Stunden von mipla:

Der Bausparer dient höchstwahrscheinlich als Tilgungsersatzmittel und wurde im Rahmen der Finanzierung abgetreten. Den kann man nicht einfach herabsetzen kündigen usw.schau in den Kreditvertrag.

Treffer! Tatsächlich gibt es eine solche Abtretung. Ok, damit ist das Herabsetzen der Bausparsumme vermutlich erstmal vom Tisch. Ist kein Drama, aber gut zu wissen.

 

vor 7 Stunden von mipla:

Frage doch beim Betreiber nach ob es Möglichkeiten zum Verkauf der Beteiligung gibt. Hier bekommst du evtl kurzfristig eine erste Einschätzung. Wichtig nur Ersteinschätzung. Nicht sofort an die erstbeste Stelle verkaufen. 

Ja, das ist ein sehr guter Vorschlag. Auch hoffe ich über die Miteigentümer sowie über die Verwaltungsgesellschaft an weitere Informationen zu kommen. Kontakt zum Verwalter habe ich bereits aufgenommen.

 

vor 5 Stunden von missionE:

In der Regel ist das wie bei einem Hotel und der Pflegeheimbetreiber mietet die Immobilie. Wenn dann der Betreiber weg wäre, wäre das ein Problem, weil man nicht so leicht so eine spezielle Immobilie vermietet bekommt.

Genauso verstehe ich das Konstrukt ebenfalls. Die Gesamtimmobilie ist an den Betreiber langfristig vermietet (insgesamt 20 Jahre). Die Mieteinnahmen werden dann anteilig auf die Eigentümer verteilt. Es gibt auch einen Wirtschaftsplan, den muss ich mir auch noch genauer anschauen. Natürlich könnte der Mieter ausfallen (z.B. durch Insolvenz), allerdings schätze ich, dass sich dann sehr schnell ein neuer Betreiber finden würde. Schließlich kann man die etwa 100 pflegebedürftige Bewohner ja nicht einfach auf die Straße setzen. Das Risiko für den Immobilienanteilbesitzer ist dann eher eine unterbrochene Mietzahlung. Dazu kann es natürlich auch aus anderen Gründen kommen.

 

vor 5 Stunden von hilflos:

Bist du dir sicher, dass nur deinen Mutter geerbt hat? Wenn es kein Testament gab, bist du Miterbe.

Ja, es gibt ein Testament.

 

vor 5 Stunden von hilflos:

Ich vermute Mal die Immobilie macht nicht viel oder sogar keine Arbeit.

Im Moment macht sie zumindest in sofern Arbeit, als dass ich das Konstrukt verstehen muss. Für meine Mama mache ich das natürlich gerne, aber meine Eigenmotivation ist tatsächlich gering. Allerdings muss das ja sowie erfolgen und dann in den nächsten Monaten mal schauen, wie es sich entwickelt.

 

vor 4 Stunden von satgar:

Ist die Immobilie in der Nähe deiner Mama? Und könnte es gar sein, dass Sie irgendwann selber einen solchen Pflegeplatz brauchen könnte und man dann quasi in "Eigenbedarf" dort einziehen könnte?

Ja, es ist für sie sogar das räumlich nächstgelegene Pflegeheim. Und von meiner Schwester gab es tatsächlich die Aussage, dass man als Miteigentümer im Bedarfsfall einen "Anspruch auf Platz 1 der Warteliste" hätte. Man bekäme dann also das nächste frei werdende geeignete Zimmer (also nicht unbedingt sein eigenes). Ein solcher Anspruch wäre für uns tatsächlich ein gewaltiger Unterschied. Allerdings habe ich dazu bisher nichts in den Unterlagen gefunden und kann mir die Existenz eines solchen Anspruch auch nicht so recht vorstellen. Aus meiner Sicht ist der Immobilienanteil ein reines Renditeinvestment (dazu noch mit schlechter Rendite, da zu teuer gekauft). Aber ja, den Punkt kläre ich noch ab.

 

[Sapine]

Bei der Gewinnermittlung vor Ablauf der Spekulationsfrist musst Du in Anspruch genommenen Abschreibungen der Schwester mit berücksichtigen. Die hat eine gewinnerhöhende Wirkung. 

[hilflos]

vor einer Stunde von Braunbär:

 

 

Treffer! Tatsächlich gibt es eine solche Abtretung. Ok, damit ist das Herabsetzen der Bausparsumme vermutlich erstmal vom Tisch. Ist kein Drama, aber gut zu wissen.

 

 Natürlich könnte der Mieter ausfallen (z.B. durch Insolvenz), allerdings schätze ich, dass sich dann sehr schnell ein neuer Betreiber finden würde. Schließlich kann man die etwa 100 pflegebedürftige Bewohner ja nicht einfach auf die Straße setzen. 

 

 

Warum willst du die Bausparsumme reduzieren. Je nach finanzieller Situation der Mutter und wenn die Bank den Bausparvertrag als Sicherheit nicht mehr benötigt, kann du den auch kündigen und das Guthaben auszahlen lassen. es macht nur keinen Sinn, weder jetzt bei der Mutter, noch wenn du irgendwann erbst. 

 

Wenn der Betreiber Insolvent wird, führt der Konkursverwalter das Heim weiter und wenn kein neuer Betreiber gefunden wird, wird das Heim geschlossen. was du dann mit der Wohnung machst, ist dein Problem. 

[Solara]

Am 12.2.2026 um 13:40 von Braunbär:

Ja, es ist für sie sogar das räumlich nächstgelegene Pflegeheim. Und von meiner Schwester gab es tatsächlich die Aussage, dass man als Miteigentümer im Bedarfsfall einen "Anspruch auf Platz 1 der Warteliste" hätte. Man bekäme dann also das nächste frei werdende geeignete Zimmer (also nicht unbedingt sein eigenes). Ein solcher Anspruch wäre für uns tatsächlich ein gewaltiger Unterschied. Allerdings habe ich dazu bisher nichts in den Unterlagen gefunden und kann mir die Existenz eines solchen Anspruch auch nicht so recht vorstellen.

Ich kenne das so, allerdings bin ich Kommanditistin einer Gesellschaft für Betreutes Wohnen. Es gibt einen Gesellschaftsvertrag, bei dem die Ausübung einer Mietoption ausdrücklich vorgesehen ist und auch praktiziert wird. Ich habe mich 2008 teilweise kreditfinanziert an der Gesellschaft beteiligt und für meine Eltern die Mietoption gezogen. 

 

Bei einer Immobilie mit Wohneigentumsanteilen würde ich eine solche Vereinbarung am ehesten im Kaufvertrag vermuten oder auch in einem Betreibervertrag.