Gerechte Aufteilung Immobilienvermögen in der Ehe

[Datenwurm]

Ich eröffne dieses Thema, um eine Bandbreite verschiedener Sichtweisen und Gedanken zur Situation zu erhalten und zu diskutieren. Das es kein objektives "richtig" und "falsch" gibt ist klar, insofern müssen die Emotionen dabei nicht überkochen ;-)

 

Ausgangslage: Mann (Beamter), Frau (Angestellte) sind verheiratet und bewohnen eine Mietswohnung. Er besitzt ein mehrfaches ihres Vermögens (während der Ehe entstanden). Seit kurzem sind die Einkommen nahezu identisch, da sie erheblich höhere Steigerungen hatte als er. Die beiden erwägen nun eine Immobilie als Wohn- und Geschäftshaus zu bauen, in der sie dann als selbstständige Freiberuflerin arbeitet und obendrüber zu wohnen. Dazu ist eine erheblich Kreditaufnahme notwendig, die man auf getrennte Kredite für Wohngebäude und Geschäftsgebäude teilen kann. Das Wohnhaus wird nur geringfügig mehr Kosten als die Praxis, die Kreditrate wird daher etwa gleich hoch sein. Aus steuerlicher Sicht ist es lukrativ, wenn er die Praxis besitzt und an sie vermietet. Auch wenn sie selbstständig ist werden die Nettoeinkommen zukünftig in etwa gleich hoch sein. Ziel ist es die Miet- und Besitzverhältnisse gerecht und zukunftsfest zu regeln (Fall 1: Scheidung; Fall 2: beide gehen als glückliche Eheleute in Rente). Aus Erfahrungen im Bekanntenkreis zu Scheidungen scheint es Sinn zu machen, wenn das Gesamtgebäude einem gehört, dann ist klar wer im Fall der Fälle das Haus hat und dem anderen Geld auszahlt. Bisher haben beide alle anfallenden Kosten Pi mal Daumen geteilt und gemeinsam getragen, außer die jeweils persönlichen Hobbys. Im Grunde soll auch auch zukünftig alles geteilt werden, was aber durch die Eigentumsverhältnisse um die Konstellation mit der Praxis schwer fällt.

 

Was denkt ihr, wie man damit am umgehen kann, ohne einseitige Nachteile zu produzieren?

 

Es könnten beide Gebäudeteile ihm gehören (Grundbuch), wie regelt man dann die Aufteilung der Kosten? Sie könnte die Gesamtkosten für den Praxisteil tragen oder nur die Zinsen des Praxisteils oder die Zinsen und einen Teil der Tilgung. Mit dem Privatteil die selbe Frage.

 

Mal angenommen sie würde die vollen Praxiskosten (Kredit, Nebenkosten) tragen, da auch nur sie die Praxis nutzt und dazu die Hälfte der Kosten des Wohnhauses. Dann hat sie ziemlich hohe monatliche Kosten, es bleibt also weniger zum Sparen, verleben und gemeinsamen verleben übrig. Zu Renteneintritt steht sie mit wenig Vermögen (verhältnismäßig) und ohne Eigentum da. Bleibt die Ehe bis ans Lebensende glücklich spielt das eigentlich keine Rolle. Für den Fall einer Scheidung muss er ihr den halben Gebäudewert auszuzahlen und einiges von seinem Vermögen (da er dank ihrer hohen Beteiligung am Kredit) mehr sparen konnte.

 

Oder einfach weiter wie bisher alle Kosten durch zwei teilen und/oder ihr den Wohnteil zuschreiben?

 

 

 

 

 

 

 

[Braunbär]

 

vor 1 Stunde von Datenwurm:

Er besitzt ein mehrfaches ihres Vermögens (während der Ehe entstanden).

Wie ist der Güterstand?  Haben die beiden Zugewinngemeinschaft? 

 

 

Eine Variante:

• Teilungserklärung für Immobilie, fiktive Annahme: Praxis 40%, Wohnteil 60%
• Mann gehört Praxis alleine und vermietet an Frau
• Wohnteil gehört zu 100/600 Anteilen dem Mann und zu 500/600 Anteilen der Frau
• Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
• Getrennte Darlehen, Praxis zu 100% belasten und tilgungsfrei stellen, Eigenkapital in privaten Wohnteil einbringen, mit der Bank die Zinsrate feintunen (Praxis etwas rauf, dafür Wohnteil entsprechend runter)

[PeterS]

Ich würde zum Steuerberater, Notar und Familienanwalt gehen. 

 

Du kannst hier alle möglichen Varianten fahren (100% dir, 100% ihr, 50/50, Eigentum nach Finanzierungsanteil usw.), aber eventuell wäre auch dies eine mögliche Überlegung:

Du besitzt die Praxis. Beide besitzen den Wohnteil gemeinsam.

Beispiel:

Praxisteil 100 % dir, sie zahlt marktübliche Miete, steuerlich sauber.

Wohnteil 50/50 Eigentum, Wohnkredit gemeinsam, gleiche Tilgung

Es trennt: Business & privates Wohnen. 

Die Praxis ist ihr berufliches Risiko. Wenn die Selbstständigkeit scheitert, zieht sie nicht automatisch das Privatvermögen komplett mit.

Gleichzeitig baut sie über den Wohnteil Eigentum auf und steht mit Renteneintritt nicht „leer“ da.

 

Zitat

Aus Erfahrungen im Bekanntenkreis zu Scheidungen scheint es Sinn zu machen, wenn das Gesamtgebäude einem gehört, dann ist klar wer im Fall der Fälle das Haus hat und dem anderen Geld auszahlt.

Ich kenne es eher, das Immobilien durch eine Trennungsvereinbarung oder im Ehevertrag durch ein Notar klar im Vorfeld geregelt werden. 

[Bolanger]

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

[Datenwurm]

vor 6 Stunden von Braunbär:

 

Wie ist der Güterstand?  Haben die beiden Zugewinngemeinschaft? 

Ja, Zugewinngemeinschaft.

 

vor 17 Minuten von Bolanger:

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

Die Miete wird bei ihr als Ausgabe vom Einkommen abgezogen, bei ihm versteuert. Da Zugewinngemeinschaft ergibt das Plus Minus Null.

Laut Steuerberater ginge Abschreibung des Gebäudes nur bei Vermietung. Worauf könnte sich die Abschreibung stützen wenn die Praxis nicht vermietet wird?

[Braunbär]

vor 19 Minuten von Datenwurm:

Laut Steuerberater ginge Abschreibung des Gebäudes nur bei Vermietung. Worauf könnte sich die Abschreibung stützen wenn die Praxis nicht vermietet wird?

Ich bin kein Steuerberater, aber nach meinem Kenntnisstand stimmt das so nicht. Die Praxis könnte auch der Frau gehören. Sie wäre dann im Betriebsvermögen und unterliegt dann der Abschreibung. Beide Optionen sind zunächst plusminus null.

 

vor 45 Minuten von Bolanger:

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

Zunächst ja. Der Hauptunterschied: Ist die Praxis im Betriebsvermögen der Frau und erlebt eine Wertsteigerung (im Laufe der Jahre / Jahrzente nicht unwahrscheinlich), so muss dieser Gewinn bei Praxisaufgabe versteuert werden. Das wird also zur tickenden Zeitbombe. Das Risiko umgeht man mit dem Modell der Vermietung.

 

[Bolanger]

vor 12 Stunden von Braunbär:

Die Praxis könnte auch der Frau gehören. Sie wäre dann im Betriebsvermögen und unterliegt dann der Abschreibung. Beide Optionen sind zunächst plusminus null.

Ob die Räumlichkeiten im Betriebsvermögen stecken hängt erstmal von der Rechtsform der Praxis ab. Als Einzelunternehmer gibt es meines Wissens nach keine Trennung von Betriebs- und Privatvermögen. Dieses scheinbar kleine, aber wichtige Detail kennen wir nicht.

Ich möchte auch gar nicht ausschließen, dass das Vermietungsmodell vorteilhaft ist. Ich möchte lediglich darauf hinweisen, dass es nicht zwangsläufig vorteilhaft sein muss. Einen Steuerberater, der Abschreibung nur bei Vermietung für möglich sieht, würde ich meiden bzw. auf die Füße treten. 

 

vor 12 Stunden von Datenwurm:

Laut Steuerberater ginge Abschreibung des Gebäudes nur bei Vermietung. Worauf könnte sich die Abschreibung stützen wenn die Praxis nicht vermietet wird?

Das hängt von der Rechtsform ab:

- Einzelunternehmen: Sämtliche (anteiligen) Kosten, die auf die Praxisräume anfallen, können bei Ermittlung des Gewinns abgezogen werden, also (anteilige) Stromkosten, wasser, Grundbesitzabgaben, Kreditkosten, Abschreibung usw. Das wäre analog zum häuslichen Arbeitszimmer zu betrachten. Inhaber von Betrieb und Räumlichkeiten sind gleich

- Praxisbetrieb gehören die Räumlichkeiten: wie oben, da weiterhin Inhaber von Betrieb und Räumlichkeiten gleich sind. Wie Braunbär schreibt, könnte sich die Versteuerung von Wertsteigerungen ändern, da müsste man sich mal informieren, wo dioe uUnterschiede von privat gehaltenen Immos zu welchen in Betriebsvermögen sind. Auch hier sehe ich mit den wenigen Infos erstmal kein klares pro und contra

- Praxisbetrieb mietet die Räumlichkeiten: Klassisches Vermietungsgeschäft von privaten Immos.     

  

[Datenwurm]

Die Praxis soll als freiberufliche Einzelpraxis geführt werden. Ich werde zur Abschreibung also nochmal die Steuerberaterin kontaktieren. Leider ist es auf dem Land nicht so einfach "gute" Steuerberater zu finden. Wir hatten schon ein paar Gespräche und die meisten machen gerne die Steuererklärung für Leute und Firmen, aber beim Thema Neubau und steuerliche Gestaltung wird häufiger ausgewichen. 

 

Wenn die Abschreibung auch ohne Vermietung funktionieren würde, wäre natürlich auch der ganze damit verbundene administrative Aufwand eingespart.  

[wurstwasser]

Hallo zusammen,

 

es gibt noch einen Aspekt der beim Steuerberater zu klären wäre: wenn eine Praxis als Betriebseigentum (egal ob Teil eines Hauses oder eine eigene Immobilie) eingebracht wird und dort abgeschrieben wird / die Kosten über die Praxis laufen muss diese bei Beendigung der Selbstständigkeit steuerpflichtig entnommen werden, hier mal Zusammenfassung durch KI von Google:

 

"Wird eine Immobilie nach der Beendigung der unternehmerischen oder freiberuflichen Tätigkeit aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, handelt es sich steuerrechtlich um eine Entnahme. Hierbei wird der aktuelle Teilwert (Verkehrswert) der Immobilie angesetzt. Die Differenz zwischen diesem Teilwert und dem aktuellen Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen) stellt den steuerpflichtigen Gewinn dar, auf den Einkommensteuer sowie eventuell Gewerbesteuer anfällt." 

 

Hatte im direkten Umfeld ein solches Thema, Immobilienteil seit 30 Jahren im Betrieb eines Freiberuflers in einer Region mit gut entwickelten Immobilienpreisen. Da braucht man dann passende Rücklagen...

[Bolanger]

Eine ganz allgemeine Frage zum Thema des Betriebsvermögens: Solange der Betrieb keine eigenenständige Rechtsform hat gibt es keine Trennung von Betriebsvermögen und Privatvermögen, oder??? Das würde für jeden Einzelunternehmer gelten, also auch für z.B. einen Therapeuten, der eine Praxis als Einzelunternehmer betreibt. Woher kommen in diesem Thread dann stets die Hinweise auf Betriebsvermögen? Was übersehe ich hier?

 

   

[franko]

vor 18 Minuten von Bolanger:

Solange der Betrieb keine eigenenständige Rechtsform hat gibt es keine Trennung von Betriebsvermögen und Privatvermögen, oder???

Zivilrechtlich gibt es keine Trennung, steuerlich aber schon.

[Hotzenplotz2]

Ich weiß nicht, was das für eine Praxis ist, aber ich würde lieber mehr Steuern zahlen und im Fall der Fälle in der Praxis bleiben. Klar man hat tendentiell ein Scheidungsjahr in dem die Dinge geregelt werden könnten aber man hat einen Kundenstamm der ggf. an eine neue Adresse nicht mitkommt, jeder Tag wo man sich mit dem Umzug befasst erzielt man weniger/keine Einnahmen etc.
Und selbst wenn man in der Praxis bleibt, wenn es tatsächlich gekracht hat ist das auch ätzend. Bei Mieterhöhungen oder generell wenn er noch da wohnt und man sich täglich sieht etc.
Also für Sie scheint mir das Risiko des Praxisverlusts das größte Problem bei der "er vermietet an sie" Lösung.

Vielleicht kann man da vertraglich was machen um das auszugleichen. So grob skizziert:
Im Scheidungsfall erhält er die Praxis, sie erhält die Kosten für den Umzug und entstandenen Verdienstausfall. Kosten für den Umzug sind gedeckelt bei X € und Verdienstausfall bei Y Stunden je Z €. X und Z werden über die Jahre mit der Inflation o.ä. erhöht.
Aber auch da muss man davon ausgehen, dass es im Zweifelsfall Streit gibt oder es halt noch genauer machen. Wenn ich z.B. Psychotherapie anbiete und ein Patient kommt nicht in die neue Praxis und dadurch entfallen mir Stunden, zählt das dann als Verdienstausfall? Zählen dann alle verbleibenden Stunden oder nur die, bis ich in dem Slot jemand neuen habe? 
Bei einer Zahnarztpraxis reden wir ggf. von umfangreichen Umbauten an einer neuen Praxis und Kosten die schnell 6 und 7stellig werden. 

Jetzt wo ich drüber nachdenke gilt das ja auch fürs Haus. Auch da entstehen ihr durch die Suche einer neuen Unterkunft Kosten. Vielleicht ist die Unterkunft auch zu groß und kostet mehr Miete, Fahrwege werden länger etc. Da ja sowieso eine Hälfte des Hauses an die Frau fällt, wird da sowieso einiges an Cash notwendig sein um die Frau auszuzahlen und soetwas würde dann eben dazu kommen.


 

[t.klebi]

vor 13 Stunden von Bolanger:

Woher kommen in diesem Thread dann stets die Hinweise auf Betriebsvermögen? Was übersehe ich hier?   

Du übersiehst die absoluten Grundlagenkenntnisse des Einkommensteuerrechts. In diesem Fall §§ 4 u. 6 EStG.

 

Selbstverständlich kennen alle Gewinneinkunftsarten unabhängig von der Unternehmensform ein Betriebsvermögen. Bezüglich der Zuordnung, ist in notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen zu unterscheiden. Dies gilt also auch für Einzelunternehmer. 

Für Grundstücke mit aufstehenden Gebäuden gibt es noch mehr Besonderheiten. Das zivilrechtlich einheitliche Grundstück zerfällt im Steuerrecht immer in mindestens zwei Wirtschaftsgüter, dem Grund und Boden sowie dem Gebäude. Je nach Nutzungsart können es aber noch viel mehr WG werden. Eigenbetrieblich, fremdbetrieblich, fremde Wohnzwecke und eigene Wohnzwecke. Alles dann eigene steuerliche Grundstücksteile mit jeweils den Gebäudeteilen und GruBo-Teilen. 

 

Das ist wirklich der absolute Urschleim, ohne den man soetwas nicht steuerlich beurteilen kann. 

vor 8 Stunden von Hotzenplotz2:

Ich weiß nicht, was das für eine Praxis ist, aber ich würde lieber mehr Steuern zahlen und im Fall der Fälle in der Praxis bleiben.

Die laufende Besteuerung ist bei zusammenveranlagten Eheleuten praktisch identisch, egal ob eigenbetrieblich genutztes Grundstück im Betriebsvermögen oder für "fremde" betriebliche Zwecke an den Ehegatten vermietetes Grundstück. Das ist rechte Tasche, linke Tasche. 

 

Der Unterschied kommt erst nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist. Betriebsvermögen bleibt auf immer und ewig steuerverhaftet. Etwaige stille Reserven des Grundstücks sind bei einer Grundstücksveräußerung, Betriebsveräußerung oder Betriebsaufgabe also grundsätzlich zu besteuern. Bei der privaten Vermögensverwaltung (Vermietung und Verpachtung) hingegen, sind nach 10 Jahren die etwaigen stillen Reserven des Grundstücks nicht mehr steuerbar. 
Der nächste Grund für die Trennung von Betrieb und Grundstück, sind Haftungsfragen. Ein Gewerbetrieb- oder ein Freiberufler trägt unternehmerisches Risiko und haftet mit seinem ganzen Vermögen. Da kann es sehr sinnvoll sein, besonders wertvolle Vermögensgegenstände aus der Schusslinie eines Gläubigers zu nehmen. 

[Hotzenplotz2]

Am 11.6.2026 um 08:15 von t.klebi:

Der Unterschied kommt erst nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist. Betriebsvermögen bleibt auf immer und ewig steuerverhaftet.

Was aber wieder auf meine ursprüngliche Aussage zurückkommt. Egal warum ich jetzt genau Steuern zahlen muss, ich würde lieber die Steuer zahlen als plötzlich ohne Praxisraum dazustehen bzw. meine Praxis umziehen zu müssen.

[t.klebi]

vor 9 Minuten von Hotzenplotz2:

Egal warum ich jetzt genau Steuern zahlen muss, ich würde lieber die Steuer zahlen als plötzlich ohne Praxisraum dazustehen bzw. meine Praxis umziehen zu müssen.

Je nach Lage, können die stillen Reserven (und damit die Steuern) gewaltig anwachsen. Da ergibt es schon Sinn, über Vermeidungsstrategien nachzudenken. Darüber hinaus, liegt es im Ermessen der Beteiligten, den Pachtvertrag so wasserdicht zu gestalten, damit eben kein Herauswurf möglich ist. Und ebenso schwer, wiegt imho die Haftungsbeschränkung. Warum teure Immobilien zum Spielball etwaiger Insolvenzverfahren machen?

[Hotzenplotz2]

 

vor 1 Stunde von t.klebi:

Je nach Lage, können die stillen Reserven (und damit die Steuern) gewaltig anwachsen.

Ja wenn die Wertsteigerung so groß ist, kann das passieren. Es kann natürlich auch der gegenwärtige Fall eintreten. Ich halte halt den Verlust der Praxisräumlichkeiten für ein sehr großes Risiko. Das muss abgesichert sein. Kann ja wie oben von mir beschrieben auch über einen festgelegten finanziellen Ausgleich erfolgen.
 

vor 1 Stunde von t.klebi:

Darüber hinaus, liegt es im Ermessen der Beteiligten, den Pachtvertrag so wasserdicht zu gestalten, damit eben kein Herauswurf möglich ist. 

Es geht ja nicht nur um die juristische Kompenente eines Rauswurfs. Da kann ja viel dran hängen. Wenn ich aus dem bisher gemeinsam bewohnten Haus ausziehen muss und plötzlich weitere Arbeitswege habe bin ich ggf. gezwungen die Praxis aufzugeben. Wenn es unschön auseinander ging möchte ich vielleicht nicht jeden Tag auf das Grundstück meines Ex zurückkommen müssen. Andersrum hat er ja auch genug Möglichkeiten, mir als Vermieter das Leben schwer zu machen, man kann nicht alles absichern. 

[Bolanger]

Hier eine Frage zum Betriebsvermögen, weil es mich interessiert.

 

Es gibt wahrscheinlich einige, die eine Nebentätigkeit haben und diese aus einem heimischen Büro erledigen. das kann der Betrieb einer Webseite sein oder irgendetwas anderes, was einen Büroarbeitsplatz erfordert. Im einfachsten Fall ist man Kleinunternehmer und stellt am Jahresende über eine EÜR einen Gewinn von sagen wir 1000 EUR fest, den man versteuert.

Eine Möglichkeit der Berücksichtigung des Büros ist es, die darauf anteilig angefallenen Kosten, also Betriebskosten des Hauses, Darlehen etc. als Kosten anzusetzen und abzusetzen. Würde damit dieser Raum bzw. der Anteil des gesamten Hauses automatisch zum Betriebsvermögen? Die Verbuchung einer fiktiven Miete aus Ausgabe im rahmen der Nebentätigkeit und Einnahme aus Vermietung und Verpachtung lasse ich außen vor, da ich nicht glaube, dass ein Großteil der Nebenberufler das so abrechnet.    

[t.klebi]

vor einer Stunde von Bolanger:

Eine Möglichkeit der Berücksichtigung des Büros ist es, die darauf anteilig angefallenen Kosten, also Betriebskosten des Hauses, Darlehen etc. als Kosten anzusetzen und abzusetzen. Würde damit dieser Raum bzw. der Anteil des gesamten Hauses automatisch zum Betriebsvermögen?

Da gibt es keinerlei Gestaltungspielraum. Wenn der Unternehmer Eigentümer des Grundstücks ist, handelt es beim Arbeitszimmer zwingend um notwendiges Betriebsvermögen 

es sei denn es handelt sich um einen Grundstücksbestandteil von untergeordneter Bedeutung i.S.d. § 8 EStDV

vor einer Stunde von Bolanger:

Die Verbuchung einer fiktiven Miete aus Ausgabe im rahmen der Nebentätigkeit und Einnahme aus Vermietung und Verpachtung lasse ich außen vor, da ich nicht glaube, dass ein Großteil der Nebenberufler das so abrechnet.    

Niemand kann eine "fiktive Miete" als Betriebsausgabe abziehen, denn so ein Ansatz ist steuerlich unzulässig.