Vermietung an Verwandte

[Nostradamus]

Werte Forenmitglieder,

ich habe Fragen zur Vermietung einer Neubauwohnung an einen Verwandten. Google und "die KI" spucken da schon ein paar Infos aus, aber vielleicht gibt es ja passende Erfahrungen dazu:

1.) Für die volle steuerliche Absetzbarkeit müssen ja mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Warmmiete) erzielt werden. In diesem Fall hier soll der Mietpreis recht günstig sein, aber eben nicht unter den 66 % liegen. Für den Ort gibt es keinen Mietspiegel. Was ist nun wohl der einfachste Weg (den das Finanzamt auch akzeptieren sollte), um eine korrekte Zahl knapp über den 66 % zu erhalten?

2.) Wird das Finanzamt da sehr wahrscheinlich ganz genau hingucken und tatsächlich auch Nachweise verlangen? (Im besten Fall hat man diese ja dann schon griffbereit).

Vielen Dank schon mal für alle Antworten.

[JS_01]

vor 8 Minuten von Nostradamus:

Werte Forenmitglieder,

ich habe Fragen zur Vermietung einer Neubauwohnung an einen Verwandten. Google und "die KI" spucken da schon ein paar Infos aus, aber vielleicht gibt es ja passende Erfahrungen dazu:

1.) Für die volle steuerliche Absetzbarkeit müssen ja mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Warmmiete) erzielt werden. In diesem Fall hier soll der Mietpreis recht günstig sein, aber eben nicht unter den 66 % liegen. Für den Ort gibt es keinen Mietspiegel. Was ist nun wohl der einfachste Weg (den das Finanzamt auch akzeptieren sollte), um eine korrekte Zahl knapp über den 66 % zu erhalten?

2.) Wird das Finanzamt da sehr wahrscheinlich ganz genau hingucken und tatsächlich auch Nachweise verlangen? (Im besten Fall hat man diese ja dann schon griffbereit).

Vielen Dank schon mal für alle Antworten.

https://www.lohnsteuer-kompakt.de/de/fag/2025/2466/regeln_fuer_die_vermietung_an_angehoerige

Zitat

Wie wird die ortsübliche Miete bestimmt?

Die ortsübliche Miete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
Alternativ (z. B. bei fehlendem Mietspiegel):

Gutachten

Auskunft aus Mietdatenbank

Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Ich würde mich daran orientieren.

[t.klebi]

vor 30 Minuten von Nostradamus:

Was ist nun wohl der einfachste Weg (den das Finanzamt auch akzeptieren sollte), um eine korrekte Zahl knapp über den 66 % zu erhalten?

Es gibt keinen "einfachsten" Weg. Es läuft immer auf eine Einzelfallentscheidung hinaus. 
Hier geht es ja wohl um ein EFH mit Einliegerwohnung und kein klassisches Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei Parteien, oder? Für solche Konstellationen sind Vergleichsmieten schwer zu ermitteln. Darüber hinaus, stehen in der näheren Umgebunge im Zweifel nicht so viele vergleichbare Mietobjekte zur Verfügung. 
 

Man kann es nur darauf ankommen lassen. Ich würde zumindest die Totalüberschussprognose über 30 Jahre bereits mal durchrechnen. Wenn das passt, ist auch 50-66% der ortsüblichen Miete noch schick. 

 

[satgar]

vor 36 Minuten von Nostradamus:

Für die volle steuerliche Absetzbarkeit müssen ja mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Warmmiete) erzielt werden

Es gab meiner Meinung nach sogar irgendwann eine Absenkung auf 50%. Aber da muss dann noch mehr aufgepasst werden. Mehr Details müsstest du googeln. Aber nur, dass du es mal gehört hast.

[Nostradamus]

vor 51 Minuten von JS_01:

Ich würde mich daran orientieren.

Ja, das klingt alles nach Arbeit. Ich vermute, Angebotsmieten von ImmoScout o.ä. dürften (ähnlich wie bei Mieterhöhungsverlangen) eher schwierig sein.

vor 30 Minuten von t.klebi:

Hier geht es ja wohl um ein EFH mit Einliegerwohnung und kein klassisches Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei Parteien, oder?

Doch, es ist ein Mehrparteieinhaus, aber von den anderen Eigentümern wird niemand vermieten (soweit ich weiß).

vor 30 Minuten von t.klebi:

Ich würde zumindest die Totalüberschussprognose über 30 Jahre bereits mal durchrechnen. Wenn das passt, ist auch 50-66% der ortsüblichen Miete noch schick. 

Danke für den Hinweis! Damit muss ich mich noch beschäftigen.

vor 23 Minuten von satgar:

Es gab meiner Meinung nach sogar irgendwann eine Absenkung auf 50%. Aber da muss dann noch mehr aufgepasst werden. Mehr Details müsstest du googeln. Aber nur, dass du es mal gehört hast.

Stimmt, und 50-66 % ist der Bereich, in dem die Totalüberschussprognose dann nötig ist.

[CorMaguire]

vor 1 Minute von Nostradamus:

... Doch, es ist ein Mehrparteieinhaus, aber von den anderen Eigentümern wird niemand vermieten (soweit ich weiß)....

Du kannst es beim Verwalter versuchen, die sammeln manchmal Vermietungsdaten. Da könntest Du evtl. Vergleichsmiete-/wohnungen herbekommen.

Oder Du fragst im örtlichen Haus+Grund Verein --> https://www.hausundgrund.de/unsere-vereine, die sich natürlich über eine Mitgliedschaft freuen

[stagflation]

Was würdest Du für eine Miete nehmen, wenn Du an einen Fremden vermieten würdest?

 

Als Orientierung kannst Du für einen Fremden eine Jahresmiete von 5% des Kaufpreises nehmen. 

 

Für Deinen Verwandten nimmst Du 70% davon.

[Quailman]

vor 15 Stunden von Nostradamus:

2.) Wird das Finanzamt da sehr wahrscheinlich ganz genau hingucken und tatsächlich auch Nachweise verlangen? (Im besten Fall hat man diese ja dann schon griffbereit).

Du musst in deiner Steuererklärung angeben, dass du an Angehörige vermietest. Daher wird dem Finanzamt wohl ein entsprechender Hinweis angezeigt, den es dann zu prüfen gilt. An deiner Stelle würde ich davon ausgehen, dass sich das Thema angeschaut wird. Daher am besten nicht die 66% maximal ausreizen. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, ist es schwierig die ortsübliche Miete zu definieren. Deiner Ansicht nach ist die ortsübliche Miete vielleicht eine andere als nach Ansicht des Finanzamts, somit würde die 66%-Grenze auch höher/niedriger sein.

 

Bedenke auch, wann du deine Steuererklärung abgeben wirst und wann diese bearbeitet wird.

Beispiel:

- Erstvermietung im Jahr 2026.

- Abgabe der Steuererklärung erst in 2028 (ggf. durch Steuerberater).

- Bescheid für 2026 ergeht erst Mitte / Ende 2028- Darin wird entschieden, dann du zu günstig vermietest und man kürz deinen Werbungskostenabzug.

- Für den Zeitraum 2027 bis Bescheid-Datum in 2028 hättest du selbiges Problem, was du nicht rückwirkend korrigiert bekämst.

 

vor 14 Stunden von Nostradamus:

Ja, das klingt alles nach Arbeit.

Du möchtest die maximale steuerliche Begünstigen (vergünstigt vermieten, aber vollen Werbungskostenabzug). Da kann man ruhig etwas Arbeit aufbringen. 

[hilflos]

vor 11 Stunden von stagflation:

 

 

Als Orientierung kannst Du für einen Fremden eine Jahresmiete von 5% des Kaufpreises nehmen. 

 

es gibt genügend Gegenden in Deutschland in denen man schon froh ist knapp 3% zu bekommen

[whister]

Am 14.7.2026 um 08:05 von hilflos:

es gibt genügend Gegenden in Deutschland in denen man schon froh ist knapp 3% zu bekommen

Dann ist der Einkaufspreis wohl zu hoch, und das ganze Geschäft lohnt sich sowieso nicht.

 

Bei der Miethöhe ist auch noch darauf zu achten, dass es keine Liebhaberei ist. Wenn sich das Finanzamt da nicht sicher ist, wird der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassen, und er kann Jahre später noch geändert werden (nämlich dann, wenn das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass die Vermietung auf Jahre weiterhin ein Verlustgeschäft sein wird).

[DomeSW]

Nimm 70 % Bruttomiete, such dir paar Anzeigen raus ,Mietspiegel in der Nähe aus dem Jahr der Vermietung 

 

Es kommt drauf an was bei dir in der Bruttomiete drin ist, über manche Vermieter läuft manchmal Strom sogar.

 

Bei Erstvermietung wird sich evtl. angeschaut, ob die Miete passt, dann geht's durch oder es gibt Rückfrage.

 

Viele Vermieter machen in den Anfangsjahren Verluste,  sei es Sonder AFA, Sanierungen etc.... Optimal irgendwann plus - minus Null mit Vermietung erreichen.

 

In der Regel ergehen Bescheide bei Vermietung, anfangs sowieso unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.

 

Wenn ich immer höre, Liebhaberei und dauerhafte Verluste mit Vermietung, möchte ich Vermieter sehen, die nach AFA, aktuellen Zinsen,  Instandhaltung,  Verwaltung etc einen Gewinn einfahren. Bei vollem Fremdkapital Einsatz.

 

Ich vermiete selber.