Ist mein Einstieg in den Immobilienmarkt als Kapitalanlage so sinnvoll?

[Knarf]

Hallo,

 

ich möchte mein Portfolio gern breiter aufstellen.

Momentan sieht es so aus: Gesamtwert im hohen sechsstelligen Bereich mit dieser Aufteilung:

- 18% in ETFs (hier 60% Welt, 13% Rohstoffe, Rest bunt gemischt )

- 17% in sehr langlaufenden Banksparplänen, die sich kurzfristig kündigen lassen

- 30% in Festgeldern mit weniger als 12 Monaten Restlaufzeit

- 35% in Tagesgeld

 

Nun möchte ich gern einen Teil in Immobilien als Geldanlage investieren.

Hab mich jetzt intensiver mit dem Thema beschäftigt und mir schon seit einiger Zeit immer mal wieder Objekt angesehen. Und nun wäre etwas dabei, was für mich interessant klingt.

 

Lage:

- ostdeutsche Kleinstadt (meine Heimatstadt), gerade noch im Einzugsgebiet von Berlin. 

- In den letzten Jahren immer beliebter bei Berlinern geworden. 

 

Objekte:

- zwei Eigentumswohnungen im Plattenbau im gleichen Aufgang. Baujahr Anfang der 70er.

- eine 3-Raum-Wohung und eine 2-Raum-Wohnung

- gepflegtes Objekt + Umfeld

- gute Wohngegend

- beide Wohnungen sind vermietet

- Kaufpreis 1400 Euro/m²

- Verhältnis Kaufpreis (ohne Nebenkosten) zu Jahres-Kaltmiete: 14 und 17,5

- an Investitionen soll nichts anstehen. die Unterlagen erhalte ich aber alle erst bis Mitte kommender Woche

 

Mein Portfolio würde nach dem Kauf dann so aussehen:

- 18% in ETFs 

- 17% in sehr langlaufenden Banksparplänen, die sich kurzfristig kündigen lassen

- 30% in Festgeldern mit weniger als 12 Monaten Restlaufzeit

- 17% in Tagesgeld

- 18% in Immobilien

 

Fühlt sich für mich nach einer Aufteilung an, mit der ich gut schlafen könnte.

Ich würde ja auch nur mit einer Wohnung starten. Aber ich denke, dann hätte ich keine Chance sie zu bekommen.

Und noch kurz zu mir: 48, angestellt, Single, sicherer Job (noch - keine Ahnung was die KI macht), gutes Einkommen   

 

Jetzt bin ich allgemein auf eure Meinungen zu diesem Vorhaben gespannt. Lob, Kritik, Tipps und Tricks - ich nehme alles. 

 

Und dann habe ich auch noch zwei konkrete Fragen.

 

Einmal die Finanzierung. Bisher habe ich geplant, die Wohnungen komplett aus Eigenkapital zu bezahlen. Ist das bei Vermietung so sinnvoll - mit Blick auf steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen?

So grob Zinssatz für Baufinanzierung 4,5%. Geldanlage im Bereich Tages- / Festgeld so grob 3,5%, nach Abzug von Steuern 2,5%.

Mein Blick auf die Zahlen sagt ja, aber ich bin bei Vermietungsfragen noch kein Steuerexperte.

 

Und dann nochmal Bereich Steuern - Thema Afa. Da hab ich noch einen Knoten im Kopf. 2% kann ich pro Jahr vom Objektwert abschreiben, richtig?

Jetzt ist das Objekt ja nicht mehr ganz neu und hatte schon andere Besitzer, die sicherlich auch schon abgeschrieben haben. Mal angenommen, es wurde schon 35 Jahre abgeschrieben - also 70%. Kann ich dann jetzt nur noch die restlichen 30% abschreiben, also 15 Jahre? Oder hätte ich den kompletten Objektwert zur Verfügung?

 

Ich freue mich auf euern Input.

[PrivateBanker]

Warum willst du dir solch einen Balast ans Bein hängen?

Plattenbau und über 50 Jahre alt ! Was kommt die nächsten Jahre an Renovierungen auf dich zu?

Wieviel Einheiten?

Mietrendite vor Steuern und Kosten bei ca. 7 und 5 %, p.a. wo ist der Haken?

Wieviel EK Einsatz? Je höher umso unattraktiver w/ Flexibilität, Rendite

Wenn schon eine langfristige Investition mit mehr Rendite und Risiko als Tages-und Festgeld, dann ETF Quote erhöhen

 

[LongtermInvestor]

Hm, was ist Deine Motivation? Bei einem 70er Jahre Bau kann einiges an Renovierungsaufwand anfallen. Eine Diversifikation sehe ich aktuell nicht, Du hängst Dir eher ein Klumpenrisiko ans Bein. Wie hoch wäre die Asset Allokation dann insgesamt?

[Schwachzocker]

vor 8 Stunden von LongtermInvestor:

Hm, was ist Deine Motivation? Bei einem 70er Jahre Bau kann einiges an Renovierungsaufwand anfallen. Eine Diversifikation sehe ich aktuell nicht, Du hängst Dir eher ein Klumpenrisiko ans Bein. Wie hoch wäre die Asset Allokation dann insgesamt?

Das schreibt er doch alles:

 

Seine Motivation ist "guter Schlaf". Die Asset-Allocation steht in seinem Posting. 18% Immobilien, naja, wenigstens nicht 70% in Sixt.

 

[stagflation]

vor 11 Stunden von Knarf:

Und dann nochmal Bereich Steuern - Thema Afa. Da hab ich noch einen Knoten im Kopf. 2% kann ich pro Jahr vom Objektwert abschreiben, richtig?

Jetzt ist das Objekt ja nicht mehr ganz neu und hatte schon andere Besitzer, die sicherlich auch schon abgeschrieben haben. Mal angenommen, es wurde schon 35 Jahre abgeschrieben - also 70%. Kann ich dann jetzt nur noch die restlichen 30% abschreiben, also 15 Jahre? Oder hätte ich den kompletten Objektwert zur Verfügung?

 

Eins vorweg: ich bin kein Immobilien- und Steuerexperte.

 

Betrachten wir ein Beispiel:

1. Erstbesitzer kauft gerade fertiggestellte Immobilie für 180.000 €. Gebäudeanteil: 100.000 €. Grundanteil: 80.000 €
2. Abgeschrieben werden kann nur der Gebäudeanteil. 2% von 100.000 € sind 2.000 € jährlich
3. Nach 35 Jahren sind 70.000 € auf das Gebäude abgeschrieben
4. Jetzt wird die Immobilie verkauft. Verkaufspreis: 320.000 €. 120.000 € Gebäudeanteil und 200.000 € Grundanteil
5. Der Verkaufsgewinn sind 120.000 € (Verkaufspreis Gebäudeanteil) - 100.000 (Kaufpreis Gebäudeanteil) + 70.0000 € (Abschreibungen) + 200.000 (Verkaufspreis Grundanteil) - 80.000 € (Kaufpreis Gebäudeanteil) = 210.000 €
6. Der Käufer beginnt neu mit der Abschreibung auf den Gebäudeanteil von 120.000 €. 2% davon sind 2.400 €.

Die Abschreibungen werden beim Verkauf in den Veräußerungsgewinn eingerechnet. Der Käufer kann wieder von vorne mit der Abschreibung beginnen.

 

Wenn es nicht um einen Kauf, sondern um eine Erbschaft oder Schenkung geht, gelten andere Regeln.

[Caveman8]

vor 7 Stunden von stagflation:

 

Eins vorweg: ich bin kein Immobilien- und Steuerexperte.

 

Betrachten wir ein Beispiel:

Das Beispiel ist aus meiner Sicht nicht korrekt. Der Gebäudeanteil und die Abschreibungen werden bei jedem Besitzübertrag neu durch/mit dem Finanzamt festgelegt. Was der Vorbesitzer mit der Immo gemacht hat, ist irrelevant. Wenn wir ein konstantes Verhältnis von  Boden zu Gebäude annehmen, liegt der Wert des Gebäudes im Beispiel nach Verkauf bei etwa 178.000€. Das wäre dann die Grundlage der AfA. Bei einem Plattenbau und dann auch noch im Osten, wird der Wert des Grundstücks aber  verschwindend gering sein. Ich würde mit 90% Gebäudeanteil kalkulieren. 

[Barqu]

19 hours ago, Knarf said:

Verhältnis Kaufpreis (ohne Nebenkosten) zu Jahres-Kaltmiete: 14 und 17,5

Das ist äusserst selten. Wie sicher bist du dir, dass das wirklich stimmt? Gibt es Haken?

[hilflos]

Immobilien lohnen sich durch den Fremdkapitalhebel, Wertsteigerungen und steuerliche Abschreibungen. Wenn du aus EK zahlst, fällt ein Punkt weg und der andere wird reduziert. Wertsteigerung kann ich nicht beurteilen und was die Landesregierung von Berlin macht auch nicht.

AFA ist 2% vom aktuellen Kaufpreis der Wohnung (ohne Grundstücksanteil), dürfte bei einem Hochhaus 90% sein.

mit 18% Anteil am Vermögen, ist der Betrag aber noch sehr gering, fast jeder der ein Eigenheim hat, ist in deinem Alter deutlich über 50 %

[slowandsteady]

vor 54 Minuten von Barqu:

Gibt es Haken?

1400/m2 und Faktor 14 bzw. 17.5 sind eine monatliche Kaltmiete von 8.33/m2 bzw. 6.66/m2. Ist schon realistisch fuer Plattenbau in einer Kleinstadt in Brandenburg.

 

Die zwei Fragen die ich mir stellen wuerde sind:

- Was kriegst du da fuer Mieterklientel? Sicherlich keine besonders solvente, die kann in solchen Lagen mit mutmasslich viel Leerstand naemlich auch problemlos ausserhalb eines Plattenbaus wohnen. Also vermutlich Buergergeldempfaenger mit dem damit verbundenen Stress und Risiken.

- Es steht ggf. aktuell nichts an, d.h. aber nicht, dass nichts kommt. Die 70er sind nun 50-55 Jahre her und die Gebaeude wurden damals und insbesondere in der DDR gerne mit Schadstoffen (Asbest, Holzschutzmittel) ohne Ende gebaut. Das macht Sanierungen extrem teuer. Material und Handwerkerkosten sind im Osten auch nur marginal guenstiger als in Muenchen. Eine Strangsanierung eines solchen Gebaeudes kann durchaus den Kaufpreis uebersteigen.

 

[Anjin-san]

Wie sieht es aus mit der Dämmung des Gebäudes - Heizkosten?

Welche Schäden haben Fassade und Dach?

Wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft in Summe und in Anteil auf die Wohnungen?

Sind die Fenster gemeinschaftliches Eigentum oder Privatsache?

Alter des Fahrstuhles - wie hoch sind hier die Kosten im Jahr? Welche Sanierungsmaßnahmen wurden angekündigt - stehen an?

Wieviel Wohnungen gehören zur der Gemeinschaft?

Gibt es Streit in der Gemeinschaft?

Wie hoch sind die ausstehenden Nebenkosten die von anderen Eigentümern nicht gezahlt wurden?

 

Für mich gilt niemals. Nur komplett Haus oder Reihenhaus dann entscheide ich was gemacht wird, wie und wann. 

Da wäre ein Immobilienfond besser, da hält sich der ganze Ärger in Grenzen.