Einfluss von Sozialstrukturdaten auf Grundstücksgeschäfte

[Greenhorn_Berlin]

Schönen guten Tag!

Hat hier jemand von den mitlesenden Finanzkundigen Erfahrung damit, welche Rolle öffentlich zugängliche Sozialstrukturdaten spielen, wenn jemand ein Grundstück kaufen möchte? Also ich gehe davon aus, dass jemand vermutlich zuerst in den Bodenrichtwertatlas schauen wird. Aber ist es mittlerweile auch allgemein bekannt, dass zum Beispiel in Berlin alle möglichen Daten zur Sozialstruktur als Ebenen auf der Karte dargestellt werden können? Oder kann man darauf hoffen, dass viele Leute sowas nicht wissen, es nicht nutzen oder es sie nicht interessiert?

Für das Grundstück meiner Eltern und die vier Nachbargrundstücke, die allesamt mit Einfamilienhäusern bebaut sind, musste ich nämlich feststellen, dass diese aus irgendwelchen nicht nachvollziehbaren Gründen einem statistischen Gebiet zugerechnet werden, welches ansonsten aus Großwohnsiedlung besteht – obwohl da sogar eine Grünanlage dazwischenliegt. Und was soll ich sagen – das Zahlenwerk und die grafische Darstellung macht sichtbar, dass dieser soziale Planungsraum zu denen mit den wenigsten Punkten in ganz Berlin gehört, somit das absolute untere Ende darstellt. Es gibt insgesamt kaum Gegenden mit ähnlich schlechter Gesamtsituation und Perspektive.

Nun frage ich mich: muss man als Grundstückseigentümer solche unpräzisen, irreführenden und im Prinzip auch diskriminierenden und stigmatisierenden Einstufungen hinnehmen, wenn sie wirklich hausnummerngenau in einer Karte dargestellt werden? Meiner Meinung nach besteht das konkrete Risiko, dass durch sowas der erzielbare Verkaufspreis um mehrere 100.000 Euro niedriger ausfällt oder sogar ein Verkauf unmöglich wird.

Nur wenige Meter weiter liegt die Grenze zum nächsten Planungsraum, der einen hohen sozialen Status ausweist. Ich erinnere mich, dass mir das Thema vor zehn Jahren schon mal aufgefallen ist, und die zuständige Behörde mir damals gesagt hat, dass sich solche statistischen Grenzen nachträglich nicht verschieben lassen, weil dann die Vergleichbarkeit in der chronologischen Entwicklung nicht mehr gegeben ist.

Selbstredend gehören die besagten Grundstücke, wenn es um den Bodenrichtwert geht, zu dem Gebiet mit hohem sozialen Status. Da verläuft die Grenze korrekt zwischen der Bebauung mit Einfamilienhäusern und der Großsiedlung. Und auf dieser Grundlage wurde natürlich die neue Grundsteuer festgesetzt...

Um es sicherheitshalber zu erwähnen: natürlich muss ein Staat solche Erhebungen und Auswertungen machen, um seine Aufgaben zu erfüllen. Dazu muss er wissen, wo die sozialen Probleme besonders groß sind. Aber dann müssen diese Auswertungen auch korrekt sein und räumlich in einer den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Weise dargestellt werden. Da kann man aus meiner Sicht nicht fünf große klar abgegrenzte Wohngrundstücke mit Einfamilienhäusern in einen Topf mit einer Großsiedlung werfen, die offenbar besonders schlechte soziale Strukturdaten aufweist.

Hat jemand Gedanken dazu?

[fgk]

Letztendlich bildet sich ein Preis durch das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage.

Käufer und Verkäufer können auf sehr unterschiedliche Weise Preise ermitteln. Zum Verkauf kann es aber erst dann kommen, sobald sich die Preisvorstellungen überschneiden.

[Greenhorn_Berlin]

Das ist mir schon klar. Aber ich frage mich eben, ob ich da etwas vollkommen überinterpretiere, oder ob das ein reales Problem ist. Also um es mal ganz deutlich zu sagen: mit dem Wissen, was ich über mein Wohnumfeld habe, würde ich hier kein Grundstück kaufen. Und wenn das alle so sehen, wird man das nie losbekommen...

 

Umgekehrt würde ich mich ja auch aus allen erdenklichen online zugänglichen Quellen informieren, wenn ich irgendwo ein Grundstück suche. Und wenn ich dann sehe, dass das Grundstück in der Sozialstruktur am untersten Ende liegt, würde ich es mir wohl erst gar nicht anschauen.

[sedativ]

Ich glaube kaum, dass zukünftige Kaufinteressenten ihre Entscheidung von der Grenzziehung in einem kommunalen Planungsatlas abhängig machen. Ein Haus in Marzahn wird, Sozialstrukturdaten und Grünstreifen hin oder her, ganz sicher anders bewertet werden als eines in Grunewald. Ansonsten dürfte auch die konkrete Inaugenscheinnahme schwerer wiegen als die behördliche Zuordnung.

[Greenhorn_Berlin]

Ja, das wäre zu hoffen. Trotzdem empfinde ich diese Art der Darstellung als ziemliche Unverschämtheit, um es mal ganz deutlich zu sagen. Man bekommt doch ungewollt einen deutlichen Stempel aufgedrückt. Daher überlege ich, ob ich dagegen vorgehen sollte.

[sedativ]

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[Muessiggaenger]

Habe ich noch nie gehört, dass der tatsächlich gebotene Angebotspreis bei - überwiegend ja selbstgenutzten - Einfamilienhäusern wegen (ungerechtfertigten/falschen) „Sozialstrukturdaten“ geringer ausfällt, als bei besser Bewertung. Wer ein Einfamilienhaus kaufen möchte, fährt öfters hin, schaut sich die Gegend und Nachbarschaft genau an, redet mit den Leuten, erkundigt sich nach Kindergarten, Schulen, Sport- und Spielmöglichkeiten, undundund … . Das „Wissen über das Wohnumfeld“ wird sich schon jedermann selbst vor Angebotsangabe vor Ort aneignen, und dabei - speziell in Berlin …- wohl kaum auf irgendwelche Behörden-Statistiken vertrauen. Ja, vollkommen überintepretiert, interessiert bei Einfamilienhäusern keinen Menschen und beeinflusst den erzielbaren Marktpreis gar nicht.

[Greenhorn_Berlin]

Gut, dann bin ich beruhigt! Mein schwerkranker alter Vater hat, als er das in der Zeitung (samt großer Karte, wo er sofort sein Grundstück gefunden hat), einen Wutanfall bekommen, und sein Zustand hat sich merklich verschlechtert. Er lebt seit 81 Jahren auf diesem Grundstück und hat über Jahrzehnte auf dem Gelände geschuftet, damit alles schön wird. Und nun wird ihm offiziell bescheinigt, dass er in der hinterletzten Pennergegend wohnt. Da darf man schon mal das Kotzen bekommen, oder?

[stagflation]

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[Greenhorn_Berlin]

Kann es sein, dass Du mich nicht so richtig ernstnimmst?

[Vios]

vor 12 Stunden von Greenhorn_Berlin:

aus irgendwelchen nicht nachvollziehbaren Gründen einem statistischen Gebiet zugerechnet werden, welches ansonsten aus Großwohnsiedlung besteht – obwohl da sogar eine Grünanlage dazwischenliegt.

Es ist grundsätzlich so, dass die Nachbarschaft einen erheblichen Einfluß auf den Immobilienwert hat.

Es kommt also nicht auf die Hausnummer an , sondern auf die drumherum. 

Wenn die Nachbarn die " hinterletzten Penner " sind und die Grünanlage entsprechend nutzen, ist diese kaum wertsteigernd . 

Altes Sprichwort: lieber das schlechteste Haus in bester Lage,  als andersherum.

Dazu noch der Witz über den erzürnten Prof. Dr.Dr. der sich über den neu zugezogen Türken in Bezug auf die Immobilienbewertung ärgert, worauf der Türke meint, das könne er gar nicht verstehen, wo sein Haus doch mehr gekostet hat, weil er einen Akademiker als Nachbarn hat.

[Greenhorn_Berlin]

Vermutlich hätte meine Familie schon viel früher dort flüchten müssen, aber für meinen Vater gab es nichts anderes als dieses Grundstück, auf dem er sein ganzes Leben verbracht hat. Unser altes Haus und das Nachbarhaus standen dort vor 100 Jahren als einzige Häuser, die Mietshaus-Bebauung kam erst in den 60er und 70er Jahren. Und ich war mit Mitte 20 so blöd, dort noch ein Haus auf dem Grundstück zu errichten, weil meine Großeltern das so vorgesehen hatten und eine entsprechende Lücke vorhanden war. Das bedeutet: ein altes und ein neues Haus auf einem viel zu großen Grundstück, welches auch nicht sinnvoll aufteilbar ist. Viel zu viel Verkehr mit stinkenden Abgasen und Lärm vor der Tür, und eine Großwohnsiedlung mit einem der niedrigsten Sozialindikatoren nur einen Steinwurf weit entfernt. Kein normaler Mensch, der klar bei Verstand ist, wird sowas kaufen.

 

[JS_01]

Du vermischt aber die Dinge. Wie weiter oben bereits geschrieben wird für ein Einfamilienhaus niemand irgendwelche Statistiken wälzen. Man fährt hin (wahrscheinlich zu verschiedenen Tageszeiten) und schaut sich Umgebung, Infrastruktur, Verkehr etc an.

Wenn du selbst sagst, dass das nicht gut ist, wirst du das auch beim angebotenen Preis merken. Das hängt aber mit der Realität zusammen, nicht mit Punktesystemen. Umgekehrt würde dir eine Zuordnung zu einem Bezirk mit vielen Punkten auch keinen höheren Preis bringen, wenn minütlich 40-Tonner vorbeibrettern. 

[Holgerli]

vor 1 Stunde von Greenhorn_Berlin:

Viel zu viel Verkehr mit stinkenden Abgasen und Lärm vor der Tür, und eine Großwohnsiedlung mit einem der niedrigsten Sozialindikatoren nur einen Steinwurf weit entfernt. Kein normaler Mensch, der klar bei Verstand ist, wird sowas kaufen.

vs.

vor 15 Stunden von Greenhorn_Berlin:

Trotzdem empfinde ich diese Art der Darstellung als ziemliche Unverschämtheit, um es mal ganz deutlich zu sagen. Man bekommt doch ungewollt einen deutlichen Stempel aufgedrückt. Daher überlege ich, ob ich dagegen vorgehen sollte.

Einerseits sagst Du selber, dass es eine schlechte Wohngegend geworden ist, andererseits ist es für Dich eine Unverschämtheit, wenn jemand anderes (es via einer Karte) so sagst.

 

Finde Dich mit der Realität ab, dass sich die Wohngegend verschlechtert hat.

[Greenhorn_Berlin]

Ja – aber potenzielle Käufer müssen da ja nicht noch mit der Nase drauf gestoßen werden. Die können sich doch ein eigenes Bild verschaffen, vielleicht empfinden die das gar nicht so. Ich halte es jedenfalls für ziemlich wahrscheinlich, dass es in den kommenden zwei bis drei Jahren zu einem Verkauf kommen wird.

[Cauchykriterium]

vor 22 Stunden von Greenhorn_Berlin:

Ja – aber potenzielle Käufer müssen da ja nicht noch mit der Nase drauf gestoßen werden. Die können sich doch ein eigenes Bild verschaffen, vielleicht empfinden die das gar nicht so. Ich halte es jedenfalls für ziemlich wahrscheinlich, dass es in den kommenden zwei bis drei Jahren zu einem Verkauf kommen wird.

Das Problem ist nicht die behördliche Karte, sondern die Realität. Das passt Dir nicht? Ich verstehe, dass es Dir nicht gefällt, aber was könnte man tun?

• Die umliegenden Bauten kaufen und abreißen, auf dem Gelände Stadtvillen errichten und verkaufen.
• Eine Petition starten, um die Hauptverkehrsachse durch bauliche Maßnahmen beruhigen zu lassen.
• Oder einfach die Realität anerkennen, zum Beispiel mit dem vierten Gebot der Gelassenheit: „Nur für heute werde ich mich den Umständen anpassen, ohne zu verlangen, dass sich die Umstände alle meine Wünsche anpassen.“

[slowandsteady]

1. Die Realitaet ist wie sie ist. 
2. Bei oeffentlichen Karten muss irgendwo die Stadtviertelgrenze gezogen werden. Ist dann halt Pech, dass ihr im "Assiviertel" dabei seid.
3. Kaeufer schauen durchaus mal auf die Nachbarn, ich habe beim Kauf sogar die Schulsprengel beachtet. Wenn es keine oeffentlichen Karten von der Stadt Berlin geben wuerde, sehe ich mit einem Blick auf Google Maps Satellit trotzdem dass das Haus 200m neben einer Großwohnsiedlung steht oder das dort eine Hauptverkehrsachse laeuft.
4. Ein Grundstueck mit EFH in Berlin sollte man trotzdem problemlos loswerden und zwar mit deutlicher Wertsteigerung in den letzten Jahrzehnten.
5. Sich ueber Dinge aufzuregen, die man nicht aendern kann, ist muessig - sollte dein Vater mit 80+ Jahren an Lebenserfahrung eigentlich mittlerweile gelernt haben.
6. Der Besitztumseffekt ist eine bekannte kognitive Dissonanz, muss dir nicht peinlich sein, wenn du davon betroffen bist.

[slowandsteady]

1. Die Realitaet ist wie sie ist. 
2. Bei oeffentlichen Karten muss irgendwo die Stadtviertelgrenze gezogen werden. Ist dann halt Pech, dass ihr im "Assiviertel" dabei seid.
3. Kaeufer schauen durchaus auf die Nachbarn, ich habe beim Kauf sogar die Schulsprengel beachtet. Wenn es keine oeffentlichen Karten von der Stadt Berlin geben wuerde, sehe ich mit einem Blick auf Google Maps Satellit trotzdem sofort wenn das Haus neben einer Großwohnsiedlung steht oder eine Hauptverkehrsachse entlang laeuft.
4. Ein Grundstueck mit EFH in Berlin sollte man trotzdem problemlos loswerden und zwar mit deutlicher Wertsteigerung in den letzten Jahrzehnten.
5. Sich ueber Dinge aufzuregen, die man nicht aendern kann, ist muessig - sollte dein Vater mit 80+ Jahren an Lebenserfahrung eigentlich mittlerweile gelernt haben.
6. Der Besitztumseffekt ist eine reale kognitive Verzerrung und es muss euch nicht peinlich sein, wenn ihr davon betroffen seid.