5 Jahre ETF - Fondssparplan beginnen

[odensee]

Ich habe mal spaßeshalber meine Wohnung ausgerechnet, falls ich sie später vermieten, statt verkaufen würde: 13% brutto.

 

Du hast die aber, wenn ich mich recht erinnere, auch schon eine Zeitlang. Die Kaufpreise sind ja in der Zwischenzeit gestiegen.

 

Darf ich fragen, wie du gerechnet hast um auf die Rendite zu kommen? Und woher kennst du die Miete, die du einnehmen könntest? (Vermietete Nachbarwohnung oder sowas?) Über die Nebenkosten / Umlage etc. hast du ja schon einen Überblick, weil du selbst dort wohnst. Das macht die ganze Rechnerei schon einfacher.

 

Ich käme hier, bei einigen Wohnungen die ich mir diesbezüglich angeschaut habe, auf Renditen zwischen 3% und 5%.

 

Ich frag einfach interessehalber mal, weil ich hier, wo ich wohne, solche Renditen kaum erzielen könnte (hab ich nur abgeschätzt) und für mich das Thema "Vermieten als Geldanlage" erstmal abgeschieben habe....

 

 

Ich denke aber nicht, dass es mir den ganzen möglichen Stress/Ärger und zeitlichen Aufwand wert wäre. Ein simples Depot ist irgendwie pflegeleichter.

 

... auch deshalb, aber nicht nur.

 

Edit; ich sehe gerade: "brutto". Kannst du auch abschätzen wie hoch die Nettorendite wäre?

[PIBE350]

Ja, brutto. Jahreskaltmiete vom Kaufpreis. Ich schreibe dir nachher mal eine PN. Was mir zum Plan des Themenerstellers mit 2 Wohnungen im selben Haus noch einfällt: ein gewisses Klumpenrisiko!? Ich kann jetzt nur von mir sprechen, aber es bei 1 Wohnung zu belassen und dafür lieber ein 2. Standbein (Depot) aufzubauen, wäre doch theoretisch betrachtet, auch keine schlechte Wahl, oder?

[niro]

Ja, brutto. Jahreskaltmiete vom Kaufpreis. Ich schreibe dir nachher mal eine PN. Was mir zum Plan des Themenerstellers mit 2 Wohnungen im selben Haus noch einfällt: ein gewisses Klumpenrisiko!? Ich kann jetzt nur von mir sprechen, aber es bei 1 Wohnung zu belassen und dafür lieber ein 2. Standbein (Depot) aufzubauen, wäre doch theoretisch betrachtet, auch keine schlechte Wahl, oder?

 

Der Plan ist ja auch sowohl aus vermieteten Wohnungen als auch aus Aktien Gewinn zu schöpfen.

 

Weil es scheinbar interessiert:

Meine Wohnung habe ich sehr kostengünstig erstanden.

Mit Notar, Makler etc. 40.000€

+ Modernisiserung 10.000€

= Ca. 50.000€

(Nur ein Jahr später zogen die Preise enorm an und meine Wohnung war schon deutlich mehr Wert --> klarer Fall von Glück gehabt)

 

Kaltmiete hier im Haus liegt für gleiche Wohnungen bei 400€, die sind allerdings nicht modernisiert und so ausgestattet wie meine.

Daher sind 500€ Kaltmiete, hatte deshalb auch schon einen Makler in der Wohnung, realistisch.

--> Brutto Rendite ca. 8-10%

 

Da die Zinsen momentan extrem niedrig sind, scheint es doch recht sinvoll dies auszunutzen. Wohnungskauf per Kredit und bei entsprechender Marktlage in Aktien investieren.

 

Das wären 3 Standbeine:

Beruf

Immobilien

Depot

 

Ist doch eigentlich sinnvoll?

[troi65]

Das wären 3 Standbeine:

Beruf

Immobilien

Depot

 

Ist doch eigentlich sinnvoll?

 

Den Sinn muss man mir erst noch erklären , wenn Du ( am Ende Deiner Pläne ) zwei Wohnungen vermietest und selber wieder für eine andere Wohnung Miete zahlst.

So eine Sorte von Vermietern kenn ich gar nicht.

Ich bin lernfähig ; also erklärs mir !

[niro]

Das wären 3 Standbeine:

Beruf

Immobilien

Depot

 

Ist doch eigentlich sinnvoll?

 

Den Sinn muss man mir erst noch erklären , wenn Du ( am Ende Deiner Pläne ) zwei Wohnungen vermietest und selber wieder für eine andere Wohnung Miete zahlst.

So eine Sorte von Vermietern kenn ich gar nicht.

Ich bin lernfähig ; also erklärs mir !

 

Ist auch nicht sofort einleuchtend, da man sich ja immer die eingesparte Miete vor Augen hält.

 

Die Plus/Minus- punkte einer Miet - Immobilie:

 

+ Den Kreditzins kannst du nur absetzen, wenn du die Wohnung vermietest. Bewohnt man selbst, trägt man auch alle Kosten selbst.

+ Sämtliche Kosten für Hausmeister, Verwalter, Reinigung, Modernisierung, Instandhaltung etc. pp sind grundsätzlich steuerlich absetzbar oder sogar auf den Mieter umlegbar. Auch hier gilt dies wiederum nur für den Fall der Vermietung.

+ Laufende Mieteinnahmen.

+ Lebt man in einer Eigentumswohnung, bleibt man auf sämtlichen kosten für die Wohnung und das Haus (sie werden definitiv kommen) sitzen. Wohnt man zur Miete, ist dies Vermietersache.

+ Eigentumswohnungen können sich selbst finanzieren (bei klugem Kauf).

 

- Mietausfälle durch unzuverlässige Mieter.

- Kein Einsparen der Miete

 

Das ist so der Stand der mir auf Anhieb einfällt.

 

Du kannst ja aus den Mieteinnahmen deine Miete zahlen, aber im Eigentum wohnen ist nicht effektiv!

 

Viele Grüße

NiRo

[troi65]

Das ist so der Stand der mir auf Anhieb einfällt.

 

Du kannst ja aus den Mieteinnahmen deine Miete zahlen, aber im Eigentum wohnen ist nicht effektiv!

 

Viele Grüße

NiRo

Man kann sich auch was schönreden. Von Schönsaufen will ich gar nicht erst sprechen.

Vor allem der letzte Satz im Fettdruck bereitet mir aber erhebliche Schwierigkeiten in seiner Nachvollziehbarkeit.

Nicht mal ansatzweise fällt mir dazu eine ein.

Zur Ergänzung : Bin auch Immobesitzer ( halt von einem klein Häuschen ).

[niro]

Das ist so der Stand der mir auf Anhieb einfällt.

 

Du kannst ja aus den Mieteinnahmen deine Miete zahlen, aber im Eigentum wohnen ist nicht effektiv!

 

Viele Grüße

NiRo

Man kann sich auch was schönreden. Von Schönsaufen will ich gar nicht erst sprechen.

Vor allem der letzte Satz im Fettdruck bereitet mir aber erhebliche Schwierigkeiten in seiner Nachvollziehbarkeit.

Nicht mal ansatzweise fällt mir dazu eine ein.

Zur Ergänzung : Bin auch Immobesitzer ( halt von einem klein Häuschen ).

 

Also das gilt natürlich nur für Immobilien, die kreditfinanziert sind und nicht für Erbschaften oder Schenkungen.

 

Fakt ist aber, dass du als Bewohner des kreditfinanzierten Eigentums die Kreditlast selbst trägst und nicht absetzen kannst.

Wenn etwas an dem Haus oder der Wohnung repariert werden muss, bist du ebenfalls wieder allein.

Vermieter hingegen können diese Kosten Umlegen (zum ganz kleinen Teil) oder absetzen.

Mieteinnahmen hast du ebenfalls nicht. Die Nebenkosten musst du ebenso zahlen, wie jeder andere Mieter auch, also liegt der vergleich schonmal nur in den Kaltmieten, die man ja "angeblich" einspart Hausverwalter, Reinigung, Hausmeister, Gärtner etc. musst du selbst tragen und kannst du nicht an den Mieter umlegen oder von der Steuer absetzen.

 

Zu guter letzt muss man noch bedenken, dass so eine Kreditfinanzierung für ein selbstbewohntes Eigentum eben eine Menge Kaital bindet.

Man zahlt jahrelang Tilgungsraten in ähnlicher Höhe wie Kaltmieten. Jetzt kann man entgegen halten, dass man am Ende ja den Gegenwert Haus/Wohnung hat. Dieser fängt aber meistens genau dann an Kosten zu verursachen (Dach, Keller etc.)

Während eine vermietete Immobilie seine Finanzierung selbst oder zum Teil selbst tragen kann und danach Gewinn abwirft.

 

Ich hoffe nun wurde es etwas deutlicher. Bin da ja auch neu in dem Geschäft.

[troi65]

Ich hoffe nun wurde es etwas deutlicher. Bin da ja auch neu in dem Geschäft.

Deutlicher ja; aber nicht zwingend besser !

Du vergisst bei Deinen ganzen Überlegungen z.B. die Wohlfühlfaktoren, die mit der eigengenutzten Immobilie ( von mir aus auch kreditfinanziert , wie bei den meisten Leutz ) verbunden sind.

Ich erspare mir an der Stelle diese Faktoren aufzuzählen , weil diese bei jedem individuell anders ausfallen mögen.

Manche Sachen lassen sich eben nicht nur rational mit dem Kopf lösen.

 

Zustimmung zu Deinem alternativen Lebensentwurf in Finanzdingen wirst Du daher von anderen Forianern brauchen.

 

 

Edith sagt :

Am Anfang konnte ich mit Deinem Plan keine Idee verbinden.

Inzwischen läufts wenigstens auf "Schnapsidee" hinaus.

Bei der Immo-Frage bin ich aber zugegeben eher ein Bauchmensch.

 

Ich wünsche Dir dennoch Erfolg mit Deinem Plan.

[chart]

Dieser fängt aber meistens genau dann an Kosten zu verursachen (Dach, Keller etc.)

Während eine vermietete Immobilie seine Finanzierung selbst oder zum Teil selbst tragen kann und danach Gewinn abwirft.

 

Bei einer Vermieteten Wohnung ist das doch aber nicht anders. Auch das Haus mit der Wohnung kann nach der Finanzierung Kosten verursachen. Davon mal ab, wenn man nach 15-20 Jahren den Kredit abbezahlt hat, sollte man keine Probleme mit dem Dach haben. Vielleicht bekommt die Fasade mal einen neuen Anstrich, wenn man selber den Pinsel schwinkt, braucht man nur Farbe und Pinsel. Das kostet nun auch nicht die Welt (ich beziehe mich auf ein Eigenheim).

Die meisten neuen Häuser, zumindest kenne ich es so, werden seit Jahren ohne Keller gebaut. Also fallen da schon mal keine Kosten an. Was man machen kann/sollte ist vielleicht mal neue Farbe oder neue Tapete innen anbringen.

Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass eine vermietete Immo sich selbst trägt, denn aus den Mieteinahmen sollte man einen Teil für Reparaturen usw. beiseite legen. Die volle Mieteinahme kann man nicht für die Finanzierung nutzen.

Dann kommt noch wie, bereits angesprochen, der Wohlfühlfaktor hinzu und dieser ist nicht bezahlbar und in Geld aufzuwiegen.

Was mir noch einfällt, seit wir in einem Haus leben, zahlen wir weniger Nebenkosten. Bei einem Haus kann man die Nebenkosten (außer Grundsteuer) viel besser steuern und beeinflussen. Das ist bei einer Wohnung, warum auch immer, viel schwieriger.

[Huemac]

@niro: Für vertiefende und ideologiefreie Informationen zum Thema Immobillien lege ich dir die Lektüre von Kommers "Kaufen oder Mieten?" ans Herz.

 

Er weist ausdrücklich darauf hin, dass private Immobilienvermieter deutliche Kostennachteile im Vergleich zu gewerblichen Vermietern haben.

Außerdem geht er auf die Wertentwicklung von Immobilien, die zwischen 0 und 1 Prozent über 100 Jahre gesehen betrug, ein.

Auch zeigt er auf, dass die Entwicklung der Mieten weit hinter der Entwicklung der Reallöhne über die letzten 40 Jahre in Deutschland lag.

 

Ich wünsche dir viel Glück bei denen zukünftigen Investments.

 

 

Cheers

Huemac

[Rohlöff]

Dann kommt noch wie, bereits angesprochen, der Wohlfühlfaktor hinzu und dieser ist nicht bezahlbar und in Geld aufzuwiegen.

 

Das sehe ich etwas anders.

Meine Kinder sind nicht bezahlbar und in Geld aufzuwiegen.

Bei einer Immobile ist der Wohlfühlfaktor wohl eher nicht quantifizierbar und daher sind solche Vergleiche "Mieten oder Kaufen" immer sehr emotional und nicht abschließend zu klären.

[chart]

Klar sind Kinder nicht bezahlbar, meine Mutter ist auch nicht bezahlbar usw.

Nur wie willst du den Wohlfühlfaktor in Geld messen?

Für mich ist er nicht bezahlbar. Ich habe auch schon in einer Wohnung gelebt, gefallen hat es mir nicht. Vielleicht liegt es auch daran, dass ich in einem Haus groß geworden bin.

In einem Haus habe ich nun mal ganz andere freiheiten, Rücksicht auf andere muss ich nicht nehmen, da im Haus niemand anderes wohnt.

Klar, jeder sieht es anders, wir sind nicht gleich. Für mich ist ein großes Haus mit vielen Wohnungen immer wie ein Kaninchenstall. Eine Bucht neben der anderen. Das ist mein Empfinden.

 

Wenn man es rein Geldmäßig sieht, sollte man am besten immer bei den Eltern wohnen bleiben und möglichst keine Miete zahlen. Wenn die Eltern dann noch ein Haus haben, ist es ideal.

[niro]

@niro: Für vertiefende und ideologiefreie Informationen zum Thema Immobillien lege ich dir die Lektüre von Kommers "Kaufen oder Mieten?" ans Herz.

 

Er weist ausdrücklich darauf hin, dass private Immobilienvermieter deutliche Kostennachteile im Vergleich zu gewerblichen Vermietern haben.

Außerdem geht er auf die Wertentwicklung von Immobilien, die zwischen 0 und 1 Prozent über 100 Jahre gesehen betrug, ein.

Auch zeigt er auf, dass die Entwicklung der Mieten weit hinter der Entwicklung der Reallöhne über die letzten 40 Jahre in Deutschland lag.

 

Ich wünsche dir viel Glück bei denen zukünftigen Investments.

 

 

Cheers

Huemac

 

Hey,

danke für den Tip. Wollte mir den Kommer schon lange mal zulegen.

Lustig, dass du ihn in diesem Zusammenhang erwähnst, da er ja selbst zur Miete wohnt

 

Also, da es scheinbar doch mehrere interessiert, hier ein kleines Beispiel:

- 300.000€ für ein Haus

+ca. 10.000€ Zinsen

= 310.000€

25 Jahre Rückzahlung

= ca. 1033€ mtl. Rate

 

Nach 25 Jahren ist man Besitzer eines nicht mehr 300.000€ teuren Hauses und wohnt mietfrei.

 

- 300.000 für Mietwohnungen (6 Einheiten zu ca. 50.000)

+ ca. 10.000€ Zinsen

= 310.000€

25 Jahre Rückzahlung

= ca. 1033€ mtl. Rate

 

Mieteinnahmen

6 * 250€ (Netto)

= 1.500€ mtl. Mieteinahmen

 

= (1.500 - 1.033) = 467€ mtl. Gewinn

 

ich weiß das Beispiel ist sehr vereinfacht, aber es zeigt doch worum es geht.

Die ganzen Steuervorteile etc. sind noch gar nciht berücksichtigt.

[Rohlöff]

Nur wie willst du den Wohlfühlfaktor in Geld messen?

 

Genau das meine ich ja. Diesen Faktor kann man nicht genau definieren, daher sind solche Diskussionen meiner Meinung nach zum Scheitern verurteilt.

Der eine sieht es so, der andere so.

[PIBE350]

Klar sind Kinder nicht bezahlbar, meine Mutter ist auch nicht bezahlbar usw.

Nur wie willst du den Wohlfühlfaktor in Geld messen?

Für mich ist er nicht bezahlbar. Ich habe auch schon in einer Wohnung gelebt, gefallen hat es mir nicht. Vielleicht liegt es auch daran, dass ich in einem Haus groß geworden bin.

In einem Haus habe ich nun mal ganz andere freiheiten, Rücksicht auf andere muss ich nicht nehmen, da im Haus niemand anderes wohnt.

Klar, jeder sieht es anders, wir sind nicht gleich. Für mich ist ein großes Haus mit vielen Wohnungen immer wie ein Kaninchenstall. Eine Bucht neben der anderen. Das ist mein Empfinden.

 

Wenn man es rein Geldmäßig sieht, sollte man am besten immer bei den Eltern wohnen bleiben und möglichst keine Miete zahlen. Wenn die Eltern dann noch ein Haus haben, ist es ideal.

 

Nicht so voreilig. Meine 38 Kaninchenstall-Nachbarn sind alle schwer in Ordnung. Man hilft sich, wo man kann. :'(

 

Die größten Nachbarschaftsstreitigkeiten entstehen ja wohl unter Hausbesitzern: Zaun, Rasenmäher, Tiere, Kinder,... :-

[Strahlemann84]

Hey,

danke für den Tip. Wollte mir den Kommer schon lange mal zulegen.

Lustig, dass du ihn in diesem Zusammenhang erwähnst, da er ja selbst zur Miete wohnt

 

Also, da es scheinbar doch mehrere interessiert, hier ein kleines Beispiel:

- 300.000€ für ein Haus

+ca. 10.000€ Zinsen

= 310.000€

25 Jahre Rückzahlung

= ca. 1033€ mtl. Rate

 

Nach 25 Jahren ist man Besitzer eines nicht mehr 300.000€ teuren Hauses und wohnt mietfrei.

 

- 300.000 für Mietwohnungen (6 Einheiten zu ca. 50.000)

+ ca. 10.000€ Zinsen

= 310.000€

25 Jahre Rückzahlung

= ca. 1033€ mtl. Rate

 

Mieteinnahmen

6 * 250€ (Netto)

= 1.500€ mtl. Mieteinahmen

 

= (1.500 - 1.033) = 467€ mtl. Gewinn

 

ich weiß das Beispiel ist sehr vereinfacht, aber es zeigt doch worum es geht.

Die ganzen Steuervorteile etc. sind noch gar nciht berücksichtigt.

 

Wie kommst du bei einem Darlehen über 300.000 € auf 10.000 € Zinsen?

 

Ich habe mal einen Tilgungsplan (Annuitäten-Darlehen) auf 200.000 € über 40 Jahre gesehen - die folgenden Zahlen sind grob gerundet:

Kreditsumme: 200.000 €

Zinssatz: 4,25 %

Tilgungsrate: 1% = 790 € mtl. (das ist natürlich etwas wenig)

Zinsen gesamt: 220.000 €

 

Abgesehen davon:

In deiner Rechung ist meines Erachtens ein Denkfehler: Beim Haus gehst du offensichtlich davon aus, dass du es selbst bewohnst.

Bei den Wohungen gehst du davon aus dass diese vermietet werden. - Wo wohnst du in diesem Fall? Die Kosten dafür musst du doch bei dem Mietwohungs-Szenario mit einberechnen.

 

Gruß,

Strahlemann

[vanity]

...

ich weiß das Beispiel ist sehr vereinfacht, aber es zeigt doch worum es geht.

Die ganzen Steuervorteile etc. sind noch gar nciht berücksichtigt.

Sehr stark vereinfacht: Wo wohnst du bei Variante 2 (Vermietung) in den 25 Jahren - unter einer Brücke? Setzt einen an einem Fluss gelegenen Wohnort voraus.

 

Die ganzen Steuervorteile bestehen darin, dass du in Variante 2 den Gewinn versteuern musst, im Gegenzug aber deine Mietausgaben (sofern sich keine geeignete Brücke findet) aus versteuertem Einkommen bezahlen darfst.

[west263]

- 300.000 für Mietwohnungen (6 Einheiten zu ca. 50.000)

 

Das können ja nur 1 Zimmer Wohnungen sein und da solltest Du bedenken, das da meistens eine sehr hohe Mieter Fluktuation hast.

Da wirst Du keine Beständigkeit der Mieter haben. Außer Du hast Glück, Mann oder Frau schon über das Bergfest hinaus, ohne Vermögen, alleinstehend mit Hartz4

[PIBE350]

Ich tippe auf 2-3 Zimmer und 40-50m².

[tyr]

Ich tippe auf 2-3 Zimmer und 40-50m².

In Mecklenburg-Vorpommern im Hinterland?

[west263]

Ich tippe auf 2-3 Zimmer und 40-50m².

In Mecklenburg-Vorpommern im Hinterland?

aber nur da, bei einer Miete von 250€.

[PIBE350]

 

In Mecklenburg-Vorpommern im Hinterland?

aber nur da, bei einer Miete von 250€.

 

Das muss nicht sein. Mittelgroße Uni-Stadt, alte Bundesländer ---> ~700€ pro m² bezahlt.

 

Niro wohnt 50km von mir entfernt: Kassel (Nord-Hessen, 200.000 Einwohner)

[odensee]

Ich hab's so vestanden, dass er beides will: selbstbewohnte Immobilie UND vermietete Wohnungen. Mein Vermieter macht das auch und der lebt nicht schlecht von seinen Mieteinkünften. Der Kredit für die selbstbewohnte Immobilie wird so schnell wie irgendmöglich getilgt und solange da noch Schulden sind, wird bei den Krediten für die Mietwohnungen nur der Zins bezahlt: und den kann er absetzen.

 

Jeder zockt halt anders.

 

Edit: Vergesst den Quatsch, ich hab da was missverstanden

[vanity]

Die Vergleichsrechnung war aber selbst bewohnte, kreditfinanzierte Immobilie vs. vermietete, kreditfinanzierte Immobilie. Und diese Rechnung war einfach nur falsch., weil unvollständig.

 

Fakt ist, dass eine eigenbewohnte Immobilie c. p. gegenüber einer gemieteten ein Steuerprivileg genießt (fiktive Miete aus unversteuertem Einkommen). Ob eine vermietete Immobilie (kredit- oder eigenfinanziert) sich lohnt, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Ob diese vom TE vollständig durchdrungen werden, wage ich aufgrund seiner Argumentation zu bezweifeln.

[tyr]

 

aber nur da, bei einer Miete von 250€.

 

Das muss nicht sein. Mittelgroße Uni-Stadt, alte Bundesländer ---> ~700€ pro m² bezahlt.

 

Niro wohnt 50km von mir entfernt: Kassel (Nord-Hessen, 200.000 Einwohner)

Kassel. In der näheren Vergangenheit war die Region nach Daten des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken kein Renditebringer: http://www.faz.net/-hst-7pd3q

 

Wertentwicklung von 2007 bis 2013: 8,1%

Inflationsrate in diesem Zeitraum: 12,47%

 

Das macht für die Region in dem Zeitraum eine Rendite nach Inflation von -0,63% p.a.

 

Die Verhältnisse von Kauf- zu Mietpreisen verleiten nicht unbedingt zum Schluss, dass Kassel derzeit eine Immobilien-Boomregion ist: http://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/immobilienpreise.htm

 

Nicht unbedingt die Region, in die ich in Wohnimmobilien als Kapitalanlage investieren würde. Ich würde eher in Regionen investieren, die wirtschaftlich stark sind, Wachstumsaussichten und mittelfristig mindestens einen Netto-Zuzug von jungen Mietern (steigende Mieternachfrage) zu erwarten haben. Problem dabei: es macht als Privatanleger wenig Sinn, Wohnungen an Orten zu kaufen, die weit vom eigenen Lebensmittelpunkt entfernt sind, in Immobilienmärkten, die man nicht kennt.

 

Ich würde mir das gut überlegen. Selbst wenn die Lage innerhalb der Region und die Mikro-Lage derzeit gut dasteht, stellt sich für mich die Frage: ist eine Region wie Kassel mittelfristig ein Investment oder Liebhaberei?