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Aquila

"Antizyklisches" Bausparen

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Aquila

Mir sind die Diskussionen im Forum um das pro und contra des Erwerbs einer selbstgenutzten Immobilie bekannt. Den von el galleta erstellten Rechner Hauskauf vs. Miete finde ich in diesem Zusammenhang sehr instruktiv. Dennoch möchte ich aufgrund meiner persönlichen Situation und den immateriellen subjektiven Vorteilen einer eigenen Immobilie in ca. 7 Jahren + x eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben. Diese Entscheidung möchte ich hier auch nicht weiter zur Diskussion stellen.

 

Vielmehr geht es mir darum, zu besprechen, ob es angesichts des Zeithorizonts Sinn machen könnte, einen Teil der monatlichen Sparsumme für den geplanten Immobilienerwerb in einen Bausparvertrag zu stecken. Hintergrund ist, dass ich befürchte, dass die Darlehenszinsen in 7 Jahren höher sein werden als derzeit. Mit einem Bausparvertrag könnte ich mir jetzt einen Darlehenszins sichern und so einen Teil des Zinsänderungsrisikos minimieren.

 

Nach Vergleich der im Markt angebotenen Bausparverträge ist mir insbesondere das Produkt "Finanzierungsbausparen" der HUK Coburg aufgefallen. Das Produkt beinhaltet eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,00 % der Bausparsumme, 1,00 % Sparzins während der Ansparzeit und flexible Möglichkeiten in der Zuteilung, die sich auf Darlehenszins und Tilgung auswirken. Mir gefällt das Produkt aufgrund seiner Flexibilität und der transparenten Vertragsbedingungen. Die Berechnungsformel der Bewertungszahl erscheint mir deutlich nachvollziehbarer als bei anderen Bausparprodukten. Insofern lässt sich auch die Zuteilung besser prognostizieren. Gut finde ich auch, dass eine höhere Bewertungszahl zu besseren Konditionen führt.

 

Bauspar-AGB der HUK-Coburg: BSS15.pdf

 

Mit Hilfe des Angebotsrechners auf der HUK Coburg Website und dem Sparplanrechner und Kreditrechner auf www.zinsen-berechnen.de habe ich versucht, den "kritischen Zins" zu ermitteln, d.h. bei welchem angenommenen Darlehenszinssatz in 7 Jahren ich mit dem Bausparvertrag besser abschneide und bei welchem ich mit einem Modell aus getrennten Ansparen in Tagesgeld und festverzinslichen Anlagen und anschließendem Darlehen besser abschneide.

 

Unterstellt sei eine Ansparzeit von 74 Monaten mit einer monatlichen Sparrate in Höhe von 200,00 Euro und einer Bausparsumme von 30.000,00 Euro im Finanzierungsbausparen der HUK Coburg. Staatliche Prämien oder Unterstützung durch den Arbeitgeber stehen mir aufgrund meines Einkommens und meiner beruflichen Tätigkeit nicht zu. Bei Zuteilung im März 2016 würden sich ein Bausparguthaben inklusive Zinsen in Höhe von 15.359,47 Euro ergeben. Bei der Zuteilung habe ich die Möglichkeit zwischen der Regelzuteilung mit einem Bauspardarlehen in Höhe von 14.640,53 Euro und der Mehrzuteilung mit einem Bauspardarlehen in Höhe von 22.140,53 Euro zu wählen. Bei der Tilgung habe ich die Wahl zwischen drei Varianten mit unterschiedlichem Zinssatz (2,00 %, 3,15 % und 3,75 % nominal) und Tilgungsdauer. Bei Regelzuteilung und Standardtilgung ergäbe sich ein Bauspardarlehen in Höhe von 14.640,53 Euro und einer monatlichen Tilgung in Höhe von 150,00 Euro über einen Zeitraum von 113 Monate.

 

Alternativ sei unterstellt, dass ich über einen Ansparzeitraum von 74 Monaten eine monatliche Sparrate in Höhe von 200,00 Euro bei einem Vorsteuerzinssatz von 5,00 % ansparen würde. Ungeachtet möglicher Steuern würde sich ein Endkapital inklusive Zinsen in Höhe von 17.308,94 Euro ergeben. Im Vergleich zum Bausparen müsste man in dieser Variante nur ein Darlehen in Höhe von 12.691,06 Euro aufnehmen, um auf die gewünschte Summe von 30.000,00 Euro zu kommen. Würde man dieses über einen Zeitraum von 113 Monaten mit monatlich 150,00 Euro tilgen würde, ergäbe sich ein Zinssatz von 5,90 % nominal bzw. 6,07 % effektiv. Dies bedeutet, dass ich solange der Darlehenszinssatz in 7 Jahren nicht über 5,90 % liegt mit der alternativen Vorgehensweise immer besser dastehen würde, als mit dem Bausparen. Fällt die Rendite während der Ansparzeit jedoch niedriger aus unter anderem wegen noch nicht berücksichtigter Steuern müsste ein höheres Darlehen aufgenommen werden und der kritische Zinssatz würde sinken. So kann bei einem Zinssatz von 4,00 % nur ein Kapital inklusive Zinsen in Höhe von 16.774,48 Euro erreicht werden. Dies hätte zur Folge, dass ein Darlehen in Höhe von 13.225,52 Euro benötigt würde. Der kritische Zinssatz läge dann bei 5,28 % nominal bzw. 5,41 % effektiv. Höhere Renditen wären zwar auch denkbar, halte ich aber eher für unwahrscheinlich angesichts des Zeithorizonts. Vielmehr würde die alternative Anlage wohl in Tages- und Festgeld erfolgen.

 

Im Ergebnis erscheint mir das "antizyklische" Bausparen zur Sicherung eines niedrigen Zinssatz nicht unattraktiv. Unbenommen ist, dass ich neben dem Bausparen parallel auch auf anderer Weise für den Immobilienerwerb sparen würde. Fraglich ist nur, ob ich einen Teil meiner Sparrate zum Bausparen verwenden soll. Hierzu würde mich eine zweite oder dritte Meinung interessieren.

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Muggel
Vielmehr geht es mir darum, zu besprechen, ob es angesichts des Zeithorizonts Sinn machen könnte, einen Teil der monatlichen Sparsumme für den geplanten Immobilienerwerb in einen Bausparvertrag zu stecken. Hintergrund ist, dass ich befürchte, dass die Darlehenszinsen in 7 Jahren höher sein werden als derzeit. Mit einem Bausparvertrag könnte ich mir jetzt einen Darlehenszins sichern und so einen Teil des Zinsänderungsrisikos minimieren.

 

Nach Vergleich der im Markt angebotenen Bausparverträge ist mir insbesondere das Produkt "Finanzierungsbausparen" der HUK Coburg aufgefallen. Das Produkt beinhaltet eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,00 % der Bausparsumme, 1,00 % Sparzins während der Ansparzeit und flexible Möglichkeiten in der Zuteilung, die sich auf Darlehenszins und Tilgung auswirken. Mir gefällt das Produkt aufgrund seiner Flexibilität und der transparenten Vertragsbedingungen. Die Berechnungsformel der Bewertungszahl erscheint mir deutlich nachvollziehbarer als bei anderen Bausparprodukten. Insofern lässt sich auch die Zuteilung besser prognostizieren. Gut finde ich auch, dass eine höhere Bewertungszahl zu besseren Konditionen führt.

 

Unterstellt sei eine Ansparzeit von 74 Monaten mit einer monatlichen Sparrate in Höhe von 200,00 Euro und einer Bausparsumme von 30.000,00 Euro im Finanzierungsbausparen der HUK Coburg. Staatliche Prämien oder Unterstützung durch den Arbeitgeber stehen mir aufgrund meines Einkommens und meiner beruflichen Tätigkeit nicht zu. Bei Zuteilung im März 2016 würden sich ein Bausparguthaben inklusive Zinsen in Höhe von 15.359,47 Euro ergeben. Bei der Zuteilung habe ich die Möglichkeit zwischen der Regelzuteilung mit einem Bauspardarlehen in Höhe von 14.640,53 Euro und der Mehrzuteilung mit einem Bauspardarlehen in Höhe von 22.140,53 Euro zu wählen. Bei der Tilgung habe ich die Wahl zwischen drei Varianten mit unterschiedlichem Zinssatz (2,00 %, 3,15 % und 3,75 % nominal) und Tilgungsdauer. Bei Regelzuteilung und Standardtilgung ergäbe sich ein Bauspardarlehen in Höhe von 14.640,53 Euro und einer monatlichen Tilgung in Höhe von 150,00 Euro über einen Zeitraum von 113 Monate.

 

Beim selbstgenutzten Wohneigentum kommen neben Rendite- und Kostengesichtpunkte auch Planbarkeit und Sicherheit in Betracht. Insofern sind Deine Überlegungen nachvollziehbar. Allerdings verstehe ich nicht, warum Du die Vorteile der höheren Bewertungszahlen in Deine Überlegungen einbeziehst, denn diese kommen nicht zum Tragen. Bei dem Berechnungsmodell erreichst Du punktgenau die notwendigen 153 BP.

Ich würde Dir auch raten, Deinen Blick eher darauf zu lenken, dass Du Tarife ins Auge faßt, die eine grösse Hebelwirkung je eingesetzten Guthabens-Euro entfalten. Denn neben den Darlehenszinsen spielt auch die Höhe den zuteilungsfähigen Bauspardarlehen eine grosse Rolle, ob Du unter dem Strich etwas davon hast. Mit gleicher Monatsrate (200) lassen sich nach 7 Jahren auch 47.000 darstellen.

Da der HUK-Tarif starr an 50% festhält und bei der Mehrzuteilungsoption über die Maßen an der Tilgungsschraube dreht, halte ich den Tarif nicht für die erste Wahl.

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Bärenbulle
· bearbeitet von Bärenbulle
Nach Vergleich der im Markt angebotenen Bausparverträge ist mir insbesondere das Produkt "Finanzierungsbausparen" der HUK Coburg aufgefallen. Das Produkt beinhaltet eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,00 % der Bausparsumme, 1,00 % Sparzins während der Ansparzeit und flexible Möglichkeiten in der Zuteilung, die sich auf Darlehenszins und Tilgung auswirken. Mir gefällt das Produkt aufgrund seiner Flexibilität und der transparenten Vertragsbedingungen. Die Berechnungsformel der Bewertungszahl erscheint mir deutlich nachvollziehbarer als bei anderen Bausparprodukten. Insofern lässt sich auch die Zuteilung besser prognostizieren. Gut finde ich auch, dass eine höhere Bewertungszahl zu besseren Konditionen führt.

 

Habe mir das jetzt nicht im Detail angeschaut, aber dass ein Bausparvertrag transparent und eine gute Investition ist, halte ich für ein Gerücht. Von Bausparverträgen und Lebensversicherungen würde ich generell abraten, denn meist profitiert nur einer überdurchschnittlich und das ist der Anbieter.

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sTisTi
Habe mir das jetzt nicht im Detail angeschaut, aber dass ein Bausparvertrag transparent und eine gute Investition ist, halte ich für ein Gerücht. Von Bausparverträgen und Lebensversicherungen würde ich generell abraten, denn meist profitiert nur einer überdurchschnittlich und das ist der Anbieter.

Die niedrigen Kreditzinsen erkauft man sich halt dadurch, dass man sich für 7 Jahre mit 1% Guthabenzinsen abspeisen lässt, von der Frechheit der Abschlussgebühr mal ganz zu schweigen... für mich wäre das nichts.

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herr_welker
· bearbeitet von herr_welker

Ich würde einen Bausparvertrag abschließen und sehr wenig besparen.

 

Dann hast du dir die guten Zinssen gesichert. Sparen würde ich auf Tagesgeld (evl. einen Teil dann aufs Festgeld), offener Immobilienfonds (würde ich erst nach der Krise machen [meine persönliche Meinung]), Bundesstaatsanleihen...

 

Ein paar Jahre vor dem geplanten Baubeginn kann man die Kredit Konditonen sicherlich besser einschätzten als jetzt. Dann kannst du immernoch vom Tagesgeld in den Bausparvertrag einzahlen und ihn zur Zuteilung bringen.

 

Ich weiß allerding nicht, ob es eine Obergrenze für die Einzahlungen gibt. Mir ist keine bekannt.

 

Wenn du den Bausparvertrag nicht brauchst, dann hast du eben die Abschlussgebühr umsonst gezahlt. Nichts ist eben umsonst.

 

Mit einem Bausparvertrag kannst du auch besser planen, weil du schon den maximalen Zinssatz weist. (=also der vom Bausparvertrag).

Sind die normalen Kredit-Zinsen zu dem Zeitpunkt günstiger, dann kannst du dich drüber freuen und nimmst eben das Angebot mit den geringerem Zinssatz.

 

Ich hab doch gewusst, das ich so eine ähnliche Rechnung schon mal gehört habe...

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