Wohnung kaufen und vermieten

[Hitch]

Ich hab einen besseren Deal für dich. Meine Wohnung (nicht mein Eigentum) steht zum Verkauf für ca. 60K. Sie liegt in einem Doppel-Wohnblock mit je 9 Mietparteien, in 2ten Obergeschoss mitte (darüber keine Wohnung). Das Haus wurde 1986 gebaut, die Wohnung 2007 renoviert (Laminat, Innentüren, Bad komplett neu, Tapete,...). Sie ist 47 m² groß + 5m² Balkon (Süd-Ost-Lage, mit freiem, herrlichem Blick auf einem Wald) + ca. 8m² Kellerraum. Der Ort liegt 50km östlich von Hamburg (5500 Einwohner), 10km von der A24 entfernt, Schienennetzanbindung an 2 Hauptrassen. Zum Bahnhof ca. 8 min. zu Fuss, dann in 25 min. in Hamburg. Alle Einkaufsmöglichkeiten (ohne Kleidungsgeschäfte) und Ärtze im Ort. Ca. 1,5 km zum Ortskern. Ich bewohne die Wohnung bis Ende Januar, danach zieht ein Freund ein, Mietgarantie für min. die nächsten 2 Jahre.

 

Kaltmiete wird für meinen Nachmieter 300 betragen + 80 Nebenkosten. Ergibt bei dem Kaufpreis eine Rendite von 6%.

 

Nur mal als Vergleich...

[ghost]

Zwei Gaseinzelöfen. => hoher Energieverbrauch

[Geparda]

Ich hab einen besseren Deal für dich.

Hausaufgabe: finde den Haken am Angebot.

[Akaman]

Zum Vergleich: ich habe neulich eine 3-Zimmer-Wohnung in einem Jugendstilhaus in einem der angesagtesten Stadtteile Hamburgs, in dem das Leerstandsrisiko nahe Null ist, verkauft (knapp 70 qm, Gaszentralheizung). Ich hatte früher mal selbst drin gewohnt; als ich beruflich bedingt umziehen musste, habe ich sie vermietet. Verkauft habe ich sie übrigens vor allem, weil ich 2x Pech mit Mietern hatte (was meist, aber nicht immer nur, auch zur Folge hatte, dass ich Mietausfälle zu verzeichnen hatte; besonders origineller Trick: als ich einmal für längere Zeit im aussereuropäischen Ausland war, ging die Miete von Monat zu Monat 5 - 10 Kalendertage später ein, bis eine Miete völlig fehlte - die Mieterin hat zuerst argumentiert, sie habe doch jeden Monat bezahlt und später hat sie behauptet, sie habe das Geld schon ausgegeben und könne daher die fehlende Miete nicht nachzahlen).

 

Verkauft habe ich, als der letzte Mieter (der auch ein sehr unregelmässiger bzw. unvollständiger Zahler war) zu meinem Glück von sich aus gekündigt hat. Ich brauche wohl nicht extra zu erwähnen, dass er ab diesem Zeitpunkt gar nicht mehr bezahlt hat. Die Wohnung war derart verwohnt und teilweise beschädigt, dass ich ca. 5 bis 20 TEUR hätte in die Renovierung stecken müssen. Ich bin dann - weil ich nicht in Hamburg wohne - lieber mit der Kaufpreisforderung entsprechend runtergegangen. (Übrigens: allein die Reinigung der Wohnung hat mich mehr als 200 EUR gekostet - z.B. war der Gasherd unter der Fettschicht gerade noch eben als solcher zu erkennen und die Wand dahinter sah entsprechend aus).

 

Kaltmiete war zuletzt ca. 700 EUR. Verkaufserlös: ca. 135 TEUR. Rendite (bei einem angenommenen EK-Einsatz von 150 TEUR) ca. 5,6%. Im Vergleich zu imos Wohnung wäre dies sicherlich der bessere Deal gewesen (location, location, location).

 

Ich besitze noch eine vermietete Wohnung. Mieterin ist eine ältere Frau, der ich einen Vermieterwechsel nicht mehr zumuten möchte. Wenn sie auszieht, wird auch diese Wohnung verkauft.

[chaosmaker85]

Kaltmiete war zuletzt ca. 700 EUR. Verkaufserlös: ca. 135 TEUR. Rendite (bei einem angenommenen EK-Einsatz von 150 TEUR) ca. 5,6%. Im Vergleich zu imos Wohnung wäre dies sicherlich der bessere Deal gewesen (location, location, location).

 

Ich besitze noch eine vermietete Wohnung. Mieterin ist eine ältere Frau, der ich einen Vermieterwechsel nicht mehr zumuten möchte. Wenn sie auszieht, wird auch diese Wohnung verkauft.

Ich besitze selbst keine Wohnung, werde aber ab und an von meinen Eltern verdonnert auf den Eigentümerversammlungen abzustimmen. Ich habe dort permanenten Ärger obwohl die Mieter zuverlässig zahlen. Im Detail: Pfusch am Bau, Bauträger kurz danach pleite (der Klassiker), nun permanente Nachbesserungen und Reparaturen an Tiefgarage, Balkonanlage, und so weiter und sofort.

Wenn du dann auf der Versammlung im Hinterkopf hast dass du möglichst wenig reinstecken möchtest, viele der Bewohner aber selbst Eigentümer sind und sämtliche Nachbesserungen als absolut notwendig und Prio 1 sehen, sind Konflikte vorprogrammiert.

 

Eine Wohnung oder ein Häuschen zur Selbstnutzung - wunderbar, aber als reines Investitionsvehikel nein danke! Ich behaupte das ist eine reine Glückssache und eine Renditeberechnung ist kaum möglich. Wenn es schlecht läuft, wird es ein Fass ohne Boden

[Morbo]

ich wuerde Wohnraum nur zur Selbstnutzung kaufen um laufende Mietkosten loszuwerden. So wirkt der Renditeeffekt indirekt und man hat wenig Aerger. Wobei ich eher ein Haus + Grundstueck als eine Wohnung kaufen wuerde. Bei Eigenstumswohnungen gibt es ja immernoch den Haus- und/oder Grundstuecksbesitzer und evtl. normale (moeglicherweise nervende) Mieter im gleichen Haus. Aus solchen Konstellationen entsteht auch zeitkostender Aerger.

 

Risikoseitig betrachtet ist ja die Situation, dass Du ~140% deines Vermoegens einsetzen muesstest. Das heisst wenn alles schief geht, ist es nicht nur verloren, es sind auch noch Schulden da. Warte einfach bis Du sowas mit 50% des Vermoegens machen kannst, und ueberlege dann erneut.

 

(generell finde ich solche Ueberlegungen, noch dazu in dem Alter, Klasse! Ich kenne nicht wenige, die mit 40k in der Tasche sofort ohne einen weiteren Gedanken zum naechsten Autohaendler laufen wuerden... )

[modiano]

Haha ja viele die ich kenne würden sich für das Geld wohl nen neuen BMW vor die Tür stellen.

 

Mir gehts halt nur darum: Für trading habe ich weder Nerven noch Zeit.

 

Ob buy and hold so gut funktioniert habe ich auch meine Zweifel.

 

Und da suche ich halt nach ner Alternative mein Geld anzulegen.

 

Immobilien sind ja auch grundsätzlich nichts schlechtes, wenn man zuverlässige Mieter hat ist das doch sicher ganz nett wenn man jeden Monat ein passives Einkommen von 400 hat.

 

Werde wohl noch 2-3 Jahre sparen bis ich mir das selbst leisten kann.

[berliner]

Ja vermutlich habt ihr Recht, wahr wohl ne blöde Idee.

Worüber wird hier eigentlich diskutiert, wenn du nicht mal weißt, ob die 420 € warm oder kalt sind? Kennst du überhaupt den Unterschied?

 

P.S. habe gerade den Link zu Immoscout gesehen. Da steht:

Mieteinnahmen pro Monat: 420,00 EUR

 

Ist mir immer noch nicht eindeutig genug, klingt aber nach Kaltmiete. Da käme mir die Wohnung im Verhältnis zur KM wirklich etwas billig vor. Die hat bestimmt einen Haken. Die Bilder sehen jedenfalls nach Dachgeschoß mit niedrigen Decken aus. Scheint insgesamt keinen sehr hohen Standard zu haben und dann stellt sich die Frage, ob die Miete in Zukunft noch in der Höhe reinzuholen ist.

 

Ich würde jedenfalls den ersten Immobilenkauf immer zur Eigennutzung machen.

[XYZ99]

Esslingen ist mit das teuerste und angesagteste Pflaster im Grossraum Stuttgart. Das ist auf keinen Fall teuer, auch wenn Renovierungsbedarf besteht und die Wohnung in einem Haus an einer Verkehrshauptader ist. Den Preis drückt natürlich, dass die Wohnung nicht bezugsfertig ist und jemand da drin wohnt bis er auszieht oder wie auch immer.

Ob da Schimmel an der Wand ist oder sowas muss man natürlich in einer Begehung ergründen. Natürlich hat man immer Bedenken, dass ein Haken an so einem Angebot ist, ist aber nicht zwingend.

Die 420 Euro sind bestimmt kalt.