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depot84

Zwangsversteigerung

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depot84
Posted · Edited by depot84

Hallo Zusammen

 

Bräuchte mal eure breite Erfahrung.

 

Es geht um ein Objekt, dass verkauft werden soll und ich Interesse daran habe.

Der Verkehrswert liegt bei 1.100.000 €.( gehen wir von diesem Kaufpreis mal aus)

 

Momentaner Mieter in dem Objekt ist die Fast-Food-Kette Burger King.

Das Gebäude liegt mitten in der Stadt an der Hauptstraße.

Ich habe mich mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung gesetzt.

Die Monatliche Nettokaltmiete beträgt 12.146 €, die Nebenkosten zahlt BK.

Der Vertrag läuft noch 8 Jahre bis ins Jahr 2019.

 

Eigentkapital durch Schenkung ca. 350.000€ (Steuerfrei)

Das heißt es müsste ein Kredit in Höhe von 750.000 € aufgenommen

werden.

Ich würde gerne 11.000€ Monatlich abzahlen.

 

Mich würde eure Meinung dazu interessieren.

 

- Was habe ich noch zu beachten?

- Wie groß ist die Möglichkeit einen Kredit zu bekommen und wie hoch

liegen die Zinssätze

- Was würde von der Nettokaltmiete noch alles abgehen

- Was für Steuervorteile könnte ich anwenden

- Besteht die Möglichkeit das BurgerKing den Vertrag vorzeitung kündigt?

(Ich gehe nicht davon aus das die mal Pleite gehen)

 

Bin gespannt

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Schinzilord
Posted

 

- Besteht die Möglichkeit das BurgerKing den Vertrag vorzeitung kündigt?

(Ich gehe nicht davon aus das die mal Pleite gehen)

 

Ohne den Vertrag zu kennen würde ich mich nicht auf das Geschäft einlassen.

Die könnten Sonderkündigungsrechte drin haben, oder wie ist die Miete gestaffelt?

Plötzlich macht ein McDo auf, und da haben sie eine Klausel im Vertrag.

Und wenn BK auszieht, was machst du dann damit? Meines Erachtens sind die Objekte immer so geschnitten, dass da nur eine Fast Food Kette reinkommt.

 

Andere Frage: Es ist ja ein Zwangsversteigerung. Was ist mit dem Vorgänger passiert?

Der Wert, für den verkauft wird, ist ja nicht fix. Könnte ja noch ein anderer mitgehen und dich überbieten.

 

Das wars speziell, jetzt allgemein:

Wenn ich nicht gerade >20 Millionen Euros zum Investieren hätte, würde ich nie und nimmer solch ein Klumpenrisiko eingehen, mir eine (solche) Immobilie an den Hals zu binden.

Könntest du die Zins- und Tilgungszahlungen auch z.B. 2 Jahre ohne Mieter übernehmen?

Wieviel % deiner Anlagevermögens ist das FK?

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Fleisch
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es gibt Faustformeln für die Bewertung von vermieteten Immobilien

 

Bis Jahreskaltmiete * 12 ist's günstig

Bis Jahreskaltmiete * 15 ist's normal

darüber hinaus ist's schon gehoben oder teuer

 

Bitte dran denken, dass es eine Faustformel ist ! Sie kann je nach Region und Lage im Faktor schonmal gerne um +/- 5 schwanken. Da besorgst du dir am besten mal ein paar Werte über die Immobilienmakler / -verbände

 

Außerdem immer zu bedenken:

- Investitionsvorhaben im Objekt etwa Heizung, Dach, Fassade, Fenster etc ? Am Objekt ? An der Zuwegung ?

- geplante Umlagen ?

- Vorlage eines Bebauungsplanes ?

- Denkmalschutz ?

- Alter und Zustand des Objekts ?

- Mieterstruktur ? Pot. Ersatzmieter und -wahrscheinlichkeit ?

- laufende Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ?

- Miethöhe aktuell zu hoch, zu tief, angemessen ? Erwartete Entwicklung ?

- Steuern !

- usw.

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depot84
Posted · Edited by depot84

Den Vertrag müsste man natürlich vorher einsehen.

Das käme dann nur in Frage wenn der Vertrag auch wirklich über die 8 Jahre

geht ohne das eine Ausstiegsklausel drin ist.

Was danach ist, weiß ich auch noch nicht so richtig, aber wenn das Gebäude

nach den 8 Jahren abbezahlt wäre, wärs ja nicht so schlimm wenns mal leer steht.

750.000 - 800.000 € in 8 Jahren abzubezahlen mit einer monatlichen Rate von 11.000 €

sollte möglich sein oder?

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Fleisch
Posted

denkst du bitte an so Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer / Grundbesitzabgaben, Rücklagen für Instandhaltung etc. !!!! Miete ist NICHT Gewinn oder Tilgung !

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depot84
Posted

Ja danke, aber das habe ich schon mit eingerechnet.

Würde dann monatlich 2000 euro als rücklage zurücklegen.

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€-man
Posted

Was danach ist, weiß ich auch noch nicht so richtig, aber wenn das Gebäude

nach den 8 Jahren abbezahlt wäre, wärs ja nicht so schlimm wenns mal leer steht.

 

750.000 - 800.000 in 8 Jahren abzubezahlen mit einer monatlichen Rate von 11.000

sollte möglich sein oder?

 

Überschlagen und bei 3% Kreditzinsen wärst Du nach ca. 6-6,5 Jahren fertig.

Aber der Punkt 1 gefällt mir überhaupt nicht.

 

Normalerweise bin nicht unbedingt dafür, dass man schon in jungen Jahren zum erlauchten Kreis der gürtel- plus hosenträgertragenden Bedenkenträger Deutschlands gehört. In Deinem Fall sehe ich das aber anders.

 

Gruß

-man

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Nudelesser
Posted

Eigentkapital durch Schenkung ca. 350.000 (Steuerfrei)

Das heißt es müsste ein Kredit in Höhe von 750.000 aufgenommen

werden.

Ich würde gerne 11.000 Monatlich abzahlen.

 

Mich würde eure Meinung dazu interessieren.

 

 

Für ein so langfristig an einen Premium-Mieter vermietetes Objekt werden sich sicher auch andere Leute mit besseren Kenntnissen als Du interessieren. Halte es nicht für sehr wahrscheinlich, dass man da ein Schnäppchen machen kann.

 

Und verstehe ich es richtig, dass Du Dein gesamtes Vermögen in dieses eine Objekt investieren willst? Das wäre ein happiges Klumpenrisiko. Wenn Du Dich in irgendeinem Punkt verkalkulierst, dann kannst Du Dich schon einmal auf die Privatinsolvenz vorbereiten.

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depot84
Posted · Edited by depot84

Nur 3%. Ich bezweifele das mir jemand einen so niedrigen Zinssatz gibt.

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polydeikes
Posted
Andere Frage: Es ist ja ein Zwangsversteigerung. Was ist mit dem Vorgänger passiert?

Der Wert, für den verkauft wird, ist ja nicht fix. Könnte ja noch ein anderer mitgehen und dich überbieten.

 

Die Frage musst du andersrum stellen. Warum kam es überhaupt zur Zwangsversteigerung? Denn in der Praxis werden alle Objekte bevor es dazu kommt entweder bankenintern oder an gute Kunden weitergereicht. Selbst mir wurden seinerzeit auf Nachfrage bei meiner Volksbank mehrfach Immobilien angeboten, bevor es zur Zwangsversteigerung kam. Und so ein toller Kunde bin ich nun auch wieder nicht.

 

Mag von Region zu Region unterschiedlich sein, aber in der Regel landen nicht gerade die Sahnestücke in einer Zwangsversteigerung. Warum hat sich also vorher kein Käufer gefunden? Das spricht für einen gewaltigen Hasenfuß, denn so viel sind 1 Mio. VKW in Relation zur Sache eigentlich nicht.

 

Knapp 7 Jahreskaltmieten für ein vermeintlich "risikoloses" Investment ist auch viel zu günstig um wahr zu sein ...

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depot84
Posted

Eigentkapital durch Schenkung ca. 350.000 (Steuerfrei)

Das heißt es müsste ein Kredit in Höhe von 750.000 aufgenommen

werden.

Ich würde gerne 11.000 Monatlich abzahlen.

 

Mich würde eure Meinung dazu interessieren.

 

 

Für ein so langfristig an einen Premium-Mieter vermietetes Objekt werden sich sicher auch andere Leute mit besseren Kenntnissen als Du interessieren. Halte es nicht für sehr wahrscheinlich, dass man da ein Schnäppchen machen kann.

 

Und verstehe ich es richtig, dass Du Dein gesamtes Vermögen in dieses eine Objekt investieren willst? Das wäre ein happiges Klumpenrisiko. Wenn Du Dich in irgendeinem Punkt verkalkulierst, dann kannst Du Dich schon einmal auf die Privatinsolvenz vorbereiten.

 

Ja das wäre dann mein ganzes Vermögen.

Welche Punkte stehen zur Auswahl um sich zu verkalkulieren? Die Mieteinnahmen sehe ich als gesichert an.

An was denkst du?

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€-man
Posted

Würde dann monatlich 2000 euro als rücklage zurücklegen.

 

Hoffentlich kommt dann nicht eine größere Instandsetzung gleich im ersten Jahr. Dann kannst Du den Kredit sofort aufmörteln.

Wie sieht es aus, wenn durch eine notwendige Reparatur der Mieter seinen Laden nicht aufsperren könnte? Bei einer entsprechenden Versicherung solltest Du da mal die Tarife abklären.

 

Gruß

-man

 

P.S. Ich hoffe für Dich, dass der User Adun den Schräd nicht entdeckt. ;)

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WOVA1
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Mit den Daten würde das Objekt zum 7,5 fachen der Jahres-Kaltmiete gehandelt.

 

Das wäre äussert günstig - so günstig, dass ich ziemlich misstrauisch wäre.

 

Mietvertrag checken, Grundbuch checken (was steht da an Belastungen/anderen Rechten drin),

ggf. auch die Planungen der Stadt checken (wird die Strasse zufällig zur Grossbaustelle ?).

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depot84
Posted

Ja das Angebot hört sich wirklich sehr gut an.

Aber wie gesagt, es ist eine Zwangsversteigerung und man weiß nie wie hoch es

mit dem Preis gehen kann. Ich kenne den Besitzer der Immobilie. Kann ich daraus irgendwelche

Vorteile haben?

 

Bezüglich des Kredits. Mein Startkapital wäre ja ca. 1/3. Besteht da überhaupt die Möglichkeit einen

Kredit in der Höhe zu bekommen?

Das Konzept an sich wäre ja nicht schlecht durch die gesicherten Mieteinahmen.(Wenn da wirklich

alles mit dem Vertrag in Ordnung sein sollte)

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ceekay74
Posted

Es geht um ein Objekt, dass verkauft werden soll und ich Interesse daran habe.

Der Verkehrswert liegt bei 1.100.000 .( gehen wir von diesem Kaufpreis mal aus)

 

Momentaner Mieter in dem Objekt ist die Fast-Food-Kette Burger King.

Das Gebäude liegt mitten in der Stadt an der Hauptstraße.

Ich habe mich mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung gesetzt.

Die Monatliche Nettokaltmiete beträgt 12.146 , die Nebenkosten zahlt BK.

Der Vertrag läuft noch 8 Jahre bis ins Jahr 2019.

 

Eigentkapital durch Schenkung ca. 350.000 (Steuerfrei)

Das heißt es müsste ein Kredit in Höhe von 750.000 aufgenommen

werden.

Ich würde gerne 11.000 Monatlich abzahlen.

 

Ist der Termin zur ZV schon angesetzt, oder soll der Erwerb vom Insovenzverwalter erfolgen? Erster oder zweiter Termin 7/10 oder 5/10-Grenzen weggefallen? Gutachten schon gelesen?

 

Bei einem Verkehrswert von 1,1 Mio kann man bei Gewerbeimmobilien je nach Lage zu 40-60% des Verkehswertes den Zuschlag bekommen.

 

Einige Banken finanzieren ZVs gar nicht oder nur zu schlechten Konditionen. Mit nur dem 8-jährigen Mietvertrag in der Tasche ohne alternative Mieter/Tilgungsmöglichkeiten stehen die Chancen auf eine Finanzierung recht schlecht.

 

Die Frage musst du andersrum stellen. Warum kam es überhaupt zur Zwangsversteigerung? Denn in der Praxis werden alle Objekte bevor es dazu kommt entweder bankenintern oder an gute Kunden weitergereicht. Selbst mir wurden seinerzeit auf Nachfrage bei meiner Volksbank mehrfach Immobilien angeboten, bevor es zur Zwangsversteigerung kam. Und so ein toller Kunde bin ich nun auch wieder nicht.

 

Mag von Region zu Region unterschiedlich sein, aber in der Regel landen nicht gerade die Sahnestücke in einer Zwangsversteigerung. Warum hat sich also vorher kein Käufer gefunden? Das spricht für einen gewaltigen Hasenfuß, denn so viel sind 1 Mio. VKW in Relation zur Sache eigentlich nicht.

 

Knapp 7 Jahreskaltmieten für ein vermeintlich "risikoloses" Investment ist auch viel zu günstig um wahr zu sein ...

 

In der Vergangenheit wurden z.B. sehr viele ALDI-Immos verkauft und/oder versteigert, da ALDI die Konzernpolitik zu eigenen Immos geändert hat. Die Flachdachbunker sieht man jetzt in ganz Deutschland. Gebe ich mal nur so als Denkanstoß mit in die Runde...

 

Gewerbeimmos in dieser Größenordnung sind für Profis schon eine heiße Kiste, ich würde da die Finger von lassen.

 

Alles imo!

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Fleisch
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es gab auch geschlossene Fonds an Aldi-Filialen vor einigen Jahren mal zu kaufen, ähnliches aber mehr Richtung Center gabs bei Kaufland

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polydeikes
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In der Vergangenheit wurden z.B. sehr viele ALDI-Immos verkauft und/oder versteigert, da ALDI die Konzernpolitik zu eigenen Immos geändert hat. Die Flachdachbunker sieht man jetzt in ganz Deutschland. Gebe ich mal nur so als Denkanstoß mit in die Runde...

 

Gewerbeimmos in dieser Größenordnung sind für Profis schon eine heiße Kiste, ich würde da die Finger von lassen.

 

 

Sicherlich auch eine Frage der Region. In 2 benachbarten Kleinstädten stehen erst im letzten Jahrzehnt gebaute Bürobunker seit Ewigkeiten leer. Dort kannst du für 3,5 Euro / qm modernen Büroraum mieten. Wenns dort mal zu einem "Verkauf unter Zwang" kommen sollte, werden keine 70 % zu erlösen sein und der zweite Termin wäre vorprogrammiert. Immos die dann noch auf Einzelhandel ala Aldi getrimmt sind, dürften im Regelfall nicht wesentlich besser weggehen. Schon gar nicht wenn zeitgleich eine Vielzahl von Objekten abgestoßen werden sollen.

 

Das Gebäude hier liegt doch aber scheinbar "mitten in der Stadt, an einer Hauptstraße" und ist zumindest an ein MCFressmich - bzw. BK - vermietet. Muss man sich halt mal ansehen, was man alternativ damit machen könnte. Auch mal bedenken wie es um sonstige Konkurrenz ala Subway, BK und Co. steht und ob die überhaupt eine solche Immo nutzen könnten.

 

Der Gang zum Gericht ist ja eh unumgänlich, dort sollte man sich Akteneinsicht verschaffen. Wenn man den Besitzer schon kennt, warum nicht mal das Gespräch suchen. Idealerweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen.

 

---

 

Hier in dem Fall seh ich das gar nicht so kritisch wie bei vielen anderen fixen Ideen. Es ist ein ordentlicher Grundstock an Kapital vorhanden. Wenn das Einkommen noch stimmt und die Sache tatsächlich sauber wäre, warum nicht EK hebeln um Renditen zu erzielen?

 

Wenns hier in der Umgegend ein BK oder MCFressmich in gleicher Situation gäbe, wäre ich mit Sicherheit auch hellhörig geworden.

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depot84
Posted

Ja also wie gesagt. Die Lage der Immobilie ist sehr gut. (Baujahr Ende 90er).

Kann mir nicht vorstellen das man dafür keinen Mieter findet,

wenn Burger King denn irgendwann mal raus geht.

 

Die Stadt ist auch sehr beliebt, die Miet-und Gründstückspreise

sind hoch. Viele Studenten und es werden immer mehr.

 

Für mich ist nur die Zeit des Vertrages interessant. Wenn die Immo

in den 8 Jahren abbezahlt ist, wär das glaub ich ein gutes Angebot,

auch mit dem Risiko das sie dann mal frei steht.

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Akaman
Posted · Edited by Akaman

P.S. Ich hoffe für Dich, dass der User Adun den Schräd nicht entdeckt. ;)

Der TO will die Hütte doch nicht für sein Kind kaufen. ;)

 

Back to topic:

 

Ich glaube nicht, dass man mit Gewerbeimmobilien so krasse Schnäppchen machen kann, ohne dass "Profis" das mitbekommen (die dann halt eine genaue Vorstellung davon haben, bis zu welchem Kaufpreis das Chance-Risiko-Verhältnis angemessen ist).

 

Ausserdem glaube ich nicht, dass der TO eine Finanzierung zu 3% hinbekommen könnte.

 

depot84: hast du dir mal angesehen, wie gut der WürgerKönig läuft?

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€-man
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Ausserdem glaube ich nicht, dass der TO eine Finanzierung zu 3% hinbekommen könnte.

 

Auf die Schnelle habe ich da mal die hiesigen Möglichkeiten genommen.

 

Gruß

-man

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nord_sued
Posted · Edited by nord_sued

Vorab: Ich halte den Klumpen für deutlich zu groß, für Deine hier angegebenen Vermögensverhältnisse.

1. alles, also anfangs 315% in Immos

2. Klumpen, weil nur ein Mieter

Noch ein paar Überlegungen:

  • wird das ganze von BurgerKing Deutschland gemietet oder von einem Franchisenehmer? (Bei BK weiß ich nicht, wie die sich organisieren. Bei Subway gibt es viele "arme Hunde" die so einen Laden betreiben - Stichwort: Solvenz)
  • Wie ist denn die Miete pro qm? Ist die Miete hoch oder niedrig für diese Lage? Wenn da eine relativ hohe Miete abgeschlossen wurde, ist immer auch damit zu rechnen, dass der Mieter im Laufe der Zeit versucht Dich zu drücken.
  • wie andere User schon schrieben, würde ich bei einer Zwangsversteigerung immer mit einem deutlichen Abschlag zum Verkehrswert rechnen.

Edit: fehlende Worte

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RichyRich
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es gab auch geschlossene Fonds an Aldi-Filialen vor einigen Jahren mal zu kaufen, ähnliches aber mehr Richtung Center gabs bei Kaufland

 

Hast Du "an" absichtlich verwendet, oder meintest Du "in Aldi-Filialen zu kaufen" ? :lol::thumbsup:

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depot84
Posted

Vorab: Ich halte den Klumpen für deutlich zu groß, für Deine hier angegebenen Vermögensverhältnisse.

1. alles, also anfangs 315% in Immos

2. Klumpen, weil nur ein Mieter

Noch ein paar Überlegungen:

  • wird das ganze von BurgerKing Deutschland gemietet oder von einem Franchisenehmer? (Bei BK weiß ich nicht, wie die sich organisieren. Bei Subway gibt es viele "arme Hunde" die so einen Laden betreiben - Stichwort: Solvenz)
  • Wie ist denn die Miete pro qm? Ist die Miete hoch oder niedrig für diese Lage? Wenn da eine relativ hohe Miete abgeschlossen wurde, ist immer auch damit zu rechnen, dass der Mieter im Laufe der Zeit versucht Dich zu drücken.
  • wie andere User schon schrieben, würde ich bei einer Zwangsversteigerung immer mit einem deutlichen Abschlag zum Verkehrswert rechnen.

Edit: fehlende Worte

 

Das ist eine gute Frage ob das von Burger King gemietet ist. Wäre auch wichtig nachzufragen. Danke

 

Die Miete die Burger King momentan zahlt, finde ich eigentlich zu teuer, aber da ein Mietvertrag vorhanden

ist, soll das ja nicht mein Problem sein. (Wie gesagt man müsste halt den Mietvertrag einsehen).

Ein Freund der 7Jahre dort gearbeitet hat, sagte mir das sie täglich zwischen 3000-4000 umsetzen.

Da der Vertrag mit einem sehr soliden Unternehmen geschlossen ist, sehe ich die Risiken ein wenig geringer.

 

Mal zum Negativszenaria:

 

Ich kann nicht mehr zahlen.

Dann denke ich hält sich das immer noch in Grenzen da ich mit 350.000 Eigenkapital einsteigen würde.

Das heißt im schlimmsten Fall würde die Bank das Gebäude wieder verkaufen und ich wäre meine Schulden

los.

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€-man
Posted

Das heißt im schlimmsten Fall würde die Bank das Gebäude wieder verkaufen und ich wäre meine Schulden

los.

 

Oder auch nicht. Wenn doch, dann bist Du aber auch noch mehr los.

 

Gruß

-man

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depot84
Posted · Edited by depot84

Ja das ist halt das Risiko.

Aber das hat man überall.

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