Vermietete Immobilie als Hedge

[Underdog]

Hi,

 

ich weiss, dass hier im Forum vermietete Immobilien keine grosse Lobby haben (Klumpenrisiko, Mietausfall, Instandhaltung usw.)

Ein Aspekt wurde soweit ich sehen konnte bisher jedoch nicht weiter diskutiert.

 

Folgendes Szenario:

Ich gehe jetzt einfach mal davon aus, dass meine Kinder eines Tages mit grösserer Wahrscheinlichkeit in einer eigenen Immobilie leben wollen.

Da ich das generell gut heisse würde ich das zu gegebener Zeit (8 - 10 J. +) auch mit etwas Startkapital unterstützen, soweit es mir möglich sein wird.

 

Die Preisentwicklung hier im Süden lag bei geschätzten 15-20% plus in den letzten zwei Jahren.

Ich kann mich auch noch wage an die Preisentwicklung Ende der 70er / Anfang 80er erinnern

und ich sehe durchaus die Möglichkeit, dass sich diese Preissteigerungen fortsetzen.

 

Natürlich kenne ich auch die Diskussion hinsichtlich Demografie, Urbanisierung, etc. und dem Risiko eines Preisverfalls.

 

Aber in diesem Falle könnten auch meine Kinder Immobilien entsprechend günstiger erwerben.

 

Die absolute Rendite ist so gesehen für mich nicht entscheidend (wenn nach Steuer ein Inflationsausgleich bleibt ist das schon ok), schliesslich gibt es bei RK1 real auch nur ein Null auf Null.

Die aktuell niedrigen Bauzinsen und die wirtschaftlich gute Situation in Süddeutschland sollten zumindest das generelle Risiko abmildern.

Natürlich hängt es immer vom einzelnen Objekt ab, aber mir geht es hier um die grundsätzliche Überlegung einer längerfristigen "Absicherung".

 

Liege ich mit meinen Gedanke total daneben, oder wie seht ihr das ?

 

Gruss

Underdog

[Granini]

Wenn die Immobilie keinen dauerhaften Mieter findet, macht man einen gewaltigen Verlust. Insofern ist das weit entfernt von RK1 bzw. garantiertem Inflationsausgleich.

 

Von dem ganzen Zeitaufwand, den man reinstecken muss ganz zu schweigen.

 

Und woher weißt du, dass deine Kinder genau in dieser Immobilie leben wollen? Vielleicht finden sie ganz woanders einen Job? Passt die Immobilie auch für einen Single oder für eine Großfamilie?

 

Immobilien sind momentan das, was die Masse der Bevölkerung kauft. Meistens ist das ein Zeichen, dass man nicht dasselbe tun sollte. Man kauft ja iA auch keine Aktien, wenn diese gerade auf dem Höchststand sind...

[ghost]

Für mich ist dein Plan keine Hedge (Absicherung), sondern eher das Gegenteil eine gewagte Wette.

Das fängt damit an, dass du annimmst das deine Kinder selber gerne Wohneigentum besitzen möchten.

Selbst wenn das der Fall wäre. Du legst jetzt den Standort sowie das Objekt für sie fest.

Was ist, wenn sie berufsbedingt in einer anderen Stadt arbeiten müssen. Oder wenn ihnen dein ausgesuchtet Objekt einfach schlicht nicht gefällt.

 

Punkt 2, deine Annahme, dass die Preise weiterhin um 15% steigen halte ich für sehr gewagt. Ich würde hier deutlich vorsichtiger kalkulieren.

Die gute Situation in Süddeutschland führt aber auch dazu, dass im Moment Objekte zu voelligen Mondpreisen verkauft werden.

 

Wie gesagt unter diesen Vorzeichen wäre ich vorsichtig eine solche 'Absicherung' einzugehen.

[Der Don]

 

Die Preisentwicklung hier im Süden lag bei geschätzten 15-20% plus in den letzten zwei Jahren.

Ich kann mich auch noch wage an die Preisentwicklung Ende der 70er / Anfang 80er erinnern

und ich sehe durchaus die Möglichkeit, dass sich diese Preissteigerungen fortsetzen.

 

 

Hi,

nur mal ein kurzes Gedankenspiel. Wenn die Preisentwicklung bei 15 % p.a. weiter laufen würde und man einen Zeitraum von 8 Jahren unterstellt würde ein Haus, welches heute 250 TEUR kostet dann 765 TEUR kosten. Bei einem Monatsnetto von 4.000 EUR (welches wohl nur die allerwenigsten erreichen dürften) würde das Haus heute ca. 63 Nettomonatsgehälter kosten. Unterstellt man für die nächsten 8 Jahre eine jährliche Gehaltserhöhung von ca. 3 %, beträgt das Nettogehalt in 8 Jahren 5.067 EUR. Dann müssten in 8 Jahren schon 151 Monatsgehälter für das Haus aufgewendet werden.

Ich denke daher, dass eine jährliche Preissteigerung von 15 % selbst im gut betuchten Süden der Republik viel zu hoch gegriffen ist. Irgendwann ist definitiv das Ende der Fahnenstange erreicht, sofern die Gehälter nicht im gleichen Maße wachsen wie die Preissteigerungen der Immos, sind die Preissteigerungen über kurz oder lang am Markt einfach nicht mehr durchzusetzen und müssen zwangsläufig langsamer steigen oder sogar sinken.

Grüße

Der Don

[Underdog]

Wenn die Immobilie keinen dauerhaften Mieter findet, macht man einen gewaltigen Verlust. Insofern ist das weit entfernt von RK1 bzw. garantiertem Inflationsausgleich.

 

Das ist bei einem Neubau ETW hier noch nie ein Problem gewesen - bestenfalls muss die Miete etwas runter, aber Rendite ist ja nicht der Hauptpunkt

 

Von dem ganzen Zeitaufwand, den man reinstecken muss ganz zu schweigen.

Das ist ja nur Arbeit und tut nicht weh.

 

Und woher weißt du, dass deine Kinder genau in dieser Immobilie leben wollen? Vielleicht finden sie ganz woanders einen Job? Passt die Immobilie auch für einen Single oder für eine Großfamilie?

Darum geht es ja nicht. Die Immo kann dann verkauft werden und woanders wird neu gekauft.

Pech nur, wenn es woanders in Relation viel teurer wird als hier, aber danach siehts nicht aus.

 

Immobilien sind momentan das, was die Masse der Bevölkerung kauft. Meistens ist das ein Zeichen, dass man nicht dasselbe tun sollte. Man kauft ja iA auch keine Aktien, wenn diese gerade auf dem Höchststand sind...

Es geht hier um eine längerfirstige Absicherung und nicht um Rendite, also wird niemals verkauft, bzw. nur, wenn ein anderes Objekt sofort gekauft wird.

[Kolle]

Liege ich mit meinen Gedanke total daneben, oder wie seht ihr das ?

 

Ich sehe das ähnlich wie du. Man soll im Leben jede Art von Spekulation rausnehmen wo sie rausgenommen werden kann. Dazu gehört auch die Absicherung irgendwo unabhängig von den sich verändernden Bedingungen wohnen zu können.

 

Eine selbstbewohnte und bezahlte Immobilie gehört zu einem spekulationsarmen Leben. Meist etwas teurer als Miete, aber das ist der Preis für die Sicherheit und dafür, Herr im eigenen Haus zu sein.

 

Spekulativ finde ich es, Immobilien auf Pump zu horten. Da steckt ein Hebel drin der jemanden ins Universum hinauskapitulieren kann wenn die Rechnung gegen einen läuft. Die Gefahr ist umso höher je niedriger der momentane Zins ist. Der niedrige Zins ist keine Ersparnis für jemanden der in einem solchen Umfeld eine Immobilie erwerben will weil der Preis ein dauerhaft niedriges Zinsniveau inkludiert ( dafür sorgen die "Konkurrenten" unter den Käufern ).

 

Über den Teil der Sicherheit den man selbst braucht um unter allen normalen Bedingungen leben zu können darf gerne etwas spekuliert werden. Zum Beispiel auf die Erfahrung, dass nach jedem Hype ein Down kommt. Dann verschieben sich die Verhältnisse Angebot zu Nachfrage überproportional. Dann aber beherzt zugreifen. Vorher kaufen ohne konkreten Bedarf ist meist teuer. Wobei nach meiner Einschätzung noch etwas Raum für die nächste Immoblase ist. Die Preise werden zunächst wohl noch weiter steigen. Die Transaktionskosten müssen aber auch erst mal erwirtschaftet werden. Und im Gegensatz zu börsennotierten Papieren kommt man bei Immos nur schwer schnell wieder raus.

 

Ich unterstütze meine Kinder konkret wenn es soweit ist. Alles andere schafft Begehren, Sorglosigkeit und steigert den Anspruch was man sich leisten kann ( "Papa hats ja" ).

[Underdog]

Für mich ist dein Plan keine Hedge (Absicherung), sondern eher das Gegenteil eine gewagte Wette.

Das fängt damit an, dass du annimmst das deine Kinder selber gerne Wohneigentum besitzen möchten.

Selbst wenn das der Fall wäre. Du legst jetzt den Standort sowie das Objekt für sie fest.

Was ist, wenn sie berufsbedingt in einer anderen Stadt arbeiten müssen. Oder wenn ihnen dein ausgesuchtet Objekt einfach schlicht nicht gefällt.

Siehe oben, Immo verkaufen - woanders neu kaufen.

 

Punkt 2, deine Annahme, dass die Preise weiterhin um 15% steigen halte ich für sehr gewagt. Ich würde hier deutlich vorsichtiger kalkulieren.

Die gute Situation in Süddeutschland führt aber auch dazu, dass im Moment Objekte zu voelligen Mondpreisen verkauft werden.

 

Wie gesagt unter diesen Vorzeichen wäre ich vorsichtig eine solche 'Absicherung' einzugehen.

 

15% innerhalb von zwei Jahren war gemeint.

 

Mit den Mondpreisen gebe ich Dir Recht, aber das bedeutet auch, dass jeder, der in Miete wohnt genau diese Mondpreise auch wird zahlen müssen.

Die einzige Alternative wäre weit ins Hinterland zu ziehen, was bei den aktuellen Benzinpreisen auch teuer wird.

[Granini]

Okay, antworten ist offensichtlich sinnlos, denn du hast bereits deine feste Meinung und lässt dich davon auch nicht abbringen.

 

Vielleicht funktionert das ja auch so, wie du es dir vorstellst, möglich ist das natürlich. Rein objektiv macht das jedenfalls keinen Sinn und ein Hedge ist es erst recht nicht.

 

Aber wenn du das Geld über hast und du dich dabei besser fühlst, mach es doch. Es gibt sicherlich schlechtere Möglichkeiten, etwas mit seinem Geld zu machen.

 

Ich habe immer das Gefühl (muss auf dich ja nicht zutreffen), dass es den Menschen ein tolles Gefühl gibt, viele Immobilien zu besitzen, und sich auch ein Arbeitnehmer so als "Unternehmer" fühlen kann. Da spielen rationale Gründe eher weniger eine Rolle.

[Underdog]

Hi,

nur mal ein kurzes Gedankenspiel. Wenn die Preisentwicklung bei 15 % p.a. weiter laufen würde und man einen Zeitraum von 8 Jahren unterstellt würde ein Haus, welches heute 250 TEUR kostet dann 765 TEUR kosten. Bei einem Monatsnetto von 4.000 EUR (welches wohl nur die allerwenigsten erreichen dürften) würde das Haus heute ca. 63 Nettomonatsgehälter kosten. Unterstellt man für die nächsten 8 Jahre eine jährliche Gehaltserhöhung von ca. 3 %, beträgt das Nettogehalt in 8 Jahren 5.067 EUR. Dann müssten in 8 Jahren schon 151 Monatsgehälter für das Haus aufgewendet werden.

Ich denke daher, dass eine jährliche Preissteigerung von 15 % selbst im gut betuchten Süden der Republik viel zu hoch gegriffen ist. Irgendwann ist definitiv das Ende der Fahnenstange erreicht, sofern die Gehälter nicht im gleichen Maße wachsen wie die Preissteigerungen der Immos, sind die Preissteigerungen über kurz oder lang am Markt einfach nicht mehr durchzusetzen und müssen zwangsläufig langsamer steigen oder sogar sinken.

Grüße

Der Don

 

Genau das ist mein Punkt: die Gehälter werden u.U sehr weit hinterherhinken.

In den 80ern hat man bezogen auf ein Durchschnittseinkommen wesentlich mehr (Faktor 1,5 -2 ?) bezahlt als heute

und genau dagegen will ich meine Kinder (nicht mein Vermögen!) absichern.

[Underdog]

Spekulativ finde ich es, Immobilien auf Pump zu horten. Da steckt ein Hebel drin der jemanden ins Universum hinauskapitulieren kann wenn die Rechnung gegen einen läuft. Die Gefahr ist umso höher je niedriger der momentane Zins ist. Der niedrige Zins ist keine Ersparnis für jemanden der in einem solchen Umfeld eine Immobilie erwerben will weil der Preis ein dauerhaft niedriges Zinsniveau inkludiert ( dafür sorgen die "Konkurrenten" unter den Käufern ).

 

Über den Teil der Sicherheit den man selbst braucht um unter allen normalen Bedingungen leben zu können darf gerne etwas spekuliert werden. Zum Beispiel auf die Erfahrung, dass nach jedem Hype ein Down kommt. Dann verschieben sich die Verhältnisse Angebot zu Nachfrage überproportional. Dann aber beherzt zugreifen. Vorher kaufen ohne konkreten Bedarf ist meist teuer. Wobei nach meiner Einschätzung noch etwas Raum für die nächste Immoblase ist. Die Preise werden zunächst wohl noch weiter steigen. Die Transaktionskosten müssen aber auch erst mal erwirtschaftet werden. Und im Gegensatz zu börsennotierten Papieren kommt man bei Immos nur schwer schnell wieder raus.

 

Ich unterstütze meine Kinder konkret wenn es soweit ist. Alles andere schafft Begehren, Sorglosigkeit und steigert den Anspruch was man sich leisten kann ( "Papa hats ja" ).

 

Das mit dem Hype sehe ich schon auch so, aber ich bin nun mal jetzt in der Lebensphase, wo sich genau diese Fragen stellen.

Allerdings sollen die Kinder ja nicht jetzt schon was bekommen. Ich sprech auch nicht von einem ganzen Haus, sondern einer 2-3 Zimmer ETW.

[Underdog]

Okay, antworten ist offensichtlich sinnlos, denn du hast bereits deine feste Meinung und lässt dich davon auch nicht abbringen.

 

Vielleicht funktionert das ja auch so, wie du es dir vorstellst, möglich ist das natürlich. Rein objektiv macht das jedenfalls keinen Sinn und ein Hedge ist es erst recht nicht.

 

Aber wenn du das Geld über hast und du dich dabei besser fühlst, mach es doch. Es gibt sicherlich schlechtere Möglichkeiten, etwas mit seinem Geld zu machen.

 

Ich habe immer das Gefühl (muss auf dich ja nicht zutreffen), dass es den Menschen ein tolles Gefühl gibt, viele Immobilien zu besitzen, und sich auch ein Arbeitnehmer so als "Unternehmer" fühlen kann. Da spielen rationale Gründe eher weniger eine Rolle.

 

Ok, dann diskutieren wir möglichst objektiv.

Welche Möglichkeit siehtst Du konkret sich (Kinder) abzusichern gegen einen Preisanstieg von sagen wir 50% verteilt auf die nächsten 10-15 Jahre ?

Für viele Leute würde das bedeuten sich niemals im Leben eine eigene Immo leisten zu können, was für mich deprimierend wäre.

 

Natürlich muss das so nicht kommen, aber dann sind die Einstiegspreise ja auch unten.

[Wutzi]

Wie willst du denn die Immobilie finanzieren? Hast du das Geld dafür in cash oder mußt du einen Kredit aufnehmen?

 

Wutzi

[Underdog]

Wie willst du denn die Immobilie finanzieren? Hast du das Geld dafür in cash oder mußt du einen Kredit aufnehmen?

 

Wutzi

 

Ca. 1/3 cash, das auf 2/3 erhöht werden könnte, aber das macht steuerlich nicht so viel Sinn und dann will ich noch flexibel bleiben (abgesehen vom Notgroschen).

[Fondsanleger1966]

Wenn die Kinder eine Berufstätigkeit aufnehmen, werden sie angesichts des absehbaren Arbeitskräftemangels einen entsprechend hohen Lohn bekommen, so dass sie sich selbst eine Immo finanzieren können.

 

Welche Möglichkeit siehtst Du konkret sich (Kinder) abzusichern gegen einen Preisanstieg von sagen wir 50% verteilt auf die nächsten 10-15 Jahre ?

Mit einer Mietwohnung wohl kaum. Wenn da jetzt einer einzieht, wird der vermutlich auch in 10 oder 15 Jahren noch annähern die heutige Miethöhe zahlen.

 

Wenn schon, dann eher mit einer Mischung aus inflationsindexierten Anleihen, Aktien/Aktienfonds und Gold.

[Underdog]

Wenn die Kinder eine Berufstätigkeit aufnehmen, werden sie angesichts des absehbaren Arbeitskräftemangels einen entsprechend hohen Lohn bekommen, so dass sie sich selbst eine Immo finanzieren können.

Ich erwarte keinen überproportionalen Anstieg bei den Gehältern.

Ich vermute eher, dass vorher Leute importiert und/oder Jobs exportiert werden.

 

Wenn schon, dann eher mit einer Mischung aus inflationsindexierten Anleihen, Aktien/Aktienfonds und Gold.

Versteh ich nicht. Was hat das Eine mit dem Anderen zu tun ?

Die allgemeine Inflation kann sich doch sehr wohl unterschiedlich zum Immobilienmarkt entwickeln, so wie die letzten Jahre eben auch.

 

Ich glaube mein Ansatz wird grundsätzlich falsch verstanden.

Es geht mir nicht um die Frage wie lege ich Geld am Besten an.

 

Es geht darum, dass ich meinen Kindern den Weg zu einer eigenen Immobilie ebnen will und die Stolpersteine die ich sehe ein Stück weit aus dem weg räumen will.

[Underdog]

...nicht dass ich mich in diesen Regionen bewegen würde, aber vom Ansatz her unterstütze ich sehr den Absatz auf die Kinder bezogen:

 

FAZ Vermögensfragen: Den kindern unter die Arme greifen

[Wutzi]

Wie willst du denn die Immobilie finanzieren? Hast du das Geld dafür in cash oder mußt du einen Kredit aufnehmen?

 

Wutzi

 

Ca. 1/3 cash, das auf 2/3 erhöht werden könnte, aber das macht steuerlich nicht so viel Sinn und dann will ich noch flexibel bleiben (abgesehen vom Notgroschen).

 

Was sagen denn deine Kinder dazu, eine verschuldete Immobilie zu übernehmen?

 

Wutzi

[Flughafen]

Es geht darum, dass ich meinen Kindern den Weg zu einer eigenen Immobilie ebnen will und die Stolpersteine die ich sehe ein Stück weit aus dem weg räumen will.

 

Ich habe vorgestern den Kauf einer Immobilie abgelehnt, den mir meine Mutter mit einem Zuschuss von 25.000 versüßen wollte. Sie glaube, ich wäre dämlich, so ein Angebot auszuschlagen. Sie versteht nicht, wie glücklich ich mich fühle, wenn ich heute in den Jahresberichten von Tesco rumwühlen kann, statt mir Gedanken über Wohnungsrenovierungen und Mietersuche machen zu müssen. Theoretisch könnte ich es schaffen, ihr zu erklären, warum mein Weg nicht ihr Weg ist, und warum es mir egal ist, dass sie Stolpersteine aus dem von ihr ausgesuchten Weg räumt, der nicht mein Weg ist. Aber es ist für mich zu aufwändig, daher werde ich nicht mal das tun. Das Bild eines dämlichen Sohnes abzugeben ist halt leichter.

 

Also Vorsicht, die Denkfalle "Alle Anderen denken doch genauso wie ich!" (und wollen das Gleiche) ist weiter verbreitet, als man glaubt. Das trifft auch auf Versuche, das Erwachsenen-Leben eigener Kinder planen zu wollen.

 

Und übrigens, die diskutierte Wohnung war auch aus den 70ern. Nach heutigen Masstäben ist die Balkongröße und der Schnitt, also unveränderliche Wohnungseigenschaften, bereits veraltet. Leider.

[Underdog]

Was sagen denn deine Kinder dazu, eine verschuldete Immobilie zu übernehmen?

Sie sollen die Wohnung nicht physikalisch übernehmen.

Die Wohnung (abzgl ev. Kredite) wäre das Startkapital für was Eigenes.

Abgesehen davon sind die Kinder nicht in diese Pläne eingeweiht.

 

Also Vorsicht, die Denkfalle "Alle Anderen denken doch genauso wie ich!" (und wollen das Gleiche) ist weiter verbreitet, als man glaubt. Das trifft auch auf Versuche, das Erwachsenen-Leben eigener Kinder planen zu wollen.

Da ist natürlich was dran und vielleicht bin ich da auch zu dominant oder zu fürsorglich.

Eigentlich will ich das ja gar nicht sein, aber:

 

Ein Beispiel: wenn die schon volljährigen Kinder mit der Ausbildung fertig sind.

Ich halte es für meine Pflicht darauf einzuwirken, dass sie eine Haftpflichtversicherung haben.

Jedenfalls kann ich da nicht wegschauen und sagen: lass sie mal ihre eigenen Erfahrungen machen - der Impakt ist u.U. eben zu gross.

 

Was die Immo angeht:

Ich weiss nicht, was meine Kinder mal machen werden, aber als Durchschnittsverdiener wäre es recht schwer je an eine eigene Immobilie zu kommen ohne Sponsoring.

Natürlich stellt sich die Frage, ob die Kinder das auch wollen, aber falls ja, dann würde ich gerne helfen, wenn möglich.

 

Was bringt es, wenn die Kinder etwa mit 50-60 ein ordentlichen Batzen erben.

Da geb ich doch lieber einen Teil vorher ab, dann haben alle was davon.

 

Allerdings habe ich ein Problem einfach Geld für Konsum zu verschenken.

Daher den Plan das Startkapital für eine eigene Immo zu liefern.

Da die Kinder dafür noch nicht soweit sind will ich eben das Risiko reduzieren dass aus heutigen 300-500 k 500-700k werden.

Diese möglichen 200 k Differenz wird mir vermutlich keine andere Investition meines geplanten Einsatzes abfangen können.

[Underdog]

Für mich ist dein Plan keine Hedge (Absicherung), sondern eher das Gegenteil eine gewagte Wette.

Das ist doch genau das Gleiche, als wenn sich Unternehmen gegen mögliche Wärungsschwankungen absichern wollen.

 

Für mich ist das doch die Definition eines Hedges ?

[Physiker]

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ihr hier in dem Beitrag aneinander vorbeiredet. So wie ich den Fragenden verstehe, möchte er folgendes machen:

 

eine beliebige Immobilie jetzt kaufen. Wenn die Kinder dann selbst eine Immobilie erwerben wollen, dann soll die bereits erworbene Immobilie wieder verkauft werden. Und erhaltene Geld bekommen dann die Kinder.

 

Ziel ist es wohl, schon jetzt die "Währung" zu wechseln, von a) Euro in B) Immobilie. Es geht nicht um die Rendite, sondern die "Absicherung" der "Währungsschwankungen". Verstehe ich das richtig?

[Underdog]

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ihr hier in dem Beitrag aneinander vorbeiredet. So wie ich den Fragenden verstehe, möchte er folgendes machen:

 

eine beliebige Immobilie jetzt kaufen. Wenn die Kinder dann selbst eine Immobilie erwerben wollen, dann soll die bereits erworbene Immobilie wieder verkauft werden. Und erhaltene Geld bekommen dann die Kinder.

 

Ziel ist es wohl, schon jetzt die "Währung" zu wechseln, von a) Euro in B) Immobilie. Es geht nicht um die Rendite, sondern die "Absicherung" der "Währungsschwankungen". Verstehe ich das richtig?

 

Ganz genau ! Tut mir Leid, wenn ich das nicht so rüberbringen konnte.

 

Natürlich soll es keine x-beliebige Immobilie sein und auch bei den generellen Risiken muss man aufpassen (Mietausfall, Instandhaltungskosten, etc.),

aber mir ist auch klar, dass eine "Versicherung" etwas kostet. Mindestens mal Opportunitätskosten, oder im worst case sogar eine leicht negative Rendite (was ich aber nicht glaube).

 

Um dann von vorne anzufangen: Bin ich jetzt einfach ein Exot, pathologischer Familienclandenker oder kennt ihr ähnliche Ansätze ?

[Fondsanleger1966]

Ziel ist es wohl, schon jetzt die "Währung" zu wechseln, von a) Euro in B) Immobilie. Es geht nicht um die Rendite, sondern die "Absicherung" der "Währungsschwankungen".

Immos sind aber keine konvertible Währung. Und der Wechsel zwischen den Vermögensarten ist mit prohibitiven Gebühren verbunden. 12-13% Kaufnebenkosten inkl. Makler machen auf ein EK von 33% des Kaufpreises eine faktische Wechselgebühr von ca 40% aus.

[Fondsanleger1966]

Um dann von vorne anzufangen: Bin ich jetzt einfach ein Exot, pathologischer Familienclandenker oder kennt ihr ähnliche Ansätze ?

Ich würde sagen, dass Du einfach viele Denkfehler in Deinen Überlegungen hast. Wie sollen z.B. die Immopreise um 50% steigen, wenn die Löhne nicht mitziehen? Wer soll in die Mietwohnungen einziehen, wenn die Arbeitplätze ins Ausland abwandern? Warum soll eine ETW mit einer Bruttomietrendite von vielleicht 4% oder 5% VOR Kosten sich über einen langen Zeitraum besser entwickeln als ein großes, solides Unternehmen mit einer Gewinnrendite von z.B. 6% NACH Kosten und einer Dividendenrendite von 3%. Usw.

[ceekay74]

Die absolute Rendite ist so gesehen für mich nicht entscheidend (wenn nach Steuer ein Inflationsausgleich bleibt ist das schon ok), schliesslich gibt es bei RK1 real auch nur ein Null auf Null.

Die aktuell niedrigen Bauzinsen und die wirtschaftlich gute Situation in Süddeutschland sollten zumindest das generelle Risiko abmildern.

 

Wie sich wohl die Immobilienpreise entwicklen werden, wenn die panikgetriebene Kaufwelle verebbt und die Zinsmanipulation beendet ist? Wer soll bei 6% statt 3% Hypothekenzinsen 300 TEUR für die Scheibchenvilla oder 200 TEUR für die unsanierte Etagenwohnung Bj. 1974 bezahlen?

 

Ein Vergleich der Immobilie mit RK1 hinkt auch etwas. Ich würde vermietete Immobilien eher RK2 bzw. bei Fremdfinanzierung sogar RK3 zuordnen.