Kolle Dezember 15, 2013 · bearbeitet Dezember 15, 2013 von Kolle Um die aktuellen Konditionen zu erfahren und zu vergleichen, starte ich diesen Thread. Am 9.12.2013 habe ich folgende Konditionen bei meiner örtlichen Raiffeisenbank erhalten: Summe 100 T€ Laufzeit 4 Jahre Tilgungsaussetzung Sondertilgung bis 5 % p.a. der Ursprungssumme möglich Zins 1,65 % p.a. Besicherung durch Grundschuld und Bausparguthaben. Im Juli habe ich für eine Prolongation ( 110 T€, 3 Jahre, Tilgungsaussetzung ) noch 1,75 % p.a. bei der örtlichen Sparkasse bezahlt. Besicherung durch Grundschuld. Ich habe weitere Kredite, die 2016 ( dann getilgt ) und 2017 ( Ablösung durch Bausparguthaben ) auslaufen. Ich bin Rentner und betreibe Photovoltikanlagen im Haupterwerb. Durch die Bausparguthaben kann ich äußerst flexibel agieren und jedes Zinsänderungsrisiko ausschließen. Wichtiger Hinweis: Trotz der niedrigen Zinsen bei kleinen Laufzeiten rate ich bei Immobilienfinanzierungen, bei denen eine Restschuld bleibt, dringend davon ab die Fristenkongruenz zu missachten ! Natürlich auch vor jeder Spekulation ( Aktien etc. ) auf Pump ! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Dezember 15, 2013 Um an günstige Darlehenskonditionen zu kommen, braucht man fungible Sicherheiten. Besitzt man eine Immobilie, werden etwa 60 % des Verkehrswerts als Sicherheit für erstklassige Konditionen akzeptiert. Gegen einen geringen Aufschlag ( 0,1 bis 0,3 % ) lassen sich auch 80 oder gar 90 % des Verkehrswerts als Sicherheit darstellen. Die Eintragung einer Grundschuld kostet nicht unerhebliche Gebühren für Notar und Grundbuchamt ( ca 1470 € für 200.000 € Grundschuld ). Die spätere Löschung kostet nochmals ca 280 €. Man kann statt Löschung und Neueintragung auch eine Grundschuldabtretung an eine andere Bank vereinbaren, das kostet in unserem Fall etwa 300 €. Diese hohen Gebühren verteuern kurzfristige Kredite sehr stark wenn man die Bank wechseln will. Die bisherige Bank weiß das und bleibt mit den Konditionen meist etwas über dem Wettbewerb. Problematisch wird es, wenn man einen bestehenden Kredit aufstocken will ( z.B. von 20 auf 60 % des Verkehrswerts ). Da geht mit dem Wettbewerb garnichts weil nur bei erstrangigen Sicherheiten gute Konditionen vergeben werden. Hat man einen Immobilienkredit getilgt, kann man den Grundschuldeintrag ohne Probleme und Risiko stehen- und später wieder auflebenlassen. Man bekommt bei seiner Bank dann jederzeit und schnell neues Geld. Die Verhandlung mit Bestkonditionen bleibt schwierig. Hat man zwei lastenfreie Immobilien bei unterschiedlichen Banken, so ist es besonders einfach Bestkonditionen zu erhalten weil man hier den Wettbewerb ausspielen kann. Hat man fungible einlagengesicherte Kapitalanlagen, so kann man diese verpfänden. Besonders einfach gestaltet es sich mit Bausparverträgen. Das Guthaben wird allgemein als 100 % Sicherheit akzeptiert. Kosten wie z.B. teure Einträge ins Grundbuchamt entstehen hier nicht. Man kann deshalb auch schnell die kreditgebende Bank wechseln. Wenn dann noch die Guthabenzinsen älterer Bausparer höher sind als die heutigen Kreditzinsen kann man die Marge zusätzlich einstecken. Zusätzlich hat man den Vorteil die besonders tiefen kurzfristigen Zinsen nutzen zu können. Sind die Zinsen bei Ablauf wieder höher als die Guthabenzinsen des Bausparers, so lässt man sich das Guthaben des Bausparers auszahlen und tilgt damit den Kredit. Zusätzlich kann man sogar den Bausparkredit in Anspruch nehmen wenn er schon zuteilungsreif ist. Gewerbliche Kredite oder Kredite für vermietete Immobilien lassen sich mit dem persönlichen Steuersatz absetzen während Zinsen aus privaten Guthaben dem Abgeltungssteuersatz unterliegen. Den Sparerpauschbetrag kann man zusätzlich nutzen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Dezember 20, 2013 · bearbeitet Dezember 20, 2013 von Kolle Das Thema ist offensichtlich uninteressant für das Forum. Naja, habe es wenigstens unter "Off topic" eröffnet, da stört es nicht zu sehr. Im Prinzip ist es für Leute interessant die eine Immobilie finanzieren oder die Finanzierung prolongieren. Aber auch für alle, die Investitionen auf Kredit tätigen oder mit Krediten hebeln. Klassischerweise funktioniert(e) so das Geschäftsmodell mit Mehrfamilienhäusern bzw. vermieteten Immobilien die finanziert werden. Dieses Thema wurde im Board schon öfters behandelt, hier geht es allgemein um kreditfinanzierte Investitionen und hauptsächlich um die Kreditkonditionen. Es ist naheliegend, dass eine kreditfinanzierte Investition nur so seriös sein kann wie die Mindesterträge ( Kapitalrückfluss ) seriös sichergestellt werden können. Spekulationen auf irgendwas gehören nicht dazu, im Gegenteil sollte man jede Spekulation rausnehmen in dem was man tut und sicherheitshalber den worst case annehmen. Mein Modell ( Betrieb von PV-Anlagen ) funktioniert heute mit Neuinvestitionen nicht mehr. In den letzten Jahren war es eine der seltenen sicheren Investments, weil die Vergütung von Strom 20 Jahre lang durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz ( EEG ) garantiert war. Die meisten Risiken ließen sich durch All-Risk-Versicherungen und Gewährleistungen ausschließen, beim verwendeten Material ( Module, Wechselrichter ) gab es Erfahrungen. Die Renditen von PV-Anlagen waren nicht hoch aber relativ sicher, sie orientierten sich mit einem Aufschlag an den Renditen von A-Anleihen bzw. an den Kreditzinsen. Der Aufschlag ist quasi der Arbeitslohn für die Arbeit die man mit den Anlagen hat ( tägliche Überwachung und ggfs. Reaktion wenn was nicht stimmt, Kontobewegungen, Finanzamt ). Weiterhin muss man sich mit der Technik beschäftigen und ganz nah dran sein beim Aufbau sonst hat man ein Qualitätsrisiko und bekommt keine günstigen Preise. Lohnen tut sich PV heutzutage nur wenn man den Strom selbst verbrauchen oder sicher vermarkten kann. Kennt jemand weitere Modelle, die man seriös ( d.h. ohne besonderes Risiko ) mit Hilfe von Krediten hebeln kann ? Ich gehe davon aus, dass man am üblichen Kapitalmarkt keine solche Investionen findet, die ein relativ sicheres Modell darstellen. Solche Modelle kann es nur abseits des Mainstreams geben und individuelle Arbeit machen die auch. Sonst würden das institutionelle Anleger unter sich ausmachen und wir Kleininvestoren kämen nicht zum Zug. Beteiligungsmodelle lohnen sich für Kleininvestoren i.d.Regel nicht, da füttert man nur die Initiatoren solcher Modelle. Wir ärgern uns alle über die niedrigen Renditen am Kapitalmarkt, andererseits waren Kredite noch nie so billig wie heute. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Morbo Dezember 21, 2013 Wir ärgern uns alle über die niedrigen Renditen am Kapitalmarkt, andererseits waren Kredite noch nie so billig wie heute. Kauf halt HighYield Bonds auf Lombard. Gibt nen durchaus seriös berechenbaren Zinsertrag und man kann täglich die Reissleine ziehen. Kreditkosten bewegen sich zwischen 2 - 6% p.a. je nach Broker. IMHO überschaubarer als was ich verstehe was Du zu suchen scheinst. Die Zinssätze sind bekanntnerweise manipuliert. Man weis nicht wie lange dieser Zustand anhalten wird. Man weis nicht ob die Einnahmen noch funktionieren wenn sich dieser Zustand aendert. Daher: je langfristiger desto Risikoreicher. Eigentlich wie immer. Ich wuerde fuer realwirtschaftliches wie PV-Anlagen usw... ausschliesslich Eigenkapital verwenden. Was derzeit vielerorts läuft sind Bürgergenossenschaften, die allerlei "lokales" machen. Von Stromversorgung bis zum Anbau von Obst und Gemüse. Das läuft aber nur wenn es Leute gibt, die handfest kalkulieren und erhört werden. Allerdings auch hier: soweit ich solche Genossenschaften kenne, verwendet man ausschliesslich Eigenkapital. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Dezember 21, 2013 Kauf halt HighYield Bonds auf Lombard. Gibt nen durchaus seriös berechenbaren Zinsertrag und man kann täglich die Reissleine ziehen. Kreditkosten bewegen sich zwischen 2 - 6% p.a. je nach Broker. Vielen Dank für die Antwort ! Genau das würde ich nicht tun weil ich nur Investitionen anfasse die ich überblicken kann. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass ein rationaler Markt mit vielen unabhängigen Teilnehmern eine Diskrepanz zwischen Kreditzinsen und risikobereingtem Erlös von Kapitalprodukten nicht zulässt. Man könnte ja auch auf die Idee kommen, Aktien mit hoher Dividende auf Kredit zu kaufen und mit den Dividenden zu tilgen. Davon würde ich auch jedem abraten. Ich wuerde fuer realwirtschaftliches wie PV-Anlagen usw... ausschliesslich Eigenkapital verwenden. Was derzeit vielerorts läuft sind Bürgergenossenschaften, die allerlei "lokales" machen. Von Stromversorgung bis zum Anbau von Obst und Gemüse. Das läuft aber nur wenn es Leute gibt, die handfest kalkulieren und erhört werden. Allerdings auch hier: soweit ich solche Genossenschaften kenne, verwendet man ausschliesslich Eigenkapital. Für meine ersten PV-Anlagen reichte mein Eigenkapital. Inzwischen habe ich eine knapp siebenstellige Summe investiert weil ich von dem Modell überzeugt und sehr nahe an der Quelle zu günstigen Preisen war. Die derzeitigen Kredite betragen noch etwa 40 % des Ertragswerts und sind nach heutiger Planung in 4 Jahren getilgt. Kreditfinanzierte Genossenschaften halte ich ebenfalls für grenzwertig, im Bereich der erneuerbaren Energien mit der Sicherheit der letzten Jahre gerade noch tolerierbar. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Morbo Dezember 21, 2013 Man könnte ja auch auf die Idee kommen, Aktien mit hoher Dividende auf Kredit zu kaufen und mit den Dividenden zu tilgen. Davon würde ich auch jedem abraten. Mit Bonds ist das weniger riskant weil Zins und Rückzahlung fixiert sind. Dividenden sind ja Fallentscheidungen je nach Ergebnis. Aber klar, das Papier das man kauft muss man überblicken können. So wie man auch ein PV-Projekt oder eine Immobilie oder sowas überblicken können muss. Für mich ist Ersteres einfacher. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Januar 31, 2014 Leider sind die Zinsen in den letzten 4 Wochen um etwa 0,25 Prozentpunkte gestiegen. Am 30.01.2014 habe ich einen neuen Kredit bei der örtlichen Sparkasse abgeschlossen. 115 T€ 5 Jahre Volltilger für 1,89 % Sollzins. Besicherung durch Grundschuld. Monatliche Annuität 2042,66 €. Sondertilgung 6 T€ p.a. Investition ist eine PV-Bestandsanlage. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Dezember 1, 2014 Neuer Rekord bei Kreditzinsen. Die PSD-Bank Nürnberg verleiht Geld schon für 0,75 % p.a. bei 5 Jahren Zinsbindung. Durch das Regionalitätsprinzip der PSD-Banken können das nur Kunden im Geschäftsbereich der PSD-Bank Nürnberg nutzen, es zeigt aber was in der Tiefzinsphase möglich ist ! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
davidh Dezember 7, 2014 Habe gerade von Kolle in einem anderen Thread gelesen, dass er Bausparverträge als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt hat. "Geht das so einfach", bzw. macht dort "jedes" Kreditinstitut mit? Gibt es hier Erfahrungswerte? Ich hätte auch ein paar Bausparverträge, deren Verpfändung ich mir vorstellen könnte, um mit dem Geld lukrativer zu arbeiten. Ich habe derzeit nur Verträge, die mit insgesamt 25.000 EUR gefüllt sind. Da weiß ich nicht, ob das allein vom administrativen Aufwand und der nicht-so-großen-Kreditsumme für die Bank interessant ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kolle Dezember 7, 2014 Wirklich günstige Zinsen ( Immobilienkonditionen ) gibt es je nach Bank ab 25 T€ ( z.B. Sparda ), 50 T€ bei Sparkassen und Volksbanken, i.d. Regel 100 T€ für Bestkonditionen. Die Verpfändung an sich ist kein großer Akt, dafür gibt es Formulare von der BSK die die Bank ausfüllen und der Kunde unterschreiben muss. Früher hatte ich schon einmal zusammen mit 2 größeren BSV einen kleineren BSV mit 12 T€ Guthaben verpfändet, das ging problemlos. Der Kredit selbst hatte 100 T€. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
