Geplanter Kauf einer fremdgenutzten Eigentumswohnung

[Vizsla]

Servus miteinander,

im Zuge des Vermögensaufbaus möchte ich als weiteres Standbein eine kleine fremdgenutzte Eigentumswohnung in Würzburg kaufen.

Basisangaben zur persönlichen Situation <br style="line-height: 19.5px;">- 30 Jahre alt, noch ledig, keine geplanten Kinder (vielleicht irgendwann), geplanter Renteneintritt 2052.<br style="line-height: 19.5px;">- Arzt / Bruttojahreseinkommen aktuell ca. 70.000€, steigend / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig: ca. 1000€<br style="line-height: 19.5px;">- bisherige Risikovorsorge: BU an Basisrente, Haftpflicht, Pflegetagegeld, Rechtsschutz, private Krankenzusatzversicherung

- definitiv kein Erwerb eines selbstgenutzten Wohneigentums innerhalb der kommenden 10 Jahre, da beruflicher Ortswechsel in eine leitende Position oder in eine Praxis sehr wahrscheinlich. Ich möchte mich nicht in die Situation bringen mein Eigentum zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen zu müssen, um mir am neuen Ort Eigentum leisten zu können. Außerdem bin ich mit meiner komfortablen Mietsituation sehr zufrieden.

- Die Immobilie möchte ich 100% fremdfinanzieren inkl. Kaufnebenkosten. Liquidität möchte ich für alternative Anlagen bzw. zukünftigen Kauf selbstgenutzten Eigentums generieren um dort nicht absetzbare Zinsen zu erniedrigen.

Konditionen der Immobilie:

Kaufpreis: 107.500€

38qm Dach-Maisonette in einem Mehrfamilienhaus in absolut zentraler Lage Würzburgs. Sehr gepflegt. Boden 2012 neu. Wände und Installationen top.

Tiefgaragenstellplatz inklusive

Baujahr 1990

Sehr studentisch geprägt Hausgemeinschaft, viele kleine Wohnungen. Meines Erachtens sehr sehr sichere Vereinbarkeit.

Mieteinnahmen: 325€ kalt + 35€ Stellplatz = 360€ - Steigerungspotentzial kurzfristig auf 9€/qm + 40€ Stellplatz sehr realistisch, dann 380€

Nicht umlegbare Nebenkosten: 350€ in 2014

Instandhaltungsrücklage: 145.000€

Geplante Investitionen: Fassadenrenovierung in 2016 aus der Instandhaltungsrücklage

Konditionen der Finanzierung:

100% Fremdfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten (kalkuliert 117.250€ gesamt Darlehen)

Apo Bank - Grundsätzlich strickt die ApoBank ihre Finanzierungen aus einem günstigen Primärzins bis 61.000€ und einem teureren Nachrangzins darüber

1. Primärzins-Darlehen über 61.000€:

- 1,92 eff. Jahreszins

- 15 Jahre Zinsbindung

- 1% Tilgung

2. Nachrang-Darlehen über 56.250€

- 2,51% eff. Jahreszins

- 15 Jahre Zinsbindung

- 4,1% Tilgung

Es ergibt sich ein Gesamtzins von 2,19%.

Die gesamte monatliche Darlehensrate beträgt 455,86€.

Bei Mieteinnahmen i.H.v. 360€ ergibt sich ein monatlicher Finanzierungsaufwand von 96€ zzgl. nicht umlegbarer Nebenkosten i.H.v. ca. 30€ = 136€

Jährlicher Finanzierungsaufwand somit ca. 1632€.

Abschreibung auf den Kaufpreis von 2 % jährlich gerechnet auf 80.000€ (Grundstückspreis abgezogen) ca. 1600€

 

Bin gespannt auf Eure Meinungen zu diesem Investment.

[mzl]

100% Fremdfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten (kalkuliert 117.250€ gesamt Darlehen)

Apo Bank - Grundsätzlich strickt die ApoBank ihre Finanzierungen aus einem günstigen Primärzins bis 61.000€ und einem teureren Nachrangzins darüber

1. Primärzins-Darlehen über 61.000€:

- 1,92 eff. Jahreszins

- 15 Jahre Zinsbindung

- 1% Tilgung

2. Nachrang-Darlehen über 56.250€

- 2,51% eff. Jahreszins

- 15 Jahre Zinsbindung

- 4,1% Tilgung

 

Bin gespannt auf Eure Meinungen zu diesem Investment.

Hallo Viszsla,

 

willkommen im Forum! Nicht böse gemeint, aber ich halte Deine Idee für großen Quatsch.

 

Spekulation auf Kredit sollte mMn niemals einen Großteil des eigenen "Vermögens" ausmachen. Die Nettokaltrendite der Bude ist ziemlich mau. Die Tilgung des Primär-Darlehens viel zu niedrig angesetzt (sollte mindestens 6 % - 1,92 % = 4,08 % betragen, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren). Was sagen andere Banken zu Deinem Vorhaben (nicht immer zur jeweiligen Spezialbank laufen)? Du schreibst selbst, dass berufliche Veränderungen nicht unrealistisch sind und Du die Bude dann aus der Ferne betreuen müsstest. Usw.

 

Gegenvorschlag:

Monatliche Sparrate spürbar erhöhen (bei 70 TEUR könnte mehr als 1 TEUR pro Monat drin sein) und ein Wertpapierdepot in Höhe von 100 TEUR aufbauen, bevor Du über Immospekulationen nachdenkst sowie 10 Euro in das Immospezial der Finanztest des letzten Herbstes investieren.

 

Zum Schluss meine drei Lieblingsimmofragen:

1. Wie gut kennst Du die Region und vor allem die Zukunftsperspektiven?

2. Welche Immoerfahrungen kannst Du vorweisen?

3. Warum willst Du genau jetzt unbedingt dieses Objekt kaufen?

 

 

[Vizsla]

Servus und danke für deine Antwort.

 

Ich fand dieses Investment eigentlich recht wenig spekulativ.

Absolut zentrale Lage und sichere Vermietbarkeit dieser Wohnungsgröße an Studenten in einer kleinen Universitätsstatt mit sehr begrenztem Angebot.

Das einzige Szenario, das ich mir vorstellen kann, das zu einem herben Verlust führen könnte, wäre das Platzen einer handfesten Immobilienblase.

Ich beabsichtige ja gar nicht die Wohnung vollständig zu tilgen, sondern eher am Tage X zu veräußern und das Darlehen aus der Veräußerung zu tilgen.

Warum soll ich hoch tilgen? Das senkt den durchschnittlichen Zins, den ich wiederum steuerlich geltend machen kann. Diese Liquidität würde ich dann zum Beispiel lieber in ein Depot investieren oder in selbstgenutztes Eigentum am Tage X.

Die Mietrendite liegt mit knapp 4% doch gar nicht so schlecht!?

 

Was sagen andere Banken zu Deinem Vorhaben?

Ich habe insgesamt 4 Angebote eingeholt: Hypo, Deutsche Bank, Commerzbank, Apo Bank

Die Apo war die mit 2,2% die mit Abstand günstigste, die nächste die Hypo mit 2,47%.

 

Zum Schluss meine drei Lieblingsimmofragen:1. Wie gut kennst Du die Region und vor allem die Zukunftsperspektiven?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">2. Welche Immoerfahrungen kannst Du vorweisen?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">

3. Warum willst Du genau jetzt unbedingt dieses Objekt kaufen?

 

1. Sehr gut. Ich wohne schon längere Zeit am Ort und weiß welche Nachfrage welche Viertel haben etc. Die angebotene Wohnung liegt sehr zentral, mit diversesten Einkaufsmöglichkeiten im Radius von 50m, Ärzte etc. Universität fußläufig 5 Minuten, Stadtzentrum 10 Minuten.

2. Keine ich bin erst 30 =) Allenfalls aus den Erfahrungen meiner Eltern.

3. Ich suche eine Immobilie als Kapitalanlage in einer Region, in der ich mich auskenne, die ich nicht zu teuer einkaufen möchte, in einem Viertel in dem ich Perspektiven für Wertentwicklung und vor allem absolut sichere Vermietbarkeit sehe. Das Darlehen sollte nicht zu groß sein, um mir zukünftige andere finanzielle Projekte nicht zu verbauen. Die genannte Wohnung erfüllt alle diese Anforderungen und weist keinerlei Sanierungsstau auf. Die eingetragene Grundschuld einer Kreissparkasse beträgt übrigens 111.000€, liegt also über dem Kaufpreis. Für mich ein Zeichen, dass ich nicht zu teuer eingekauft habe. Korrigier mich wenn ich falsch liege. Quadratmeterpreise von angebotenen Bestandsimmobilien liegen (insbesondere wenn man den Wert des inkludierten Stellplatzes abzieht) überwiegend über der angebotenen Wohnung.

[Batman_BU]

hmm, schwierig.

 

Wie viele Parteien?

Eigentümerstruktur? (Dominiert einer die Anteile, Selbstnutzer?)

Wie viele Miteigentumsanteile erwirbst du?

Warum ist die Rücklage so hoch, wenn "nur" die Fassade saniert werden soll? Was soll da nach 25 Jahren überhaupt saniert werden? Wie steht es um die anderen Bestandteile des Hauses? Heizung/Dach/Fenster/Sanitäranlagen/Rohre, Keller, Außenanlagen...)

Wie steht es mit Neubauprojekten in Würzburg? Konkurrenz?

 

Verluste minimieren zwar Steuern, aber nicht 1:1.

Es ist (eigentlich) immer besser, Gewinne zu versteuern als Verluste auf Gewinne anzurechnen und deswegen Steuern zu zahlen.

Ich finde das Angebot der Banken eher teuer. Stellt sich die Frage, wie die Finanzierung mit ein wenig EK aussähe. Zumindest die Nebenkosten solltest du selbst bezahlen.

Überlege mal, ob du einen der einschlägigen Kreditvermittler anfragen willst. Einfach mal googlen. Die Angebote sind sicherlich nicht schlechter, absagen kannst du immer noch.

 

 

Die genannte Wohnung erfüllt alle diese Anforderungen und weist keinerlei Sanierungsstau auf. Die eingetragene Grundschuld einer Kreissparkasse beträgt übrigens 111.000€, liegt also über dem Kaufpreis. Für mich ein Zeichen, dass ich nicht zu teuer eingekauft habe. Korrigier mich wenn ich falsch liege. Quadratmeterpreise von angebotenen Bestandsimmobilien liegen (insbesondere wenn man den Wert des inkludierten Stellplatzes abzieht) überwiegend über der angebotenen Wohnung.

 

Warum hält die Wohnung beim Kaufpreis nicht mit den umliegenden Wohnungen mit?

[Vizsla]

Wie viele Parteien?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">Eigentümerstruktur? (Dominiert einer die Anteile, Selbstnutzer?)<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">Wie viele Miteigentumsanteile erwirbst du?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">Warum ist die Rücklage so hoch, wenn "nur" die Fassade saniert werden soll? Was soll da nach 25 Jahren überhaupt saniert werden? Wie steht es um die anderen Bestandteile des Hauses? Heizung/Dach/Fenster/Sanitäranlagen/Rohre, Keller, Außenanlagen...)<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">Wie steht es mit Neubauprojekten in Würzburg? Konkurrenz?

 

Ca. 60 Wohnungen, daher auch die hohe Umlage, da großes Gebäude. Überwiegend Kapitalanleger oder Studenteneltern. Keine Dominanz eines Eigentümers.

 

Sonst stehen keine größeren Sanierungen an mit Ausnahme einer Heizungsanlage die nach 25-30 Jahren mal modernisiert werden kann.

Dazu gibt es bereits ein Angebot zur Information i.H.v. 140.000€. Jedes Jahr fließen 22.000€ in die Umlage.

10.969,5 Anteile

Alle genannten Anlagen sind Baujahr 1990. Schäden an Dach, Keller, etc. sind mir nicht bekannt und aus den drei zurückliegenden Beschlussprotokollen nicht ersichtlich.

 

Neubauprojekte sind m.E. in Würzburg aktuell unattraktiv in zentraler Lage da Mondpreise um 4000€/qm verlangt werden, z.T. für Objekte neben dem Bahngleis....

 

Ich finde das Angebot der Banken eher teuer. Stellt sich die Frage, wie die Finanzierung mit ein wenig EK aussähe. Zumindest die Nebenkosten solltest du selbst bezahlen. <br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">Überlege mal, ob du einen der einschlägigen Kreditvermittler anfragen wills

Die genannten Angebote habe ich von 2 verschiedenen Kreditvermittlern einholen lassen. Die Konkurrenz der ApoBank waren allesamt ohne Finanzierung der Kaufnebenkosten gerechnet!

Bei der Appbank macht es keinen Unterschied ob diese selbst durch Eigenkapital getragen oder mitfinanziert werden was die Konditionen angeht. Ich würde sofort die Nebenkosten selbst tragen, wenn sich das Vorteilhaft auf die Konditionen auswirken würde. Da das aber beim aktuell favorisierten Szenario nicht der Fall ist, würde ich das Eigenkapital auch anderweitig investieren.

 

Warum hält die Wohnung beim Kaufpreis nicht mit den umliegenden Wohnungen mit?

Gute Frage. Ich habe die Wohnung über einen Makler angeboten bekommen. Sie wurde (Auskunft Makler) nie von jemand anderem besichtigt, war nie im Newsletter (den bekomme ich auch) oder im Internet ausgeschrieben. Ich bin der Einzige mit dem der Käufer je verhandelt hat. Ursprünglich angesetzter Preis war 115.000 Euro. Nach dem ich 100.000 geboten habe, haben wir uns über einige Schritte bei 107.500 geeinigt.

Ich glaube, dass ich hier eine solide Wohnung zu vertretbarem bis günstigem Preis einkaufe. Spottbillig ist sie bezogen auf die Peergroup nicht. Rechnet man den Stellplatz mit konservativen 10.000€ bleibt ein Quadratmeterpreis von ca. 2550€. Die Peergroup liegt im Durchschnitt so bei ca. 2700€.

 

 

 

[polydeikes]

Nur zum Verständnis: Was genau möchtest du alles selbst machen?

 

- Mieter suchen und pampern?

- Instandsetzungsarbeiten?

- Abrechnungen erstellen / Hauswirt spielen?

 

Oder gibt es da ggf. einen Plan B, denn stressfrei dürfte dein Beruf ja eher nicht sein? Können ggf. die Eltern unterstützend ihre Erfahrung und Zeit (+ ggf. handwerkliches Können) einbringen?

[mzl]

Ich fand dieses Investment eigentlich recht wenig spekulativ.

(...)

Die Mietrendite liegt mit knapp 4% doch gar nicht so schlecht!?

Verzeihung, ich habe mich nicht präzise genug ausgedrückt: Du spekulierst mit massiven Kredithebel auf einen Anstieg der Immobilienpreise, denn allein schon "dank" der Kaufnebenkosten bezahlst Du einen Quasi-Ausgabeaufschlag von über 10 %, den Du erstmal wieder 'reinholen musst. 3,9 % ist natürlich keine gute Rendite, Du kaufst mit Faktor 25,7 bei Berücksichtigung der Nebenkosten. Als Privatinvestor mit nur einem Objekt sollte man mindestens 5 - 6 % potenzielle Rendite erzielen können, zumal Deine Refinanzierungskonditionen nicht gerade prickelnd sind (verständlich, schließlich bringst Du weder EK noch Immoerfahrungen mit). Etwaige Steuerstundungen solltest Du nie mit einrechnen, denn es kommt immer anders als man denkt.

 

Was Du höchstwahrscheinlich unterschätzt: Betreuungsaufwand, Papierkrams und die schwierige Entscheidungsfindung in einer großen WEG. Bei 60 Parteien hast Du 59 Mal die Chance, an an Sachargumenten nur bedingt interessierte Trottel zu geraten, die Dich dennoch überstimmen können.

 

Wobei, wenn ich Deine zweite Antwort lese, scheinst Du ja bereits eingeschlagen zu haben, so dass jegliche Diskussion sich erübrigt (Dein Wort gilt im Sinne des BGB als Vertragseinwilligung) und ich mir meine Zeit lieber spare. Falls das für Dich einen Unterschied macht: ich habe vor einigen Jahren eine vergleichbare Wohnung als Kapitalanlage teilweise per Kredit finanziert, allerdings lag die Nettokaltrendite bei über 8 %, andernfalls hätte ich nie gekauft. Immos machen einfach zu viel Arbeit und sind IMMOBIL, um sich mit einer mickrigen Rendite in dieses Abenteuer zu stürzen. Würde ich meine Wohnung beim heutigen Kenntnisstand wieder kaufen? Wahrscheinlich nicht, weil ich das EK zwischenzeitlich für andere Vorhaben gebraucht hätte...

 

Nochmal ganz provokativ gefragt: Warum unbedingt jetzt eine Wohnung kaufen? Glasige Augen weil Betongold oder so? Spare Dir doch ein nettes Depot mit mittlerem fünfstelligem Volumen zusammen und sieh dann weiter. Dort erzielst Du im Erwartungswert eine vergleichbare Rendite und bleibst voll liquide.

[klein Gordon]

Mach es und sammle Erfahrungen. Als Anleger sind zwei Erfahrungen elementar: Angst und Gier. Du bist gerade dabei Erfahrung Nr. 2 zu sammeln.

 

So aus der Ferne klingt die Wohnung be***: 38 qm, Maisonette (die Stiege nimme auch Platz weg) und Dachschräge. Wie viele Zimmer hat die Wohnung? Was ist, wenn der Mieter (autoloser Student) den Autostellplatz nicht haben möchte?

 

P.S. Habe gerade gelesen: Mieteinnahmen 380€, monat. Belastungen: 455€+29€ +10% nicht kalkulierte Kosten = 532€ --> monatlicher Verlust von: 152€. Viel Spaß!

 

 

[IRRer-Zins]

Kurz und bündig:

Unrentabel, da zu teuer.

[tyr]

Kurz und bündig:

Unrentabel, da zu teuer.

Der Verkäufer freut sich bestimmt! Und der Makler, und der Notar. Und der Staat hat auch etwas davon: Grunderwerbssteuer.

[Vizsla]

- Mieter suchen und pampern?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">- Instandsetzungsarbeiten?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 19.5px;">- Abrechnungen erstellen / Hauswirt spielen?

 

Ich habe vor die Verwaltung der Wohnung komplett in die Hand der Hausverwaltung zu geben. Die nimmt dafür weniger als 30€ im Monat, die ich abschreiben kann.

 

Spare Dir doch ein nettes Depot mit mittlerem fünfstelligem Volumen zusammen und sieh dann weiter. Dort erzielst Du im Erwartungswert eine vergleichbare Rendite und bleibst voll liquide.

 

Ich schrieb doch von Beginn an, dass ich das als nur ein Standbein sehe. Ich besitze Vermögen im mittleren 5stelligen Bereich und Vermögen im höheren 6stelligen Bereich kommt irgendwann dazu so nichts Unvorhergesehenes geschieht.

 

Ich bin in feinster Weise gierig, sondern wäre mit einer stabilen geringen Rendite deutlich über Tagesgeld zufrieden für dieses Standbein.

Wo bekommt man heute schon eine Kaltrendite von 8%? In Wuppertal Barmen vielleicht!? Alles was ich so suche in Städten in denen ich mich auskenne hat Mietrenditen um 3-4%!?

 

So aus der Ferne klingt die Wohnung be***: 38 qm, Maisonette (die Stiege nimme auch Platz weg) und Dachschräge. Wie viele Zimmer hat die Wohnung? Was ist, wenn der Mieter (autoloser Student) den Autostellplatz nicht haben möchte?

Das sind eigentlich alles Vorteile für einen Studenten finde ich. Die Wohnung ist wirklich charmant geschnitten. 1,5Zimmer über 2 Etagen mit einer Wendeltreppe. Man kommt da rein und denkt "Das ist aber süss" hier. Über die Vermietbarkeit mache ich mir absolut null Sorgen. Die Wohnung liegt in einem derartig Parkplatzknappen Viertel das auch eine Fremdvermietung des Stellplatzes mit 50€ problemlos möglich wäre. Und die Lage ist derartig gut, dass man dann halt einen Mieter nimmt der den Stellplatz nimmt.

 

Ist das Invest wirklich so schlecht?

[mzl]

Ist das Invest wirklich so schlecht?

Lass es mich so ausdrücken: wir raten Dir nicht ab, weil jemand von uns besonders scharf auf diese Investition wäre. Ich würde die Bude nicht einmal mit der Kneifzange anfassen...

 

Du unterschätzt den Instandhaltungsaufwand. Du unterschätzt den Betreuungsaufwand und noch viel schlimmer, Du rechnest Dir Dein Vermögen schön. Wenn Du nicht massiv tilgst, schaffst Du Dir kein zweites Standbein, sondern dieser Klumpfuß (entschuldigt den Ausdruck) hat gar keinen Wert, sofern Du nicht deutlich über Einkaufspreis veräußerst und alle Darlehen auf einen Schlag ablöst. Das Argument mit "alles über Tagesgeld" ist, Verzeihung für die Wiederholung, Quatsch, denn Geld, welches Du eigentlich nicht hast, kann weder Tagesgeld- noch irgendeinen anderen Zins erwirtschaften.

 

Warum will der Verkäufer wohl auch unter seinem Wunschpreis verkaufen? Weil die Miete für eine Universitätsstadt im Süden einfach nur schlecht ist und Du in Anbetracht der Mietpreisbremse und generell maximalen Mieterhöhung in Höhe von 15 % in drei Jahren nichts daran ändern kannst. Das Leerstandsrisiko ist in der Tat wahrscheinlich nicht entscheidend, doch selbst bei durchgängiger Vermietung wird kein gutes Geschäft daraus.

 

Kennst Du das beliebte magische Dreieck der Geldanlage? http://de.wikipedia....Vermögensanlage

Liquidität in diesem Fall gleich null (die Kaufnebenkosten sind versunkene Kosten und falls Du vor Ablauf der zehn Jahre veräußerst bzw. musst, wird eine deftige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig, d.h. Du hättest ca. 20.000 Euro versenkt). Rendite ziemlich mau (siehe oben). Mit dividendenstarken ETFs könntest Du beispielsweise 3 - 4 % Ausschüttungen pro Jahr erzielen und im Notfall trotzdem innerhalb weniger Tage über Xetra verkaufen. Meine Faustformel lautet, dass der Wert einer als Kapitalanlage vermieteten Immobilie niemals mehr als 50 % des gesamten Vermögens ausmachen sollte, unter anderem um das Teil im Extremfall umgehend vollständig entschulden zu können.

 

Tja, da Du ziemlich unvollständige Angaben gemacht hast, weiß hier niemand etwas über Deine Vermögensverhältnisse. Und Erbschaften oder ähnliches sollte man niemals einkalkulieren. Doch wenn Du Dich in ein paar Jahren niederlassen willst, sind 50 TEUR EK nichts für die Bank. Und Deine Harakiri-Finanzierung wird Dir ebenfalls negativ ausgelegt werden. Und täusche Dich nicht, falls Du momentan denkst, immer Angestellter bleiben zu wollen. Das kann sich mit der Zeit ändern. Oder Deine Traumfrau möchte partout rasch in die eigene Immobilie ziehen und Du musst der Bank Dein Schätzchen in Nürnberg erläutern.

 

Wo bekommt man heute schon eine Kaltrendite von 8%? In Wuppertal Barmen vielleicht!? Alles was ich so suche in Städten in denen ich mich auskenne hat Mietrenditen um 3-4%!?

Selbstverständlich sind attraktive Immodeals derzeit rar. Welche Rückschlüsse ziehst Du als kluger Akademiker daraus? Wie ein Lemming eben für 3 - 4 % kaufen, weil muss ja oder sparen, abwarten und das Pulver trocken halten?

 

So viel von meiner Seite. Ich lasse Dich jetzt in Ruhe, denn Du hast ja bereits gekauft oder doch nicht?

[PIBE350]

Ist das Invest wirklich so schlecht?

 

Schwierig zu sagen. Ich stehe gerade vor dem Kauf einer 2. Immobilie. Dort ist der Kaufpreis pro m2 + eigenes Grundstück aber erheblich niedriger und es wird bar bezahlt. Falls es Dir nur um eine Geldanlage geht, würde ich eher stressfreier in ein Weltdepot investieren. Deine Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis + die eigene 100%-Finanzierung würden mir starke Bauchschmerzen bereiten.

[Vizsla]

Puh mit diesen Reaktionen hatte ich wirklich nicht gerechnet.

 

Die Sache ist wirklich schon sehr weit gediegen. Die einzige Möglichkeit rauszukommen wäre wohl die Finanzierung platzen zu lassen, so dass der Makler jemand anderen in Stellung bringt. Ansonsten habe ich meine Zustimmung tatsächlich schon gegeben... :-/

 

Ich dachte eigentlich in Sachen Instandhaltungskosten wäre die vorhandene Umlage recht hoch. Den Betreuungsaufwand möchte ich ja Outsourcen, was der bisherige Eigentümer auch gemacht hat.

 

Es ist ja auch nicht so dass all mein finanzieller Aufwand in dieses Objekt geht, sodern ich investiere ja aucj in andere Anlagen. Ich hatte das als eine Säule gesehen. Anfangs überlegt sogar endfällig zu tilgen un noch mehr Liquidität beiseitezulegen. Und mit 150€ monatlich draufzahlen Eigentum zu erwerben fand ich ganz attraktiv. Und die Kreditrate bringt mich bei meinem Gehalt, das steigen wird nicht um so dass, so dachte ich, die Bank mir später auch weitere Kredite geben würde.

 

Jetzt bin ich vollends planlos

[polydeikes]

Ich habe vor die Verwaltung der Wohnung komplett in die Hand der Hausverwaltung zu geben. Die nimmt dafür weniger als 30€ im Monat, die ich abschreiben kann.

 

Wobei das prozentual ein nicht unerheblicher Kostensatz ist. Aber es ist praktikabel und das wäre mir bei einem stressintensivem Beruf wie dem deinen wichtig. Löst nur Instandhaltung / Reparaturen etc. nicht auf, die wiederum die Rendite mindern werden.

 

Puh mit diesen Reaktionen hatte ich wirklich nicht gerechnet.

 

...

 

Jetzt bin ich vollends planlos

 

Grundsätzlich meint es jeder hier gut mit dir und gibt dir Punkte zu bedenken, die üblicherweise bei den Immomilchmädchenrechnungen außen vor gelassen werden.

 

---

 

Aber rein von deinen Schilderungen sehe ich das Investment nicht als hohes Risiko. Ob das nun renditeträchtig ist wie gewünscht, oder ob es ggf. mit "was anderem" mehr Rendite gäbe, ist zumindest für mich nebensächlich. Damit musst du halt leben, das ist dein Problem.

 

Nur ins Verderben solltest halt net rennen, die Befürchtung habe ich aber auf Basis deiner Schilderungen nicht.

[Batman_BU]

Ich dachte eigentlich in Sachen Instandhaltungskosten wäre die vorhandene Umlage recht hoch. Den Betreuungsaufwand möchte ich ja Outsourcen, was der bisherige Eigentümer auch gemacht hat.

 

Es ist ja auch nicht so dass all mein finanzieller Aufwand in dieses Objekt geht, sodern ich investiere ja aucj in andere Anlagen. Ich hatte das als eine Säule gesehen. Anfangs überlegt sogar endfällig zu tilgen un noch mehr Liquidität beiseitezulegen. Und mit 150€ monatlich draufzahlen Eigentum zu erwerben fand ich ganz attraktiv. Und die Kreditrate bringt mich bei meinem Gehalt, das steigen wird nicht um so dass, so dachte ich, die Bank mir später auch weitere Kredite geben würde.

 

Jetzt bin ich vollends planlos

 

Es gibt auch Instandhaltungen IN der Wohnung Darum musst du dich selbst kümmern. Bad, Küche, Elektrik...

Ein Monat Mietausfall nach Auszug deiner Mieter und Neueinzug. Renovierung der Wohnung, weil verwohnt...

 

 

Und du erwirbst ja genau genommen erst mit Tilgung das Eigentum - du willst aber nicht tilgen, weil du der Annahme folgst, dadurch Steuern zu sparen. Ist ja richtig, nur sollte dir doch ein Gewinn (auf den man dann Steuern zahlt) lieber sein, als ein Verlust, der dir dann Steuern spart... -> weil es ein Verlust ist und er dein Einkommen mindert.

 

Es ist auch schön, mit steigendem Gehalt zu rechnen. Aber was, wenn das au irgendeinem Grund nicht mehr klappt. Weil du im OP in den Finger säbelst und nicht mehr operieren kannst... zum Beispiel... oder dir fällt bei der Reparatur der Wohnung irgendwas auf den Kopf... Du musst noch bummelig 40 Jahre arbeiten, bis du in Rente gehst. Behalte das bei deiner Planung im Hinterkopf.

[Vizsla]

Ich mach nochmal ne Rechnung auf. Bitte einhaken wo ich gedankliche Fehler mache. Vielleicht entlarve ich ja selbst die Unrentabilität

 

Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 117.000€

Monatlicher Finanzierungsaufwand wie oben beschrieben ist zu Beginn 455€ x 12 = 5460€ im Jahr

Dazu kommen laut Wirtschaftsplan 2015 350€ nicht umlegbare Kosten im Jahr sowie 250€ Einzahlung in die Instandhaltung.

Gesamtkosten pro Jahr sind also ca. 6000€

 

Mieteinnahmen sind aktuell 360€ x 12 = 4320€

Die Miete ist tatsächlich günstig, die würde ich erhöhen irgendwie zwischen 9-10€, aber rechnen wir mal mit der derzeitigen weiter.

Ausgehend von Gebäudekosten von 80.000€ und 10.000€ Kaufnebenkosten errechnen sich ca. 100.000€ Anschaffungskosten die zu 2% jährlich abgeschrieben werden können = 2000€

Einfach gerechnet bei Steuersatz 50% ca. 1000€ netto.

Gemeinsam mit den Mieteinnahmen also Erträge i.H.v. ca. 5320€

Ich lege also grob 700€ drauf für den stückweisen Eigentumserwerb.

Rechnen wir noch großzügige 1000€ Instandhaltung in der Wohnung pro Jahr lege ich also 1700€ drauf, die ich wiederum als Verlust aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann, sie bei meinem Steuersatz also etwa hälftig zählen.

Nettoverlust 850€ x 15 Jahre Laufzeit = 12750€

Nach 15 Jahren Habe ich knapp 80.000€ getilgt und eine Restschuld von knapp 40.000€.

Kosten hatte ich in Höhe von von 12.750€.

Ich muss die Wohnung also nach 15 Jahren für ca. 120.000€ verkaufen um auf Null zu kommen.

Will ich 3% Rendite p.a. müsste der Verkaufspreis bei knapp 170.000€ liegen.

 

Tja, da sehe ich ein, dass das mehr als fraglich ist zu erreichen.

 

Was mach ich jetzt?

 

[Batman_BU]

Ich mach nochmal ne Rechnung auf. Bitte einhaken wo ich gedankliche Fehler mache. Vielleicht entlarve ich ja selbst die Unrentabilität

 

Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 117.000€

Monatlicher Finanzierungsaufwand wie oben beschrieben ist zu Beginn 455€ x 12 = 5460€ im Jahr

Dazu kommen laut Wirtschaftsplan 2015 350€ nicht umlegbare Kosten im Jahr sowie 250€ Einzahlung in die Instandhaltung.

Gesamtkosten pro Jahr sind also ca. 6000€

 

Mieteinnahmen sind aktuell 360€ x 12 = 4320€

Die Miete ist tatsächlich günstig, die würde ich erhöhen irgendwie zwischen 9-10€, aber rechnen wir mal mit der derzeitigen weiter.

Ausgehend von Gebäudekosten von 80.000€ und 10.000€ Kaufnebenkosten errechnen sich ca. 100.000€ Anschaffungskosten die zu 2% jährlich abgeschrieben werden können = 2000€

Einfach gerechnet bei Steuersatz 50% ca. 1000€ netto.

Gemeinsam mit den Mieteinnahmen also Erträge i.H.v. ca. 5320€

Ich lege also grob 700€ drauf für den stückweisen Eigentumserwerb.

Rechnen wir noch großzügige 1000€ Instandhaltung in der Wohnung pro Jahr lege ich also 1700€ drauf, die ich wiederum als Verlust aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann, sie bei meinem Steuersatz also etwa hälftig zählen.

Nettoverlust 850€ x 15 Jahre Laufzeit = 12750€

Nach 15 Jahren Habe ich knapp 80.000€ getilgt und eine Restschuld von knapp 40.000€.

Kosten hatte ich in Höhe von von 12.750€.

Ich muss die Wohnung also nach 15 Jahren für ca. 120.000€ verkaufen um auf Null zu kommen.

Will ich 3% Rendite p.a. müsste der Verkaufspreis bei knapp 170.000€ liegen.

 

Tja, da sehe ich ein, dass das mehr als fraglich ist zu erreichen.

 

Was mach ich jetzt?

 

Entschuldige, irgendwie war ich davon ausgegangen, dass du anfällig tilgen willst... dann sieht es etwas anders aus.

 

Bei deiner Rechnung solltest du aber dennoch genauer sein. Bau dir doch mal ne Exceltabelle mit den monatlichen Zahlungsströmen. Es ist eine große Investition, auch wenn sie dich nicht ruinieren wird, wenn es schief gehen sollte. (Miete, Zinsen,Tilgung, Abschreibung, Investitionen, nicht umlegbare Kosten, Restschuld)

 

Du solltest zwischen direkt liquiditätswirksamen Kosten und Abschreibungen unterscheiden. Letztere holst du dir ja erst über die Steuererklärung wieder. Die Rechnung müsste dann aber dennoch etwas besser aussehen, weil du oben ja den Verlust aus Zinsen nicht berücksichtigst.

 

Deine Renditeberechnung verstehe ich nicht. Worauf bezieht sich die Rendite? Du hast kein EK eingesetzt... Wie sieht die Rendite aus, wenn der Wert der Wohnung nicht steigt? 0%, obwohl du 80 TEUR getilgt hast und "nur" noch 40 TEUR Restschuld vorhanden ist?

[Karl-Heinz]

Servus Viszla,

 

erstmal finde ich es gut, das Du aktiv am Immobilienmarkt stöberst, dich mit dem Thema beschäftigst, denn sonst hätten wir hier ja nix zu lesen oder zu schreiben.

Ich sehe Deinen Plan nicht als das Risiko, zu dem es hier gemacht wird im Forum, aber es ist auch sehr weit entfernt von dem guten Investment, das Du dir, so schätze ich, vorstellst.

 

Du hast da gerade steuerlich eine Menge gefährliches Halbwissen reingebracht (insbsondere in dem Bereich Verluste, den das Finanzamt dir zahlen soll) das ich Deine Rechnung gerne mal von neuem aufmachen würde:

 

Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 117.000€ (ich rechne mal mit diesen Zahlen weiter, wobei das bei einem Kaufpreis von 107.500 und Maklerprovision nicht hinkommen wird, geht eher in Richtung 122.500)

Monatlicher Finanzierungsaufwand wie oben beschrieben ist zu Beginn 455€ x 12 = 5460€ im Jahr

Dazu kommen laut Wirtschaftsplan 2015 350€ nicht umlegbare Kosten im Jahr sowie 250€ Einzahlung in die Instandhaltung.

Gesamtkosten pro Jahr sind also ca. 6000€

 

Das kann man so erst mal stehen lassen!

 

 

Mieteinnahmen sind aktuell 360€ x 12 = 4320€

 

Dies bedeutet das Du vor Abzug von Steuern erstmal jährliche Kosten von (6000-4320=) 1680€ hast.

 

Jetzt rechnen wir mal dagegen, was vom Finanzamt zu erwarten ist (ich vereinfache die Rechnung mal auf das Wesentliche, eine wirkliche Abrechnung in der Steuererklärung sieht anders aus):

 

Einnahmen 4320€

abzüglich:

Nicht umlegbare Kosten 600€

Absetzung für Abnutzung (2% vom Gebäudeteil, auf welchen maximal 80% von den Kosten incl Anschaffungsnebenkosten entfallen, also hier 117000*0,8*0,02 ergibt ungefähr) 1872€

Zinsen für das Darlehen (werden natürlich von Jahr zu Jahr weniger, aber wir nehmen mal den Wert vom ersten Jahr, also (117.000 * 2,19=) 2560€

 

Zwischenrechnung:

Einnahmen: 4320€

Ausgaben: 600+1872+2560 = 5032€

Ergo ist dein steuerlicher Verlust aus V+V ganz defensiv kalkuliert erst mal bei 700€, allerdings kann er im ersten Jahr deutlich höher sein, da gewisse Notarkosten und Grundbuchkosten sofort abzugsfähige Werbungskosten sind und somit nicht über dei AfA abgewixckelt werden müssen. Weiterhin kannst du noch Werbungskosten ansetzen für Telefongespräche, Fahrten zum Objekt, Reparaturen üer die Instandhaltungsrücklage etc. Aber all diese kleinen Kosten würde ich aufgrund der Größe der Wohnung mal mit maximal 300 Euro ansetzen, zumal auch die gezahlten Zinsen ja von Jahr zu Jahr weniger werden.

Nehmen wir also die 300 Euro noch hinzu, erzielst Du mit der Wohnung einen steuerlichen Verlust von 1000 Euro und erst jetzt kannst Du aufgrund deines Steuersatzes (du solltest mal eher mit 30% rechnen) wirkliche Einnahmen von 300€ ansetzen. Aber wie gesagt, das ist alles nur ganz grob und auf die Schnelle!!!

 

Ergo hast Du nach Abzug von Steuern jährliche Kosten von (1680-300) 1380€.

 

Auf 15 Jahre gesehen macht das Kosten von (1380*15=) 20700€ und genau um diesen Betrag muss der Verkaufspreis höher liegen als die Restschuld, damit du kein Verlustgeschäft machst.

Deine Restschuld wird bei ca. 65.000€ liegen, wenn Du nicht die Tilgung erhöhst, ergo bist du mit einem Verkaufspreis von circa 85.700€ in 15 Jahren verlustfrei aus der Sache draussen.

 

ABER das ist eben nur eine grobe Kalkulation, wenn alles perfekt läuft! Du wirst in 15 Jahren definitiv Kosten in der Wohnung haben, sei es Reparaturen, Mieterwechsel, Renovierung, Sanierung, oder im ganz dummen Fall Leerstandsrisiko, Mietnomade etc.

Dazu kommt auch Arbeit, denn mit 38qm wirst Du häufiger einen Mieterwechsel haben.

 

Jetzt habe ich doch gefühlt sauviel geschrieben :-) , daher hier mal meine letzten Anmerkungen:

 

107.000 Euro für 38qm erscheint mir sehr viel, du solltest mal den Bodenwert in der Straße recherchieren um Dir ein Bild von aktuellen Preisen zu machen und zu schauen ob es gerechtfertigt ist, ich kenne die Preise von Würzburg nicht, ich selber komme aus Wiesbaden, da ist es aber auch schon teuer genug. 2800€ für den qm erscheint mir trotzdem viel für eine 25 Jahre alte Wohnung.

Du zahlst fast das 25fache der Nettokaltmiete als Kaufpreis, ich persönlich ziehe bei solchen Investments beim 20fachen die Grenze.

Die meisten User hier haben ja auch schon geschrieben, nicht auf Teufel komm raus jetzt nach einem Immobilieninvestment suchen und sich verrennen, im Zweifel lieber sparen und warten, mit deinem Gehalt nagst Du ja auch nicht gerade am Hungertuch oder bist gezwungen etwas weiteres für die Altersvorsorge dringend zu tun.

Weiterhin darf man ja auch nicht vergessen, das jedes Immo-Investment auch den Sollzins für zukünftige Investements in die Höhe treibt, da man ja verschuldet ist.

 

Fazit:

Mir fehlt das Wissen über den Würzburger Raum um mir ein endgültiges Bild zu machen, aber rein von den feststehenden Zahlen her wäre das ein Investment das ich nicht tätigen würde, ich habe aber auch schon schlimmere Investments gesehen, von daher.....Jeder ist seines Glückes Schmied :-)

[mzl]

Was mach ich jetzt?

Weißt Du, was ich spannend finde? Plötzlich erwähnst Du das Stichwort "Eigentum erwerben", welches häufig auf die glasige-Augen-Fraktion hindeutet, denn genau dies tust Du ja nicht, weil Du zwingend veräußern musst, um mit Gewinn aus dieser Kapitalanlage 'rauszugehen.

 

Ich stimme Batman zu, setze eine Excel-Tabelle auf, die wirklich alles enthält. Bisher versteuerst Du beispielsweise die Mieteinnahmen nicht, vernachlässigst die Inflation und rechnest Du Steuerstundungen zu, die Du wahrscheinlich nicht jedes Jahr erhalten wirst (niedrige Steuerlast z.B. in der Elternzeit, während eines Sabbaticals, Jobwechsels mit mehreren Monaten Unterbrechung). Die üblichen 2 % fürs Mietnomadenrisiko hast Du auch nicht angesetzt. Zusammengefasst: Du hast einfach keine Ahnung von Immos.

 

Das Geschäft wird Dich zwar nicht ruinieren, aber viel Kraft und Zeit kosten. Und das Ganze für eine mickrige Realrendite um 0-2 %? Dann doch lieber (imaginäres) Tagesgeld und intensiv ins Immothema einarbeiten! Für mich schließt sich der Kreis zu meinem ersten Beitrag: Ich würde den Kauf platzen lassen, sofern noch möglich.

 

 

[Drelyn]

Ich würde gerne noch etwas Allgemeines zu deinen Plänen sagen.

 

Eine Sache zieht sich wie ein Faden durch deine Aussagen. Du bist sehr überzeugt von deinen (zukünftigen) Einnahmen.

 

Klar du bist Arzt, verdienst gut und planst dich auf deine Karriere zu konzentrieren. Trotzdem würde ich mich (an deiner Stelle) in mehr Demut üben und die zukünftigen Einnahmen defensiver einplanen.

 

Was ist, wenn die Frau deines Lebens ganz andere Lebenspläne hat als du und ein Jahr durch Afrika reisen will?

Krankheiten kann man nie ausschließen (ToiToiToi das nicht).

 

Ich verdiene nach meinem Ingenieurstudium wesentlich weniger, in einer kleinen Firma. Es sind 44k Brutto im Jahr. Ich erreiche trotzdem den gleichen Sparbetrag monatlich wie du. Das sagt einiges über deinen Lebenswandel aus. Das will ich nicht kritisieren, dazu habe ich kein Recht, ich gönne dir dein Leben.

 

Ich will nur sagen, dass die Reperatur und Inspektion vom Prosche Chayenne in der Zukunft wesentlich teurer ist als die meines "gebraucht neuen" Corsa Ds.

 

Wie viele andere schon sagten, es kommt immer anders als man denkt.

 

PS: Du hast oben gesagt, dass du selber zur Miete wohnen bleiben willst, da du flexibel sein möchtest, da du nicht weist wo es dich beruflich hinzieht. Willst dir aber gleichzeitig eine feste Immbolilie ans Bein binden ? Ich hatte zu Beginn ähnliche Gedanken wie du, die ich auch mit guten Argumenten aus diesem Forum wieder verworfen habe. Man bekommt hier außenstehende Meinungen und Ideen, man bekommt nicht das gesagt was man hören will !

[BondWurzel]

Das fällt in die Kategorie - Zinsen niedrig - das will ich ausnutzen - , ich würde niemals in so eine Großkaserne reinsparen, Reperaturen oder Mietminderungen fallen immer an, ständig wechselnde Mieter bei Studenten & hohe Abnutzung - viel Verwaltungsaufwand und dafür viel zu teuer.

[Vizsla]

Vielen Dank für die umfangreichen Ausführungen!

 

Ich will von niemandem Schöngeredet. Ich habe schließlich das Posting gemacht um Informationen von außen einzuholen und bin froh, dass ihr mir, der sicherlich wenig fundiertes Immo-Wissen hat, versucht unter die Arme zu greifen oder Fehler aufzuzeigen!

 

Weißt Du, was ich spannend finde? Plötzlich erwähnst Du das Stichwort "Eigentum erwerben", welches häufig auf die glasige-Augen-Fraktion hindeutet, denn genau dies tust Du ja nicht, weil Du zwingend veräußern musst, um mit Gewinn aus dieser Kapitalanlage 'rauszugehen.

Warum muss ich zwingend veräußern? Ich kann die Anlage doch auch komplett tilgen. Bei 5000€ Sonderzahlung im Jahr könnte ich über 15 Jahre auch 75.000€ zusätzlich tilgen und so nach 15 Jahren nahezu Schuldenfrei sein. Dann könnte ich die Wohnung auch weiter behalten und die Mieteinnahmen einstreichen, die über die Laufzeit gegenüber heute auch steigen werden.

 

Ich verdiene nach meinem Ingenieurstudium wesentlich weniger, in einer kleinen Firma. Es sind 44k Brutto im Jahr. Ich erreiche trotzdem den gleichen Sparbetrag monatlich wie du. Das sagt einiges über deinen Lebenswandel aus.

Klar, ich gönne mir einen relativ hohen Lebensstandard. Warum? Weil ich jeden Tag Menschen begegne, die jung sind und deren Leben in absehbarer Zeit zu Ende gehen wird. Carpe diem. Ich versuche einen Mittelweg zu finden aus notwendiger Vorsorge und Risikoabsicherung und maximalem Genuss meiner mir vom Herrgott gegebenen Lebenszeit. Mit Genuss kenn ich mich aus, mit Finanzen weniger, daher freue ich mich über euren Rat!

 

107.000 Euro für 38qm erscheint mir sehr viel, du solltest mal den Bodenwert in der Straße recherchieren um Dir ein Bild von aktuellen Preisen zu machen und zu schauen ob es gerechtfertigt ist, ich kenne die Preise von Würzburg nicht,

Wenn ich die inkludierte Tiefgarage mit einem Wert von 10.000€ ansetze (Neubau-Stellplätze in dieser Lage etwa 20.000€) bleibt ein Kaufpreis von 97.000€ was einem Quadratmeterpreis von 2550€ entspricht. Das ist in zentraler Lage in Würzburg ein durchaus guter Preis für eine Bestandsimmobilie. Bei meinen Recherchen bin ich auf Quadratmeterpreise so zwischen 2400-3200 pro Qm gekommen, wobei ich den Durchschnitt mal so bei 2700-2800€ ansetzen würde. Der Wohnungsmarkt hier ist sehr angespannt. Kleine Stadt, wenig Fläche, wenig gute Wohnungen in zentraler Lage. Würzburg ist teuer. Zudem ist Würzburg ein ausgedehntes Zuzugsgebiet als überregionales Zentrum 100km bis zur nächst größeren Stadt (Stuttgart, FFM, Nürnberg) und Universitätsstadt. Ich denke insgesamt sind die Chancen für eine Wertentwicklung gut.

 

Ich habe diese Excel gefunden und soweit bestückt. Sie spuckt eine Rendite von 1% aus

Aber wie schon mehrfach erwähnt: Den Deal noch platzen zu lassen wird schwierig....

 

Edit: Tabelle

immo_rendite.xls

[Ramstein]

Aber wie schon mehrfach erwähnt: Den Deal noch platzen zu lassen wird schwierig...

Aus guten Grund erfordert der Immobilienkauf in Deutschland eine notarielle Beurkundung und bis die nicht erfolgt ist, ist alles vorher unverbindlich. Was ist in deinem Falle so schwierig?

[troi65]

Aus guten Grund erfordert der Immobilienkauf in Deutschland eine notarielle Beurkundung und bis die nicht erfolgt ist, ist alles vorher unverbindlich. Was ist in deinem Falle so schwierig?

 

Ich will nicht unken:

Möglicherweise trifft den TO ein Schaden aus Culpa in contrahendo.

Einfach mal goggeln.

Wenn sich die Beteiligten nicht auf eine gemeinsame Beendigung einigen , bleibt nur anwaltlicher Rat.