powerschwabe

Fokus Wohnen Deutschland

  • DE000A12BSB8
28 posts in this topic

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Bin beim stöbern auf folgenden Fonds gestoßen

 

Fokus Wohnen Deutschland .

 

Anlagegrundsatz

Anlageziele sind regelmäßige Erträge und ein kontinuierlicher Wertzuwachs. Im Anlagefokus des Fonds stehen hauptsächlich Wohnimmobilien, die schwerpunktmäßig in Deutschland belegen sind. Das Fondsmanagement strebt an, im Rahmen der Investition in Wohnimmobilien über die klassischen Wohnangebote hinaus auch Investitionen in Nutzungen zu tätigen, die für ein lebenswertes Umfeld wichtig sind.

 

ISIN: DE000A12BSB8

WKN: A12BSB

Gesellschaft: IntReal International Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH

Fondswährung: EUR

Ertragsverwendung: ausschüttend (jährlich)

Domizil: Deutschland

Fondsmanager: Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH seit 03.08.2015

Gründung: 03.08.2015

Gesamtfondsvolumen (30.06.2016): 43,27 Mio EUR

 

Fact Sheet

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Man sieht im Chart richtig gut die "Gewinne", wenn sie ein neues Wertgutachten bekommen.

 

Fokus Wohnen Deutschland vs. Wertgrund Wohnselect

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Man sieht im Chart richtig gut die "Gewinne", wenn sie ein neues Wertgutachten bekommen.

Ist das beim Wertgrund Wohnselect essentiell anders (ernstgemeinte Frage ;))?

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Ist das beim Wertgrund Wohnselect essentiell anders (ernstgemeinte Frage ;))?

Natürlich nicht und das habe ich auch nicht gemeint. Beim Wertgrund sind sie bloss nicht so krass sichtbar, da er mehr Objekte enthält und sich daher die einzelnen Bewertungsänderungen nicht als so starke Sprünge auswirken.

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Danke :thumbsup: Ich hatte überlegt, ob da eine "versteckte Warnung" in deiner ersten Antwort lag. Das geringe Volumen ist mir bewusst.

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Hallo Ihr,

Gibt es irgendein "Problem" beim Fokus Wohnen Deutschland? Eine OSK IT Beteiligungs-GmbH macht gerade ein unterirdisches Angebot (EUR 25,05 je Anteil) und Mitte Juni 2017 war der Börsenkurs deutlich zurückgegangen (was aber wohl am neuen Cash Call gelegen haben dürfte).

 

Vielen Dank und viele Grüße


Timdz

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Posted · Edited by Profiler

Sowohl auf der Homepage des Fonds als auch des Vertriebspartners gibt es keine Meldungen zu einer Anteilspreisherabsetzung.

Lediglich die News zum Cash-Stop ab Ende Juli diesen Jahres war zu finden.

Die ominöse OSK IT Beteiligung GmbH ist schon desöfteren durch zweifelhafte Offerten aufgefallen.

Meines Wissens ist die Depotbank verpflichtet, solche Kaufangebote an Anteilsscheininhaber weiterzuleiten.

Ich würde dem Angebot keine weitere Beachtung schenken und mich regelmäßig auf der Homepage der Fondsgesellschaft informieren.

 

 

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Ich selber halte Anteile am Wertgrund Wohnselect seit knapp vier Jahren und bin mit der Wertentwicklung sehr zufrieden.

Anders als der Fokus Wohnen konnte das Fondsmanagement von Wertgrund schon vor Jahren sehr günstig in Bestandsimmobilien investieren und sanieren, was entsprechend die Mieteinnahmen erhöhte und zu deutlichen Wertanpassungen nach oben führte.

Es bleibt abzuwarten, wie lange der Immobilienboom noch anhalten wird.

Einerseits ist aufgrund des knappen Wohnraumangebots in den großen Städten und Ballungszentren, der Bevölkerungszunahme und dem Trend in der Stadt zu wohnen nicht mit starken Marktkorrekturen zu rechnen.

Mittlerweile sollte das Potenzial für deutliche Wertsteigerungen  m.E. aber weitestgehend ausgereizt sein.

Andererseits ist zu bedenken, dass von einer neuen Finanz- und Wirtschaftskrise (die letzte ist schon neun Jahre her) auch der deutsche Wohnimmobilienmarkt betroffen sein wird.

Als Beimischung für das eigene Depot halte ich die Investition in deutsche Wohnimmobilienfonds für sinnvoll.

 

 

 

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Im Handelsblatt stand vor einiger Zeit ein Artikel zu den negativen Auswirkungen des InvStRefG speziell auch auf diesen Fonds. Diese sollten ggf. vor einem Neuinvestment berücksichtigt werden.

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 Was stand denn da?

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Heute folgende Mail erhalten

Sehr geehrte Damen und Herren,
gerne möchten wir Sie über die anstehende Veröffentlichung des neuen Jahresberichts zum Offenen Immobilien-Publikumsfonds "FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND" informieren.
Der Fonds konnte im vergangenen Geschäftsjahr mit einer Wertentwicklung von 4,2 % (nach BVI-Methode) ein überzeugendes Ergebnis erwirtschaften. Der Jahresbericht steht Ihnen demnächst unter www.fokus-wohnen-deutschland.de/service/download/ (als Link!) zur Ansicht bereit.
Die diesjährige Ausschüttung ist für den 29.09.2017 terminiert und beträgt 1,60 Euro pro Anteil.
Für die Wiederanlage im Rahmen der Ausschüttung können vom 29.09. bis 06.10.2017 Anteile gezeichnet werden.
Wir freuen uns über Ihre Unterstützung und verbleiben
mit freundlichen Grüßen
Ihr FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND – Team

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Posted · Edited by philippoe

Hallo zusammen,

 

vor ein paar Tagen ist der Jahresbericht herausgekommen (zum 30. April 2017) rausgekommen. Siehe : http://www.intreal.de/_Resources/Persistent/ffcb8c2708ca7300658590e76298171dabc4c47c/20170430-JB-Fokus-Wohnen-Deutschland-finalBA.pdf 

 

Da ich diesen Fonds halte, würde ich seine Internas auch gerne so gut es geht verstehen. Deswegen habe ich mich mal an die Analyse gerade der Ertragsrechnung und Kostenrechnung im Fonds gemacht. Da ich das allerdings das erste mal mache und auch keine kaufmännische Ausbildung habe (allerdings den Dreisatz seit Jahren fliessend beherrsche ;)), hätte ich noch ein paar Fragen. Hintergrund für mich ist auch, dass ich gerne verstehen würde, wieviel Zusatzkosten entstehen (bzw. wieviel Geld flöten geht) wenn man das mal mit einer selbst verwalteten Immobilie vergleicht. Zentraler Inhalt ist wohl in folgendem Bild (Seite 21 der PDF) dargestellt (grüne und rote Anmerkungen von mir!).

 

fokuswohnenrechnung.JPG

 

Ein paar spannende Punkte vorab: Der Fonds hatte im Geschäftsjahr durchschnittlich

  • 7.6 Mio. € Liquidität die zu 2.2% (!) angelegt waren, und zwar laut PDF Seite 14 nur Bankguthaben, d.h. in Tagesgeld (2Mio) und <1 Jahres Fälligkeiten (Festgeld?). Wie ist das möglich? Oder hängt das mit Einbuchungszeiten der Zinsen zusammen (d.h. dass die aus Zufall alle auf dieses Geschäftsjahr gefallen sind)?
  • 13.2 Mio. € Fremdkapital (besichert, siehe Seite 9) zu etwa 1.1% Darlehenszins
  • Bruttoimmobilienrendite ca. 5.8%

 

 Nun zu meinen allgemeineren Fragen (siehe Grafik oben):

  • Den Bruttoertrag der Immobilien von 5.8% verstehe ich, den Bewirtschaftungsaufwand auch. Wenn ich allerdings normale kaufmännische Rundung ansetze, dann muss ich den Bruttoertrag (I.5+I.6, siehe PDF S.17) einmal durch das durchschn. Immovermögen und einmal durch das Fondsvolumen teilen um die gleichen gerundeten Werte (5.8% und -1.4% wie im Jahresbericht zu bekommen). Das kann ja nicht sein. Hab ich hier etwas vergessen? Wodurch sollte das jeweils geteilt werden? Wertänderungen von +1.0% passen aber sehr genau.
  • Das Ergebnis "vor Darlehensaufwand" von 5.4% passt soweit. Aber wie zum Teufel kommen die auf die 6.8% nach Darlehensaufwand? Wenn ich versuche um das Kreditvolumen aus der obigen Tabelle zu bereinigen komme ich eher so auf 7.0%.
  • Den "Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich" auf PDF Seite 18 verstehe ich nicht. Seite 19 sagt dazu "Im Rahmen der Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen wurde ein Teil des Ausgabepreises und Rücknahmepreises als Ertragsausgleich in die Ertrags- und Aufwandsrechnung eingestellt.". Zuerstmal:
    • Es ist wohl ein Teil der Transaktionskosten gemeint, richtig? Laut PDF Seite 24 sind das 1.982 Mio. € gewesen. Bei den 788588 neu ausgegebenen Anteilen im GJ und 5% AA auf den durchschnittlichen Anteilwert auf etwa 2.04 Mio. €. Die Kriegt Industria Wohnen alle, richtig? Diese Transaktionskosten bzw. transaktionsabhängigen Vergütungen sind laut Seite 24 in "§14 Abs. 2 der Besonderen Anlagebedingungen" definiert. Dort in §14 (Seite 93 des Verkaufsprospekts, http://www.intreal.de/info/Verkaufsprospekt_FOKUS_WOHNEN_DEUTSCHLAND.pdf) gibt es aber kein Absatz 2. Ist das ein Fehler seitens der KVG?
    • Warum wird dann nur ein "Teil" der Transaktionskosten als "Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich" im Jahresbericht auf Seite 18 eingebucht? Dass er in der Entwicklungsrechnung zum Fondsvermögen (Seite 20) direkt wieder abgezogen werden muss weil er ja in Punkt 6, Ergebnis des Geschäftsjahres schon enthalten ist, ist mir klar (denn die Ausgabeaufschläge kommen ja nicht dem Fondsvermögen sondern der KVG zugute). Aber ich verstehe nicht warum das überhaupt mit in die Entwicklungsrechnung zum Fondsvermögen  auf Seite 20 mit rein müssen sollte.

 

Zu den Kosten/Aufwendungen (PDF Seite 17):

Ich habe mal die Kosten prozentual runtergerechnet und mit den Anlagebedingungen verglichen:

  • Verwaltungsvergütung (Punkt II.5): -486312.91€ oder 0.873% p.a. des durchschn. Fondsvolumens. Laut Besonderen Anlagebedingungen (BAB) sind bis zu 1.25% erlaubt! Hier ist also leider noch Raum nach oben, richtig?
  • Verwahrstellenvergütung (Punkt II.6): -27321.24€ oder 0.049% p.a. . Das erstaunt mich doch sehr, denn sowohl auf Seite 49 und 94 des Verkaufsprospekts ist ein Maximum von 0.038% p.a. angegeben. Ist das ein Fehler der KVG, oder woran könnte das liegen?
  • Vertriebsfolgeprovisionen 0.3% (Unterpunkt von II.8 sowie PDF Seite 24) an die Partnerbanken. Das sind  genau 0.3% wie auch in den BABs angegeben. Ist doch sehr viel nur für den Vertrieb...
  • Gesamtkosten: Wenn ich die "Rechenart" von Seite 50 des Verkaufsprospekts anwende, komme auch ich auf genau 1.49% Gesamtkostenquote. Für Interessierte habe ich zwei weitere Kosten mal (sehr!) überschlagsmässig berechnet:
    1. "Hands-off"-Kosten, 1.8% . Das sind die Kosten um alle Immobilien fremd verwalten, ankaufen, verkaufen, weiterzuvermieten, bewerten, etc. zu lassen und selber gar keine Arbeit mehr mit den Immobilien zu haben. Berechnet als Gesamtaufwendungen (II) nur ohne Kreditkosten (II.4), Betriebskosten (II.1.a) und Instandhaltungskosten (II.1.b), da man diese ja auch bei einer eigenen Immobilie zu begleichen hätte. Auf plakativem Deutsch: Soviel geht einem durch die Lappen im Gegensatz zu einem vollkommen selbst verwalteten Immobilienportfolio bei dem man seine eigene Arbeitszeit mit 0€/h ansetzt.
    2. "Hands-on"-Kosten, 1.23%. Diese Kosten nehmen an, dass man selbst gerne die Immobilienverwaltung (II.1.c), die Weitervermietung über Makler&Co (II.1.d), und die Bewertung (II.8) übernimmt oder nicht braucht und nur der "Rest" von der Fondsverwaltung etc. übernommen wird. Berechnet als Punkte II.5+II.6+II.7+II.8.

 

So, bin offen für jeden Rechen/Auslegungsfehler den ihr in meinen Ausführungen bemerkt! Freue mich auf ne Diskussion, vllt. können auch andere was davon lernen!

 

Gruss

 

 

 

 

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vor 17 Stunden schrieb philippoe:

Das Ergebnis "vor Darlehensaufwand" von 5.4% passt soweit. Aber wie zum Teufel kommen die auf die 6.8% nach Darlehensaufwand? Wenn ich versuche um das Kreditvolumen aus der obigen Tabelle zu bereinigen komme ich eher so auf 7.0%.

Ich bin kein OIF-Experte - aber hast du vielleicht vergessen die Darlehenszinsen von den Erträgen abzuziehen ?

 

Zu den Kosten: 

 

2.2% auf Liquidität erscheint mir auch extrem unrealistisch. Eigentlich müsste der Fonds ja in sichere Anliehen, z.b. kurzlaufende Pfandbriefe o.ä. investieren (schätze mit einer Effektivrendite max 0% p.a.). Da man als Kleinanleger aber in höhenverzinste Bankeinlagen anlegen kann entstehen hier ggf. Opportunitätskosten.

 

Vielleicht macht es auch Sinn, Immobilienanteil + Liquidität separat zu betrachten:

 

Immobilienteil

6.8% Rendite

-1.5% TER

= 5.3% Rendite nach Kosten

 

Liquiditätsanteil

2.2% Rendite

-1.5% TER

= 0.7% nach Kosten

- 1% Rendite FG

= -0.3% nach Opportunitätskosten

 

Die Gesamtrendite / Gesamtkosten würden dann über Gewichtung mit der Liquiditätsquote entstehen.

 

 

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Posted · Edited by philippoe

Am 10/21/2017 um 18:01 schrieb xerodan:

 

Ich bin kein OIF-Experte - aber hast du vielleicht vergessen die Darlehenszinsen von den Erträgen abzuziehen ?

 

Damit, also (Immobilienerträge-Bewirtschaftungskosten-Kreditzinsen)/(durchschn. Immovermögen - durchschn. Kreditvolumen) komme ich auf 6.74%. Ein winziger Fehler ist also noch irgendwo drin, aber das ist dann soweit gut für mich ;)

 

Am 10/21/2017 um 18:01 schrieb xerodan:

 

Vielleicht macht es auch Sinn, Immobilienanteil + Liquidität separat zu betrachten:

 

Immobilienteil

6.8% Rendite

-1.5% TER

= 5.3% Rendite nach Kosten

 

Liquiditätsanteil

2.2% Rendite

-1.5% TER

= 0.7% nach Kosten

- 1% Rendite FG

= -0.3% nach Opportunitätskosten

 

Die Gesamtrendite / Gesamtkosten würden dann über Gewichtung mit der Liquiditätsquote entstehen.

 

 

Wieso sollte man nur auf dem Liquiditätsanteil Opportunitätskosten haben und nicht auch auf dem Immoteil? Bzw: Eigentlich meinst du mit "Opportunitätskosten" ja einfach das Rendite-Delta im Vergleich zum risikolosen Zins (=Festgeld), richtig? D.h. nach deiner Rechnung wäre der Liquiditätsanteil im Fonds 0.3% schlechter als der sonst per Festgeld erreichbare risikolose Zins, und beim Immoanteil wären es eben +4.3%.

 

Hat sonst noch wer Infos zu den anderen Fragen? Gerade:

  • Das Nicht-Vorhandensein des "§14 Abs. 2 der Besonderen Anlagebedingungen" -> Übersehe ich das irgendwo? Ansonsten schreibe ich nämlich mal der KVG eine e-Mail.
  • Die Verwahrstellenvergütung beträgt laut meiner Rechnung 0.049% (27321€), dürfte laut Anlagebedingungen aber nur 0.038% betragen! Ich weiss, das macht den Braten nicht fett, aber komisch ist es trotzdem.

Eine Erklärung für die beiden Sachen: Das aktuelle Verkaufsprospekt inkl. BABs galt erst ab 15. September 2017......

 

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Am 25.10.2017 um 22:27 schrieb philippoe:

Wieso sollte man nur auf dem Liquiditätsanteil Opportunitätskosten haben und nicht auch auf dem Immoteil? Bzw: Eigentlich meinst du mit "Opportunitätskosten" ja einfach das Rendite-Delta im Vergleich zum risikolosen Zins (=Festgeld), richtig?

 

Ich würde den Liquiditätsanteil des Fonds für die Assetallocation dem Bereich ""TG/FG/Kurzläufer Staatsanleihen" zuschlagen, und nur dem Rest als "Immobilie" betrachten. Also für diesen Teil würde ich das Renditedelta zu FG als zusätzliche Kosten betrachten: Gesamtkosten = Fondskosten + Liquiditätsquote * (FG-Rendite - Liquiditätsrendite). Schätzungsweise sind das 0.1-0.2% p.a. zusätzliche Kosten je nach Fonds.

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Info/Fragen:

 - Das Factsheet vom Dezember is draussen. Siehe https://www.fokus-wohnen-deutschland.de/service/download/ . Die Liquiditätsquote ist von 24% Ende Oktober wieder auf "knackige" 30% Ende November gestiegen. Die Liquiditätsanlagen (und somit das Fondsvermögen) sind um 10Mio € gestiegen, obwohl es gar keinen Cash-Call gab! Wie kann sowas sein? Ich dachte so ein "Cash-Stop" würde für alle gelten. Ich habe kurz die Anlagebedingungen durchgecheckt und da keine konkreten Infos zu gefunden.

 - Ab 11. Dezember gibt es wieder einen Cash-Call. Spannend, sowas zu starten wenn die Liquiditätsquote schon 30% beträgt. Ich nehme an als Anleger hat man da 0% Möglichkeiten einzugreifen/zu protestieren, richtig?

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vor 7 Stunden schrieb philippoe:

Info/Fragen:

 - Das Factsheet vom Dezember is draussen. Siehe https://www.fokus-wohnen-deutschland.de/service/download/ . Die Liquiditätsquote ist von 24% Ende Oktober wieder auf "knackige" 30% Ende November gestiegen. Die Liquiditätsanlagen (und somit das Fondsvermögen) sind um 10Mio € gestiegen, obwohl es gar keinen Cash-Call gab! Wie kann sowas sein? Ich dachte so ein "Cash-Stop" würde für alle gelten. Ich habe kurz die Anlagebedingungen durchgecheckt und da keine konkreten Infos zu gefunden.

 - Ab 11. Dezember gibt es wieder einen Cash-Call. Spannend, sowas zu starten wenn die Liquiditätsquote schon 30% beträgt. Ich nehme an als Anleger hat man da 0% Möglichkeiten einzugreifen/zu protestieren, richtig?

Kenne die Details des Fonds nicht, aber ein gestiegener Liquiditätsanteil kann kann auch durch Mieteinnahmen entstehen oder den Verkauf von Objekten.

Ebenfalls könnte es sein, dass der Cash-Call ggf. nicht für Großanleger gilt. Details müsste man aus dem Jahresbericht erschließen

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vor 2 Stunden schrieb Yoko:

Kenne die Details des Fonds nicht, aber ein gestiegener Liquiditätsanteil kann kann auch durch Mieteinnahmen entstehen oder den Verkauf von Objekten.

 

Der Fonds hat Gesamtmiteinnahmen pro Jahr von <4 Mio €, d.h. das kann es nicht sein. Ein Objekt verkauft wurde nicht (laut Factsheet), allerdings wurden 2 gekauft.

 

vor 2 Stunden schrieb Yoko:

Ebenfalls könnte es sein, dass der Cash-Call ggf. nicht für Großanleger gilt. Details müsste man aus dem Jahresbericht erschließen

Das muss es ja dann quasi sein ...

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vor 2 Stunden schrieb philippoe:

 

Der Fonds hat Gesamtmiteinnahmen pro Jahr von <4 Mio €, d.h. das kann es nicht sein. Ein Objekt verkauft wurde nicht (laut Factsheet), allerdings wurden 2 gekauft.

 

Das muss es ja dann quasi sein ...

Wurden vielleicht ein Kredit aufgenommen, der die Liquidität erhöht hat? Gerade vor dem Kauf von Objekten nehmen OIs oftmals Fremdkapital auf, um den geplanten Kauf zu finanzieren.

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Das habe ich natürlich als erstes geprüft, aber nein, es ist keine Veränderung des Fremdkapitals ausgewiesen... Siehe Bild.

 

Capture.JPG

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Ab 11.12.2017 startet wieder ein Cash Call beim Fonds.

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Posted · Edited by philippoe

Da die website www.fokus-wohnen-deutschland.de leider nur selten mit News aktualisiert wird, habe ich gesucht und gesehen, dass unter https://www.industria-wohnen.de/Presseartikel.html viel aktuellere Ankündigungen zu neuen Ankäufen veröffentlich werden. Obwohl keine einzige dieser Aquisitionen auf der fokus-wohnen website angekündigt wurde, hat der Fonds 2017 sehr umfangreiche Ankäufe durchgeführt (siehe Pressemitteilung):

 

Zitat

Mit den Zukäufen in Frankfurt und Dortmund erhöht sich die Fondinvestition des FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND auf rd. 272 Mio. Euro. Im laufenden Geschäftsjahr hat das Fondsmanagement Ankäufe von bislang über 126 Mio. Euro protokolliert. Der Fond soll in den nächsten ein bis zwei Jahren auf ein Volumen von ca. 500 Mio. Euro wachsen.

 

Das ist ein deutlicher Unterschied zu den im Dezember fact sheet genannten ~140M€ Fondsvermögen. Vermutlich war der letzte Cash Call also auch dementsprechend umfangreich. Übrigens hat der Fonds auch zum ersten mal in Mikroappartements investiert und sehr viele Projekte mit ausgiebiger "öffentlicher Förderung" (z.B. hier) durchgeführt.

 

P.S: Muss man sich Sorgen machen, wenn der Asset Manager (Industria Wohnen) in einer offiziellen Pressemitteilung nicht weiss, wie man "Fonds" schreibt? :D 

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Falls jemand es noch nicht gesehen hat: Das detaillierte Scope-Rating zum Fokus Wohnen Deutschland ist raus:

 

https://www.fokus-wohnen-deutschland.de/sturm/dbdateien/downloads/33_datei.pdf

 

Spannend fand ich 1) wie oft selbst Scope (als meiner Meinung nach nicht unbedingt unabhängiges Ratinginstitut) von "hohem Risiko" schreibt, zum Beispiel im Bezug auf den Aufbau des Fonds im aktuell hohen Preisniveau von Wohnimmobilien und 2) wie man einem Fonds ein a+ als Rating vergeben kann wobei die Gesamtbewertung (Seite 1) nur 6/10 Punkte erreicht. Trotz dieser zweifelhaften Punkte gibt es ein paar interessante Zusatzinfos und Einordnungen die sonst so nicht in der Produktdokumentation zu finden sind...

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Nächster Cash-Call des Offenen Immobilien-Publikumsfonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAN  startet am Mittwoch, den 02.05.2018

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Nächster Cash-Call des Offenen Immobilien-Publikumsfonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAN  startet am Montag, den 10.09.2018

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