Immobilienkauf -- Bar oder Kredit (Steuereinfluss)?

[Raspotnik]

Hallo zusammen,

 

ich würde gerne Eure Meinung zur meinem Fall hören, welcher in meinen Augen an einer in diesem Forum verbreiteten Grundweisheit kratzt. Nämlich, dass man erstmal Schulden etc. abbezahlen sollte, bevor man irgendwie daran denkt, das Geld anders zu verwenden.

 

In meinen Augen könnte dies aber ein Sonderfall sein, bei dem genau dies Sinn ergeben könnte. Hintergrund ist, dass jetzt die niedrigen Zinsen per Kredit gesichert werden, da in 3-5 Jahren der erneute Erwerb einer Immobilie ansteht. Die Steuer hilft hier ausgleichend.

 

Folgende Annahmen sind gegeben (teils vereinfacht):

1. Immobilie wird gekauft, 100.000 EUR müssen bezahlt werden.
2. Geld ist in bar vorhanden. Anlagemöglichkeit zur Vereinfachung = 0,7% Zinsen auf Tagesgeldkonto (bspw. Rabo 90-Tage Konto).
3. Kredit könnte erfolgen zu: 1% effektiver Jahreszins, Zinsbindung mit 10 Jahren, Volltilgung in der Zinsbindung.
4. Steuersätze: Spitzensteuersatz von 42% auf Einkommen, 25% auf die Kapitalerträge.
5. Erneuter Kauf einer Wohnung in 5 Jahren.

 

Option A: Barkauf.
Option B: Aufnahme des Kredits und Anlage von 100k EUR auf dem Tagesgeldkonto.

 

Unterschied der Optionen: Um ca. 250 EUR wäre der Barkauf günstiger als die Finanzierung
Berechnung: Die Kreditzinsen können den Mieteinnahmen gegengerechnet werden, ich spare 42% Steuern auf den 1% Zins, also ca. 0,6% "Netto-Zinskosten". Zudem erhalte ich 0,7% auf das angelegte Geld, Kapitalertragssteuer geht weg, also ca. 5,5% "Netto-Zinsertrag". Der Unterschied der beiden Optionen wären damit die 0,05% auf die gesamte Laufzeit. Im Mittel ca. 100k/2*0,0005 pro Jahr = 25 EUR pro Jahr = 250 EUR über die Laufzeit.

 

Vorteil Option B: Beim erneuten Kauf einer Immobilie in 5 Jahren wäre aber das Finanzierungsvolumen um ca. 50.000 EUR geringer.

Steigen die Zinsen innerhalb von 5 Jahren, lohnt sich Option B.
Bleiben die Zinsen konstant oder sinken, lohnt sich Option A.

 

Aus Sicht einer Risikominimierung (die 250 EUR sind verschmerzbar gegenüber dem Zinsrisiko) würde ich mich auf Basis der Annahmen für Option B entscheiden.

Im Endeffekt wird Geld gezahlt zur Sicherung der Zinsen.

 

Meine Fragen an Euch:

• Mache ich hier irgendwo einen groben Denkfehler?
• Was gäbe es für bessere Optionen? bspw. Forward Darlehen? Problem ist, der Kauf der anderen Wohnung ist noch nicht wirklich absehbar.

 

Schonmal vielen Dank!

 

*** Bearbeitet wegen Rechenfehler, vorhin standen da 2.500 EUR über die Laufzeit da ich nicht mit 0,0005 gerechnet habe ***

[Batman_BU]

Verständnsifragen:
 

1. Eine Immobilie ist vorhanden, eine zweite soll gekauft werden?

wenn ja:

2a. Der bestehende Kredit ist in den nächsten 3-5 Jahren entweder komplett tilgbar oder soll per Forward-Darlehen weiter finanziert werden?

wenn nein:

2b. Welche Bank gibt ein Forward Darlehen oder einen Kredit zu den Konditionen ohne Grundschuld bzw. Sicherheit?

 

Irgendwie versteh ich das Konstrukt nicht. 

[Schmitti]

vor 2 Stunden schrieb Raspotnik:

...

 

Unterschied der Optionen: Um ca. 2.500 EUR wäre der Barkauf günstiger als die Finanzierung
Berechnung: Die Kreditzinsen können den Mieteinnahmen gegengerechnet werden, ich spare 42% Steuern auf den 1% Zins, also ca. 0,6% "Netto-Zinskosten". Zudem erhalte ich 0,7% auf das angelegte Geld, Kapitalertragssteuer geht weg, also ca. 5,5% "Netto-Zinsertrag". Der Unterschied der beiden Optionen wären damit die 0,05% auf die gesamte Laufzeit. Im Mittel ca. 100k/2*0,05 pro Jahr = 250 EUR pro Jahr = 2.500 EUR über die Laufzeit.

...

 

Ich habs nur grob überflogen, aber irgendwie ist diese ganze Rechnung merkwürdig:

 

100.000 * 0,05 = 5.000 / 2 = 2.500 pro Jahr * 10 Jahre = 25.000 €­ (das klingt lohnenswert)

 

Aber Achtung, wenn du 100.000 *0,05 rechnest, gehst du von 5% und nicht von 0,05% aus.

 

Willst du mit 0,05% rechnen, dann müsste die Rechnung lauten: 100.000 * 0,05 / 100 = 50 / 2 = 25 pro Jahr * 10 Jahr = 250 € (das haut wohl keinen vom Hocker)

[luess]

vor 3 Stunden schrieb Raspotnik:

Mache ich hier irgendwo einen groben Denkfehler?

definitiv ja.

 

Hier wird Prozent mit Promille verglichen. Somit hinten und vorne falsch.

 

siehe Schmitti. 

[Raspotnik]

vor 3 Stunden schrieb Batman_BU:

1. Eine Immobilie ist vorhanden, eine zweite soll gekauft werden?

wenn ja:

2a. Der bestehende Kredit ist in den nächsten 3-5 Jahren entweder komplett tilgbar oder soll per Forward-Darlehen weiter finanziert werden?

wenn nein:

2b. Welche Bank gibt ein Forward Darlehen oder einen Kredit zu den Konditionen ohne Grundschuld bzw. Sicherheit?

Ich hoffe, das macht es etwas klarer:

zu 1: Eine Immobilie ist quasi gekauft, muss aber noch bezahlt werden. Um die Finanzierung dieser Immobilie geht es. In 3-5 Jahren kommt dann eine zweite Immobilie.

zu 2b: die Konditionen sind von fmh.de rausgesucht. Grundschuld/Sicherheit wäre durch die erste Immobilie ja vorhanden, zum Bezahlen des Kaufpreises dient auch der Kredit.

 

 

vor 3 Stunden schrieb Schmitti:

Ich habs nur grob überflogen, aber irgendwie ist diese ganze Rechnung merkwürdig:

 

vor 2 Stunden schrieb luess:

definitiv ja.

Ach herrje. Ihr habt Recht, das ist noch deutlich günstiger als ich dachte!!

Bei 0,55% "Netto-Rendite" aufs Tagesgeld und "0,60% "Netto-Zinslast" beim Kredit wären es 0,05% Unterschied und damit 0,0005 in der Rechnung.

 

Im Mittel ca. 100k/2*0,0005 pro Jahr = 25 EUR pro Jahr = 250 EUR über die Laufzeit.

 

In dem Fall wäre das ein No-Brainer und ich sollte natürlich den Kredit wählen. Es sei denn, ich übersehe hier etwas Grundlegendes...?!

[asche]

Vor dem Hintergrund dieser speziellen Konstellation: Definitiv den Kredit wählen. (1) Du bleibst liquide mit den 100k Spargeld. (2) Die Anlagezinsen können in den nächsten Jahren steigen, damit _könntest_ Du mehr als die o.g. Sparzinsen erwirtschaften. (3) Du bleibst liquide. (4) Du willst doch den billigen Kredit ... (5) Du hast EK für den nächsten geplanten Immo-Kauf.

[foolbar]

Bei einer Verschuldung zugunsten von vermietbaren Immobilien wird oft die private Situation vernachlässigt. Ein Beispiel: Ein Bekannter von mir ist kürzlich unterwartet nach einer falschen Behandlung beim Arzt verstorben. Er und seine Frau haben 3 Immobilien in der Nähe von FFM, davon ein Haus selbst bewohnt, ein Mehrparteienhaus ist vermietet, ein anderes wird gerade nach einem Kauf modernisiert. Keines ist bereits bezahlt und die Haltefristen sind kürzer als 10J. Die Ehefrau hat nur ein kleines Einkommen. Die gesamte Finanzierung wurde auf das hohe Einkommen des Ehemannes optimiert, welches jetzt wegfällt. Die Witwe wird demnächst einen hohen Erbschaftssteuerbetrag zahlen müssen (Freigrenze weit überschritten) und wer soll die weiteren Investitionen bezahlen wenn das Einkommen des Ehemanns wegfällt. Es droht ein Notverkauf einer Immobilie. Hätte er sein Vermögen in Aktien und Gold angelegt, wäre es nicht so hoch (weil nicht kreditfinanziert) und etwaig anfallende Erbschaftssteuer könnte durch den Verkauf eines Aktienpaketes getilgt werden. 

[Batman_BU]

vor 31 Minuten schrieb foolbar:

Bei einer Verschuldung zugunsten von vermietbaren Immobilien wird oft die private Situation vernachlässigt. Ein Beispiel: Ein Bekannter von mir ist kürzlich unterwartet nach einer falschen Behandlung beim Arzt verstorben. Er und seine Frau haben 3 Immobilien in der Nähe von FFM, davon ein Haus selbst bewohnt, ein Mehrparteienhaus ist vermietet, ein anderes wird gerade nach einem Kauf modernisiert. Keines ist bereits bezahlt und die Haltefristen sind kürzer als 10J. Die Ehefrau hat nur ein kleines Einkommen. Die gesamte Finanzierung wurde auf das hohe Einkommen des Ehemannes optimiert, welches jetzt wegfällt. Die Witwe wird demnächst einen hohen Erbschaftssteuerbetrag zahlen müssen (Freigrenze weit überschritten) und wer soll die weiteren Investitionen bezahlen wenn das Einkommen des Ehemanns wegfällt. Es droht ein Notverkauf einer Immobilie. Hätte er sein Vermögen in Aktien und Gold angelegt, wäre es nicht so hoch (weil nicht kreditfinanziert) und etwaig anfallende Erbschaftssteuer könnte durch den Verkauf eines Aktienpaketes getilgt werden. 

die Kredite verringern doch den Wert der Erbschaft... 

 

1 Million Aktienwert ohne Kredit oder Immobilien im Wert von 10 Millionen mit 9 Millionen Kredit sollten doch gleich besteuert werden. 

 

Zurück zum Thema: In der Situation (ohne Berücksichtigung etwaiger Erträge aus der Immobilie) würde ich auch die Finanzierung wählen und das Kapital anderweitig anlegen. 

 

[Raspotnik]

vor 7 Stunden schrieb Batman_BU:

(ohne Berücksichtigung etwaiger Erträge aus der Immobilie)

Genau, die fallen ja so oder so an, daher habe ich die zur Einfachheit weggelassen.

 

vor 18 Stunden schrieb asche:

Du willst doch den billigen Kredit

Hehe, ich weiß es selbst nicht, ehrlich gesagt. Irgendwo finde ich, dass ich ohne den Stress mit Schulden besser dran bin. Aber andererseits, wenn es sich lohnt.. Und 1), 2), 3) und 5) sind definitiv gute Punkte.

 

vor 7 Stunden schrieb foolbar:

Bei einer Verschuldung zugunsten von vermietbaren Immobilien wird oft die private Situation vernachlässigt

Stimmt, bei mir könnte sich auch so an den Rahmenbedingungen etwas ändern. Insgesamt passt das aber.

 

Okay, dann soweit schonmal danke für das Feedback. Falls noch jemand was hat, gerne!

[Sthenelos]

Die Option B ist in diesem Fall durchaus vertretbar, wenn:
- der Zins tatsächlich so günstig ist
- wenn Du "ruhig schlafen kannst" mit der Kreditlast (was im Anbetracht vom Background kein Kopfzerbrechen bereiten sollte)

Es ist EK in voller Höhe des Kreditbetrages vorhanden. Die Wahrscheinlichkeit für steigende Zinsen in den nächsten Jahren
ist höher als das Gegenteil. Das EK halten, ermöglicht u.U. auch eine höhere Rendite als Tagesgeld, wenn auch nur ein kleiner Teil
anderweitig investiert wird. Weiterhin ist mit dem EK Flexibilität gewährleistet bzgl. einem weiteren Kauf einer Immobilie, anderer Invests
oder auch falls z.B. nicht eingeplante Ausgaben bei Reparatur / Instandhaltung der Immobilie anstehen / oder falls zusätzliche Invests
durchgeführt werden, um die pot. Mieteinnahme / Rendite zu erhöhen.

Persönlich würde ich die Möglichkeit B wählen in diesem Fall. (Wenn Einkommensverhältnisse & Perspektiven passen).