Steuererklärung Haus Selbstnutzung

Geschrieben

Hallo Zusammen,

 

wir haben im vergangenen Jahr ein Haus gekauft, in das wir im Laufe des Jahres selber einziehen werden.

Bis dahin bekommen wir noch Miete von den derzeitigen Bewohnern.

 

Nach meinem Verständnis kann ich in diesem Fall weder die Kosten steuerlich geltend machen, noch die Miete bei der Steuererklärung angeben, da steuerrechtlich gar keine Einnahmen vorliegen. Könnt Ihr mir das bestätigen?

 

Danke und viele Grüße,

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Geschrieben

Wieso solltest du die Miete nicht angeben müssen? Das sind doch ganz normale Einnahmen, die zu versteuern sind.

Dem solltest du aber Zinsen und ggf. noch weitere Beschaffungskosten entgegen setzen können.

Meiner Meinung nach ist das Haus bis jetzt erstmal ein ganz normales (Ver)Mietobjekt, ob ihr da später mal einzieht, dürfte egal sein.

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Geschrieben · bearbeitet von reckoner

Hallo,

 

natürlich muss die Miete versteuert werden, und auch die üblichen Kosten (Mietnebenkosten, Zinsen, AfA) können abgesetzt werden.

Bei höheren Kosten der Instandhaltung greift aber die 15%-Grenze (Renovierungen die teurer als 15% der Anschaffungskosten sind gelten als Herstellungskosten, und damit Abschreibung nur im Rahmen der AfA).

 

Kritisch wird es imho mit bestimmten Renovierungen, und zwar solche die ausschließlich durch die spätere Selbstnutzung veranlasst sind (das sind aber in der Regel auch mehr als 15%, s.o.).

 

Stefan

 

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Geschrieben

Vielleicht wird die Vermietung bzw der Gewinn/Verlust daraus bis zur Eigennutzung nicht anerkannt, Stichwort "Gewinnerzielungsabsicht" und "Totalüberschussprognose".

Steuer und Immos ist aber eine Welt für sich mit vielen Einzelfallregelungen.

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Geschrieben

vor 7 Stunden schrieb utopie84:

Vielleicht wird die Vermietung bzw der Gewinn/Verlust daraus bis zur Eigennutzung nicht anerkannt, Stichwort "Gewinnerzielungsabsicht" und "Totalüberschussprognose".

Steuer und Immos ist aber eine Welt für sich mit vielen Einzelfallregelungen.

Du könntest Recht haben was die Einzelfallregelungen angeht.

So wie OP seinen Fall beschreibt, muss er definitiv Einkünfte aus VuV versteuern.

 

Womit du Unrecht hast, ist dein Einwurf "Gewinnerzielungsabsicht", dieser Begriff gehört zu den Gewinneinkünften, ebenso wie dein Begriff der "Totalüberschussprognose" ( Liebhaberei ).

Du solltest dich besser informieren, was steuerliche Themen angeht und die Mitglieder hier am Besten nicht mit Begriffen verwirren und verängstigen, die du selbst nicht korrekt zuordnen kannst.

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Geschrieben

Im 1. Jahr erzielt er doch wahrscheinlich einen Verlust aus V&V wegen der Abschreibung und Finanzierung. Er erzielt nur ein paar Monate Mieteinnahmen und zieht dann selbst ein.

Den Verlust kann er mE nicht mit anderen Einkünften ausgleichen, weil das Finanzamt sich auf den Standpunkt stellt, dass aus der Vermietung und Verpachtung von Anfang an keine Absicht Bestand, in der Gesamtschau einen Gewinn zu erzielen - da von vornherein die Absicht Bestand, selbst einzuziehen.

 

Deine Behauptung ich hätte keine Ahnung finde ich nicht nachvollziehbar. Ja, V&V-Einkünfte sind zwar keine Gewinneinkunftsart, - aber das ist sehr haarspalterisch, wird synonym mit "Überschusserzielungsabsicht" oder "Einkünfteerzielungsabsicht" verwendet. Die dahinterstehende Frage ist doch genau dieselbe.

 

1 Minute google Suche:

http://lswb.de/download/CY7749d94dX147b4559a00XY5d42/20140807-LeitfadenVuV.pdf (<-- Hier ist explizit "zeitnahe Eigennutzung" als Bsp. für fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht -oder wie auch immer du es nennen magst- genannt)

 

 

Antwort auf die originäre Frage (falls OP überhaupt noch mitliest) lautet also: Verlust im 1. Jahr wird nicht anerkannt werden.

 

 

 

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Geschrieben

ja, ich mag kleinlich sein, muss man aber auch, da es auf jedes wort ankommt.

so wie op beschreibt, lese ich raus, dass er keinen verlust macht, denn er fragt danach, ob er die mieteinnahmen versteuern muss.

vielleicht hat er nicht finanziert und es handelt sich um ein kleines, günstiges haus in neubrandenburg und die mieteinnahmen übersteigen die aufwendungen.

sollte er einen verlust im ersten jahr erzielen, sollte er diesen verlust nicht ansetzen dürfen. 

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Geschrieben

Hallo,

erst einmal vielen Dank für die Antworten. Bitte entschuldigt, dass ich bei der Themeneröffnung so kurz angebunden war. Aber einiges wird mir durch die Diskussion auch erst klarer.

Die Situation ist wie folgt:

Jahr 1:
Ausgaben: Anbahnung, Unterschrift des Kaufvertrags (Notar), Makler
Einnahmen: Keine
→Ausgaben >Einnahmen

Jahr 2: Wirtschaftlicher Übergang,
Kosten: Eintragung Grundbuch, Grundsteuer...
Einnahmen: Miete
→Ausgaben
Jahr 3:
Eigener Einzug, bis dahin
→Ausgaben (Wenn nicht noch größere Reparaturen o.ä. anfallen)

Es ist wie ja bereits richtig vermutet so, dass in den vermieteten Zeiten die Mieteinnahmen die Kosten (Abschreibung, Zinsen, etc.) deutlich übersteigen.

Frage 1: Als Laie ist für mich auch der verlinkte Leitfaden nur schwer verständlich. Muss ich überhaupt nicht versteuern, da keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt? Oder bedeutet dies lediglich, dass ich etwaige Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnen darf, Überschüsse aber versteuern muss?

Frage 2: Nehmen wir an, dass ich versteuern muss, aber nicht mit anderen Einkünften verrechnen darf. Darf ich dann wenigstens den Verlust aus Jahr 1 mit in das Jahr 2 nehmen?

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Geschrieben

Hallo,

 

Zitat

Muss ich überhaupt nicht versteuern, da keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt?

Ob die Absicht vorliegt ist erstmal irrelevant, wenn Einkünfte erzielt wurden sind sie steuerpflichtig (selbst wenn das überraschend und völlig ungeplant geschieht).

Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht kommt erst ins Spiel wenn du Verluste erwirtschaftest.

 

Zitat

Oder bedeutet dies lediglich, dass ich etwaige Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnen darf, Überschüsse aber versteuern muss?

So ganz verstehe ich nicht was du mit "anderen Einkünften" meinst. Lohn/Gehalt? Andere Mieteinnahmen?

Aber egal, denn: Entweder die Verluste werden anerkannt, dann kannst du sie mit so gut wie allem verrechnen, ggf. auch vor- oder rücktragen. Oder sie werden halt nicht anerkannt, dann wären sie dein Privatvergnügen.

 

Stefan

 

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Geschrieben · bearbeitet von utopie84

vor 20 Stunden schrieb reckoner:

Hallo,

 

Ob die Absicht vorliegt ist erstmal irrelevant, wenn Einkünfte erzielt wurden sind sie steuerpflichtig (selbst wenn das überraschend und völlig ungeplant geschieht).

Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht kommt erst ins Spiel wenn du Verluste erwirtschaftest.

 

So ganz verstehe ich nicht was du mit "anderen Einkünften" meinst. Lohn/Gehalt? Andere Mieteinnahmen?

Aber egal, denn: Entweder die Verluste werden anerkannt, dann kannst du sie mit so gut wie allem verrechnen, ggf. auch vor- oder rücktragen. Oder sie werden halt nicht anerkannt, dann wären sie dein Privatvergnügen.

 

Stefan

 

Wie würdest du es denn konkret lösen?

 

Fiktives Beispiel

 

Jahr 1

Kosten 200, Ertrag 100 = -100 Netto

 

Jahr 2

Kosten 100, Ertrag 250 = +150 Netto

 

Jahr 3

Kosten 100, Ertrag 0 = -100 Netto

 

--> In Totalperiode, bevor Haus (auf unbestimmte Zeit) privat genutzt wird = -50 --> also kein Verlustvortrag/Verlustausgleich von -100 in Jahr 1 und 3 , aber auch nicht 150 in Jahr 2 versteuern?

 

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Geschrieben

Hallo,

 

Zitat

Wie würdest du es denn konkret lösen?

So pauschal kann ich mich da nicht festlegen. Was für Kosten sollen das denn gewesen sein?

 

Erstmal müssen aber natürlich die Erträge versteuert werden, Punkt.

 

Ob dann auch Kosten gegengerechnet werden können, und welche, kommt halt auf die Art der Kosten an. Bei gewöhnlichen Mietnebenkosten, Zinsen und AfA ist das sicher unproblematisch.

Aber wie ich schon in meinem ersten Beitrag hier gesagt habe könnte das bei ausschließlich persönlich motivierten Kosten anders sein, und zwar zu recht.

 

Und wenn unterm Strich - über mehrere/alle Jahre gerechnet - ein Verlust stehen bleibt muss sowieso die Überschussprognose zu Rate gezogen werden.

 

Beispiel was imho nicht geht: Ich kaufe mir ein etwas heruntergekommenes Einfamilienhaus, mit dem langfristigen Ziel es selbst zu nutzen. Um nun alles Weitere nicht aus meinem bereits versteuerten Einkommen zahlen zu müssen vermiete ich das Haus erst einmal, benutze das Geld aber direkt wieder für Renovierungen (Dach neu decken, neue Fenster, Kamin ins Wohnzimmer, 2. Garage bauen, Pool in den Keller u.s.w.). Im Ergebnis komme ich Jahr für Jahr auf ungefähr 0 Euro Gewinn und hab' nach vielleicht 8 oder 10 Jahren ein Top-Haus, in das ich dann selber einziehe.

Im Gegensatz zu jemandem der nur vermietet und dann auf einen Schlag renoviert hat sich bei mir der Staat in Höhe meines Grenzsteuersatzes an den Kosten beteiligt.

 

Solange man dabei keine Verluste erzielt wird das vielleicht niemandem auffallen (weil: Prüfung und vorläufige Bescheide gibt es insbesondere bei Verlust). Trotzdem ist es imho Gestaltungsmissbrauch.

 

Stefan

 

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