Bewertung: Eigentumswohnung zur Kapitalanlage

[Simon1984]

Hallo zusammen,

 

als bisher sehr passiver Kapitalanleger (überwiegend Tagesgeld) überlege ich aktuell, in eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage zu investieren.

Ich würde mich über eine Einschätzung von euch sehr freuen, ob meine Rechnung an sich realistisch ist und ob Eurer Meinung nach eine Anlage in meiner Situation sinnvoll ist.

Zur Gliederung habe ich mich aus den Richtlinien zur Themeneröffnung bedient. Ab Punkt 8 wird dann das eigentliche Objekt und meine Rechnung beschrieben.

 

1. Alter: 32

 

2. Berufliche Situation:

Sicheres Beschäftigungsverhältnis als Vertriebsmitarbeiter bei einem großen deutschen Unternehmen.

Einkommen: Ca. 3500 EUR netto (keine variablen Anteile)

 

3. Erfahrungen mit Geldanlagen:

Bisher sporadische, kurzfristige, Aktienkäufe.

In der Familie gibt es Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien.

 

4. Bisherige Vermögenswerte:

Eigenkapital ca. 230.000 EUR, davon 200.000 EUR auf verschiedenen Tagesgeldkonten.

Zusätzlich eine Wohnung im Wert von ca. 130.000 EUR.

Es wird voraussichtlich eine weitere Wohnung im Wert von ca. 90.000 EUR auf mich übertragen werden.

 

5. Zweck der Anlage:

Da ein großer Teil meines Vermögens auf Tagesgeldkonten verteilt ist, möchte ich eine Eigentumswohnung zum Schutz vor Inflation erwerben.

Mit der Anlage von Aktien habe ich wenig Erfahrung, eine einmalige Anlage einer großen Summe erscheint mir als Laien aktuell zu den Kursen als sehr riskant.

Von einer Immobilie verspreche ich mir regelmäßige und sichere Mieterträge.

Ich möchte die Wohnung nicht zur Selbstnutzung kaufen.

 

6. Risikotyp/Risikobereitschaft/Umgang mit Verlusten

An sich traue ich mir zu, mich von Verlusten (bei der Anlage in Aktien) nicht beeindrucken zu lassen, jedoch bin ich nach eigener Einschätzung entscheidungsschwach und kümmere mich sehr selten aktiv um die Kapitalanlage.

 

7. Anlagehorizont:

Da ich mit einem guten Verhältnis zu meiner Familie gesegnet bin und mich hier auf volle Unterstützung verlasse kann, muss ich voraussichtlich in den nächsten Jahren nicht kurzfristig auf das angelegte Kapital zurückgreifen. Die Wohnung soll deshalb zur Altersvorsorge dienen.

 

8. Angaben zum Objekt:

2-Zimmer-Eigentumswohnung (52qm) in einem größeren Wohngebäude (40 Eigentumswohnungen mit einzelnen Besitzern, kein Investor) inkl. Tiefgarage

Baujahr: 1995

Lage: Ludwigsburg (ca. 17km von Stuttgart entfernt).

Gepflegter Zustand, Küche gehört dem Mieter selbst, die größeren Posten (Heizung, Fenster, Dach) wurden seit dem Bau noch nicht ersetzt oder erneuert.

Seit 1995 an die selbe Person vermietet.

 

9. Kalkulation:

Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Notar, etc.): 165.000 EUR

Initiale Rückstellung für Renovierungen (Fenster, etc.): 10.000 EUR

Mieteinnahmen: 6.500 EUR p.a.

Abzug nicht umlagefähige Nebenkosten: ca. 500 EUR p.a.

Schätzung sonstige Reparaturen/Aufwendungen: 500 EUR p.a.

Rendite: 3,14 %

 

Haltet Ihr diese Einschätzung für realistisch und vor allem auch interessant? Oder sollte ich davon besser absehen?

 

Vielen Dank schon im Voraus für Eure Hilfe!

 

Gruß

Simon Edwin

 

[Divantis]

Wohnst du in Ludwigsburg oder der Region? Denn du wirst dich kümmern müssen - irgendwas ist immer mal: Mieterwechsel, Handwerker, Eigentümerversammlung, usw.

Ich habe auch Immobilien zur Kapitalanlage, sie sind m.E. von der Rendite her nicht direkt mit anderen Anlagen vergleichbar. Eben weil du diesen Zusatzaufwand hast, den du auch nicht mal auf die Schnelle loswerden kannst.

Von den Rahmendaten sieht das ansonsten ordentlich aus. Baujahr 1995 wird energetisch nicht so gut sein, da können mittelfristig noch mal Sanierungsaufwendungen hinzukommen.

[Simon1984]

Hallo Divantis,

 

vielen Dank für die Rückmeldung.

Eine Info habe ich noch zu dem Objekt vergessen:

Das Gebäude ist ein ehemaliger Bau mit Sozialwohnungen. Der Wohnraum war bis 2007 preisgebunden. Aktuell sind ca. die Hälfte aller Wohnungen im Besitz einer Wohnbaugesellschaut (vonovia), die sich jetzt sukzessive von ihrem Bestand trennt.

Ändert dies etwas an der Situation?

[Back-Broker]

Willkommen im WPF:

 

Zitat

 

 

3. Erfahrungen mit Geldanlagen:

Bisher sporadische, kurzfristige, Aktienkäufe.
 

 

Klingt aus meiner Sicht, als wärst Du die Sache falsch angegangen, aber durch dieses Tal mussten wir alle mal...

Zitat

 

 

In der Familie gibt es Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien.
 

 

Das ist schon mal gut, dann weißt Du ja, was alles auf Dich zukommen kann und hast ggf. Support.

Zitat

 

 

4. Bisherige Vermögenswerte:

Eigenkapital ca. 230.000 EUR, davon 200.000 EUR auf verschiedenen Tagesgeldkonten.

Zusätzlich eine Wohnung im Wert von ca. 130.000 EUR.

Es wird voraussichtlich eine weitere Wohnung im Wert von ca. 90.000 EUR auf mich übertragen werden.
 

 

Immos, Immos, Immos... im WPF nennen wir das "Klumpenrisiko" (zu viele Eier in einem Korb)

(davon abgesehen: Eine privilegierte Situation )

Zitat

 

 

5. Zweck der Anlage:

(...)

Mit der Anlage von Aktien habe ich wenig Erfahrung, eine einmalige Anlage einer großen Summe erscheint mir als Laien aktuell zu den Kursen als sehr riskant.
 

 

DEN sicheren Zeitpunkt wo alle sagen "so, jetzt geht's mit der Boerse durch die Decke" gibt's aber eh nicht. Da hilft nur sukzessives Einsteigen... anders als übrigens bei der Immobilie, wo Du direkt das ganze Geld auf einmal investierst, wenn ich das jetzt richtig gedeutet habe. 

Zitat

 

 

6. Risikotyp/Risikobereitschaft/Umgang mit Verlusten

An sich traue ich mir zu, mich von Verlusten (bei der Anlage in Aktien) nicht beeindrucken zu lassen, jedoch bin ich nach eigener Einschätzung entscheidungsschwach und kümmere mich sehr selten aktiv um die Kapitalanlage.
 

 

Verluste kannst Du übrigens bei der Immobilie auch erleiden. Auch wenn das in den letzten Jahren hierzulande bombig lief. Aber warum glauben alle, dass das bei Immobilien so weiter geht, aber wenn die vermeintlichen Höchststände bei Aktienkursen erreicht sind sagen alle "oooh, jetzt kanns ja nicht mehr lange dauern bis zum Crash"?

 

Außerdem glaube ich hier eher ein mEn weitverbreitetes Vorurteil zu erkennen: Nur weil man Wertpapiere in Form von Aktien oder ETFs hat "zwingt" Dich niemand "ständig die Märkte zu beobachten". Passives ETF-Depot mit 1-2x im Jahr "rebalancen" (das bedeutet: entsprechend nachkaufen, so dass die ursprünglich gewünschte Gewichtung wiederhergestellt ist), das war's. So machen es hier viele weil sie ihre Zeit auch lieber mit schöneren Dingen im Leben verbringen. Es gibt auch übrigens schöneres als unverhofft eine Wohnung zu sanieren (oder selbst sanieren zu lassen), wenn der Vermieter z. B. nach 22 Jahren auszieht oder Gott bewahre verstirbt etc.  

 

Zitat

 

 

Rendite: 3,14 %
 

 

p. a. und netto nehme ich an? Nun ja, das sollte mit einem MSCI World aber eigentlich auch drin sein (mit weniger Aufwand). Natürlich langfristig wohlgemerkt.

 

Fazit:

 

Empfehlung: Sofern die Entscheidung nicht zeitkritisch ist, am besten hier erst im Forum nochmal den ETF-Sticky zum Aufbau eines Welt-Depots IN ALLER RUHE durchlesen und dann sorgfältig Kosten-Nutzen-Verhältnis abwägen 

 

 

MfG 

 

[asche]

Bei allem, was Vonovia freiwillig verkauft, wäre ich zurückhaltend...

[Sthenelos]

Hallo Simon,

vorab, Grüße nach "Lombaburg", meine alte Heimat.

Einschätzung, etwas pauschalisiert:

der Kaufpreis ist hoch, für eine kleine Wohnung in einem großem Wohnblock. Objekte dieser Art wurde vor ein paar Jahren
mit ~ 90-120.000 Euro gehandelt in der Gegend. Diese Zeit ist vorbei - dennoch kauft man gerade sicherlich auf dem Top der Preise
und es besteht durchaus die Möglichkeit, dass Objekte dieser Art in 5, 10 oder 15 Jahren weniger Wert sind als heute.
Gibt es ein Hausgeld? wie hoch? in deiner Renditeplanung berücksichtigt?
Liegt der Block in einer guten Gegend / Viertel von Ludwigsburg?

Empfehle Dir, zu versuchen eine Prognose zu bilden, über 30 Jahre
- wie sieht das Haus, die Gegend, die Mieter in 10, 20, 30 Jahren aus (alte / heruntergekommene Blocks sieht man überall, auch diese waren aber irgendwann mal neuer)
- wirst du innerhalb dieser Zeit Kapital benötigen, z.B. für den Erwerb von einem eigenen Haus / Familienplanung

Persönliche Meinung:
ich würde nicht soviel Geld für "so wenig" Wohnung bezahlen. Klar ist, Ludwigsburg ist teuer und begehrt, aber der Kaufpreis ist schon sehr happig,
die Rendite ist schmal. Bei einem Wiederverkauf in 10,20, 30 Jahren bin ich der Meinung, dass diese Wohnung eher weniger Wert ist (Baujahr 1995 als Wohnblock ist nicht
neu, in 20 Jahren kann das  (muss aber nicht) auch ein alter, hässlicher und abgewrackter Block sein, wie man viele sieht), zumindest wird man
wenig Wertsteigerung einfahren (Einschätzung, kann falsch sein, dennoch gehe ich davon aus, dass sie richtig ist ).

In Anbetracht deiner finanziellen Situation (Einkommen + bestehendes Vermögen) könntest du dir dieses Invest auf jeden Fall zumuten,
es ist ein vertretbares Risiko und keine wilde Spekulation mit hohen Krediten. Überzeugt bin ich von den hier geschilderten Dingen aber nicht.

 

[Karl-Heinz]

vor 15 Stunden schrieb Simon1984:

8. Angaben zum Objekt:

2-Zimmer-Eigentumswohnung (52qm) in einem größeren Wohngebäude (40 Eigentumswohnungen mit einzelnen Besitzern, kein Investor) inkl. Tiefgarage

Baujahr: 1995

Lage: Ludwigsburg (ca. 17km von Stuttgart entfernt).

Gepflegter Zustand, Küche gehört dem Mieter selbst, die größeren Posten (Heizung, Fenster, Dach) wurden seit dem Bau noch nicht ersetzt oder erneuert.

Seit 1995 an die selbe Person vermietet.

 

9. Kalkulation:

Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Notar, etc.): 165.000 EUR

Initiale Rückstellung für Renovierungen (Fenster, etc.): 10.000 EUR

Mieteinnahmen: 6.500 EUR p.a.

Abzug nicht umlagefähige Nebenkosten: ca. 500 EUR p.a.

Schätzung sonstige Reparaturen/Aufwendungen: 500 EUR p.a.

Rendite: 3,14 %

 

Haltet Ihr diese Einschätzung für realistisch und vor allem auch interessant? Oder sollte ich davon besser absehen?

 

 

 

 

Mir persönlich wäre das viel zu teuer!

Wir reden hier über Faktor (Kaufpreis/Jahreskaltmiete) 25.

Ich persönlich würde nicht über Faktor 20 kaufen!

[WOVA1]

vor 8 Stunden schrieb Simon1984:

Hallo Divantis,

 

vielen Dank für die Rückmeldung.

Eine Info habe ich noch zu dem Objekt vergessen:

Das Gebäude ist ein ehemaliger Bau mit Sozialwohnungen. Der Wohnraum war bis 2007 preisgebunden. Aktuell sind ca. die Hälfte aller Wohnungen im Besitz einer Wohnbaugesellschaut (vonovia), die sich jetzt sukzessive von ihrem Bestand trennt.

Ändert dies etwas an der Situation?

Allein dies würde mich schon abhalten. 

 

Wenn es schlecht läuft, hast Du bei 40 Wohnungen 39 Parteien in der Eigentümerversammlung, von denen so um 10 Stück finanziell chronisch klamm sind. Wenn dann eine grössere Renovierung fällig wird, für die die Rücklagen nicht reichen, dann gibt es ewige Diskussionen - im Zweifel stemmt dann der zahlungsfähige Rest der Eigentümer die Kosten. 

Und läuft den anderen ewig hinterher. 

 

[otlraX]

Also mit 32 koenntest du ruhig mal ueber Aktien nachdenken, du machst je nach Anlagehorizont damit bis zur Rente soviel mehr Rendite.

Wenn es unbedingt Immos sein muessen dann nehm doch einfach Immobilienunternehmen, Genossenschaften, Garagen etc.

Fuer 3,x % wuerd ich mir sicherlich kein Klumpenrisiko in mein Portfolio holen.

 

Aber muss jeder selbst wissen!

 

Beste Gruesse und viel Erfolg

Xarelto

[Solara]

Am 8.3.2017 um 22:10 schrieb Simon1984:

Mit der Anlage von Aktien habe ich wenig Erfahrung, eine einmalige Anlage einer großen Summe erscheint mir als Laien aktuell zu den Kursen als sehr riskant.

Von einer Immobilie verspreche ich mir regelmäßige und sichere Mieterträge.

Ich habe sowohl Aktien als auch vermietete Wohnungen, beide Anlageklassen ergänzen sich in meinen Augen geradezu perfekt. Die Wohnungen sind Betongold und wertstabil (Raum München), das Aktienpaket ist dafür absolut pflegeleicht. Sichere Erträge bekomme ich von beiden Investments, hier die Miete -  je mehr Objekte, umso weniger existenzbedrohend sind Mietausfälle- , dort die Dividenden, auch diese sind in 20 Jahren noch nie ausgeblieben, sondern steigen stetig. Im Wert steigen beide Anlageklassen zusätzlich obendrauf.

 

Wenn du mich fragst, was ich lieber habe, definitiv die Aktien.  Die rufen nicht am Heilig Abend an und teilen dir mit, dass die Toilette verstopft ist. Aktienbeobachtung, falls  überhaupt nötig, mache ich vorm Rechner mit einer Tasse Tee und Keksen. Dennoch, ohne meine sicheren Immobilien hätte ich so manchen Crash und da gab es einige in 20 Jahren, vielleicht nicht einfach so schulterzuckend weggesteckt.

 

Wenn du mit Aktiendirektanlage nichts am Hut hast und geringstmöglich Arbeit haben willst, dann greife zum schon empfohlenen ETF-Depot. Kaufen und liegen lassen. Das ist pflegeleichter als ein Tagesgeldkonto, wo man ständig die Bank wechseln muss, um wenigstens minimale Zinsen zu ergattern.

[Peter23]

@Solara 100%ige Zustimmung.  

[Simon1984]

Hallo zusammen,

 

vielen Dank für eure hilfreichen Antworten!

Nach einer zweiten Besichtigung und mit den Anregungen von eurer Seite habe ich mich gegen den Kauf entschieden.

Mir ist durch die Angst vor einer Geldentwertung wohl etwas die Objektivität verloren gegangen...

 

Danke auch für die Sticky-Empfehlung zum Thema ETFs und den Hinweis auf ein Klumpenrisiko in Immobilien.

Aus dieser Perspektive hatte ich es noch nicht gesehen.

 

Ich werde mich jetzt erstmal mit ETFs beschäftigen und mir hier ein Konzept überlegen.

Die Immobilien-Suchagenten laufen nebenher weiter...

 

Ein schönes Wochenende!

Edwin

[Fondsanleger1966]

Weil ich keinen besser passenden Immo-Thread finde (gibt es keinen allgemeinen wie z.B. die Fonds- oder ETF-Nachrichten?), hier ein paar interessante Links, die auf eine Überhitzung des Marktes hindeuten:

- Warum die Preis-Rallye bei Immobilien zu Ende geht: http://www.capital.de/immobilien/immobilien-kaufen-preise-grossstaedte-blase-mietpreisbremse-8632.html

- Wohnfonds für Kleinanleger (Kontra-Indikator!): http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/wohnfonds-fuer-kleinanleger-jeder-kann-vermieter-werden/19529564-all.html

- Immobilienmesse Mipim in Cannes - Risiken, welche Risiken?: http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmesse-mipim-risiken-welche-risiken/19519358-all.html

 

Für mich heißt das: Immoanteil weiterhin nur über Anteile an *soliden* Wohnungsbaugenossenschaften aufbauen. 4% Dividende p.a. + (einmalig) knapp 10% Wohnungsbauprämie sind ein schönes Renditepotenzial angesichts der begrenzten Risiken einer solchen Anlage.

 

 

[Heinkiel]

Hallo Fondsanleger1966

 

Ich glaube man muss das mit den Immobilien differenziert sehen. Persönlich traue ich mir selber nur zu, in Stuttgart eine Bestandsimmobilie zu kaufen und zu vermieten, da das hier mein "Revier" ist und ich mich hier einfach auskenne und weiß, wo man wohnen kann und wo eben nicht. 

 

Ein Beispiel: Ich bin Anfang des Jahres herumgerannt und habe Zettel aufgeklebt in der ganzen Stadt. "500€ für jeden Hinweis, 1-2 Zimmer Wohnung in Stuttgart gesucht".

 

Daraufhin meldete sich bei mir eine Bäckereifachverkäuferin, die in Ihrem Bäckerladen jemanden als Kunden hatte, der erzählte, dass er wieder in seine Heimat nach Bayern ziehen will und deshalb seine Wohnung verkaufen wollte. Er würde Sie zu dem Preis abgeben, zu der er sie damals als Mietkauf gekauft hat, da er kein Spekulant ist, so die Aussage. Da war sie also nun, die große Chance, der Schwarze Schwan. Für 40.000€ eine 50m² Wohnung in S-Süd in Top-Lage, alle Tips beachtet, die man als als Vermieter umsetzen sollte: "Industrielaminat rein, schöne Dusche und Küche". Auf 20 Jahre den niedrigen Zins fixiert und die Wohnung für 800€ (!) kalt an eine Frauen-WG vermietet. Besser gehts nicht...

 

Immobilien können als Vermögenswert extrem gut sein, aber wie auch hier gilt: Im Einkauf liegt der Gewinn!

 

Werbung entfernt

[Solara]

vor einer Stunde schrieb Heinkiel:

Auf 20 Jahre den niedrigen Zins fixiert und die Wohnung für 800€ (!) kalt an eine Frauen-WG vermietet. Besser gehts nicht...

Zum Einkaufsschnäppchenpreis möchte ich dir gratulieren, das mit der langen Zinsbindung ist ebenfalls schlau, aber warum in aller Welt hast du an eine Frauen-WG vermietet und nicht an eine alleinstehende Person oder ein Pärchen?

 

Meine Erfahrungen (aus der Schwiegerfamilie) besagen: WGs machen nichts wie Ärger durch erhöhte Abnutzung und häufige Fluktuation. Im Zweifelsfall waren immer die anderen, schon ausgezogenen, Mitbewohner schuld und Streit um Nebenkostenund Kaution sind auch sehr häufig. Never ever würde ich meine Wohnungen an eine WG vermieten.

[earningpower]

Als WG möbliert kann er die Mietpreisbremse aushebeln und einzeln vermietet geben die Zimmer mehr Miete.  Bei 24% Rendite finde ich bisschen Verwaltungsaufwand auch vertretbar. (Mieter finden in Stuttgart ist nun wirklich gar keine Kunst) Die Zettel Idee ist vielleicht gar nicht so schlecht zum Nachmachen...

 

 

 

 

 

 

[Heinkiel]

Genau so ist es

[Solara]

vor 11 Stunden schrieb earningpower:

Als WG möbliert

Ah ok, möbliert kann man natürlich mehr Rendite erzielen.

Aber ich dachte immer, nur bei befristeten Mietverhältnis kann die Mietpreisbremse ausgehebelt werden. Wie passt das mit einer WG zusammen?

[Heinkiel]

WG's fallen grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse, da gehts nicht um möbliert oder unmöbliert!

[Thomas_384]

Du hast doch schon 2 Wohnung im Besitz für 220k.

 

Wenn du noch eine drauf legst steigst du mittlegroß ins Vermietungs-Business ein und bildest da auch einen ordentlichen "Klumpen". Muss man Freund dafür sein IMO. Die Rendite selbst sehe ich auch nicht so prickelnd. Das mit der physischen Nähe zum Objekt teile ich.

 

Ich würde an deiner Stelle grundsätzlich nochmal mein Verhältnis zu Aktien / ETFs überdenken. Wenn du dich dagegen entscheidest hast du dir vielleicht auch die Frage bzgl. der zusätzlichen Immos beantwortet.

Was ist mit deinem eigenen Unterschlupf? Willst du in Miete weiterleben und vermieten oder selbst für dich was kaufen? Wenn zweiteres würde ICH jetzt eher das Cash horten und bis circa 35 Jahren etwas opportunes zum wohnen suchen und das Objekt dann abzahlen (selbst habe ich mich gegen selbst genutzten Eigentum entschieden).

 

 

 

[iceradio]

Am 9.4.2017 um 11:38 schrieb Heinkiel:

WG's fallen grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse, da gehts nicht um möbliert oder unmöbliert!

 

Hast du dazu eine Quelle?

 

Wie ist denn die Konstruktion: Stehen alle WG-Mieter im Mietvertrag oder läuft das per Untervermietung?

[pianopaule]

Am 9.3.2017 um 09:10 schrieb asche:

Bei allem, was Vonovia freiwillig verkauft, wäre ich zurückhaltend...

Ich würde es so formulieren:

 

Bei allem, was Vonovia unbedingt abstossen will, ist Vorsicht angebracht.