Jump to content
dnns

Ferienhaus

Recommended Posts

dnns
Posted

Hallo,

 

mein Vater beabsichtigt, eine Ferienwohnung/-haus zu kaufen. Hierzu würde ich gerne einmal Eure Meinung hören.

 

Alter: Mitte 50. Abbezahltes EFH, guter Job. 

 

Das Ferienhaus liegt an der Ostsee. Meerblick, paar Meter zum Strand. Es handelt sich um kleine Häuser, ca. 60-70qm (500-600qm Grundstück). Es stehen mehrere Häuser, gleicher Bauart in dem Bereich. 98% der Häuser werden von Familien benutzt und sind nicht zur Vermietung gedacht. Aktuell stehen wohl eine Handvoll zur Vermietung. 

 

Das Haus würde ca. 100.000 Euro kosten. Erbpacht beträgt ca. 2000 Euro/Jahr.

 

Seine Argumentation sieht wie folgt aus:

Er macht dort im Jahr drei Wochen Urlaub. Die Person, die dort die Handvoll Ferienhäuser vermietet (Außen sind alle identisch, innen natürlich individuell), nimmt ca. 1000 Euro/Woche. Somit zahlt er 3000 Euro im Jahr dort.

Das o.g. Haus hat nicht die selbe Ausstattung. Daher kalkuliert er mit 100 Euro/Nacht. Übergabe und Reinigungskosten würden auf den Mieter, durch einmalige Kosten, "umgelegt" werden. 

Er rechnet mit 20 Wochen Vermietung im Jahr. Die o.g. Häuser haben eine weitaus höhere Auslastung, seit Jahren.

 

Also:

20 Wochen = 140 Tage * 100 Euro = 14.000 Euro

Provision an Vermarktungsbörsen ca. 10% 

Rücklagen ca. 20%

Versicherungen pro Jahr ca. 1000 Euro

Nebenkosten pro Jahr ca. 1000 Euro

Erbpacht 2000 Euro/Jahr

 

= rund 6.000 Euro.

 

Finanzierung:

50-70% bar, Rest finanzieren.

 

Zudem sagt er, dass er halt "kostenfrei" Urlaub machen kann, da ja die o.g. 3000 Euro entfallen. Zudem wird das Haus wohl nicht an Wert verlieren, bei der Lage.

 

Ich bin noch unschlüssig, was ich davon halten soll.

Vielleicht könnt Ihr Eure Meinung hierzu mal sagen.

 

 

Viele Grüße

Share this post


Link to post
Rubberduck
Posted

Wir buchen öfters über traum-ferienwohnungen.de Über die Verfügbarkeit kann man potentielle Auslastungen und erzielbare Preise abschätzen. Wie läuft die Vermietung vor Ort? Verwalter und Putzservice? Ist immer die Frage wieviel Arbeit das einem wert ist.

Share this post


Link to post
troi65
Posted

Fehlt da bei #1 unter "Also" nicht das Finanzamt ?:huh:

Share this post


Link to post
Rubberduck
Posted
vor 16 Minuten schrieb troi65:

Fehlt da bei #1 unter "Also" nicht das Finanzamt ?:huh:

 

Würde ich auch so sehen.

Share this post


Link to post
tyr
Posted

Wohnt/lebt dein Vater in der Nähe des Hauses, bzw. maximal 50 km entfernt, so dass er jederzeit vorbei fahren und sich um das Haus kümmern kann? Kennt er den Immobilienmarkt am Standort und kann er den Wert und die Wertentwicklungserwartung der einzelnen Lage und des Hauses einschätzen?

 

Kann dein Vater wesentliche Dinge der Immobilienbewirtschaftung als erfahrener Fachmann selber machen, oder ist er in dem Bereich komplett Laie, der alle Leistungen als Privatmann zukaufen muss?

 

Wenn er nur Kapital hat und in Immobilien investieren möchte: dafür gibt es z. B. offene Immobilienfonds oder REITs.

Share this post


Link to post
Akaman
Posted

Wie belastbar sind die Zahlen?

 

Wie leicht liesse sich realistischerweise ein späterer Wiederverkauf durchführen?

Share this post


Link to post
dnns
Posted · Edited by dnns

Danke für Eure Antworten.

 

@Rubberduck

Ich habe auf der Seite mal geschaut. In der Gegend ist kein einziges dieser Häuser zu vermieten. Wie gesagt, bis auf diese Handvoll werde die alle von den Familien im Urlaub selber genutzt und nicht vermietet. In der Umgebung sind aber welche, die auch bei 700-1000 Euro/Woche liegen.

Putzservice und Schlüsselübergabe würde durch eine externe vor Ort erfolgen. Bei der Vermieterin, wo mein Vater mietet, läuft das ähnlich. Zum Mietpreis kommt Preis x für die Endreinigung hinzu. Meistens sind das 70 - 100 Euro. Ähnlich würde er das auch kalkulieren.

 

@Akaman

Belegbar bzgl. der Buchungszahlen? Schwierig. Am Anfang hat man natürlich noch nicht den Bekanntheitsgrad, wie die jetzige, einzige Vermieterin dort. Wenn man bei Ihr schaut, ist sie den kompletten Sommer, sowie Ostern ausgebucht. Selbst in den Wintermonaten sind Termine verbucht.

Es kann natürlich sein, dass man im ersten oder zweiten Jahr noch ein wenig "Anlaufschwierigkeiten" hat.

 

@troi65 @Rubberduck

Ehrlicherweise habe ich mich mit der Situation noch nicht wirklich auseinander gesetzt. Grundsätzlich müssten die Einnahmen aus Vermietung zum Einkommen hinzugebucht werden. Im Gegensatz hierzu kann ich aber auch sämtliche Kosten (Erbpacht, Renovierung, Nebenkosten etc.) von der Steuer abschreiben. 

Aber vielleicht könnt Ihr mir hierzu noch ein wenig weiterhelfen.

 

@tyr

Nein, mein Vater wohnt dort nicht in der Nähe. Es sind gute 300 - 350km, was ihn aber nicht abschreckt auch mal "einfach so" vorbeizufahren. 

Er beobachtet den Immobilienmarkt am Standort schon ein wenig. Inserierte Objekte sind nach kurzer Zeit wieder verkauft.

Um das Inserieren auf den verschiedenen Portalen, Erstellung einer Homepage etc. würde ich mich kümmern. Renovieren im gewissen Rahmen auch, aber natürlich ist er kein Handwerker, wenn es um Fenstersanierung, Dacherneuerung etc. geht. 

 

Wie oben geschrieben, seine Argumentation baut halt eben auch darauf auf, dass er das Haus auch drei Wochen selber nutzt und die Kosten hier spart.

 

Viele Grüße

Share this post


Link to post
tyr
Posted · Edited by tyr
vor 2 Stunden schrieb dnns:

Nein, mein Vater wohnt dort nicht in der Nähe. Es sind gute 300 - 350km,

 

Finger weg. Wie will er denn bei kleineren oder größeren Reparaturen laufend vorbei schauen, um den Zustand selber zu beurteilen, oder Handwerker zu beauftragen? Kennt er sich in der Gemeinde aus, was ist, wenn die planen, die Straße vor dem Haus zu erneuern und ihn großzügig an den Kosten zu beteiligen?

 

vor 2 Stunden schrieb dnns:

Er beobachtet den Immobilienmarkt am Standort schon ein wenig.

 

"schon ein wenig beobachten" reicht m. E. für eine Investition in über 100.000 Euro in eine Einzelanlage bei weitem nicht aus. Er sollte einschätzen können, wie sich die Lage und Region in den letzten Jahren/Jahrzehnten entwickelt hat und vor allem welche Wertentwicklung in 5, 10 und 20 Jahren erwartet wird. Wie ist die Bautätigkeit um die Lage herum, findet in der Region eher eine steigende Nachfrage nach Immobilien dieser Art statt oder fällt die Nachfrage?

 

vor 2 Stunden schrieb dnns:

Inserierte Objekte sind nach kurzer Zeit wieder verkauft.

 

Das ist angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und heute halbwegs gefragten Lagen m. E. ein schwaches Kriterium. Heute wird überall wo es Nachfrage gibt gekauft, was der Markt hergibt. Die Frage ist, welche Perspektive er bei einem Verkauf haben wird. Steigende oder fallende Preise? Wann wird eine erwartete Wertsteigerung mindestens die 10+% Kaufnebenkosten aus Notar, Makler und Grunderwebsteuer wieder eingespielt haben?

 

vor 2 Stunden schrieb dnns:

Um das Inserieren auf den verschiedenen Portalen, Erstellung einer Homepage etc. würde ich mich kümmern.

 

Wenn das mal nicht zu Spannungen führt, wenn du deine Aufgabe gut machst und er aus deiner Sicht nicht oder umgekehrt. Das ist ein kleines Unternehmen, das ist dir bewusst? Warum nicht diese Unternehmung außerhalb der Familie starten und direkt vor Ort, nicht 300+ km entfernt?

 

vor 2 Stunden schrieb dnns:

Renovieren im gewissen Rahmen auch, aber natürlich ist er kein Handwerker, wenn es um Fenstersanierung, Dacherneuerung etc. geht. 

 

Bei 300+ km Entfernung kann ich mir nicht vorstellen, wie sich das rechnen soll. Schon diese einfachen Tätigkeiten könnte wohl ein lokal ansässiger Handwerker bei der Entfernung günstiger erledigen als er mit dem großen Anfahrtweg und als Laie.

 

Für mich sind hier sämtliche Ampeln auf dunkelrot... Wenn ihr das anders seht: viel Glück!

 

Edit: Erbpacht? Ganz spannend, siehe #10, Beitrag von @tom1956. Dann gibt es ggf. gar keine zu erwartende Wertsteigerung und auch keine Grunderwerbsteuer, dafür nur den fallenden Wert des alternden Hauses. Noch spezieller...

Share this post


Link to post
Tradeoff
Posted

Kaufen, als eigenes Ferienhaus betrachten. Über die 3 Wochen Urlaub im Jahr im eigenen Ferienhaus freuen. Jegliche Vermietung etc. als netten Nebeneffekt betrachten --> ok.

 

Als Kapitalanlage eher nicht. Gründe zur Genüge beschrieben.

Share this post


Link to post
tom1956
Posted

Nur mal so als Option: Das dafür eingeplante EK (nach Deinen Angaben immerhin eine Summe von 50.000 bis 70. 000 Euro !?) vernünftig anlegen - und von den Erträgen (Dividenden, Ausschüttungen etc.) jedes Jahr einen netten Urlaub machen. Dafür braucht es dann auch keinen Kredit.

 

Meine ganz persönliche Meinung zudem: Nur die Immobilie (also ohne das Grundstück; Stichwort Erbpacht) würde ich eh nie kaufen. Nach meiner Erfahrung verlieren Immobilien tendenziell eher etwas an Wert während die Grundstücke (wenn die Lage stimmt) stark an Wert zulegen können. Bei der hier vorliegenden Konstellation partizipiert aber Dein Vater nicht an (möglichen) Wertsteigerungen des Grundstückes, da er nicht Eigentümer wird.

Share this post


Link to post
dnns
Posted

@tom1956 @Tradeoff @tyr

 

Tyr, ich zitiere jetzt nicht alles von Dir, aber ich habe versucht trotzdem alles zu beantworten.

 

Er sieht das ganze in erster Linie natürlich nicht als reine Kapitalanlage. Sondern vielmehr so, dass er sich die ca. 3000 Euro Miete im Jahr spart und zudem ein nettes, kleines Häuschen an der Ostsee hat.

 

Er macht schon seit mehreren Jahren dort Urlaub. Ob er sich deshalb dort "auskennt" kann ich nicht beurteilen. Er kennt zumindest die Gegend. Die Gegend ist sehr gefragt bei Familien oder Paaren, die eine ruhige Zeit an der Ostsee verbringen wollen. Wie gesagt, Meerblick und nur wenige Meter zu Fuß entfernt. 

Ich gehe jetzt nicht davon aus, dass solch ein Haus in 10 oder 15 Jahren an Wert verliert. Warum auch? Die Lage bleibt gleich, der Blick und der Weg zum Meer ist unverbaubar. 

 

Natürlich gibt es reichlich Ackerfläche in der Gegend, wie das im ländlichen Raum so ist. Aber wieso soll das schädlich sein? Es sind dort mehrere Campingplätze und wie gesagt, ein paar, wenig Häuser zu mieten, welche gerade in den Sommermonaten sehr gefragt sind. Mir fällt keine logische Erklärung ein, warum eine solche Immobilie 20, 30 oder 50% an Wert verlieren soll. 

 

vor 3 Stunden schrieb tyr:
vor 5 Stunden schrieb dnns:

Um das Inserieren auf den verschiedenen Portalen, Erstellung einer Homepage etc. würde ich mich kümmern.

 

Wenn das mal nicht zu Spannungen führt, wenn du deine Aufgabe gut machst und er aus deiner Sicht nicht oder umgekehrt. Das ist ein kleines Unternehmen, das ist dir bewusst? Warum nicht diese Unternehmung außerhalb der Familie starten und direkt vor Ort, nicht 300+ km entfernt?

 

Das es eine Art kleines Unternehmen ist, ist mir bewusst. Auch, dass es einiges an Arbeit bedeutet, die Vermietung zu starten. Mein Vater ist jedoch im kaufmännischen Bereich tätig und ich war neben meiner Tätigkeit selbstständig und weiß daher, welche Arbeit eine Onlinepräsenz sowie ein kleines Unternehmen mit sich bringen. Alles im Rahmen natürlich.

Weil es hier in der Nähe, touristisch gesehen, keinen Sinn macht. Ich denke Ferienhäuser an der Ostsee werden auch in 10, 20 oder 30 Jahren von Interesse sein.

 

Heizung, Fenster etc. sind relativ neu. Natürlich muss man am Anfang ein wenig renovieren, mal eine Wand streichen oder ein paar neue Möbel kaufen. 

Der Rest sollte die nächsten 10 - 15 Jahre nicht renovierungsbedürftig sein. Außerplanmäßig kann natürlich immer mal etwas passieren.

 

Erbpacht ist in der Region und bei der Lage völlig normal. Alle Objekte haben dort eine Erbpacht, auch jene, die nach kurzer Zeit wieder verkauft werden.

 

Das mit dem Anlegen der Summe habe ich ihm auch gesagt. Leider haben wir dahingehend keine ausreichende Erfahrung, dass Geld "sicher" anzulegen. 

Gerade im Bereich ETF-Portfolio ist er sich unsicher. Was passiert, wenn in 10 oder 15 Jahren ein Crash ist? Natürlich hält er das aus, weil er auf das Geld nicht angewiesen ist. Aber nach seiner Argumentation hat er dann weder dort einen Gewinn, noch ein Ferienhaus was er nutzen kann. 

 

Ich hoffe, die Situation und seine Argumentation kommt ein wenig verständlich rüber.

 

 

 

 

 

Share this post


Link to post
TheHeel
Posted

Es kommt letztendlich auf eure Zielsetzung an:

 

- Objekt ist für euch ein reines Anlagegut (Erträge erhofft ihr euch durch Vermietung und durch den Entfall der Kosten für den Urlaub):

In diesem Fall müsst ihr das Invest in Konkurrenz zu möglichen Alternativanlagen sehen. Die Punkte die hier zu berücksichtigen sind hat tyr umfassend aufgeführt. Vermietung bringt einen nicht zu verachtenden Aufwand mit sich (was passiert, wenn kurzfristig was zu regeln oder reparieren ist, wie entwickeln sich die Preise bei einem künftigen Verkauf usw.)

 

- Objekt ist für euch im Wesentlichen ein Konsumgut, dessen Kosten ihr zu Teilen über die Vermietung versucht abzudecken:

Im Klartext: Für euch ist es wichtig, dass ihr jederzeit in genau diese Region reisen und Urlaub machen könnt. Euch ist es wichtig, dass ihr vielleicht nach außen erzählen könnt, dass ihr ein kleines Häuschen an der Ostsee habt, deine Eltern können sich vorstellen im Alter einen guten Teil der Lebenszeit zu verbringen, genau dieses Haus ist der Lebenstraum und ist eben nur gerade jetzt verfügbar etc pp. Die Vermietung ist dafür jetzt ein netter Nebenerwerb den ihr so gut es geht mitnehmt aber nicht darauf angewiesen seid. Sprich: Wenn mal was kaputt ist, kann es auch sein, dass ihr mal 4 Wochen nicht vermietet und wartet bis ihr hinfahren könnt und es reparieren könnt usw. Auch die Wertentwicklung interessiert euch nicht wirklich, da ihr nicht vorhabt das Haus in absehbarer Zeit zu verkaufen.

 

Wenn ihr euch über die Zielrichtung einig seid kann man denke ich detaillierter auf die Fragen eingehen. Meine persönliche Meinung ist, dass der Wunsch schon sehr stark zu sein scheint sich eine solche Immobilie zu leisten (d.h. eher die Richtung Konsum). Ich würde hier dennoch darauf warten bis dein Vater in Rente ist. Anders ist aus meiner Sicht der Zeitaufwand für die Vermietung und Instandhaltung zu groß und auf die Entfernung nicht darstellbar.

 

 

Share this post


Link to post
tom1956
Posted · Edited by tom1956
vor 2 Stunden schrieb dnns:

@tom1956 

Erbpacht ist in der Region und bei der Lage völlig normal. Alle Objekte haben dort eine Erbpacht, auch jene, die nach kurzer Zeit wieder verkauft werden.

Das mag stimmen. Ändert aber nix an der Tatsache, daß in dieser Konstellation an einer möglichen Wertsteigerung (wenn diese überhaupt eintritt, geschieht dies nach meiner Erfahrung in aller Regel nur über den Grund und Boden) gerade keine Partizipation stattfindet.

Zitat

Das mit dem Anlegen der Summe habe ich ihm auch gesagt. Leider haben wir dahingehend keine ausreichende Erfahrung, dass Geld "sicher" anzulegen. 

Gerade im Bereich ETF-Portfolio ist er sich unsicher. Was passiert, wenn in 10 oder 15 Jahren ein Crash ist?

Dann könnten auch Ferienimmobilien betroffen sein. Generell muß jeder wohnen. Dagegen: Eine Ferienimmobilie am Meer kann man mieten, man kann es aber auch lassen - wenn z. B. die Zeiten schwierig sind, wie nach dem von Dir zitierten Crash. Bei der heutigen Vernetzung der Finanzmärkte ist es nicht mehr garantiert, daß sich unterschiedliche Assetklassen in Krisenzeiten auch wirklich unterschiedlich entwickeln, d. h. "ausgleichenden Charakter" entfalten.

Zitat

Ich hoffe, die Situation und seine Argumentation kommt ein wenig verständlich rüber.

 

Mein Eindruck: Das Ganze läuft eher auf eine Lifestyle-Entscheidung ("will-haben") hinaus. "TheHeel" hat das mit der Unterscheidung "Investment versus Konsumgut" schon ganz gut auf den Punkt gebracht. Damit spielen Emotionen eine große Rolle. Das ist völlig legitim (erst recht bei einem Ferienhäuschen) und warum nicht in so einem Fall seinem Bauchgefühl folgen.

 

Nur: Wenn die Entscheidung "pro" eh schon so gut wie gefallen ist und zudem eine eher emotionale ist, macht es dann noch Sinn zu "rationalisieren", also Sachargumente aus einer anderen Ebene (Investment) zu suchen, um die Entscheidung zu untermauern ... ?

Share this post


Link to post
Batman_BU
Posted

ohne da jetzt wahnsinnig viel Ahnung zu haben: 

Der Preis klingt recht günstig. Zwischen Eckernförde und Lübeck gehen solche Häuser eher für das 2-3 fache weg. Und die haben dann keinen Meerblick. 

Ferienhaus Erbpacht

 

Wie lange gilt die Erbpacht noch? Gibt es Auflagen an das Wohngebiet? Zwischen Flensburg und Lübeck findet man häufig kleiner Gebiete, die eine reine Wochenendnutzung vorsehen. 

Wie ist die Bausubstanz? Wie sind die allgemeinen Kosten z.B. für Wege geregelt? 

Share this post


Link to post
chaosmuc
Posted

Hallo,

 

meine Gedanken zum Thema Ferienimmobilie

 

Steuer

Zum einen fallen, wie schon oben geschrieben, auf die Mieteinnahmen Steuern an. Mein Verständnis der Rechtslage ist so, dass man dem Finanzamt nachweisen muss, dass eine dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht besteht (z.B. durch unbefristeten Mietvertrag), sonst wird es kompliziert. Schnelles Googeln ergab folgenden Leitfaden http://lswb.de/download/CY7749d94dX147b4559a00XY5d42/20140807-LeitfadenVuV.pdf mit der Erkentnis, dass man bei zeitweise Selbstnutzung eine Prognose abgeben muss, dass man einen Überschuß erwirtschaftet,

Zum anderen kommen immer mehr Gemeinden mit einem hohen Bestand an Ferienimmobilien auf die Idee einer Zweitwohnungssteuer. Diese treiben sie auch bei allen Immobilienbesitzern ein, bei denen sie einen Leerstand vermuten (z.B. auch wenn jemand in der Immobilie gemeldet ist, aber seltsam wenig Wasser/Strom verbraucht).

 

Nutzung vs Vermietung

Dein Vater will also selber Nutzen und Vermieten. Wie schaut das konkret aus:

Will er in den schönsten Wochen der Region die Immobilie selber nutzen?

Oder:

Will er in den Wochen mit der höchstmöglichen Mietzahlung vermieten?

Die beiden Zeiträume dürften identisch sein.

 

Nutzungszwang

Überspitzt gefragt:

Will er wirklich all seine restlichen Urlaube dort verbringen?

Nach dem Motto: Jetzt haben wir das Haus gekauft, jetzt müssen wir dort auch Urlaub machen.

Steigerung: Jetzt haben wir das Haus gekauft, jetzt müssen auch meine Kinder die Wohnung ausgiebig nutzen sonst ist das grober Undank.

 

Erbpacht

Sitzt der Erbpachtgeber auf seinem Grund und wird niemals verkaufen oder besteht die (geringe) Hoffnung, dass die Erbpacht irgendwanneinmal in Eigentum umgewandelt werden kann?

Wie lange läuft die Erbpacht?

Ist bekannt, wie sich der Erbpachtgeber bei Verlängerungsverhandlungen verhält?

 

ciao

chaosmuc

Share this post


Link to post
dnns
Posted

Vielen Dank für Eure zahlreichen Antworten.

 

@tom1956 @TheHeel

 

Natürlich sind irgendwo bei ihm Emotionen dabei, keine Frage. Ohne Emotionen würde solch ein Gedanke auch nicht existieren.

Ich würde behaupten, dass es nicht um ein reines Anlagegut, aber auch nicht um ein reines Konsumgut handelt. Irgendwo steckt beides mit drin.

Es geht ihm eben darum, dass er dort eine Ferienimmobilie hat, die er jederzeit - fiktiv - kostenlos nutzen kann und sich die jährlichen Mietausgaben spart. Zudem können durch Mieteinnahme a) die laufenden Kosten gedeckt werden und b) ein "kleines Taschengeld" dazu verdient werden. Es ist schwierig zu beschreiben, aber ich hoffe Ihr versteht, was ich damit ausdrücken möchte.

 

Ich gehe nicht davon aus, dass die reine Immobilie an Wert verlieren wird, auch wenn es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt. Sollte es keine Wertsteigerung geben, sind die laufenden Kosten, die (teilweise) Renovierung und der von ihm gemachte Urlaub aber kostentechnisch gedeckt. 

 

Die Entscheidung an sich ist eben noch nicht gefallen. Ich versuche das ganze etwas nüchtern zu betrachten und erhoffe mir hier verschiedene Blickwinkel, aus denen man das ganze sehen kann.

 

@Batman_BU

Erbpacht gilt noch ca. 25 Jahre und ist immer wieder verlängerbar. Deine anderen Fragen sind berechtigt und es wird detailliert nachgehakt. Eine reine Wochenendnutzung gibt es dort aber nicht, da die vermieteten Objekte stellenweise komplette Monate vermietet sind (an verschiedene Mieter). 

 

@chaosmuc

Das mit den Steuern und der Selbstnutzung habe ich auch schon gelesen, dass es da Probleme mit dem FA geben könnte. Ich denke aber, dass man dies auch geregelt bekommt, dass eine Gewinnabsicht vorliegt.

Er ist relativ flexibel mit dem Zeitraum. Er muss nicht in der Hochsaison oder in den Sommerferien dort Urlaub machen. Ich denke, dass ganze kann man ein wenig koordinieren. 

Seit mehreren Jahren macht er keinen anderen Urlaub mehr, außer dort. Dadurch, dass das fliegen für ihn ausfällt, gibt es nicht viel mehr Möglichkeiten, wenn man ans Meer möchte. Zudem ist es weitaus näher dorthin und schneller zu erreichen als z.B. Italien.

Ich bezweifle, dass das Grundstück irgendwann mal verkauft wird. Gehört alles einer alteingesessnen Familie. Die Erbpacht läuft noch ca. 25 Jahre. Inwiefern und in welcher Höhe eine Preiserhöhung bei der Verlängerung der Erbpacht möglich ist, werde ich nachfragen.

 

Viele Grüße

Share this post


Link to post
Nasenwasser
Posted
Am 20.7.2017 um 21:23 schrieb dnns:

Es geht ihm eben darum, dass er dort eine Ferienimmobilie hat, die er jederzeit - fiktiv - kostenlos nutzen kann und sich die jährlichen Mietausgaben spart.

Und das eben gerade nicht, auch nicht fiktiv. Stichwort Opportunitätskosten!

Share this post


Link to post
Sthenelos
Posted · Edited by Sthenelos

für 3 Wo. Eigennutzung kauft man im Regelfall keine Ferienimmobilie.

Eine Ferienimmobilie kaufen die meisten Menschen, um so oft wie möglich im Jahr dort ihre Zeit zu verbringen (oder Familienmitglieder / Freunde), evtl. auch um den Ruhestand dort (teilweise) zu leben - und natürlich auch aus Gründen
der Rendite, es lassen sich teilweise überproportional hohe Renditen erwirschaften.

Da nun die  Rendite nicht absolut im Vordergrund steht, aber auch keine längere Eingennutzung, ist ein Kauf nicht empfehlenswert.
Es ist ein Haus...das macht Arbeit!

Die Vermietung der Ferienimmobilie ist zeitintensiv, erfordert Wissen und starke Nerven.

Wenn das Haus nicht in kompletter Eigenregie betreut und vermarktet wird, benötigt man einen Veranstalter oder Vermittler der diese Leistung übernimmt, mitsamt der Betreuung der Immobilie und der Gäste.
Damit ist nicht nur die Endreinigung gemeint, sondern auch der Check in und Check out der Gäste, das Marketing, Beratung, Buchungsabwicklung, Arbeiten am Haus und Garten, Problemlösungen, Ansprechpartner vor Ort  und sehr vieles mehr.
Dass du hierfür 10 % der Mieteinnahmen einplanst ist schlichtweg nicht realistisch. Veranstalter und Vermittler die das mit Knowhow, Können und es vor allem legal machen (es gibt viele "Gelegenheitsvermittler")
nehmen zwischen 25-50 %, je nachdem welche Leistungen sie übernehmen müssen, teilweise überschneiden sich die Tätigkeiten auch mit Hausmeisterleistungen.
Erhält ein Veranstalter oder Vermittler 10 %, also 100,00 Euro pro Woche, wie soll der wirtschaftlich arbeiten können?
und der Gewinn des Vermittlers oder Veranstalters muss auch versteuert werden.

Dann ist es so, dass die Wahl des Partners von großer Wichtigkeit ist. Wählt man einen Vermittler, ist dein Vater die Person die rechtlich der direkte Vertragspartner der Kunden ist.
Mieter kennen seine Anschrift, Telefonnummer und bei Problemen werden sie sich u.U. auch direkt an ihn wenden oder schlimmstenfalls verklagen. Bei der Zusammenarbeit mit Veranstaltern ist es anders, da sind Veranstalter und Kunde
direkte Vertragspartner. Ein Ferienhaus vermietet sich nicht einfach so, es ist Arbeit und erfordert Knowhow, es ist zeitintensiv und der größte Fehler wäre zu denken, dass man das Haus "einfach abgibt und die Mieteinnahmen kassiert".

Gegen einen Kauf aus emotionalen Gründen würde ich kein Veto einlegen, aber dann müsste die Eigennutzung länger sein oder evtl. auch der Ruhestand, der dort teilweise verbracht wird.

Finally, sollte dein Vater auch überlegen was langfristig mit dem Haus passiert. Wird er krank, arbeitsunfähig, pflegebedürftig, wer übernimmt das Haus? oder muss es verkauft werden.
Sowie welche Arbeiten und damit verbundene Kosten stehen langfristig an, in 10, 20, 30 Jahren. Hier sollte man Rücklagen aus den Einkünften bilden.
Das Thema Vermietung einer Ferienhausimmobilie ist komplex, es gibt ein paar gute Bücher dazu die man vorher unbedingt lesen sollte, Träumerei wird sonst Nerven kosten!
 

Share this post


Link to post
Relich
Posted
19 minutes ago, Sthenelos said:

Das Thema Vermietung einer Ferienhausimmobilie ist komplex, es gibt ein paar gute Bücher dazu die man vorher unbedingt lesen sollte, Träumerei wird sonst Nerven kosten!
 

Könntest du vielleicht ein paar Empfehlungen nennen?

Share this post


Link to post
foolbar
Posted
vor 11 Minuten schrieb Sthenelos:

für 3 Wo. Eigennutzung kauft man im Regelfall keine Ferienimmobilie.

Eine Ferienimmobilie kaufen die meisten Menschen, um so oft wie möglich im Jahr dort ihre Zeit zu verbringen (oder Familienmitglieder / Freunde), evtl. auch um den Ruhestand dort (teilweise) zu leben - und natürlich auch aus Gründen
der Rendite, es lassen sich teilweise überproportional hohe Renditen erwirschaften.

Da nun die  Rendite nicht absolut im Vordergrund steht, aber auch keine längere Eingennutzung, ist ein Kauf nicht empfehlenswert.
Es ist ein Haus...das macht Arbeit!

Die Vermietung der Ferienimmobilie ist Zeitintensiv, erfordert Wissen und starke Nerven.

Wenn das Haus nicht in kompletter Eigenregie betreut und vermarktet wird, benötigt man einen Veranstalter oder Vermittler der diese Leistung übernimmt, mitsamt der Betreuung der Immobilie und der Gäste.
Damit ist nicht nur die Endreinigung gemeint, sondern auch der Check in und Check out der Gäste, das Marketing, Beratung, Buchungsabwicklung, Arbeiten am Haus und Garten, Problemlösungen, Ansprechpartner vor Ort  und sehr vieles mehr.
Dass du hierfür 10 % der Mieteinnahmen einplanst ist schlichtweg nicht realistisch. Veranstalter und Vermittler die das mit Knowhow, Können und es vor allem legal machen (es gibt viele "Gelegenheitsvermittler")
nehmen zwischen 25-50 %, je nachdem welche Leistungen sie übernehmen müssen, teilweise überschneiden sich die Tätigkeiten auch mit Hausmeisterleistungen.
Erhält ein Veranstalter oder Vermittler 10 %, also 100,00 Euro pro Woche, wie soll der wirtschaftlich arbeiten können?
und der Gewinn des Vermittlers oder Veranstalters muss auch versteuert werden.

Dann ist es so, dass die Wahl des Partners von großer Wichtigkeit ist. Wählt man einen Vermittler, ist dein Vater die Person die rechtlich der direkte Vertragspartner der Kunden ist.
Mieter kennen seine Anschrift, Telefonnummer und bei Problemen werden sie sich u.U. auch direkt an ihn wenden oder schlimmstenfalls verklagen. Bei der Zusammenarbeit mit Veranstaltern ist es anders, da sind Veranstalter und Kunde
direkte Vertragspartner. Ein Ferienhaus vermietet sich nicht einfach so, es ist Arbeit und erfordert Knowhow, es ist zeitintensiv und der größte Fehler wäre zu denken, dass man das Haus "einfach abgibt und die Mieteinnahmen kassiert".

Gegen einen Kauf aus emotionalen Gründen würde ich kein Veto einlegen, aber dann müsste die Eigennutzung länger sein oder evtl. auch der Ruhestand, der dort teilweise verbracht wird.

Finally, sollte dein Vater auch überlegen was langfristig mit dem Haus passiert. Wird er krank, arbeitsunfähig, pflegebedürftig, wer übernimmt das Haus? oder muss es verkauft werden.
Sowie welche Arbeiten und damit verbundene Kosten stehen langfristig an, in 10, 20, 30 Jahren. Hier sollte man Rücklagen aus den Einkünften bilden.
Das Thema Vermietung einer Ferienhausimmobilie ist komplex, es gibt ein paar gute Bücher dazu die man vorher unbedingt lesen sollte, Träumerei wird sonst Nerven kosten!
 

Sehr gute Hinweise zum Thema. Auf Borkum war ich mal in einer Frühstückspension die ein pensionierter Politiker aus NRW mit seiner Frau betrieb. Die hatten 2 Häuser nebeneinander gekauft. Eins als Frühstückspension mit ca. 10 Zimmern und eins als Altersruhesitz.

Um die Arbeit beim Frühstück gering zu halten wurden nur Brötchen und Aufstrich bereitgestellt. Kaffee musste man selber machen. Die Ehefrau hat nachher die Küche aufgeräumt. Etwas minimalistisch aber für die Betreiber eine gute Idee. So kommt man mit möglichst wenig zusätzlichem lokalen Personal aus. 

 

Share this post


Link to post
Sthenelos
Posted

Relich:
im Amazon gibt es, https://www.amazon.de/Ferienimmobilien-Vermögen-aufbauen-Steuern-sparen/dp/3981645502/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1501057648&sr=8-1&keywords=ferienhaus+vermieten
das ist ok. Es gab mal ein zweites, das ist aber nicht mehr dort verfügbar wie es aussieht. Sonst gibt es auf den Vermietplattformen von "Traumferienwohnungen.de" und "fewo-direkt.de" Vermieterratgeber
wo auch ein paar nützliche Infos zu finden sind.

Foollbar:
es gibt zahlreiche Ansätze, mit Selbstverpflegung oder ohne, minimalistisch bishin zum Fullservice, B&B, Ferienhäuser, Wohnungen, auch je nachdem welche Zielgruppe man ansprechend kann / will,
alles in Eigenregie - oder (fast) alle Verpflichtungen abgeben. In jeder Kategorie kann man erfolgreich sein, es ist eben mit Arbeit und Wissensaneignung und später Praxiserfahrung verbunden,
wie auch bei anderen Invests. Bedingt durch die heute üblichen Kaufpreise sind leider die Renditen schon teilweise start gesunken, wie in der normalen Vermietung auch, Glück haben diejenigen
die vor vielen Jahren gekauft haben. Der Markt insgesamt an der Nord- und Ostsee hat aber noch immer Potenzial, der Urlaub innerdeutsch hat enorme Zuwachsraten, war es vor 10
oder 20 Jahren üblich, dass ein schöner Urlaub in Spanien oder Italien sein muss, hat sich die Einstellung vieler Menschen geändert, kürze Wege sind gefragt und geschätzt, auch natürlich
die gute deutsche Instrastruktur, im Verhältnis noch immer moderate Preise und das Angebot insgesamt hat sich in den letzten Jahren stark vergrößert, man findet an Nord- und Ostsee
mittlerweile wirklich viele gute & schöne Angebote in allen Kategorien.
 

 

 

Share this post


Link to post
monopolyspieler
Posted
Zitat

Zudem sagt er, dass er halt "kostenfrei" Urlaub machen kann, da ja die o.g. 3000 Euro entfallen.

 

Fällt keine Zweitwohnungssteuer am Ort an?

 

Share this post


Link to post
3mg4
Posted

Auch wenn das Thema schon etwas älter ist habe ich doch am Wochenende einen nicht ganz uninteressanten Artikel über die Thematik Ferienhäuser gefunden. Es ist zwar auf Österreich bezogen aber ich glaube man kann sich ein Bild machen.

 

Studie durchgeführt von ImmobilienScout24.at Leider habe ich die OriginalFassung nicht gefunden nur die Presseaussendung.

 

Artikel:

http://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/5273794/Ein-Zweitwohnsitz-im-Gruenen-lohnt-sich-nicht

 

Presseaussendung:

https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20170824_OTS0068/und-irgendwann-bleib-i-dann-da-ferienhaus-kaufen-statt-mieten

 

 

Share this post


Link to post

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×
×
  • Create New...