REIT ETFs - Warum ist die Dividende so gering?

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Hallo,

 

bei vielen Asset- Allocation Ratgebern werden ja ca. 10 Prozent in REITS empfohlen, so auch bei Kommer. Okay, kann man machen.

 

Nun frage ich mich aber, ob die Dividenden und PE-Relationen bei diesen Produkten stimmen. Beispiel: iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF. Weltweit, 300 Unternehmen, mindestens 2 Prozent Dividende werden versprochen. Das Factsheet weist aktuell 3 Prozent aus. 

 

Frage: REITS sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 75 Prozent des Gewinns auszuschütten. Sie sind steuerlich privilegiert. Aber ist das nicht ein miserables Investment, wenn fast der gesamte Gewinn für mickrige 3 Prozent Dividende reicht? Oder ist der o.g. ETF einfach zu teuer? Waren die Dividendenrenditen in der Vergangenheit schon einmal besser? Es heisst doch, dass Immobilien langfristig ähnliche Performance abliefern wie Aktien, also ca. 8 Prozent. Wo sollen die bei o.g. Produkt herkommen, wenn fast der gesamte Gewinn für eine so mickrige Ausschüttung reicht?

 

 

 

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Ohne mich groß damit beschäftigt zu haben vermute ich einfach mal, dass die 8%, die du irgendwo gehört hast nicht die Ausschüttungsrendite, sondern die Gesamtrendite, also inkl. Kurssteigerungen ist. Letztere könnten ja nur ausgeschüttet werden, wenn Immobilien verkauft würden.

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Geschrieben · bearbeitet von Manuel77

vor 8 Minuten schrieb Limit:

Ohne mich groß damit beschäftigt zu haben vermute ich einfach mal, dass die 8%, die du irgendwo gehört hast nicht die Ausschüttungsrendite, sondern die Gesamtrendite, also inkl. Kurssteigerungen ist. Letztere könnten ja nur ausgeschüttet werden, wenn Immobilien verkauft würden.

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Ja, mir war klar, dass sich die 8 Prozent auf die Gesamtperformance bezieht.

Trotzdem kriege ich im Kopf nicht ganz klar, warum ein Investment gut sein soll, wenn 75 Prozent des Gewinns nur für 3 Prozent Dividende reichen. Okay, REITS können ihre Immobilien verkaufen, das kann BASF oder GE aber auch! 8 Prozent Gesamtperformance entspricht einem KGV von 12. REITs müssen fast ihren gesamten Gewinn ausschütten, schaffen aber nur 3 Prozent Dividende. Das entspricht einem miserablen KGV von 33! Sind sie momentan einfach viel zu teuer?

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vor 5 Minuten schrieb Manuel77:

Trotzdem kriege ich im Kopf nicht ganz klar, warum ein Investment gut sein soll, wenn 75 Prozent des Gewinns nur für 3 Prozent Dividende reichen.

REITS sollen ja nicht den Rendite-Turbo bringen, sondern ein Depot in schweren Zeiten stabilisieren (würde ich denken).

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vor 2 Minuten schrieb Manuel77:

Ja, mir war klar, dass sich die 8 Prozent auf die Gesamtperformance bezieht.

Trotzdem kriege ich im Kopf nicht ganz klar, warum ein Investment gut sein soll, wenn 75 Prozent des Gewinns nur für 3 Prozent Dividende reichen. Okay, REITS können ihre Immobilien verkaufen, das kann BASF oder GE aber auch! 8 Prozent Gesamtperformance entspricht einem KGV von 12. REITs müssen fast ihren gesamten Gewinn ausschütten, schaffen aber nur 3 Prozent Dividende. Das entspricht einem miserablen KGV von 33! Sind sie momentan einfach viel zu teuer?

 

75% des Gewinns ==> 75% der erwirtschafteten Erträge

 

Nicht realisierte Gewinne durch Höherbewertung des Immobilienbesitzes führen nicht zu einer Erhöhung der Erträge aber sehr wohl zu einer

Erhöhung des NAVs und fließen somit in die Performance mit ein.

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vor 7 Minuten schrieb otto03:

 

75% des Gewinns ==> 75% der erwirtschafteten Erträge

 

Nicht realisierte Gewinne durch Höherbewertung des Immobilienbesitzes führen nicht zu einer Erhöhung der Erträge aber sehr wohl zu einer

Erhöhung des NAVs und fließen somit in die Performance mit ein.

Das würde aber bedeuten, dass die Immobilien jedes Jahr über 5 Prozent im Wert steigen müssten. Das wären in 10 Jahren über 50 Prozent, das erscheint mir sehr sportlich, wenn ich mir die Immobilien hier im Kuhdorf anschaue (okay, es handelt sich um Hongkong etc. aber trotzdem).

Bleibt das miserable KGV von 33. So hohe PEs billigt man sonst nur Unternehmen mit hohem Wachstumspotential zu, Amazon etc. Bei Immobilien scheint mir als Laie wenig "Musik" drin zu sein. Wo ist mein Denkfehler?

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vor 10 Minuten schrieb Manuel77:

Bleibt das miserable KGV von 33.

REITs kann man nicht über den KGV beurteilen, weil der Gewinn wenig bis gar nichts über die Güte der Immobilien (und deren Finanzierung) aussagt.

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Hast recht Manuel77

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vor 11 Stunden schrieb Manuel77:

Das würde aber bedeuten, dass die Immobilien jedes Jahr über 5 Prozent im Wert steigen müssten. Das wären in 10 Jahren über 50 Prozent, das erscheint mir sehr sportlich, wenn ich mir die Immobilien hier im Kuhdorf anschaue (okay, es handelt sich um Hongkong etc. aber trotzdem).

Bleibt das miserable KGV von 33. So hohe PEs billigt man sonst nur Unternehmen mit hohem Wachstumspotential zu, Amazon etc. Bei Immobilien scheint mir als Laie wenig "Musik" drin zu sein. Wo ist mein Denkfehler?

Es stimmt zwar, dass man REITS nicht gut mit dem KGV beurteilen kann, aber eben mit der Dividendenrendite:

REIT_returns.png

 

Also kann ich dir nur zustimmen, Reits sind teuer!

 

vor 12 Stunden schrieb goccih:

REITS sollen ja nicht den Rendite-Turbo bringen, sondern ein Depot in schweren Zeiten stabilisieren (würde ich denken).

Das funktioniert aber schlecht, mit – 75% DD in der Finanzkriese! :P

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Geschrieben · bearbeitet von saver

... kurz- und mittelfristig betrachtet und mit Recency Bias ja. Aber wenn der TO AA anspricht, ist er sicher eher an langfristiger unbiased Betrachtung interessiert. Und dafür eignen sich REITs IMHO sehr gut zur Diversifizierung von aktienlastigen Depots, wie hier aufgezeigt wird:

 

Zitat

"Not only do REITs tend to provide steady and stable returns over the long term, but they also help in diversifying investor portfolios effectively. REITs tend to have a low-to-moderate correlation with other asset classes, as you can see in the graph above. This low correlation helps improve a portfolio’s risk-adjusted returns"
Quelle: http://marketrealist.com/2016/09/advantage-reit-high-returns-low-correlation/

 

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vor 26 Minuten schrieb saver:

... kurz- und mittelfristig betrachtet und mit Recency Bias ja. Aber wenn der TO AA anspricht, ist er sicher eher an langfristiger unbiased Betrachtung interessiert. Und dafür eignen sich REITs IMHO sehr gut zur Diversifizierung von aktienlastigen Depots, wie hier aufgezeigt wird:

"Not only do REITs tend to provide steady and stable returns over the long term, but they also help in diversifying investor portfolios effectively. REITs tend to have a low-to-moderate correlation with other asset classes, as you can see in the graph above. This low correlation helps improve a portfolio’s risk-adjusted returns"
http://marketrealist.com/2016/09/advantage-reit-high-returns-low-correlation/

 

Man diversifiziert Aktien mit Aktien?

 

Warum nicht mit Healthcare?

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@otto03:
1) Genaugenommen mit Immobilien(trust)aktien, einer Sonderform von Aktien
2) Healthcare wäre demgegenüber eine "aktive" Branchenwette

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vor 6 Minuten schrieb saver:

2) Healthcare wäre demgegenüber eine "aktive" Branchenwette

 

Immobilienaktien sind ebenfalls eine aktive Branchenwette. Damit sind wir dann wieder bei der alten Diskussion, ob Immobilien überhaupt eine eigene Anlageklasse sind.

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Ohne jetzt nachzusehen glaube ich mich zu erinnern das ein guter Teil diese ETF nicht aus REIT besteht sondern aus Aktien von Immounternehmen. Diese müssen keine bestimmte Quote ausschütten! 

Ohne jetzt nachzusehen glaube ich mich zu erinnern das ein guter Teil diese ETF nicht aus REIT besteht sondern aus Aktien von Immounternehmen. Diese müssen keine bestimmte Quote ausschütten! 

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Geschrieben · bearbeitet von saver

... ja, das ist bei kontinentaleuropäischen REITs m.W. zu ca. 50% der Fall. Ist daher hier ein Kompromiss, um überhaupt über ETFs selektiert an europäische REITs zu kommen. In anderen Regionen sind die m.W. sortenrein. Weltweit ist der "Branchenanteil" somit nur sehr gering so bei max. 15%. Mind. 85% sind folglich weltweit gestreuter Immobilienbesitz mit seinem zu "normalen" Aktien sehr unterschiedlichen Ertragsprofil, das die vorteilhafte (meist) geringe Korrelation bei aktienähnlicher Rendite und Volatilität bewirkt.

 

Im Gegensatz zu 2008 sind 2001/02 REITs nicht eingebrochen, da diese 2000 auf dem Höhepunkt der .com Blase so out waren wie nie zuvor. Und wenn man nach BIP allokiert, wie sehr viele hier einschl. mir, dann ist der Immo-Beitrag dazu zumindest von ähnlicher Größenordnung wie der anderer Unternehmen, nur halt viel weniger verbrieft, und wird daher bei völligem Weglassen von zusätzlichen REIT(-ETF)s stark untergewichtet.

 

Aus diesen Gründen sind die IMHO bestens geeignet, um ohne Fachkenntnisse, Aufwand und Klumpenrisiko mit Immos effizient zu diversifizieren. Daher spielen diese speziellen REIT-Aktien-ETFs in der AA diese durchaus umstrittene Sonderrolle als eigene "alternative" Anlageklasse. Ich weiß nicht, was im WPF sonst schon darüber diskutiert wurde, aber gibt es hier dazu gut begründete stark abweichende Meinungen? Was ist Mehrheits-Meinung?

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Geschrieben

vor 1 Stunde schrieb saver:

... ja, das ist bei kontinentaleuropäischen REITs m.W. zu ca. 50% der Fall. Ist daher hier ein Kompromiss, um überhaupt über ETFs selektiert an europäische REITs zu kommen. In anderen Regionen sind die m.W. sortenrein. Weltweit ist der "Branchenanteil" somit nur sehr gering so bei max. 15%. Mind. 85% sind folglich weltweit gestreuter Immobilienbesitz mit seinem zu "normalen" Aktien sehr unterschiedlichen Ertragsprofil, das die vorteilhafte (meist) geringe Korrelation bei aktienähnlicher Rendite und Volatilität bewirkt.

 

Im Gegensatz zu 2008 sind 2001/02 REITs nicht eingebrochen, da diese 2000 auf dem Höhepunkt der .com Blase so out waren wie nie zuvor. Und wenn man nach BIP allokiert, wie sehr viele hier einschl. mir, dann ist der Immo-Beitrag dazu zumindest von ähnlicher Größenordnung wie der anderer Unternehmen, nur halt viel weniger verbrieft, und wird daher bei völligem Weglassen von zusätzlichen REIT(-ETF)s stark untergewichtet.

 

Aus diesen Gründen sind die IMHO bestens geeignet, um ohne Fachkenntnisse, Aufwand und Klumpenrisiko mit Immos effizient zu diversifizieren. Daher spielen diese speziellen REIT-Aktien-ETFs in der AA diese durchaus umstrittene Sonderrolle als eigene "alternative" Anlageklasse. Ich weiß nicht, was im WPF sonst schon darüber diskutiert wurde, aber gibt es hier dazu gut begründete stark abweichende Meinungen? Was ist Mehrheits-Meinung?

Hin und wieder taucht die Diskussion auf.

 

Ich bin da bei tyr und otto, halte REITs auf keinen Fall für eine Anlageklasse sondern eine Branchenwette (bei mir kein Schimpfwort). ;)

 

Immoaktien sind ja eher Value und deshalb wurden sie auch nicht von der 01/02 Baisse erwischt, nicht „weil sie eine eigene Anlageklasse sind“.

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Geschrieben · bearbeitet von saver

Ja, habe inzwischen auch ein paar Verstreute gefunden. Kann es sein, dass das Thema REITs im WPF noch nicht so richtig schwerpunktmäßig diskutiert worden ist, denn in den Stickies findet man bis auf ein paar ganze wenige Links fast nichts Substantielles dazu, oder doch, wo? Wenn nicht, wäre das nicht sinnvoll? Ich sehe da einen Bedarf, weil man sich mit der Diversifikation in Anleihen z.Zt. und wohl noch unabsehbar viele Jahre in der Zukunft renditemäßig keinen großen Gefallen tut. Manche bekannte Experten sehen die REITs ja sogar als eigene Anlageklasse zwischen Standard-Aktien (Common Stock) und Anleihen angesiedelt, z.B. David Swensen, da sie Eigenschaften von beiden aufweisen. Wenn es interessiert, kann ich das raussuchen.

 

Wie will man sonst sinnvoll diversifizieren, wenn IG-Anleihen dazu nicht mehr zufriedenstellend taugen? Hier ein IMHO sehr ernüchternder Ausblick auf die kommenden (zig) Jahre, da es kaum besser laufen wird als in diesen Zeiten:

Zitat

Bond Market Bubbles Are Not What You Think

On a real, or inflation-adjusted, basis, long-term government bonds actually lost close to 38 percent in total from 1960 to 1982, taking the annual real returns down to a loss of greater than 2 percent per year (2).

Real returns in the 1926-1959 period were 63 percent in total or roughly 1.5 percent annually.

Quelle: http://awealthofcommonsense.com/2017/10/bond-market-bubbles-are-not-what-you-think/

Wer geht da noch in IG-Anleihen? Dann doch lieber relativ stabile 3% Dividende globaler REIT-ETFs plus Wertsteigerung in ähnlicher Größe, d.h. so 3-4% reale Gesamtrendite, Inflationsschutz inklusive.

 

Bei den ersten beiden Begriffen dafür bin ich eigentlich emotionslos. Mit "Branchenwette" tue ich mich nur persönlich schwer, weil ich damit ja nicht wie sonst bei Wetten auf eine Überrendite wette, sondern ich will einfach nur wirksamer diversifizieren. Der vorteilhafte Diversifikationseffekt durch (meistens) geringe Korrelation ist es, was für mich primär zählt, und ich betrachte die eben ohne Allgemeingültigkeitsanspruch als "alternative" Anlageklasse mit interessanten Diversifikationseigenschaften für ein Standard-Aktien-ETF-Depot.

 

Aber als Value würde ich die bei der hier diskutierten niedrigen Dividende und entspr. Überbewertung nun gerade nicht pauschal so bezeichnen. Value hängt doch mit der aktuellen Bewertung und anderen momentanen Kennzahlen zusammen. In 2000 hätte ich die natürlich temporär auch zu Value gezählt, aber in 2007 dann bestimmt nicht. Die Value-Zugehörigkeit wechselt m.W. ständig unter den Einzelwerten.

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