Immobilie kaufen: Jahresmiete vs. Kaufpreis ("Vervielfältiger")

[Rubberduck]

Ich wohne in einer Stadt im Rhein-Main-Gebiet. Mit dem Zirkel darum ist eine Zone gezogen, in der man die Stadt in 30 Minuten mit dem Auto erreicht. Dort ist es schweineteuer. Alles was weiter weg ist, ist schon deutlich moderater. Es ist völlig klar, dass dort ein Preisverfall zuerst einsetzen würde. Der Unterschied besteht also schon LOKAL. Da braucht man nicht Ost und West mit Nord und Süd vergleichen.

 

Nochmal zu der Kennzahl Kaufpreise/Jahresmiete. Das ist ja eine Art KGV. Da man die Mieter nicht beliebig schröpfen kann, steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Die Kaufpreise können durch Kredit gehebelt werden, die Mieten nicht.Solche hohen Bewertungen können fundamental nicht gerechtfertigt sein, sie können aber lange bestehen.

[tom1956]

vor 2 Stunden schrieb tyr:

Da das Thema interessant ist, spielen wir mal den theoretischen Fall ex post durch, jemand hätte in vor längerer Zeit, also z. B. 1980 konservativ-langweilig in 50% Aktienfonds Welt und 50% Rentenfonds investiert. 37 Jahre Anlagedauer, ein geräumiges Anlegerleben.

Nicht nur theoretisch sondern ganz praktisch: Halte die Fonds Fondra (seit fast 40 Jahren) und UniRak (über 30 Jahre). Ganz putzige Performance. Und das sind jeweils keine global anlegenden sondern "nur" europäische Mischfonds

Zitat

Performance UniGlobal: +1.337,08% (01.01.1980 bis 30.09.2017) https://www.union-investment.de/handle?isin=DE0008491051&action=viewFundPortrait&portrait=2

Performance UniRenta: +703,85% (01.01.1980 bis 30.09.2017) https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE0008491028&portrait=2

Hatte jeweils eine (für meine damaligen Verhältnisse) größere Summe angelegt. Also Einmalanlage. Aus der Laienperspektive gefragt: Ist die Performance bei einem Sparplan identisch ?

 

Auf Immobilien bin ich ja u. a. (neben steuerlichen Aspekten) auch gestoßen, weil man dort gut mit einem Hebel arbeiten kann (lassen sich gut beleihen) und man an (möglichen) Wertsteigerungen mit der vollen Summe partizipiert, auch wenn das Objekt kreditfinanziert ist

Zitat

Oder man kann den Einwand bringen, dass man ja auch breit gestreut in Immobilien hätte anlegen können, z. B. mit:

offene Immobilienfonds Deutschland: UniImmo Deutschland: http://www.fondsweb.de/DE0009805507-UniImmo-Deutschland

Performance UniImmo: Deutschland: +513,29% (01.01.1980 bis 30.09.2017) https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE0009805507&portrait=2

In meinem Umfeld habe einige durchaus gemischte Erfahrungen mit Immobilienfonds gemacht ... !? Fondsschließungen, einige Anteile wurden nur noch mit deftige Abschläge gehandelt usw.

Zitat

 

Wie man es dreht und wendet, mit den Fonds hätte man rückblickend sehr unaufgeregt einen extrem guten Schnitt gemacht. 

"Sehr unaufgeregt" ist vielleicht doch einen Hauch zu positiv formuliert. In den letzten Jahrzehnten hat es selbst bei diesen meinen Langweiler-Fonds zwischendurch munter gekracht - ebenso bei manchen der Immo-Fonds s. o. 

Zitat

Alles ex post, trotzdem überzeugt mich das nicht, einzelne Immobilien auf Pump statt Wertpapiere zu kaufen und das als Investition anzusehen. Die Zahlen für die Immobilienwertentwicklung in Deutschland nach Inflation, die Gerd Kommer vorträgt sprechen nicht dafür:

 

 

Verstehe zugegebenermaßen zu wenig von der ganzen Materie. Immerhin habe ich mal ein Buch von ihm überflogen. Durchaus schlüssig selbst für mich als Laien. Dennoch: Trommelt der gute Herr Kommer nicht einfach wie so viele andere schlicht für sein Modell !? Was natürlich völlig legitim wäre ... 

 

Um einen bösartigen Banker zu zitieren: "So erfolgreich kann sein Modell nicht sein, denn wirklich Vermögen hat Kommer selbst nicht und muß in London bescheiden zur Miete wohnen". Vielleicht war der gute Mann auch nur deshalb so schnippisch, weil er ob dem ETF-Gedanken die Pfründe seiner bankeigenen Fondsgesellschaft gefährdet sah ... Gut möglich. 

 

[Nachdenklich]

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

8. Andererseits: Wenn Engländer oder Asiaten in Frankfurt aufschlagen, freuen sich manche, wie billig hier Wohnungen sind ... Es ist eben alles relativ.

 

Ich empfehle mal diesen Vergleich zu lesen:

 

https://presse.immowelt.de/pressemitteilungen/marktberichte/artikel/artikel/drei-laender-vergleich-wohnimmobilien-in-muenchen-40-prozent-guenstiger-als-in-zuerich.html

 

[tom1956]

vor 12 Minuten schrieb Nachdenklich:

 

Ich empfehle mal diesen Vergleich zu lesen:

 

https://presse.immowelt.de/pressemitteilungen/marktberichte/artikel/artikel/drei-laender-vergleich-wohnimmobilien-in-muenchen-40-prozent-guenstiger-als-in-zuerich.html

 

Ist mir schon mehrfach bei Vermietungen passiert: Ich dachte, die Wohnung sei günstig bis fair (aus Mietersicht) eingepreist. Ein englischer Interessent empfand es als durchaus teuer. Bis sich der Dissens herausstellte: Ich sprach von der Monatsmiete und er ging davon aus, daß dies der Preis pro Woche sei ...  

[tyr]

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

Nicht nur theoretisch sondern ganz praktisch: Halte die Fonds Fondra (seit fast 40 Jahren) und UniRak (über 30 Jahre). Ganz putzige Performance. Und das sind jeweils keine global anlegenden sondern "nur" europäische Mischfonds

 

Davon hört man ziemlich selten Erfahrungsberichte. Vermutlich, wie schonmal geschrieben, weil das wissenschaftlich solide fundierte Geldanlagegrundwissen damals nicht so leicht/billig zugänglich war wie heute.

 

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

Hatte jeweils eine (für meine damaligen Verhältnisse) größere Summe angelegt. Also Einmalanlage. Aus der Laienperspektive gefragt: Ist die Performance bei einem Sparplan identisch ?

 

Später angelegtes Geld hat natürlich nicht an der ganzen Wertentwicklung seit Beginn eine Sparplans teilgenommen , sondern nur an einem Teil. Angenommen, die Kurse steigen über die Zeit, dann steigen spätere Einzahlungen zu einem höheren Kurs ein und haben entsprechend eine geringere Wertentwicklung.

 

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

In meinem Umfeld habe einige durchaus gemischte Erfahrungen mit Immobilienfonds gemacht ... !? Fondsschließungen, einige Anteile wurden nur noch mit deftige Abschläge gehandelt usw.

 

Das sollte auch keine Befürwortung für offene Immobilienfonds sein, sondern vielmehr dafür stimmen, dass man Investitionen im Immobilien als privater Klein- und Mittelschichtsanleger lieber per Immobilienfonds breit gestreut und mit vernünftiger Asset Allocation anstellt, statt in Einzelimmobilien konzentriert mit Kredithebel. Mit Diversifizierung erreicht man die Marktperformance. Mit einer Einzelimmobilie kann man neben der Marktperformance je nach Lage und Bausubstanz ganz gehörig vom Mittelwert abweichen und starke Verluste einfahren (oder gar unverkäuflich sein) oder eben auch spekulativ starke Gewinne erzielen, wenn man frühzeitig glücklich in einer heutigen Toplage gekauft hat und jetzt verkauft, während die Immobilienblase in gefragten Lagen weiter aufgepumpt wird.

 

Da man nur ein Anlegerleben hat kann ich die Vorstellung nicht nachvollziehen, auf die Wertentwicklung einer Einzelimmobilie zu wetten und dort mit FK zu mehr als 100% all-in zu gehen.

 

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

"Sehr unaufgeregt" ist vielleicht doch einen Hauch zu positiv formuliert. In den letzten Jahrzehnten hat es selbst bei diesen meinen Langweiler-Fonds zwischendurch munter gekracht - ebenso bei manchen der Immo-Fonds s. o. 

 

Eine reine Vermögensbildung in Wertpapiere nur mit Eigenkapital und Kursrisiko je nach Risikotoleranz/Risikotragfähigkeit kann erheblich unaufgeregter ablaufen, als der Kauf einer Immobilie auf Kredit, bei der man die Finanzierung auf Kante näht. Eine Zwangsversteigerung der auf Kredit finanzierten Immobilie kann ein ganz anderes Kaliber an Aufregung sein als z. B. 30% Kursverlust des Wertpapierportfolios in 2008.

 

Da schaue ich lieber entspannt fallenden Wertpapierkursen in Bärenmärkten in meinem Eigenkapital zu und rebalance. Oder ich verkaufe Wertpapiere ohne die Immokaufnebenkosten von 10+% zu verlieren.

 

Fonds-Kaufnebenkosten wie Ausgabeaufschläge, Spread, Gebühren oder ATC von 10+% würde hier im Forum kaum jemand akzeptieren. Ebenso würde wohl eine Aktienerwerbssteuer von 3,5% wütende Endlosdiskussionen nach sich ziehen. 5% Grunderwerbsteuer an den Staat zu zahlen findet man dagegen offenbar erträglich.

 

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

Verstehe zugegebenermaßen zu wenig von der ganzen Materie. Immerhin habe ich mal ein Buch von ihm überflogen. Durchaus schlüssig selbst für mich als Laien. Dennoch: Trommelt der gute Herr Kommer nicht einfach wie so viele andere schlicht für sein Modell !? Was natürlich völlig legitim wäre ... 

 

Um einen bösartigen Banker zu zitieren: "So erfolgreich kann sein Modell nicht sein, denn wirklich Vermögen hat Kommer selbst nicht und muß in London bescheiden zur Miete wohnen". Vielleicht war der gute Mann auch nur deshalb so schnippisch, weil er ob dem ETF-Gedanken die Pfründe seiner bankeigenen Fondsgesellschaft gefährdet sah ... Gut möglich. 

 

Kommer spricht nicht vor einer Versammlung von Immobilienmaklern, sondern vor dem Verband der Honorarfinanzanlageberater. Das sollte klar sein. Die Zahlen sprechen dennoch für sich. Wenn jemand andere Zahlen hat, die eine Gegenmeinung stützen, nur her damit. Bisher sieht es sehr ruhig aus mit kritischen Stimmen zu dem, was Kommer vorträgt.

[Schwachzocker]

vor 12 Stunden schrieb tom1956:

...

Um einen bösartigen Banker zu zitieren: "So erfolgreich kann sein Modell nicht sein, denn wirklich Vermögen hat Kommer selbst nicht und muß in London bescheiden zur Miete wohnen"....

 

Das ist ja auch eine Binse. Niemand bezweifelt, dass das Geschäftsmodell des Bänkers erfolgreicher ist (...aber nicht für den Kunden!).

[Aragorn]

Das Video ist aktueller und erklärt den Sachverhalt ganz gut.

 

Kommer

 

Und Gerd Kommer hat deswegen keine eigene Immobilie, weil er zu oft umgezogen ist und sonst die Transaktionskosten zu hoch gewesen wären.

 

 

[tom1956]

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

Davon hört man ziemlich selten Erfahrungsberichte. Vermutlich, wie schonmal geschrieben, weil das wissenschaftlich solide fundierte Geldanlagegrundwissen damals nicht so leicht/billig zugänglich war wie heute.

Das dürfte nicht zuletzt am Internet und Foren wie diesem liegen ...

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

Später angelegtes Geld hat natürlich nicht an der ganzen Wertentwicklung seit Beginn eine Sparplans teilgenommen , sondern nur an einem Teil. Angenommen, die Kurse steigen über die Zeit, dann steigen spätere Einzahlungen zu einem höheren Kurs ein und haben entsprechend eine geringere Wertentwicklung.

Diese Möglichkeit der Hebelwirkung - trotz Kredit kann man von Anfang an mit dem Gesamtwert von (eventuellen) Wertsteigerungen profitieren - bleibt für mich einer der Immo-Vorteile. Ebenso die gute Beleihbarkeit.

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

 

Das sollte auch keine Befürwortung für offene Immobilienfonds sein, sondern vielmehr dafür stimmen, dass man Investitionen im Immobilien als privater Klein- und Mittelschichtsanleger lieber per Immobilienfonds breit gestreut und mit vernünftiger Asset Allocation anstellt, statt in Einzelimmobilien konzentriert mit Kredithebel.

Überzeugend. Das dürfte für den Durchschnittsanleger stimmig sein. Zumindest, wenn es um vermietete Immobilien geht (s. a. unten)

vor 10 Stunden schrieb tyr:

Da man nur ein Anlegerleben hat kann ich die Vorstellung nicht nachvollziehen, auf die Wertentwicklung einer Einzelimmobilie zu wetten und dort mit FK zu mehr als 100% all-in zu gehen.

Dem klassischen Selbstnutzer/Häuslebauer wird in aller Regel nicht anderes übrig bleiben ... wenn er denn unbedingt Wohneigentum will, oder !?

vor 10 Stunden schrieb tyr:

Eine reine Vermögensbildung in Wertpapiere nur mit Eigenkapital und Kursrisiko je nach Risikotoleranz/Risikotragfähigkeit kann erheblich unaufgeregter ablaufen, als der Kauf einer Immobilie auf Kredit, bei der man die Finanzierung auf Kante näht. Eine Zwangsversteigerung der auf Kredit finanzierten Immobilie kann ein ganz anderes Kaliber an Aufregung sein als z. B. 30% Kursverlust des Wertpapierportfolios in 2008.

Das deckt sich - ehrlich gesagt - nicht ganz mit meinen Erfahrungen. Klar: Die Kurse von Aktien und Fonds werden börsentäglich ermittelt, das ist mit Immobilien nicht zu vergleichen (zumal sozusagen jede Immobilie ein Unikat darstellt). Aber "unaufgeregt" waren selbst - um bei dem konkreten Beispiel zu bleiben - diese beiden Langweiler-Fonds nicht (und das waren nur europäische Mischfonds; der eine ausgewogen also etwa 50:50, der andere flexibel agierend). Selbst mit diesem eher vorsichtigen Ansatz ging es zwischendurch mal fast 40% runter. Will sagen: Schwankungen gab es auch bei  meinen Immobilien, die Ausschläge waren aber deutlich moderater.

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

Da schaue ich lieber entspannt fallenden Wertpapierkursen in Bärenmärkten in meinem Eigenkapital zu und rebalance. 

Auf jeden Fall wohl richtig und auch rational - wenn man das dann so durchhält. Da habe ich - zumindest in meinem Umfeld - aber oft andere Erfahrungen gemacht. So richtig entspannt waren die meisten nicht, wenn die Kurse massiv abgestürzt sind. Und auch mit dem Nachkaufen zu günstigen Kursen haben sich so manche in praxi sehr schwer getan. Wie war denn die Stimmung hier im WPF (falls es das Forum damals schon gab) beim Platzen der Dot.Com-Blase oder 2008 mit dem Beginn der Finanzkrise ...? Theorie und Praxis sehen manchmal anders aus. Will sagen: Für schwache Gemüter können hohe Transaktionskosten auch ein Vorteil sein, weil es beim Aussitzen hilft ...

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

Fonds-Kaufnebenkosten wie Ausgabeaufschläge, Spread, Gebühren oder ATC von 10+% würde hier im Forum kaum jemand akzeptieren. Ebenso würde wohl eine Aktienerwerbssteuer von 3,5% wütende Endlosdiskussionen nach sich ziehen. 5% Grunderwerbsteuer an den Staat zu zahlen findet man dagegen offenbar erträglich.

Wenn es denn nur 5% Grunderwerbssteuer wären ... In meinem Bundesland sind wir inzwischen bei 6 % angekommen, wenn ich mich richtig erinnere.

So ganz sauber kann man das (Aktien vs Immobilien) eh nicht vergleichen, schon wegen der ungleichen steuerlichen Behandlung (Abschreibungen, steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Speku-Frist usw.)

vor 10 Stunden schrieb tyr:

 

 

Kommer spricht nicht vor einer Versammlung von Immobilienmaklern, sondern vor dem Verband der Honorarfinanzanlageberater. Das sollte klar sein. Die Zahlen sprechen dennoch für sich. Wenn jemand andere Zahlen hat, die eine Gegenmeinung stützen, nur her damit. Bisher sieht es sehr ruhig aus mit kritischen Stimmen zu dem, was Kommer vorträgt.

Zugegebenermaßen: Kann gut sein, daß der Herr Kommer mit allen seinen Thesen richtig liegt. Wenn man es rein wissenschaftlich angeht und es diszipliniert durchhält.

Da bildet aber das WPF oder jemand wie Du gerade nicht den Durchschnittsanleger ab. Das Gegenteil dürfte leider eher zutreffen.

Sonst müßte es viel mehr Millionäre geben, die dies mit Fondssparplänen (und in Zukunft dann eben mit ETFs) erreicht haben ...

[Nachdenklich]

vor 27 Minuten schrieb tom1956:

Kann gut sein, daß der Herr Kommer mit allen seinen Thesen richtig liegt.

 

Kann das sein?

 

Beim ersten Versuch, mir das Video anzuschauen, habe ich abgeschaltet, nachdem Herr Kommer zunächst vorgerechnet hat, daß Immobilienpreise in Deutschland nach 40 Jahren inflationsbereinigt genau da lagen, wo sie vor 40 Jahren waren. Und dann hat er daraus die These hergeleitet, daß das "Vorurteil", Immobilien würden vor Inflation schützen, ja offensichtlich falsch sei. Es kann zwar sein, daß man mit anderen Anlagen bessere Renditen erzielt. Aber wenn die Immobilienpreise nach 40 Jahren genau da lagen, wo sie vor 40 Jahren waren, dann ist der Inflationsschutz doch nachweislich gelungen. (Und außerdem der deutsche Immobilienmarkt nicht überhitzt oder in einer Blase.)

Bei dieser Art der Argumentation mußte ich abbrechen. (Irgendwann später habe ich aus Neugier, was sonst noch kommt, dann doch das komplette Video gesehen.) 

Für mich hat sich damit die These erledigt, daß ich den Ratschlägen eines Herrn Kommer besondere Aufmerksamkeit schenken sollte. Ich bin immer noch für selber denken!

[Aragorn]

Kommers Argumente und Schlussfolgerungen sind schon richtig, aber nur auf der sachlichen Ebene.

 

Zahlreiche Studien belegen aber, dass gerade Eigenheimbesitzer immer oder meistens vermögender sind als Mieter.

 

Das liegt am Konsumverzicht bzw. am Zwangssparen. Der Mieter läuft immer Gefahr, an sein Depot zu gehen und zu konsumieren, während der Immobilienbesitzer das nicht so einfach machen kann. Der Mieter wird auch 2 - 3 mal im Jahr in Urlaub fahren, der Immo-Besitzer vielleicht 1 mal, wenn überhaupt. Liegt halt in der Natur der Sache, weil die Sparquote wird beim Immobilienbesitzer immer höher sein als beim Mieter.

 

Interessanter Artikel dazu:

 

Spiegel

[mzl]

vor 2 Stunden schrieb Nachdenklich:

 

Kann das sein? @ Kommer

 

Ja, kann sein, warum denn nicht?

 

Wie Du zurecht schreibst: rechne selbst! Ich bin auch eher immoskeptisch, obwohl ich bereits investiert habe und momentan stark vom Immoboom profitiere. Manche Dinge muss man eben erfahren und fühlen, z.B. im Eigentum zu leben oder auch in einer schwierigen Eigentümergemeinschaft über eine kostenspielige Schwammsanierung zu diskutieren und irgendwelche dämlichen WEG-Mehrheitsentscheidungen mitzutragen, d.h. v.a. zu bezahlen.

 

Mein üblicher Tipp: besorge Dir geeignetes Rechenmaterial in Form eines Buchs oder das letzte Immospezial der Finanztest. Dort gibt es alle Rechnungen, die Du brauchst, u.a. Gegenüberstellungen Mieten vs. Kaufen, langfristige Rentabilitätsrechnungen und viele wichtige Anregungen. Du kannst auch einen soliden Excelrechner herunterladen. Die Vervielfältiger oder Faktoren sind in den gefragten Lagen natürlich katastrophal hoch und dürften dies bleiben. Zinsänderungsrisiken gehen viele Käufer mit 15- bis 20-jährigen Laufzeiten oder BSV-Unterlegung bis auf Weiteres aus dem Weg.

[Schwachzocker]

vor 26 Minuten schrieb Aragorn:

...

Zahlreiche Studien belegen aber, dass gerade Eigenheimbesitzer immer oder meistens vermögender sind als Mieter.

 

Das liegt am Konsumverzicht bzw. am Zwangssparen....

Anzunehmen, dass es ausschließlich daran liegt, wäre aber eine haltlose Mißinterpretation des Artikels.

 

Zitat

Kommers Argumente und Schlussfolgerungen sind schon richtig, aber nur auf der sachlichen Ebene.

Auf welcher Ebene soll das Thema denn sonst diskutiert werden? Dass die menschlichen Emotionen und mangelnde Disziplin immer wieder dazu führen, dass sämtliche wissenschaftliche Erkenntnisse beharrlich ignoriert werden, ist nichts Neues.

Wer sich gesund ernährt und sich regelmäßig bewegt, erfreut sich tendenziell besserer Gesundheit. Nun muss man es nur noch machen. Mit Zwang ginge es wohl besser.

Wer sich beim Autofahren nicht anschnallt, hat bei einem Unfall keine hohen Überlebenchancen. Das ist leicht zu kapieren. Trotzdem machen es viele Menschen nicht.

 

Wissenschaftler können nun einmal nicht mehr machen als Erkenntnisse gewinnen. Die Umsetzungen ist dann ein anderes Thema.

Entweder man ist in der Lage zu sparen oder man ist es nicht. Es wäre doch absurd, wenn man sich absichtlich in eine Zwangslage (hoher Immobilienkredit) bringt, nur um besser sparen zu können. Dann kann ich mein Geld auch gleich bei der Polizei hinterlegen, wenn ich darüber keine Verfügungsgewalt haben will.

[andjessi]

vor 3 Stunden schrieb Schwachzocker:

Wissenschaftler können nun einmal nicht mehr machen als Erkenntnisse gewinnen. Die Umsetzungen ist dann ein anderes Thema.

Entweder man ist in der Lage zu sparen oder man ist es nicht. Es wäre doch absurd, wenn man sich absichtlich in eine Zwangslage (hoher Immobilienkredit) bringt, nur um besser sparen zu können.

Das sehe ich anders. Das wirtschaftliche Verhalten von Menschen in bestimmten Situationen kann durchaus wissenschaftlich analysiert werden. Und da gibt es nunmal vielfach die Erkenntnis, dass sich der durchschnittliche Mensch eben nicht wirtschaftlich rational verhält.

 

Das kann möglicherweise zu verblüffenden Ergebnissen führen: Der finanziell ungebildete Sparer (0815-Immobilienkäufer), der auf ein miserables Produkt (seine langweilige überteuerte Immobile) setzt, ist im Durchschnitt vielleicht am Ende wohlhabender als der Anlageprofi.

[Schwachzocker]

vor 5 Stunden schrieb Nachdenklich:

 

Kann das sein?

 

Beim ersten Versuch, mir das Video anzuschauen, habe ich abgeschaltet, nachdem Herr Kommer zunächst vorgerechnet hat, daß Immobilienpreise in Deutschland nach 40 Jahren inflationsbereinigt genau da lagen, wo sie vor 40 Jahren waren. Und dann hat er daraus die These hergeleitet, daß das "Vorurteil", Immobilien würden vor Inflation schützen, ja offensichtlich falsch sei. Es kann zwar sein, daß man mit anderen Anlagen bessere Renditen erzielt. Aber wenn die Immobilienpreise nach 40 Jahren genau da lagen, wo sie vor 40 Jahren waren, dann ist der Inflationsschutz doch nachweislich gelungen.

 

Bei Min. 7:45 sagt er, dass Kauf- und Verkaufskosten nicht berücksichtigt wurden und von 100% Eigenkapital ausgegangen wurde. Instandhaltungskosten setzt er bei 40 Jahren wohl voraus.

Dann sieht es mit dem Inflationsschutz schlecht aus.

 

Zitat

Für mich hat sich damit die These erledigt, daß ich den Ratschlägen eines Herrn Kommer besondere Aufmerksamkeit schenken sollte. Ich bin immer noch für selber denken!

Ich würde beides zeitgleich empfehlen: Kommers Ratschläge Aufmerksamkeit schenken - zeitgleich auch selbst denken! Multitasking sozusagen!

[Nachdenklich]

vor 19 Minuten schrieb Schwachzocker:

Bei Min. 7:45 sagt er, dass Kauf- und Verkaufskosten nicht berücksichtigt wurden und von 100% Eigenkapital ausgegangen wurde. Instandhaltungskosten setzt er bei 40 Jahren wohl voraus.

Dann sieht es mit dem Inflationsschutz schlecht aus.

 

Das kann man sicher so bewerten wie Du das tust.

 

Ich dagegen würde es so bewerten: Wenn ich mein Geld in eine Immobilie (Asset) hineingesteckt habe, in den 40 Jahren keine Miete gezahlt habe, dafür aber Instandhaltungsleistungen erbracht habe und am Ende Inflationsbereinigt (also in realer Kaufkraft) den Einkaufspreis wieder herausbekommen habe, dann hat dieses Asset die Bezeichnung "Inflationsschutz" sehr wohl verdient. Und einen Wissenschaftler, der mit dieser Argumentation beweisen will, daß Immobilien nicht vor Inflation schützen würden, der muß damit rechnen, daß ich auch seine sonstigen Aussagen sehr mißtrauisch betrachte. (Aber ich bin mir bewußt, daß dies Herrn Kommer und seinen Jüngern [seiner Fangemeinde] egal ist. Und damit kann ich wiederum leben.)  

In meinen Augen zumindest hat er sich mit dieser Argumentation selbst widerlegt. Und das sollte jemandem wie ihm in einer solchen Präsentation nicht passieren, denn die war sicher vorbereitet - und da hätte er merken müssen, daß seine Argumentation einen Widerspruch enthält.

 

 

vor 19 Minuten schrieb Schwachzocker:

Ich würde beides zeitgleich empfehlen: Kommers Ratschläge Aufmerksamkeit schenken - zeitgleich auch selbst denken! Multitasking sozusagen!

 

Zustimmung! Aufmerksamkeit schenken ist immer gut. Seine Weisheiten nachbeten? Nicht unbedingt!

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten schrieb andjessi:

Das sehe ich anders. Das wirtschaftliche Verhalten von Menschen in bestimmten Situationen kann durchaus wissenschaftlich analysiert werden. Und da gibt es nunmal vielfach die Erkenntnis, dass sich der durchschnittliche Mensch eben nicht wirtschaftlich rational verhält....

Das ist nicht abzustreiten. Menschen verhalten sich bei alltäglich Handlungen (also Konsum und Sparen) oft nicht rational, während sie sich bei herausragenden Entscheidung (z.B. ein Immobilienkauf) durchaus sehr rational verhalten können. Aber soll man sich deshalb jetzt selbst kasteien? Da wären wir wieder beim emotionalen Teil der Immobiliendiskussion.

 

So ganz verstehe ich die Systematik der Untersuchung auch nicht, auf die sich der verlinkte Artikel im Spiegel bezieht. Dort heißt es auch, dass im letzten Jahr 60.000 Immobilien unter den Hammer gekommen sind. Ich nehme an, die werden in der Rechnung nicht mehr unter den "wohlhabenden Immobilienbesitzern" aufgeführt und den Mietern gegenübergestellt, müssten sie aber machen.

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten schrieb Nachdenklich:

...

Ich dagegen würde es so bewerten: Wenn ich mein Geld in eine Immobilie (Asset) hineingesteckt habe, in den 40 Jahren keine Miete gezahlt habe...

Das wäre aber eine Falschbewertung, weil der Umstand, dass Du keine Miete gezahlt hast nichts mit der Wertentwicklung der Immobilie zu tun hat und daher bei dieser Fragestellung auch zu recht nicht betrachtet wird.

Was Du hier versuchst, ist der Vergleich Mieter-Eigentümer. Darum ging es Herrn Kommer in diesem Abschnitt aber nicht.

 

[Nachdenklich]

vor 1 Minute schrieb Schwachzocker:

Was Du hier versuchst, ist der Vergleich Mieter-Eigentümer. Darum ging es aber nicht.

 

Ich vergleiche nicht Mieter-Eigentümer sondern betrachte nur den wirtschaftlichen Erfolg oder Mißerfolg eines Investments im Sinne einer Investitionsrechnung, bei der die Preissteigerung des Investitionsobjekts um den Faktor Inflation bereinigt wurde.

 

Jahr  1:      Geld in eine Immobilie investiert.     [Betrag X]

Jahr 1-40:  Rendite/Laufender Ertrag in Form einer ersparten Miete (bzw in Form des Überschusses der Mietersparnis über Instandhaltungskosten) über 40 Jahre.

Jahr 40:     Schlußwert der Immobilie nach 40 Jahren. [Inflationsbereinigt wieder Betrag X]

 

Wenn der inflationsbereinigte Schlußwert dem Preis zum Zeitpunkt der Investition entspricht (und ich zwischenzeitlich sogar noch eine Mietersparnis hatte), dann wurde der Inflationsschutz doch erreicht. Sorry, ich kann nicht verstehen, wo da mein Denkfehler sein soll.

[Schwachzocker]

Da ist kein Denkfehler.

Ich habe nur versucht herauszuarbeiten, warum Du bei dem Video vorzeitig abgeschaltet hast: Weil Herr Kommer Äpfel verkauft, während Du gern Birnen möchtest.

[schmidtl]

Am 23.10.2017 um 11:47 schrieb Aragorn:

Die eigengenutzte Immobilie oder Eigentumswohnung lohnt sich nur in den geringsten Fällen, erst recht nicht wenn nicht über einen Kredit finanziert werden muss. Hier wäre ein ETF-Depot vielleicht eine Alternative.

 

Als Einstieg empfielt sich Gerd Kommer 

Wie sehr mich diese völlig am Thema vorbeigehenden unqualifizierten Beiträge mit dem einzigen Ziel nen Reflink abzusondern ankotzen ist unfassbar.

[Yoko]

Der Faktor ist insofern relevant, um die Rendite über deine Mieteinnahmen / Mietersparnisse zu berechnen.

 

Angenommen du zahlst den 33-fachen Faktor, d.h. (mal alles ohne Inflation), deine Rendite über Mietersparnis liegt bei 3% p.a.

Als Eigentümer kommt noch hinzu, dass du Instandhaltungskosten hast. Es empfiehlt sich 1,5% der Baukosten als Rücklagen zurück zu legen. Nehmen wir mal an 50% des Kaufpreises sind für das Grundstück, 50% für die Immobilie, dann sind dies Rücklagen von 0,75% p.a. vom Kaufpreis.

Weiterhin kommen noch Steuern hinzu. In München liegt die Grundsteuer bei ca. 1,4% des Einheitswerts. Mit der obigen Annahme von 50:50 ergibt sich somit 0,7% p.a. des Kaufpreises für Grundsteuer.

Bleibt also eine Rendite durch Mietersparnis von 1,55% p.a.

Neben Steuer und Instandhaltungskosten kommen noch weitere Kosten hinzu, z.B. für Gebäudeversicherung, Hauswart, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Müllentsorgung etc. die die Rendite durch Mietersparnis weiter sinken lässt.

Am Ende ergibt sich, bei einem Faktor von 33, vielleicht eine Rendite (durch Mietersparnis von) 1% oder weniger ohne Berücksichtigung von Nebenkosten. Mit Kauf-Nebenkosten von ca. 13% müsstest du also 13 Jahre in der Immobilie wohnen, um durch gesparte Miete die Kaufnebenkosten wieder raus zu haben.

Ob es sich der Kauf aus Renditesicht  lohnt, ergibt sich bei so einem Faktor nur über die Wertsteigerung. Steigen die Immobilienpreise weiter, dann kann es sich lohnen. Fällt oder stagnieren die Immobilienpreise, kann der ganze Kauf ein Reinfall gewesen sein.

Wie sich die Immobilienpreise in Metropolen entwickeln kann keiner sagen. Wie wird der Mensch in 10, 20 oder 30 Jahren arbeiten und leben? Werden wir weiterhin in München wohnen wollen oder bevorzugen wir eine Wohnung in Thüringen und pendeln per Hyperloop zur Arbeit? Oder arbeiten gar komplett virtuell von zuhause aus?
 

[luess]

vor 21 Stunden schrieb Nachdenklich:

Und außerdem der deutsche Immobilienmarkt nicht überhitzt oder in einer Blase

Wie ist denn deine Meinung nun dazu ? Ist der Markt überhitzt, in einer Blase oder eben nicht ? Das konnte ich mit diesem Satz ehrlich gesagt nicht direkt herauslesen. 

 

Kann sich jemand vorstellen, was mit den tatsächlich massiv überhitzten Immobilienpreisen passiert, wenn die Geldflut eingestellt bzw. deutlich zurückgefahren wird ( Anleihenaufkaufprogramm etc. ) ?

 

Draghi verdramatisiert die hohen Immobilienpreise durch die Niedrigzinspolitik. Er verschärft es mit dem Anleihenaufkaufprogramm nochmals zusätzlich. Der Markt wird massiv mit Geld geflutet. Hierdurch hilft er aber den schwächelnden EU-Staaten. 

 

Auf der anderen Seite bringt er seine () Staaten wie Italien und vorallem Griechenland durch eine potentielle Leitzinserhöhung in massive ( noch viel größere ) Staatsprobleme. Hiermit hilft er aber den deutschen Sparern ( mit Habenszinsen ) und die Immobilienpreise rauschen mächtig nach unten. ( Nachfrage sinkt, Preis sinkt ) 

 

Ein Teufelskreislauf also. 

 

Der Standpunkt ist ganz klar: die Immobilienpreise werden deutlich nachgeben, wenn sich die Leitzinsen erhöhen ! 

[Sascha.]

vor 2 Stunden schrieb luess:

Ist der Markt überhitzt, in einer Blase oder eben nicht ?

Der Markt ist nicht in einer Blase.

Die Blase umfasst allerhöchstens die Preise in München, Berlin und anderen größeren Städten.

 

Bei uns im Dorf sind dieses Jahr 2 Häuser versteigert worden.

Eins ging für ca. 9000€ weg. (40 Jahre alt, Heizung muss neu, Fenster müssen neu. Sonst aber noch recht solide. (220m² Wohnfläche auf 3 Etagen + Garage 200m² Garten)

Eins ging für ca. 5000€ weg. (30 Jahre alt, Heizung muss neu, Fenster sind noch naja, (130m² Wohnfläche + 80m² Gewerbefläche) sagen wir mal da muss man mindestens noch 30.000€ reinstecken + 300m² Garten)

Mit nem Einsatz von 30.000-40.000€ Kann man die beiden Häuser durchaus wieder auf nen sehr guten Zustand bringen.

Ich hab ne Mietwohnung mit 85 m² und zahle 180€ Kaltmiete. Das liegt auch hier ein gutes Stück unter dem Mietspiegel. Aber ich beschwere mich nicht darüber .

Blase? Bei uns sicher nicht . (ländliche Region in NRW)

 

In den Großstädten? Warscheinlich Blase.

Aber selbst in der nächstgrößeren "Stadt", in der Nähe, mit 20.000 Einwohnern sind die Mieten mindestens doppelt bis dreifach so hoch.

[Rubberduck]

vor 2 Stunden schrieb Sascha.:

Die Blase umfasst allerhöchstens die Preise in München, Berlin und anderen größeren Städten.

 

Es umfasst auch das Umland. Habe letztens ein 50er JAhre Siedlungshäuschen in einem Dörfchen im Odenwald angesehen. An dem Haus ist nie wirklich was gemacht worden. Feuchter Keller, Elektrik teilweise zweiadrig, kein FI-Schalter. War bis vor kurzem aber vermietet!

Nach dem Krieg teilten sich ZWEI Familien die 100m2, daher auch zwei Küchen und zwei Bäder, die irgendwann mal sinnfrei umgebaut wurden. Ein Riesengarten mit Hasenstall und Plumpsklo. (Natürlich nicht mehr in Benutzung) Laut Immoscout hatte das Plumpsklo in den letzten drei Jahren eine Wertsteigerung von jeweils 6, 7 und 9%. 

Gefordert wurden für das 500m2 Grundstück und das Abbruchhaus 220k. Vermutlich geht es irgendwie für 200k weg. Der Wert des Grundstücks ist etwas über 100k. Nur gibt es dort keine freien Grundstücke mehr. Also wird alles gezahlt. Ein anderes Häusle in dem Dörfchen ging bereits zu ähnlichen Konditionen weg. Stand bei Immoscout genau eine Woche drin. Mir hat die Maklerin nicht mal mehr geantwortet.

[luess]

vor 4 Stunden schrieb Sascha.:

Eins ging für ca. 9000€ weg. (40 Jahre alt, Heizung muss neu, Fenster müssen neu. Sonst aber noch recht solide. (220m² Wohnfläche auf 3 Etagen + Garage 200m² Garten)

Eins ging für ca. 5000€ weg. (30 Jahre alt, Heizung muss neu, Fenster sind noch naja, (130m² Wohnfläche + 80m² Gewerbefläche) sagen wir mal da muss man mindestens noch 30.000€ reinstecken + 300m² Garten)

Mit nem Einsatz von 30.000-40.000€ Kann man die beiden Häuser durchaus wieder auf nen sehr guten Zustand bringen.

 

Glaub ich dir nicht. Das ist unmöglich!! Du hast irgendetwas entscheidendes vergessen oder vielleicht eine Null unterwegs gestrichen. Wenn es so wäre wie du hier schreibst, gäbe es 1 Million Nachfrager nach diesen Objekten. Die Chance, dass deine Geschichte stimmen kann, ist weit unter 0%. Wenn du doch denkst, dass man nur 30-40T EUR braucht, um es deiner "Meinung" nach wieder in Schuss zu kriegen... Warum hast du dann nicht zugeschlagen!? 

 

vor 4 Stunden schrieb Sascha.:

Ich hab ne Mietwohnung mit 85 m² und zahle 180€ Kaltmiete. Das liegt auch hier ein gutes Stück unter dem Mietspiegel. Aber ich beschwere mich nicht darüber

 

Auch hier ist die Chance, das es stimmt fast bei 0%. Ich meine ok, vielleicht hast du 400€ Nebenkosten. Aber ich bin relativ sicher, dass deine Aussage in jedem Fall falsch ist. Du glaubst doch nicht im ernst, dass es zur heutigen Zeit Immobilien mit 85m^2 für 180€ kalt gibt ?  Das sind gerade mal etwas mehr als 2€ pro m^2. Natürlich sind irgendwelche Benefits nicht zu vergleichen. Falls das bei dir der Fall ist, solltest du das hinzuschreiben. 

 

vor 4 Stunden schrieb Sascha.:

In den Großstädten? Warscheinlich Blase.

Aber selbst in der nächstgrößeren "Stadt", in der Nähe, mit 20.000 Einwohnern sind die Mieten mindestens doppelt bis dreifach so hoch.

 

Du widersprichst dir. Natürlich gibt es eine Blase. Und natürlich auch im ländlichen Bereich. Und auch in einem Wohnkreis. 

 

vor 1 Stunde schrieb Rubberduck:

Es umfasst auch das Umland. Habe letztens ein 50er JAhre Siedlungshäuschen in einem Dörfchen im Odenwald angesehen. An dem Haus ist nie wirklich was gemacht worden. Feuchter Keller, Elektrik teilweise zweiadrig, kein FI-Schalter. War bis vor kurzem aber vermietet!

Nach dem Krieg teilten sich ZWEI Familien die 100m2, daher auch zwei Küchen und zwei Bäder, die irgendwann mal sinnfrei umgebaut wurden. Ein Riesengarten mit Hasenstall und Plumpsklo. (Natürlich nicht mehr in Benutzung) Laut Immoscout hatte das Plumpsklo in den letzten drei Jahren eine Wertsteigerung von jeweils 6, 7 und 9%. 

Gefordert wurden für das 500m2 Grundstück und das Abbruchhaus 220k. Vermutlich geht es irgendwie für 200k weg. Der Wert des Grundstücks ist etwas über 100k. Nur gibt es dort keine freien Grundstücke mehr. Also wird alles gezahlt. Ein anderes Häusle in dem Dörfchen ging bereits zu ähnlichen Konditionen weg. Stand bei Immoscout genau eine Woche drin. Mir hat die Maklerin nicht mal mehr geantwortet.

 

So ist die Realität. Und wenn das keine Blase ist, dann weis ich auch nicht mehr.....