Martin79

vermietete Eigentumswohnung sanieren/renovieren?

Geschrieben

Ich weiß ich bin im Wertpapierforum, trotzdem erachte ich dieses Forum als sehr kompetent was Immobilien angeht.

 

Es geht um meine vermietete 79qm Wohnung in einer mittelgroßen (250.000 Einwohner) Stadt. Die Wohnung ist Lastenfrei und jetzt steht ein Mieterwechsel an. Ich frage mich ob ich jetzt einfach weitervermiete oder investiere und Bad etc. neu machen lasse und dafür einen höheren Mietpreis nehme? Das nötige Kapital würde ich von meinem Tagesgeld Konto nehmen und fiktiv RK2 zurechnen und die Rückflüsse dann wieder auf das Tagesgeldkonto laufen lassen. Ich selbst wohne 500km weit weg und werde die Wohnung aller Wahrscheinlichkeit nach nie wieder bewohnen, ist also eine reine Kapitalanlage.

Hier mal die Daten:

 

79qm Baujahr Anfang 70er es wurde noch nie wirklich was renoviert. 9.er von 10 Stockwerken. Fahrstuhl, Tiefgarage, Kellerraum, Balkon. Kein Tageslichtbad.

Lage: sehr zentral aber nicht wirklich schön (Hochhaus; Straße relativ laut) dafür weiter Blick. Uni Stadt, Industrie vorhanden.

 

Nach Besichtigung mit dem Makler, könnte ich Sie jetzt in dem Zustand ohne Probleme für 6,40€/qm nahtlos weitervermieten, oder ich lasse die Wohnung sanieren/renovieren (Bad, Heizkörper, Elektrik, Fussböden, Türen, Wände Streichen, Tapezieren etc.) geschätzte Kosten sind von zwei unterschiedlichen Handwerksbetrieben bei 25.000€ plusminus 5000€ (je nach Ausstattung) dann könnte laut Makler ein Quadratmeterpreis von 8,25€ erzielbar sein. In der Stadt gilt die Mietpreisbremse, deshalb sind die Preise so "niedrig" - möchte mich nicht im Nachhinein wegen zu hoher Miete verklagen lassen.

 

Im Moment tendiere ich dazu zu investieren. Pluspunkt für mich wäre auch, dass dann erstmal die nächsten Jahre nichts gemacht werden muss. Das Geld wird langfristig nicht benötigt und es sind noch genügend andere Rücklagen vorhanden.

Mich würde interessieren welche Risiken bzw, Kennzahlen ich übersehe. Würde mich über ein paar Einschätzungen/Hinweise/ Warnungen von den anderen vermietenden Immobilenbesitzern freuen. Oder auch gerne Literaturhinweise bzw. weiterführende Links.

 

Vielen Dank

 

Marty

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Geschrieben

Verdienst du anderweitig genug damit sich die Abschreibungen rechnen?

Kannst du damit leben 30 k in die Bude zu investieren ohne direkten Zugriff? Man fährt ja nicht mal eben so 500 km um nach dem rechten zu sehen.

Andere Idee, lass den Makler einen suchen der in Eigenregie renoviert und dafür nen Mietrabatt bekommt. Hat bei mir bislang gut funktioniert.

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Geschrieben

Wie stabil sind die Preise in der Gegend (sowohl zum Vermieten als auch ggfs. zum Verkauf)? Möchtest du die Wohnung behalten und weiter vermieten oder ggfs. in (naher) Zukunft verkaufen? Dann könnte es vielleicht schwierig sein, die Investition auch wieder "reinzuholen", wenn die Preise nicht stabil sind. Vielleicht kannst du auch nur eine Teilrenovierung vornehmen (quasi das dringendste, z.B. das Bad) und damit schon eine adäquate Steigerung erzielen.

Ganz interessant sind die Beiträge von den Jungs von vermietedichreich.de - auf diese spezielle Frage jetzt keine konkrete Antwort, aber noch einige weiterführende Infos drumherum.

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Geschrieben

vor 31 Minuten schrieb Waldschrat:

Verdienst du anderweitig genug damit sich die Abschreibungen rechnen?

Kannst du damit leben 30 k in die Bude zu investieren ohne direkten Zugriff? Man fährt ja nicht mal eben so 500 km um nach dem rechten zu sehen.

Andere Idee, lass den Makler einen suchen der in Eigenregie renoviert und dafür nen Mietrabatt bekommt. Hat bei mir bislang gut funktioniert.

Ich dachte immer ich kann die Abschreibungen nur gegen Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung gegenrechnen? Aber ja, ich würde mich auch privat freuen wenn ich da noch was gegenrechnen kann.  Ich kann damit leben Geld für längere Zeit zu investieren - aber ja die 500km sind sprechen natürlich dagegen.

vor 12 Minuten schrieb Seabushy:

Wie stabil sind die Preise in der Gegend (sowohl zum Vermieten als auch ggfs. zum Verkauf)? Möchtest du die Wohnung behalten und weiter vermieten oder ggfs. in (naher) Zukunft verkaufen?

Nein, ich möchte die Wohnung nicht verkaufen sondern weiter vermieten. Die Mietpreise erachte ich als stabil. In ferner Zukunft (30 Jahre) wenn ich in Rente gehe und ich mich nicht mehr mit der Wohnung "rumärgern" kann /möchte werde ich sie wahrscheinlich verkaufen. Momentan bin ich mit dem zusätzlichen Einkünften jeden Monat (die ins ETF-Depot und aufs Tagesgeldkonto wandern) sehr zufrieden. 

Was "nur" Bad machen angeht, dachte ich bislang dass entweder ganz oder gar nicht die richtige Entscheidung ist?

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Geschrieben

Also rein rechnerisch hättest du nach deinen Zahlen her gute Rendite:

((8,25 - 6,4)* 79 )*12 / 25000 = 0,07

Also 7% p.a. mit deinem eingesetzten Kapital

 

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Geschrieben · bearbeitet von tom1956

vor 1 Stunde schrieb Martin79:

Ich weiß ich bin im Wertpapierforum, trotzdem erachte ich dieses Forum als sehr kompetent was Immobilien angeht.

Das würde ich eher ambivalent sehen. Es ist sicherlich deutlich mehr Wertpapierwissen versammelt als Immobilien-Know-How.

Es heißt ja schließlich auch WPF. Nomen est omen ...

Zitat

 

Ich selbst wohne 500km weit weg und werde die Wohnung aller Wahrscheinlichkeit nach nie wieder bewohnen, ist also eine reine Kapitalanlage.

Nur ganz generell aber auch ganz offen: Eine Immobilie so weit entfernt von meinem Wohnort würde ich mir niemals zulegen. Man braucht dann entweder eine Top Hausverwaltung (oder eine Firma die Immos vertreibt mit professioneller "Mietsonderverwaltung"). Schwer zu finden und wenn überhaupt, kostet das ordentlich. Zudem: Wie schaut man sich neue Mieter persönlich an ? Was ist bei kleinen Problemen mit Handwerkern ? Zu jeder EG-Versammlung  1. 000 km An- und Abreise oder gleich wegbleiben ? Einer der Gründe warum mir damals "Ost-Immobilien" (Sonderabschreibung) erspart geblieben sind. Es gibt keinen Besitz der Nachlässigkeit verträgt oder ganz konkret: Objekte, um die man sich nicht intensiv kümmert, laufen schlecht. Meine schlichte Erfahrung - und ich vermiete seit über 40 Jahren. Vielleicht auch eine Idee: Den Mieterwechsel zum Verkauf nutzen ("mieterfrei" gibt es in aller Regel etwas mehr Geld) und in ein Objekt in Deiner Nähe investieren. Oder vielleicht noch besser: Indirekt in Immobilien investieren mit dann einer viel besserer Diversifikation. Wenn es Deine einzige vermietete Immobilie ist, stellt dies ein arges Klumpenrisiko dar. Und eine Eigennutzung hast Du ja wohl eh ausgeschlossen ...

Zitat

Nach Besichtigung mit dem Makler, könnte ich Sie jetzt in dem Zustand ohne Probleme für 6,40€/qm nahtlos weitervermieten

Das klingt nicht nach einem Ballungsgebiet oder zukunftsträchtigen Standort !? Hier werden selbst für solche Hochhaus-Wohnungen eher über 10,00/qm fällig (in den neuen Wohnhochhäusern auch schon mal 40 Euro/qm ... oder möbliert noch mehr). Und die Mietpreisbremse gilt hier auch samt Kappungsgrenze von nur 15 statt wie sonst üblich 20%.

Zitat

 

oder ich lasse die Wohnung sanieren/renovieren (Bad, Heizkörper, Elektrik, Fussböden, Türen, Wände Streichen, Tapezieren etc.) geschätzte Kosten sind von zwei unterschiedlichen Handwerksbetrieben bei 25.000€ plusminus 5000€ (je nach Ausstattung)

Derzeit rechne ich für eine solide mittelprächtige Sanierung (Elektrik, Bad, Parkett, EBK etc. ) um die 400-500 Euro pro qm. Das kommt meist ganz gut hin. Hier sind die Handwerkerpreise sportlich und die Jungs gut ausgelastet.

Zitat

 

In der Stadt gilt die Mietpreisbremse, deshalb sind die Preise so "niedrig" - 

Für eine größere Stadt (250. 000 Einwohner, Industrie, Uni etc.) klingt das Preisniveau sehr niedrig ... Fast wie in NRW oder irgendwo hoch im Norden wie Wilhelmshaven ... Mein ganz persönlicher Eindruck: Ein Verkauf und ein indirektes Immobilien-Investment könnte für Dich bei den Rahmenbedingungen sinnvoller und auch pflegeleichter sein ...

 

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Geschrieben

vor 22 Minuten schrieb hund555:

Also rein rechnerisch hättest du nach deinen Zahlen her gute Rendite:

((8,25 - 6,4)* 79 )*12 / 25000 = 0,07

Also 7% p.a. mit deinem eingesetzten Kapital

 

Genau solche Formeln suche ich; allerdings glaube ich hier fehlt die Abschreibung oder ähnliches? weil in 10-20 Jahren ist das jetzt neue Bad ja auch nicht mehr neu. Muss also irgendetwas mit "Return of Investment" sein und dann daraus eine jährliche Rendite?

 

@Tom1956

Danke für die vielen Gedanken; und ich glaube ich muss noch mal nachliefern. Die Wohnung liegt in Braunschweig, und ja ich sehe dort auch bei Immoscout weitaus bessere Preise. Allerdings liegt hier der aktuelle Mietspiegel; den mann wegen der Mietpreisbremse bei Neuvermietung nicht um 10% überschreiten darf.

https://www.braunschweig.de/politik_verwaltung/politik/stadtrecht/2_07_Mietspiegel_von_Braunschweig_2016.pdf

Natürlich könnte ich trotzdem die 10€ nehmen, habe aber wenig Lust mich dann später verklagen zu lassen (vor allem wenn ich mit 10€ gerechnet habe) und meiner Meinung nach wird der Privatvermieter eher verklagt als die große Wohnungsgesellschaft.

 

Ja, heute würde ich Sie mir auch nicht mehr kaufen, vor 19 Jahren war das für mich eine gute Idee.

Verkaufen und neue am aktuellen Wohnort kaufen halte ich für meine Situation nicht für förderlich, da wieder Kaufnebenkosten fällig werden, und ich aus beruflichen Gründen recht oft den Wohnort wechsele hätte ich wahrscheinlich in ein paar Jahren wieder das Distanzproblem.

Verkaufen und (Immo)Fonds oder ähnliches kaufen wäre eine Idee - Allerdings bin ich auf die Mieteinnahmen nicht angewiesen, sondern sie fließen (bis auf eine Instandhaltungsrücklage) zusätzlich in die private Altersvorsorge (in Form von ETF-Depot)

 

 

 

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Geschrieben · bearbeitet von Horst Schlämmer

Kennst du den Unterschied zwischen Modernisierung und Renovierung? Das Tapezieren und Streichen der Wände ist keine Modernisierung, sondern dient der Erhaltung. Diese Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, außer er vereinbart etwas anderes mit dem Mieter. Damit berechtigt es auch nicht zu einer Mieterhöhung. Es erhöht vielleicht die Chancen, einen Mieter zu finden. Aber wie ich die Situation in BS einschätze, gibt es sowieso einen Nachfrageüberhang, und man kann mit der Miete an die obere Grenze gehen. Ob nun renoviert oder nicht. Es gibt sicher viele Interessenten, die die Renovierung selber übernehmen würden.

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Geschrieben · bearbeitet von hund555

vor 34 Minuten schrieb Martin79:

Genau solche Formeln suche ich; allerdings glaube ich hier fehlt die Abschreibung oder ähnliches? weil in 10-20 Jahren ist das jetzt neue Bad ja auch nicht mehr neu. Muss also irgendetwas mit "Return of Investment" sein und dann daraus eine jährliche Rendite?

 

Ja, aber gegenüber den alten Bad trotzdem noch besser.

Wie sich Mietverhältnis (neuer Bad im Vergleich zum Alten) nach so vielen Jahren entwickelt, kann ich nicht sagen - ich schätze der Preisunterschied schrumpft, aber vielleicht würdest du mit dem alten Bad in 10-20 Jahren keinen Mieter mehr finden?

 

edit: klar, Abschreibung fehlt in der Formel.

 

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Geschrieben · bearbeitet von tom1956

vor 2 Stunden schrieb Martin79:

 

 

@Tom1956

Natürlich könnte ich trotzdem die 10€ nehmen, habe aber wenig Lust mich dann später verklagen zu lassen (vor allem wenn ich mit 10€ gerechnet habe) und meiner Meinung nach wird der Privatvermieter eher verklagt als die große Wohnungsgesellschaft.

Welcher Mieter klagt schon gerne gegen seinen Vermieter - wenn er gerade erst eingezogen ist !? Zugegebenermaßen: Zum Braunschweiger Immo-Markt weiß ich nix. Im Rhein-Main-Gebiet sind die Leute froh, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Generell mache ich es übrigens meist auch so, daß ich ca. 10% unter der Marktmiete bleibe und dies dem Mieter auch kommuniziere (auch nerve ich ihn nicht mit Mieterhöhungen - nur wenn er sehr lange in der Wohnung bleibt und dann auch nur moderat; auch das kündige ich vorher ebenfalls so an). Dafür - auch das sage ich ganz offen - möge er mich mit Kleinkram verschonen und sich möglichst nie melden. Diese "Philosophie" hat bislang nahezu perfekt funktioniert ...

 

Andererseits: Wenn man lieber Marktmieten erzielen will, kann man natürlich auch an Stellschrauben drehen wie der TG-Platz-Miete, einem monatlichen separaten Aufschlag für eine EBK, eine Möblierung vornehmen etc. - so agieren hier viele i. Z. m. der Mietpreisbremse. Dann wird man auch nicht sofort verklagt. Der Frankfurter Mietspiegel bildet die Realitäten am Markt nicht kongruent ab.

Zitat

Verkaufen und (Immo)Fonds oder ähnliches kaufen wäre eine Idee - Allerdings bin ich auf die Mieteinnahmen nicht angewiesen, sondern sie fließen (bis auf eine Instandhaltungsrücklage) zusätzlich in die private Altersvorsorge (in Form von ETF-Depot)

 

Dann bist Du zumindest deutlich besser diversifiziert und das Ganze ist pflegeleichter. Und auch überschaubarer (keine Mieterwechsel, keine Maklerkosten, keine Renovierungen, kein Mietausfallrisiko) Auch Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds könnte man ja stets in ein ETF-Depot fließen lassen ...

 

Eine einzige Immobilie bei Eigennutz finde ich völlig O. K.

Eine einzige Immobilie als Vermieter eher nicht. Oder würdest Du Dich mit einer einzigen Aktien wohl fühlen ?

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Geschrieben

Hi Martin,

 

sicherlich könntest Du eine solide Mietsteigerung mit Deiner Investition in die vorhandene Wohnung erzielen und ich bin mir auch nicht sicher, was Du mit dem Verklagtwerden meinst. Mein letzter Kenntnisstand lautet, dass der Vermieter bei überhöhter Miete über dem Mietenspiegel den Mietzins senken muss, aber nicht weiter belangt wird.

 

Unabhängig davon würde ich die Bude an Deiner Stelle verkaufen. Ob sich die vorherige Renovierung lohnt (in anderen Städten bekommt man dieses Geld bei frei lieferbaren Wohnungen mindestens zweifach zurück und kann zudem einen Teil der Steuerersparnis nutzen), kann ich aufgrund von vollkommener Ahnungslosigkeit bzgl. Braunschweig nicht sagen. Ich würde also nicht mit dem Einzelobjekt herumpütschern und verkaufen, eventuell im Rahmen eines klugen Gebotverfahrens, welches den höchsten Preis liefert.

 

Genauso habe ich es vor kurzem mit meiner Wohnung getan, als diese frei wurde und eine Renovierung ins Haus stand. Das Geld könntest Du dann in Tranchen in ETFs, REITs oder so investieren. Keiner weiß, wie sich die Preise entwickeln, aber antizyklisches Handeln zahlt sich im allgemeinen aus und Du machst bestimmt einen guten Schnitt...

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Geschrieben

vor 19 Stunden schrieb Martin79:

Ja, heute würde ich Sie mir auch nicht mehr kaufen, vor 19 Jahren war das für mich eine gute Idee.

Verkaufen und neue am aktuellen Wohnort kaufen halte ich für meine Situation nicht für förderlich, da wieder Kaufnebenkosten fällig werden, und ich aus beruflichen Gründen recht oft den Wohnort wechsele hätte ich wahrscheinlich in ein paar Jahren wieder das Distanzproblem.

Verkaufen und (Immo)Fonds oder ähnliches kaufen wäre eine Idee - Allerdings bin ich auf die Mieteinnahmen nicht angewiesen, sondern sie fließen (bis auf eine Instandhaltungsrücklage) zusätzlich in die private Altersvorsorge (in Form von ETF-Depot)

 

 

 

 

Die Frage lautet: macht es dir nichts aus, immer wieder Arbeit mit der Immobilie zu haben (z.B. Mieterwechsel, Renovierungsarbeiten, Eigentümerversammlungen, Diskussionen mit dem Mieter oder anderen Mietern im Haus usw.) und dort auch immer wieder vorbei zu schauen, um deine Anlage zu begutachten oder geht es dir eher um, lass mich in Ruhe damit, ich will nur eine gute Rendite haben?

 

Also wenn du aus beruflichen Gründen oft umziehst, dann ist es eher hinderlich, eine Wohnung, um die du dich kümmern musst und die weit weg ist, zu behalten. Ich würde lieber verkaufen und die Einnahmen aus dem Verkauf in ETFs, (Immo)Fonds etc. investieren. Der Vorteil ist, du kannst dich um andere Dinge kümmern z.B. deine Karriere, Freundin/Familie etc., als die Wohnung und das Geld ist schon bei dir, damit hast du volle Flexibilität. Wenn du "morgen" irgendwann, irgendwo sesshaft werden willst, dann kannst du dir sofort mit dem Geld aus den Fonds usw. etwas kaufen.

 

Eine Immo als Wertanlage macht dann Sinn, wenn man in der Nähe wohnt und man genug Zeit hat, sich um die Immobilie zu kümmern. Ich sehe das selbst an der Immobilie, die ich habe, da sind immer mal wieder Dinge zu klären und einfach laufen lassen ohne Aufsicht geht nicht.

 

Ist nur ein Gedanke, denn bzgl. der Renovierung wirst du wohl jemanden beauftragen müssen und es wäre auch sinnvoll, die Renovierung zu begutachten, denn nicht jeder Handwerker arbeitet spitzenmässig ohne Aufsicht und jemanden zur Aufsicht zu beauftragen, der genauso gewissenhaft wie du als Eigentümer ist, ist ein Sechser im Lotto. Und dafür dann mal eben 1000km innerhalb einer Woche bzw. zwei Wochen fahren (Beauftragung Handwerker, Besichtigungstermin mit Handwerker vor Ort, Ergebnisprüfung vor Ort usw.)? Das wäre mir auf Dauer zuviel Aufwand, aber jeder tickt da eben anders.

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Geschrieben · bearbeitet von chaosmuc
letzter Satz ergänzt.

Am 11/14/2017 um 11:55 schrieb Martin79:

79qm Baujahr Anfang 70er es wurde noch nie wirklich was renoviert.

Wenn das so ist, vermute ich, dass eine Badrenovierung fällig ist: 70er Jahre "Charme" im Bad ist nicht jedermanns Sache, mit einem neuen Bad sprichst Du dann auch ein anderes Publikum an.

 

Am 11/14/2017 um 11:55 schrieb Martin79:

(Bad, Heizkörper, Elektrik, Fussböden, Türen, Wände Streichen, Tapezieren etc.)

Bad s.o., Heizkörper interessiert außer im Bad nicht wirklich, da reicht oft neu streichen der Heizkörper aus.

Fussböden kommt es darauf an, wass drinnen ist, z.B. ist eine flächig verklebte Teppichfließe aus den 70ern wenig attraktiv, ein Parket könnte evtl. noch gehen. Türen nur, wenn diese "fällig sind", einmal streichen schadet auf keinen Fall. ;)

 

Am 11/14/2017 um 11:55 schrieb Martin79:

Nach Besichtigung mit dem Makler, könnte ich Sie jetzt in dem Zustand ohne Probleme für 6,40€/qm nahtlos weitervermieten, oder[...] dann könnte laut Makler ein Quadratmeterpreis von 8,25€ erzielbar sein.

Nicht vergessen: Nach der Renovierung hat evtl. auch ein Publikum Interesse, das zuvor nur mit die Nase gerümpft hätte. Eine schöne Wohnung spricht mehr Mieter an.

 

Am 11/14/2017 um 11:55 schrieb Martin79:

Würde mich über ein paar Einschätzungen/Hinweise/ Warnungen von den anderen vermietenden Immobilenbesitzern freuen.

Die "richtigen"[TM] Mieter auswählen, evtl. Mietnomadenversicherung.

 

Am 11/14/2017 um 14:44 schrieb Horst Schlämmer:

Aber wie ich die Situation in BS einschätze, gibt es sowieso einen Nachfrageüberhang,

Aus eigener Erfahrung?

Meine Erfahrung als Vermieter in München: Auch hier gibt es angeblich ein Nachfrageüberschuß, trotzdem erscheint nur ein Viertel der Intressenten zum Besichtigungstermin, der Rest hat es nicht nötig, eine Rückmeldung zu geben. Gefragt sind halt Zweizimmerwohnungen in Innenstadtlage zu Horrorpreisen, Vierzimmerwohnungen am Stadtrand zu billigeren Preisen pro Quadratmeter interessiert weniger. Es gilt halt: Lage, Lage, Lage.

 

 

 

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Geschrieben

Kenne mich in Braunschweig ein wenig aus. Die Stadt an sich hat Potential: Wachsende Einwohnerzahlen, Uni (ebenfalls mit wachsenden Zahlen), gut zahlende Arbeitgeber (insbesondere VW). Dazu kommt, dass in den letzten Jahren sehr wenig gebaut wurde, so dass der Immomarkt aus meiner Sicht nun ganz schön heiß gelaufen ist. Das gilt aber insbesondere für EFH und die begehrten Lagen. Bei einem Hochhaus an einer viel befahrenen Straße sieht das ganz anders aus. Da kommt es ja auch sehr auf die anderen Bewohner des Hauses an, welche Preise erzielbar sind. Ich kenne in Braunschweig kein Hochhaus, in dem z.B. Leute aus der Mittelschicht gerne wohnen würden. Außerdem könnte es in den nächsten Jahren einen Preisdruck auf die alten Bestandswohnungen geben, wenn nach langer Zeit nun ein großes Baugebiet erschlossen wird (Nördliches Ringgebiet, 1000 neue Wohnungen).

 

Also ich würde die Gunst der Stunde nutzen und verkaufen. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass du 500km entfernt wohnst und die Wohnung nie selber nutzen möchtest.

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Geschrieben

vor 1 Stunde schrieb SM77:

(insbesondere VW)

Klumpenrisiko!

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Geschrieben

Hallo Martin,

 

vor zwei Jahren war ich in einer ähnliche Situation. Ich wohne in Brandenburg und habe 2009 eine Wohnung in Köln mit einer Fläche von ca. 64 m² geerbt, die im Jahr 2015 frei wurde. Das Haus nebst dem Bad war aus dem Jahr 1980, es handelte sich noch um das erste Bad. Das älter Ehepaar, das seit 1980 in der Wohnung wohnte, war sehr angenehm. Stets pünktliche Mietzahlungen bei wenig Aufwand. Um das Gemeinschaftseigentum hat sich ohnehin die Haus- bzw. WEG-Verwaltung gekümmert. Nachdem die Wohnung frei wurde, habe das Bad dann saniert, der Wohnung neue Innentüren nebst Zargen und neue Heizkörper spendiert. Hat alles so ca. 15k€ gekostet. Seitdem habe ich wieder einen sehr angenehmen Mieter. Zu Beginn eines jeden Monats freue ich mich auf die Mietzahlung, auch wenn ich damit nicht reich werde. Die Miete sorgt aber für ein angenehmes Grundrauschen. Ich würde niemals auf die Idee kommen, die Wohnung zu verkaufen. Braunschweig ist Imho ebenfalls eine recht sichere Sache. In diesem Sinne kann ich Dir nur empfehlen die Wohnung in jedem Fall zu behalten.  

 

Grüße Andreas

 

PS: Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kann man stets mit anderen Einkünften verrechnen. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht einmal eine Gewinnerzielungsabsicht nötig.

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Geschrieben

Sorry, war ein paar Tage unterwegs.

 

Ich werde mir für alle Varianten Angebote einholen und mal durchspielen. Also unrenoviert verkaufen/vermieten bzw. renovieren und dann verkaufen/vermieten.

 

Ich tendiere momentan immer noch zum nicht verkaufen. Gründe dafür sind das von Diogenes erwähnte positive Grundrauschen welches ich ähnlich empfinde, und dass ich momentan eher eine Möglichkeit Suche zu investieren was nicht ETF-Depot, bzw. Tages/Festgeld Konto ist. Die Mieteinnahmen und die Wohnung mir bei der Bank für die Finanzierung meiner zweiten Wohnung (nur 1,5 Zimmer, in einer anderen Stadt, war von mir selbst bewohnt inzwischen auch vermietet und der Kredit nächstes Jahr fertig) sehr geholfen haben.

Ja, dagegen sprechen natürlich das Klumpenrisiko, und möglicher Aufwand und Mietnomaden etc. - da muss ich allerdings sagen, dass ich so etwas in meinem Umfeld noch nie mitbekommen habe. Außer mal Unstimmigkeiten über einen Posten auf der Nebenkostenabrechnung gab es da nichts.

Was das Klumpenrisiko angeht mal eine Frage an alle die Wohnungen vermieten und wegen Klumpenrisiko zum Verkauf raten. Ihr habt Euch doch bestimmt auch nicht sofort ein Mehrfamilienhaus oder 3-5 Wohnungen gleichzeitig und zusätzlich zum Depot gekauft um diversifiziert zu sein?

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Geschrieben

vor 11 Stunden schrieb Diogenes:

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht einmal eine Gewinnerzielungsabsicht nötig.

Meines Wissens ist da sehrwohl eine Gewinnerziehlungsabsicht notwendig. Allerdings sieht das Finanzamt eine Gewinnerziehlungsabsicht als gegeben, wenn ein dauerhafter (d.h. unbefristeter) Mietvertrag besteht.

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