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"Gerechte" Aufteilung einer Immobilie (Patchwork Familie)

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DrFaustus

Ein Freund von mir ist auf mich zugekommen mit einem etwas verzwicktem Thema.

Seine Eltern möchten ihr Haus vorzeitig auf die Kinder übertragen.

Kurz die Familiensituation geschildert:

 

Sohn 1 (mein Freund)

Sohn 2

Tochter 1

Mutter (von beiden Söhnen)

Vater (der Tochter und von Sohn 2)

 

Das Haus gehört rechtlich der Mutter alleine (mitgebracht aus vorheriger Ehe).

Haus hat zwei Wohneinheiten. In der Einen wohnen die Eltern, in der Anderen Sohn 2.

Sohn 1 hat kein Interesse das Haus zu übernehmen, würde sich auszahlen lassen

Sohn 2 wohnt im Haus, hätte Interesse

Tochter 1 weiß noch von gar nichts, weil ist ja nicht ihre Mutter

 

Das Haus ist ca. 300.000 EUR wert. Das einzuräumende Wohnrecht ca. 130.000 EUR.

Sohn 1 ist will keinen Streit vom Zaun brechen, aber sich auch nicht komplett über den Tisch ziehen lassen. 50.000 EUR wären für ihn wohl ok.

Sohn 2 steht finanziell nicht so gut da, dass er die rechnerische Ausgleichzahlung stemmen kann (auch nicht mittels Darlehen).

 

Was wäre eine mögliche Variante, wie man das gestalten könnte?

 

Was keiner der Beteiligten möchte ist ein gemeinsames Eigentum am Haus. Das führt nur zu Konflikten (Partei A möchte neue Fenster, Partei B muss mitzahlen obwohl man gar nicht im Haus wohnt; wer bekommt Miete von wem?; etc. pp.)

Wie errechne ich eigentlich die Ausgleichzahlung? Laut gesetzlicher Erbfolge wäre Sohn 1 ja eigentlich nur zu 25% erbberechtigt. Allerdings will die Mutter und der Vater das Haus explizit an die Kinder übertragen. Müsste der Vater von seinem Erbteil zurücktreten? Falls nicht müsste beim Tod der Mutter dann ja der Vater ausbezahlt werden? Allerdings erhält der ja auch ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus, das ihm eigentlich (noch) nicht gehört. Rechnet man das Wohnrecht dann dagegen auf? Oder wird davon ausgegangen, dass die Mutter ihn unter ihrem Wohnrecht mit im Haus leben lässt?

 

Ich dachte daran, die Ausgleichszahlung in zwei Teilbeträgen zu machen. z.B. 30.000 EUR jetzt, 20.000 EUR in 10 Jahren. Das hätte zur Folge, dass Sohn 2 keine zu hohe monatliche Belastung durch ein Darlehen hat. Könnte man das über Grundschulden absichern? Ist das bei den Beträgen überhaupt sinnvoll? Eine monatliche Zahlung von Sohn 2 an Sohn 1 kam mir zuerst in den Sinn, aber das will Sohn 1 eigentlich nicht, da er selbst Darlehen für sein eigenes Haus zurückführen will und das in einem großen Betrag besser fände. Außerdem: Was macht man wenn Sohn 2 nicht zahlen kann/will?

 

Die Tochter steht aktuell außen. Allerdings sagt mir mein moralisches Empfinden und das meines Freundes, dass sie das nicht sollte. Stirbt die Mutter vor dem Vater, wäre die Tochter nämlich über den Erbteil ihres Vaters Miterbin des Hauses. Sohn 1 hingegen wäre, wie gesagt, nur zu 25% Erbe. Sollte man ihr eine Zahlung anbieten? Was passiert im vorher skizzierten Fall? Sie hätte einen Pflichtteilanspruch von 12,5% am Haus. Wer muss sie dann auszahlen? Nach Ablauf von 10 Jahren sollte das alles kein Problem sein, wenn ich es richtig verstehe, dann hätte die Tochter keinen Anspruch mehr auf das Haus. Und auch der Vater nicht.

 

Wie gesagt: Wunsch der Mutter ist es das Haus an die zwei Söhne zu übertragen.

 

Vielen Dank für eure Ideen.

 

 

 

 

 

 

 

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Sucher

Ich bin zwar kein Jurist, aber ein bisschen was kann ich dazu sagen. Hab mich selbst auch schon mit solchen Themen beschäftigt.

 

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Ein Freund von mir ist auf mich zugekommen mit einem etwas verzwicktem Thema.

Seine Eltern möchten ihr Haus vorzeitig auf die Kinder übertragen.

Kurz die Familiensituation geschildert:

 

Sohn 1 (mein Freund)

Sohn 2

Tochter 1

Mutter (von beiden Söhnen)

Vater (der Tochter und von Sohn 2)

 

Das Haus gehört rechtlich der Mutter alleine (mitgebracht aus vorheriger Ehe).

Haus hat zwei Wohneinheiten. In der Einen wohnen die Eltern, in der Anderen Sohn 2.

Sohn 1 hat kein Interesse das Haus zu übernehmen, würde sich auszahlen lassen

Sohn 2 wohnt im Haus, hätte Interesse

Tochter 1 weiß noch von gar nichts, weil ist ja nicht ihre Mutter

 

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Das Haus ist ca. 300.000 EUR wert. Das einzuräumende Wohnrecht ca. 130.000 EUR.

Sohn 1 ist will keinen Streit vom Zaun brechen, aber sich auch nicht komplett über den Tisch ziehen lassen. 50.000 EUR wären für ihn wohl ok.

Nur damit ich das richtig verstehe. Beide sollen grundsätzlich 50% von 300 TEUR, also jeweils 150 TEUR ehralten. Das Wohnrecht für die Eltern mindert den Wert des Hauses von 300 TEUR auf 170 TEUR, also bleibt für beide Söhne ein Wert von 85 TEUR.

 

Wie kommt Sohn 1 jetzt auf 50 TEUR?
 

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Wie errechne ich eigentlich die Ausgleichzahlung? Laut gesetzlicher Erbfolge wäre Sohn 1 ja eigentlich nur zu 25% erbberechtigt. Allerdings will die Mutter und der Vater das Haus explizit an die Kinder übertragen. Müsste der Vater von seinem Erbteil zurücktreten? Falls nicht müsste beim Tod der Mutter dann ja der Vater ausbezahlt werden? Allerdings erhält der ja auch ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus, das ihm eigentlich (noch) nicht gehört. Rechnet man das Wohnrecht dann dagegen auf? Oder wird davon ausgegangen, dass die Mutter ihn unter ihrem Wohnrecht mit im Haus leben lässt?

Es handelt sich um eine Schenkung, da besteht Vertragsfreiheit. Pflichtteile oder eine gesetzliche Erbfolge gibt es nur im Todesfall. Dementsprechend gehen der Vater und die Tochter leer aus.

 

Im Vertrag kann bestimmt werden, ob die Schenkung auf die Erbmasse angerechnet werden soll oder nicht.

 

Schlussendlich handelt es sich hier wohl um drei Schenkungen: Mutter an Sohn 1, Mutter an Sohn 2 und Mutter an Vater (Wohnrecht). Die dritte ist aber meines Wissens keine "richtige" Schenkung, sondern dient dem Unterhalt der Familie und ist deshalb steuerfrei im Rahmen der üblichen Lebensführung.

 

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Was wäre eine mögliche Variante, wie man das gestalten könnte?

 

Was keiner der Beteiligten möchte ist ein gemeinsames Eigentum am Haus. Das führt nur zu Konflikten (Partei A möchte neue Fenster, Partei B muss mitzahlen obwohl man gar nicht im Haus wohnt; wer bekommt Miete von wem?; etc. pp.)

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Sohn 2 steht finanziell nicht so gut da, dass er die rechnerische Ausgleichzahlung stemmen kann (auch nicht mittels Darlehen).

Ich dachte daran, die Ausgleichszahlung in zwei Teilbeträgen zu machen. z.B. 30.000 EUR jetzt, 20.000 EUR in 10 Jahren. Das hätte zur Folge, dass Sohn 2 keine zu hohe monatliche Belastung durch ein Darlehen hat. Könnte man das über Grundschulden absichern? Ist das bei den Beträgen überhaupt sinnvoll? Eine monatliche Zahlung von Sohn 2 an Sohn 1 kam mir zuerst in den Sinn, aber das will Sohn 1 eigentlich nicht, da er selbst Darlehen für sein eigenes Haus zurückführen will und das in einem großen Betrag besser fände. Außerdem: Was macht man wenn Sohn 2 nicht zahlen kann/will?

 

Aus meiner Sicht nennst du die Optionen selbst schon:

 

- Doch ein gemeinsames Eigentum am Haus (bspw. Aufteilung in Wohnung 1 und Wohnung 2).

- Die Mutter verschenkt neben dem Haus auch gleich noch Bargeld mit, damit erfolgt der Ausgleich.

- Sofortige Auszahlung von Sohn 2 an Sohn 1 => Das geht wohl nur über eine Bank und die will sich beim geschilderten Sachverhalt sicherlich über eine Grundschuld & saftige Zinsen absichern.

- Auszahlung über einen längeren Zeitraum von Sohn 2 an Sohn 1 => Hier könnte man vereinbaren, dass wenn die Zahlungstermine nicht eingehalten werden, Sohn 1 doch noch einen Anteil am Haus bekommt. Wäre bei einer angemessenen Verzinsung für Sohn 1 nicht weniger attraktiv als "alles auf einmal".

 

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Die Tochter steht aktuell außen. Allerdings sagt mir mein moralisches Empfinden und das meines Freundes, dass sie das nicht sollte. Stirbt die Mutter vor dem Vater, wäre die Tochter nämlich über den Erbteil ihres Vaters Miterbin des Hauses. Sohn 1 hingegen wäre, wie gesagt, nur zu 25% Erbe. Sollte man ihr eine Zahlung anbieten? Was passiert im vorher skizzierten Fall? Sie hätte einen Pflichtteilanspruch von 12,5% am Haus. Wer muss sie dann auszahlen? Nach Ablauf von 10 Jahren sollte das alles kein Problem sein, wenn ich es richtig verstehe, dann hätte die Tochter keinen Anspruch mehr auf das Haus. Und auch der Vater nicht.

Ansprüche haben weder die Tochter noch der Vater im vorliegenden Fall. "Moralisch" kann ich es absolut nicht beurteilen, da sind zu viele Fragen offen. Wie lange kennen sie sich? Wie nahe stehen sie sich? Etc.

 

Höchstwahrscheinlich wird sich die Tochter zurückgesetzt fühlen. Das wird sie ja auch - im Stile eines "Kindes 2. Klasse" für die Mutter. Sie ist aber halt auch "nur" eine Stieftochter. Gleiches gilt für Sohn 1 und den Vater. Zudem hat die Tochter ja auch eine eigene Mutter, die sie vielleicht irgendwann beerben wird, genauso wie Sohn 1 einen eigenen Vater hat.

 

Was das jetzt für Auswirkungen auf die Familie hat, ist schwer zu sagen.

 

Ein vielleicht etwas geschmackloser Hinweis am Rande: Für Sohn 1 kann es taktisch klug sein, sich mit dem Patchwork-Vater gut zu stellen, sollte der viel Geld haben...

 

Zunächst entscheidet aber die Mutter, wem sie welchen Teil Ihres Vermögens schenken will. Wenn es die Söhne sind, sind es die Söhne. Diese könnten natürlich in einem zweiten Schritt entscheiden, ob sie ihrer Schwester etwas "weiterreichen" wollen oder nicht. Da gelten aber niedrige Freibeträge, also Vorsicht.

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Flughafen

Krasse Situation. Die Rolle des Vaters als Erbe ist mir völlig unklar. Wenn er erben würde, wenn. Meistens leben Frauen aber länger als Männer. Und eine Übertragung der Immobilie auf die Kinder - gilt das überhaupt als Erbfall? Wenn nicht, dann kann die Mutter die Immobilie auf ihre nur 2 Söhne ruhig übertragen.

 

Zur Lösung der Situation würde ich nicht nur die Ressourcen-bezogene Betrachtung wählen, sondern auch die Bedarfs-bezogene. Evtl. auch stark vereinfachen, z.B. den Vater mit einem lebenslangen Wohnrecht beschenken und nichts an ihn übertragen, braucht er ja eh nicht. Und dann kann man das Haus ja verkaufen, oder eine Wohneinheit. Erlös ca. 300-130=170K läßt sich wesenlich leichter aufteilen und damit kann man mehr Leute glücklich machen. Frage nur, wenn Eltern keine Vermögenstrennung haben, wer bekommt das Geld beim Verkauf, nur Mutter, oder Mutter + Vater. Wenn nur Mutter, dann die geringsten Probleme, sie kann ihre Kinder beschenken, wie sie möchte und auch der Tochter was in die Hand drücken, vielleicht für ein neues Auto oder so. Über die Miete müssen sich dann Sohn2 und der Käufer als Vermieter kümmern, das müssen sie untereinander ausmachen, geht die Eltern dann auch nicht mehr an. Ist fast die einfachste Methode, bei der alle ordentlich Geld oder ein gutes Geschenk bekommen, Eltern wohnen unentgeltlich weiter im Haus, Sohn 1 kann eine Sondertilgung machen, Sohn 2 bekommt einen starken Anreiz, sich selbst um seine Finanzen zu kümmern und die Tochter bekommt ein besonders teures Geschenk, auf welches sie gesetzlich keinen Anspruch hätte.

 

 

 

 

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor 14 Minuten schrieb Sucher:

Ich bin zwar kein Jurist, aber ein bisschen was kann ich dazu sagen. Hab mich selbst auch schon mit solchen Themen beschäftigt.

 

 

Nur damit ich das richtig verstehe. Beide sollen grundsätzlich 50% von 300 TEUR, also jeweils 150 TEUR ehralten. Das Wohnrecht für die Eltern mindert den Wert des Hauses von 300 TEUR auf 170 TEUR, also bleibt für beide Söhne ein Wert von 85 TEUR.

 

Wie kommt Sohn 1 jetzt auf 50 TEUR?

Danke für deine Antwort.

Hm, das war was er sich erwartet. Ich denke er will einfach von vorne herein Abstriche machen um zu einer "gütlichen" Einigung zu kommen. Wenn er 85.000 nennt, könnte sein Bruder sagen: Das ist viel zu viel, das kann ich mir nicht leisten.

Vielleicht ist es auch seine zu tilgende Restschuld. Ich weiß es ehrlich gesagt nicht 100%.

 

Zitat


 

Es handelt sich um eine Schenkung, da besteht Vertragsfreiheit. Pflichtteile oder eine gesetzliche Erbfolge gibt es nur im Todesfall. Dementsprechend gehen der Vater und die Tochter leer aus.

 

Im Vertrag kann bestimmt werden, ob die Schenkung auf die Erbmasse angerechnet werden soll oder nicht.

 

Schlussendlich handelt es sich hier wohl um drei Schenkungen: Mutter an Sohn 1, Mutter an Sohn 2 und Mutter an Vater (Wohnrecht). Die dritte ist aber meines Wissens keine "richtige" Schenkung, sondern dient dem Unterhalt der Familie und ist deshalb steuerfrei im Rahmen der üblichen Lebensführung.

Ok. Das mit der Schenkung des Wohnrechts war mir neu. Vielen Dank!

 

Zitat

 

 

Aus meiner Sicht nennst du die Optionen selbst schon:

 

- Doch ein gemeinsames Eigentum am Haus (bspw. Aufteilung in Wohnung 1 und Wohnung 2).

Scheidet für Sohn 1 komplett aus.

Zitat

- Die Mutter verschenkt neben dem Haus auch gleich noch Bargeld mit, damit erfolgt der Ausgleich.

Kein nennenswertes Bargeld vorhanden.

Zitat

- Sofortige Auszahlung von Sohn 2 an Sohn 1 => Das geht wohl nur über eine Bank und die will sich beim geschilderten Sachverhalt sicherlich über eine Grundschuld & saftige Zinsen absichern.

Wieso saftige Zinsen? Die Sicherheit für die Bank ist doch enorm wenn wir sagen 50.000 Grundschuld bei 300.000 Verkehrswert (abzgl Wohnrecht 170.000). Ist doch 1A Darlehen.

 

Zitat

- Auszahlung über einen längeren Zeitraum von Sohn 2 an Sohn 1 => Hier könnte man vereinbaren, dass wenn die Zahlungstermine nicht eingehalten werden, Sohn 1 doch noch einen Anteil am Haus bekommt. Wäre bei einer angemessenen Verzinsung für Sohn 1 nicht weniger attraktiv als "alles auf einmal".

Sohn 1 geht es nicht darum möglichst viel für sich rauszuholen. Und einen Anteil am Haus will er eigentlich auf keinen Fall haben.

Zitat

 

Ansprüche haben weder die Tochter noch der Vater im vorliegenden Fall. "Moralisch" kann ich es absolut nicht beurteilen, da sind zu viele Fragen offen. Wie lange kennen sie sich? Wie nahe stehen sie sich? Etc.

Wer kennt wen wie lange?

Nun seit der Kindheit denke ich. Vater und Mutter sind so lange verheiratet wie Sohn 2 alt ist. Die Tochter ist 10 Jahr älter.

 

Zitat

 

Höchstwahrscheinlich wird sich die Tochter zurückgesetzt fühlen. Das wird sie ja auch - im Stile eines "Kindes 2. Klasse" für die Mutter. Sie ist aber halt auch "nur" eine Stieftochter. Gleiches gilt für Sohn 1 und den Vater. Zudem hat die Tochter ja auch eine eigene Mutter, die sie vielleicht irgendwann beerben wird, genauso wie Sohn 1 einen eigenen Vater hat.

Warum denkst du Sohn 1 ist zurückgesetzt? Eigentlich bekommt er ja 50% und ist somit besser gestellt als in einem "echten" Erbfall. Daher vielleicht auch der Verzicht auf einen Teil des rechnerischen Wertes.

 

Zitat

 

Ein vielleicht etwas geschmackloser Hinweis am Rande: Für Sohn 1 kann es taktisch klug sein, sich mit dem Patchwork-Vater gut zu stellen, sollte der viel Geld haben...

Weshalb? Um von ihm was zu erben?

Zitat

 

Zunächst entscheidet aber die Mutter, wem sie welchen Teil Ihres Vermögens schenken will. Wenn es die Söhne sind, sind es die Söhne. Diese könnten natürlich in einem zweiten Schritt entscheiden, ob sie ihrer Schwester etwas "weiterreichen" wollen oder nicht. Da gelten aber niedrige Freibeträge, also Vorsicht.

Stimmt, daran dachte ich gar nicht, dass das ja auch eine Schenkung ist. Danke!

Obwohl Sohn 2 und Tochter sind ja tatsächlich verwand (Stiefgeschwister). Da sollte doch der Freibetrag ausreichen, oder?

vor 12 Minuten schrieb Flughafen:

Krasse Situation. Die Rolle des Vaters als Erbe ist mir völlig unklar. Wenn er erben würde, wenn. Meistens leben Frauen aber länger als Männer. Und eine Übertragung der Immobilie auf die Kinder - gilt das überhaupt als Erbfall? Wenn nicht, dann kann die Mutter die Immobilie auf ihre nur 2 Söhne ruhig übertragen.

Meines Wissens gibt es hier eine 10 Jahresfrist in der die Schenkung noch ins Erbe reinspielt.

Zitat

 

Zur Lösung der Situation würde ich nicht nur die Ressourcen-bezogene Betrachtung wählen, sondern auch die Bedarfs-bezogene. Evtl. auch stark vereinfachen, z.B. den Vater mit einem lebenslangen Wohnrecht beschenken und nichts an ihn übertragen, braucht er ja eh nicht.

Ja, diesen Aspekt des Wohnrechts für den Vater hatte mein Freund gar nicht auf dem Schirm. Für ihn war das Haus eigentlich auch immer Eigentum seines Stiefvaters, auch wenn es rechtlich ihm überhaupt nicht gehört.

Zitat

Und dann kann man das Haus ja verkaufen, oder eine Wohneinheit. Erlös ca. 300-130=170K läßt sich wesenlich leichter aufteilen und damit kann man mehr Leute glücklich machen. Frage nur, wenn Eltern keine Vermögenstrennung haben, wer bekommt das Geld beim Verkauf, nur Mutter, oder Mutter + Vater.

Viel wichtiger ist die Frage dann: Wo sollen die Beteiligten (Eltern & Sohn 2) dann wohnen.

Kurz: Nein, das scheidet 100% aus.

Zitat

Wenn nur Mutter, dann die geringsten Probleme, sie kann ihre Kinder beschenken, wie sie möchte und auch der Tochter was in die Hand drücken, vielleicht für ein neues Auto oder so. Über die Miete müssen sich dann Sohn2 und der Käufer als Vermieter kümmern, das müssen sie untereinander ausmachen, geht die Eltern dann auch nicht mehr an. Ist fast die einfachste Methode, bei der alle ordentlich Geld oder ein gutes Geschenk bekommen, Eltern wohnen unentgeltlich weiter im Haus, Sohn 1 kann eine Sondertilgung machen, Sohn 2 bekommt einen starken Anreiz, sich selbst um seine Finanzen zu kümmern und die Tochter bekommt ein besonders teures Geschenk, auf welches sie gesetzlich keinen Anspruch hätte.

Und der neue Vermieter meldet Eigenbedarf an, zieht ins Haus und macht den Eltern das Leben zur Hölle. Öhm, ich glaube nicht...

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vanity
vor 26 Minuten schrieb Sucher:

Es handelt sich um eine Schenkung, da besteht Vertragsfreiheit. Pflichtteile oder eine gesetzliche Erbfolge gibt es nur im Todesfall. Dementsprechend gehen der Vater und die Tochter leer aus.

Tendenziell ja, aber nicht uneingeschränkt. Zum einen darf ein Ehepartner nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügen, ohne sich mit dem anderen ins Benehmen zu setzen (wenn sonst nicht Nennenswertes der Mutter gehört, wäre dies der Fall - der Vater muss in die Entscheidung einbezogen werden). Zum anderen kann man m. W. durch Schenkungen die gesetzliche Erbfolge (also die Pflichteilsansprüche) nicht aushebeln, Schenkungen werden angerechnet (spätestens wenn der Pflichtteilberechtigte dies verlangt), möglicherweise begrenzt auf einen bestimmten zurückliegenden Zeitraum.

 

PS: Freibetrag selbst unter "echten" Geschwistern ist nur 20k.

PPS: alles Halbwissen ohne weitere Recherche.

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor 4 Minuten schrieb vanity:

Tendenziell ja, aber nicht uneingeschränkt. Zum einen darf ein Ehepartner nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügen, ohne sich mit dem anderen ins Benehmen zu setzen (wenn sonst nicht Nennenswertes der Mutter gehört, wäre dies der Fall - der Vater muss in die Entscheidung einbezogen werden). Zum anderen kann man m. W. durch Schenkungen die gesetzlichen Erbfolge (also die Pflichteilsansprüche) nicht aushebeln, Schenkungen werden angerechnet (spätestens wenn der Pflichtteilberechtigte des verlangt), möglicherweise begrenzt auf einen bestimmten zurückliegenden Zeitraum.

Ja, 10 Jahre ist meines Wissens der Zeitraum. Wobei: Das Wohnrecht behält sie ja als "Vermögen". Zahlt das?

Zitat

 

PS: Freibetrag selbst unter "echten" Geschwistern ist nur 20k.

Oh, ok. Dann wäre aber hier auch bei einer Auszahlung von Sohn 2 an Sohn 1 Schenkungssteuer fällig, oder? Dann sollte man sich vermutlich überlegen tatsächlich nur den Freibetrag zu schenken und in 10 Jahren das Spiel zu wiederholen.

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Sucher
vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Danke für deine Antwort.

Hm, das war was er sich erwartet. Ich denke er will einfach von vorne herein Abstriche machen um zu einer "gütlichen" Einigung zu kommen. Wenn er 85.000 nennt, könnte sein Bruder sagen: Das ist viel zu viel, das kann ich mir nicht leisten.

Das ist sehr nobel. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass alles andere als eine Gleichteilung immer zu Stress führt.

 

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Wieso saftige Zinsen? Die Sicherheit für die Bank ist doch enorm wenn wir sagen 50.000 Grundschuld bei 300.000 Verkehrswert (abzgl Wohnrecht 170.000). Ist doch 1A Darlehen.

Ich hatte es so verstanden, dass die monatlichen Raten extrem niedrig wären und der Sohn generell Schwierigkeiten hätte, überhaupt ein Darlehen zu bekommen.

 

Saftig war aber trotzdem das falsche Wort, die Zinsen sind vermutlich trotzdem eher moderat und nur verglichen mit einer familieninternen Lösung "saftig".

 

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Wer kennt wen wie lange?

Nun seit der Kindheit denke ich. Vater und Mutter sind so lange verheiratet wie Sohn 2 alt ist. Die Tochter ist 10 Jahr älter.

Das muss schlussendlich die Mutter mit sich selbst ausmachen.

 

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Warum denkst du Sohn 1 ist zurückgesetzt? Eigentlich bekommt er ja 50% und ist somit besser gestellt als in einem "echten" Erbfall. Daher vielleicht auch der Verzicht auf einen Teil des rechnerischen Wertes.

 

Weshalb? Um von ihm was zu erben?

Sohn 1 wäre zurückgesetzt, wenn sein Stiefvater etwas verschenkt und ihn damit übergeht. Und das könnte er versuchen, zu vermeiden, indem er in diesem Fall klug handelt.

 

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Obwohl Sohn 2 und Tochter sind ja tatsächlich verwand (Stiefgeschwister). Da sollte doch der Freibetrag ausreichen, oder?

Ich weiß gerade nicht, ob Stiefgeschwister anders behandelt werden als bspw. Freunde. Das lässt sich aber sicherlich leicht herausfinden.

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor 21 Minuten schrieb Sucher:

Das ist sehr nobel. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass alles andere als eine Gleichteilung immer zu Stress führt.

Nur kann man sich über die Bewertung einer Immobilie tausend Stunden streiten und sich immernoch nicht einig werden. Deshalb der Versuch von vorneherein ein "Angebot" zu machen, bei dem keiner sagen kann, dass er übervorteilt wurde.

Zitat

 

Ich hatte es so verstanden, dass die monatlichen Raten extrem niedrig wären und der Sohn generell Schwierigkeiten hätte, überhaupt ein Darlehen zu bekommen.

Das ist durchaus so. Aber 30-50 TEUR sollte möglich sein.

Zitat

 

Saftig war aber trotzdem das falsche Wort, die Zinsen sind vermutlich trotzdem eher moderat und nur verglichen mit einer familieninternen Lösung "saftig".

Die kann es mangels Barvermögen nicht geben.

Zitat

 

Das muss schlussendlich die Mutter mit sich selbst ausmachen.

Die Mutter?

Nun, die Mutter stellt sich auf den Standpunkt: Einigt ihr euch und ich übertrage an wen ihr wollt. Auszahlen kann sie eh nicht, das müsste einer der Brüder machen.

Zitat

 

Sohn 1 wäre zurückgesetzt, wenn sein Stiefvater etwas verschenkt und ihn damit übergeht. Und das könnte er versuchen, zu vermeiden, indem er in diesem Fall klug handelt.

Was sollte der Verschenken? Er hat kein Recht am Haus und auch kein Barvermögen.

 

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Sucher
vor 3 Minuten schrieb DrFaustus:

Nur kann man sich über die Bewertung einer Immobilie tausend Stunden streiten und sich immernoch nicht einig werden. Deshalb der Versuch von vorneherein ein "Angebot" zu machen, bei dem keiner sagen kann, dass er übervorteilt wurde.

Da hilft nur ein gemeinsam ausgesuchter Gutachter. Der ist zwar recht teuer und das Ergebnis vielleicht auch nicht immer korrekt, aber mir wäre das der Familienfrieden wert.

 

vor 3 Minuten schrieb DrFaustus:

Die Mutter?

Nun, die Mutter stellt sich auf den Standpunkt: Einigt ihr euch und ich übertrage an wen ihr wollt. Auszahlen kann sie eh nicht, das müsste einer der Brüder machen.

Dann liegt ihr nichts an ihrer Stieftochter und die Söhne sollen entscheiden? Ich würde als Kind immer den Wunsch des Schenkenden respektieren wollen. Wenn es keinen Wunsch gibt, würde ich die Stiefschwester beteiligen.

 

Allerdings stellt sich mir einen ganz andere Frage:

vor 3 Minuten schrieb DrFaustus:

Was sollte der Verschenken? Er hat kein Recht am Haus und auch kein Barvermögen.

Dann frage ich mich ganz grundsätzlich, warum überhaupt verschenkt werden soll? Wenn Vater und Mutter quasi mittellos sind, warum dann das einzig Wertvolle verschenken? Den mittellosen Sohn können sie auch über eine kostengünstige Miete unterstützen, das hilft ihm vermutlich auch mehr als ein Berg Schulden, den er abstottern muss und ein Haus, das er Instand halten muss.

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vanity
vor 17 Minuten schrieb DrFaustus:

Dann wäre aber hier auch bei einer Auszahlung von Sohn 2 an Sohn 1 Schenkungssteuer fällig, oder?

Da sehe ich nicht, denn es ist ja keine Schenkung, sondern eine Gegenleistung für den Verzicht auf die Haushälfte (sinngemäß, nicht rechtlich: Mutter schenkte beiden je zur Hälfte und Sohn 1 verkauft seine Hälfte an Sohn 2).

 

Kritisch in Bezug auf Schenkungssteuer ist eher der umgekehrte Fall: Sohn 1 möchte Ausgleich deutlich unter Verkehrswert bekommen und schenkt Sohn 2 dadurch etwas. Etwaige Ausgleichszahlungen an die Tochter fallen auch in die Kategorie schenkungssteuerträchtig (wenn sie nicht vom Vater kommen).

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Seabushy

Schenkungen sind ein komplexes Feld, ich würde mich nicht auf eine "Beratung unter Freunden" einlassen - in meinen Augen sollte der Weg zum Notar o.ä. gewählt werden.

Gerade in der genannten Familiensituation führt da wohl kein Weg dran vorbei.

 

Soweit ich weiß, werden Schenkungen im Erbfall bis zu 10 Jahre rückwirkend angerechnet - sollte dieser Fall eintreten, wird durch das Erbe die Schenkung quasi nachträglich rückgängig gemacht.

 

Ich denke, man sollte auf jeden Fall die Absicherung des Mannes im Auge behalten, entweder mit einer Teilübertragung oder durch ein lebenslanges Wohnrecht. Zusätzlich könnte man auch über Nießbrauch (eine Art ausgelagertes Wohnrecht) nachdenken. Das war bei meiner Oma so geregelt, und diente dazu, die Pflegekoste über Mieteinahmen abzusichern.

 

Die Stieftochter kann man bei einer Schenkung natürlich berücksichtigen. Bei einem vorweg genommenen Erbe hat sie aber kein Recht darauf. Hier greifen dann auch nur sehr geringe Freibeträge.

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DrFaustus
vor 32 Minuten schrieb Sucher:

 

 

Allerdings stellt sich mir einen ganz andere Frage:

Dann frage ich mich ganz grundsätzlich, warum überhaupt verschenkt werden soll? Wenn Vater und Mutter quasi mittellos sind, warum dann das einzig Wertvolle verschenken? Den mittellosen Sohn können sie auch über eine kostengünstige Miete unterstützen, das hilft ihm vermutlich auch mehr als ein Berg Schulden, den er abstottern muss und ein Haus, das er Instand halten muss.

Verwertung des Hauses im Pflegefall vermute ich.

vor 26 Minuten schrieb Seabushy:

Schenkungen sind ein komplexes Feld, ich würde mich nicht auf eine "Beratung unter Freunden" einlassen - in meinen Augen sollte der Weg zum Notar o.ä. gewählt werden.

Gerade in der genannten Familiensituation führt da wohl kein Weg dran vorbei.

 

 

Da führt bei Übertragung einer Immobilie sowieso kein Weg vorbei. Es geht erstmal darum mögliche Lösungsansätze in ein gemeinsames Gespräch zu nehmen. Wenn man etwas gefunden hat mit dem alle leben können geht man zum Notar.

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Flughafen
vor 4 Stunden schrieb DrFaustus:

Viel wichtiger ist die Frage dann: Wo sollen die Beteiligten (Eltern & Sohn 2) dann wohnen.

Kurz: Nein, das scheidet 100% aus.

Wie jetzt wo? Dort, wo sie jetzt wohnen. Die Eltern genießen beide das ins Grundbuch eingetragene Lebenslange Wohnrecht und Sohn 2 wohnt zur Miete. Wenn es ihm zu teuer wird, oder er sich vergrößern möchte, oder sich beruflich verändern möchte, dann kann er umziehen und woanders was besser passendes mieten. 

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DrFaustus
vor 11 Stunden schrieb Flughafen:

Wie jetzt wo? Dort, wo sie jetzt wohnen. Die Eltern genießen beide das ins Grundbuch eingetragene Lebenslange Wohnrecht und Sohn 2 wohnt zur Miete. Wenn es ihm zu teuer wird, oder er sich vergrößern möchte, oder sich beruflich verändern möchte, dann kann er umziehen und woanders was besser passendes mieten. 

Angenommen man verkauft und der Käufer meldet Eigenbedarf an? Zudem halte ich es für schwierig ein Haus, das mit einem so großem Wohnrecht belastet ist zu kaufen. Ich würde das nicht kaufen. Die erzielbare Mietrendite wäre bei 170.000 EUR Kaufpreis gerade mal 3,6% p.a.. Klar das Wohnrecht wird mit jedem Jahr weniger wert, aber wozu sich dem langelebigkeitsrisiko fremder Personen aussetzen? Am Ende wird einer von beiden 100 und man hat mit Zitronen gehandelt.

Wenn Sohn 2 seinen Anteil bekommt und marktübliche Miete für die Wohnung zahlen muss in der er jetzt wohnt (aktuell zahlt er keine meines Wissens), müsste er mit dem freien Kapital 7,2%p.a. Rendite erzielen um die Miete auszugleichen. Ohne dass ihm jemals die Wohnung gehören würde.

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whister
vor 23 Stunden schrieb DrFaustus:

Das Haus ist ca. 300.000 EUR wert. Das einzuräumende Wohnrecht ca. 130.000 EUR.

Ist das Wohnrecht tatsächlich soviel Wert? Schließlich brauchen die Eltern nur eine Wohneinheit und würden auch nur für diese das Wohnrecht benötigen. Wenn ich jetzt unterstelle, dass beide Wohneinheiten ungefähr gleich groß sind, würde die Einheit der Eltern nach Wohnrecht nur noch 20k wert sein. Das kann ich mir nicht vorstellen.

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DrFaustus
vor 4 Minuten schrieb whister:

Ist das Wohnrecht tatsächlich soviel Wert? Schließlich brauchen die Eltern nur eine Wohneinheit und würden auch nur für diese das Wohnrecht benötigen. Wenn ich jetzt unterstelle, dass beide Wohneinheiten ungefähr gleich groß sind, würde die Einheit der Eltern nach Wohnrecht nur noch 20k wert sein. Das kann ich mir nicht vorstellen.

Ja, habe ich ausgerechnet. Jahreskaltmiete * Kapitalsierungsfaktor gem. Sterbetabelle

Die WE der Eltern ist größer (125qm vs. 85qm)

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Flughafen
vor 9 Stunden schrieb DrFaustus:

Angenommen man verkauft und der Käufer meldet Eigenbedarf an? Zudem halte ich es für schwierig ein Haus, das mit einem so großem Wohnrecht belastet ist zu kaufen. Ich würde das nicht kaufen. Die erzielbare Mietrendite wäre bei 170.000 EUR Kaufpreis gerade mal 3,6% p.a.. Klar das Wohnrecht wird mit jedem Jahr weniger wert, aber wozu sich dem langelebigkeitsrisiko fremder Personen aussetzen? Am Ende wird einer von beiden 100 und man hat mit Zitronen gehandelt.

Wenn Sohn 2 seinen Anteil bekommt und marktübliche Miete für die Wohnung zahlen muss in der er jetzt wohnt (aktuell zahlt er keine meines Wissens), müsste er mit dem freien Kapital 7,2%p.a. Rendite erzielen um die Miete auszugleichen. Ohne dass ihm jemals die Wohnung gehören würde.

Als Verkäufer darf man sich den Käufer ja aussuchen, es gibt keine Verkaufspflicht. Niemand stört die Mutter, einen Verkäufer zu finden, der das Haus nur als Investment betrachtet. Er kann sogar in einer anderen Stadt leben, ein eigenes Haus besitzen, keine Kinder haben etc. Man muss nur die Bedingungen studieren, wann Eigenbedarf angemeldet werden kann, und einen Käufer auf diese Bedingungen abchecken.

 

Bei der Wohnrechtsbelastung machst Du gerade den Fehler, Deine eigenen Präferenzen auf alle Investoren zu übertragen. Ich sehe das aber ganz anders. So kann der Investor mit deutlich weniger Eigenkapital, nur 170K, eine Immobilie im Wert von 300K erwerben. Der Werzuwachs zwischen 170K und 300K könnte auch steuerfrei sein? 

 

7% ist die langfristige Rendite am Aktienmarkt, rein rechnerisch würde es für Sohn 2 also gehen, aber Du rechnest m.E. falsch. Mir ist nicht ersichtlich, warum Sohn 2 ausgerechnet von diesem Geld seine Miete bezahlen müsste. Er kann z.B. etwas aus eigener Tasche dazuzahlen, oder auch eine günstigere Wohnung finden und die Differenz einstecken, er kann in eine größere und schönere Wohnung umziehen, mit einer Frau zusammenziehen, etc. Wenn das eigene Vermögen nicht in der Wohnung eingefroren ist, und man nicht in dieser Wohnen muss, ist das wesentlich einfacher. Vielleicht versuchen die Eltern ihn zu bevormunden und glauben, dass er immer bei ihnen leben wird, aber ich warne vor dieser Betrachtung, der Mann hat seinen eigenen Lebensweg. 

 

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chaosmuc

 

Am 7/25/2018 um 17:28 schrieb Seabushy:

Zusätzlich könnte man auch über Nießbrauch (eine Art ausgelagertes Wohnrecht) nachdenken. Das war bei meiner Oma so geregelt, und diente dazu, die Pflegekoste über Mieteinahmen abzusichern.

Kurz der laienhafte Unterschied Wohnrecht/Nießbrauch: Wohnrecht kann man nur selbst nutzen Nießbrauch auch vermieten.

 

 

vor 13 Stunden schrieb DrFaustus:

Angenommen man verkauft und der Käufer meldet Eigenbedarf an?

Dann braucht der Käufer immernoch einen Richter, der ein im Grundbuch eingetragenes Recht kippt. Wie relaistisch das ist, darfst Du Dir selbst ausrechnen.....

 

Normalerweise ist der einzige Weg einen Nießbrauch (ohne Löschungsbewilligung) vorzeitig aus dem Grundbuch zu bekommen ist, wenn es eine Hypothek/Grundbuch mit "wichtigerem" Rang im Grundbuch gibt (Grundschuld an erster Stelle, Nießbrauch an zweiter Stelle) und die Grundschuld per Zwangsversteigerung eingetrieben wird. 

 

Am 7/25/2018 um 16:23 schrieb Sucher:

Im Vertrag kann bestimmt werden, ob die Schenkung auf die Erbmasse angerechnet werden soll oder nicht.

Prinzipiell gibt es die Optionen "nicht anrechnen"/"anrechnen"/"ausgleichen".

Und der Schenker muss die Schenkung 10 Jahre überleben, sonst entstehen Pflichtteilergänzungsansprüche.

 

Am 7/25/2018 um 16:23 schrieb Sucher:

- Die Mutter verschenkt neben dem Haus auch gleich noch Bargeld mit, damit erfolgt der Ausgleich.

Dann soll die Mutter aber doch bitte gleich das Bargeld dem anderen Sohn schenken, das ist von den Steuerfreibeträgen einfacher (Sohn1 bekommt weniger geschenkt, Freibetrag Mutter<->Sohn ist höher als unter Geschwistern). Dabei kann man auch gleich festhalten, das es sich bei der Schenkung um einen Teilausgleich handelt.

 

Auf alle Fälle mit einem Fachmann reden und auch diskutieren, ob es zu diesem Zeitpunkt evtl. geschickt ist gleich einen Ehevertrag zu schließen bzw. anzupassen (Stichwort Pflichtteilverzicht, Verzicht auf Pflichtteilergänzungsansprüche).

Auch im Schenkungsvertrag kann der Beschenkte auf den Pflichtteil und Pflichtteilergänzungsabsprüche verzichten.

Ohne Testament ändert ein Verzicht nichts an der Aufteilung des Erbes, nur bei einem Testament kann man übergangen werden.

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DrFaustus
vor 11 Stunden schrieb chaosmuc:

Dann braucht der Käufer immernoch einen Richter, der ein im Grundbuch eingetragenes Recht kippt. Wie relaistisch das ist, darfst Du Dir selbst ausrechnen.....

Ich sprach nicht von Eigenbedarfskündigung der Eltern sondern von Sohn 2. Der hat kein Wohnrecht und dessen Wohnung kann man als Neueigentümer sicher durch Eigenbedarf kündigen.

 

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whister
Am 27/07/2018 um 09:22 schrieb DrFaustus:

Ich sprach nicht von Eigenbedarfskündigung der Eltern sondern von Sohn 2. Der hat kein Wohnrecht und dessen Wohnung kann man als Neueigentümer sicher durch Eigenbedarf kündigen.

 

Das könnte man problemlos im notariellen Kaufvertrag & im Mietvertrag ausschließen. 

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