Steuern beim Verkauf einer Immobilie vermeiden - weniger als 10 Jahre im Besitz

Geschrieben · bearbeitet von Han Solo

Hallo,

ich habe zwei Fragen zur Versteuerung beim Verkauf einer Eigentumswohnung:

1. Verkauft man eine Eigentumswohnung, die man noch keine zehn Jahre besitzt und in welcher seit mehr als vier Jahren weder man selbst noch ein Familienmitglied gelebt hat, so muss man den Zugewinn meines Wissens versteuern. Gibt es eine Möglichkeit dieser Versteuerung zu entgehen?

2. Nehmen wir an eine Bekannte hat sich scheiden lassen. Nehmen wir des weiteren an im Rahmen einer einvernehmlichen Einigung bei der Scheidung hat sie von Ihrem Ex-Mann eine Eigentumswohnung überschrieben bekommen. Vor der Heirat war die Eigentumswohnung im Besitz Ihres Ehemanns. Meine Bekannte will nun die Eigentumswohnung verkaufen, die sie vor einem halben Jahr von Ihrem Ex-Mann in Form der außergerichtlichen Einigung bekommen hat. Muss sie die Wohnung bei einem Verkauf versteuern, weil sich die Wohnung erst ein halbes Jahr in Ihrem Besitz befindet oder muss sie die Wohnung nicht versteuern, weil sie vorher 20 Jahre mit Ihrem Ex-Mann verheiratet war und weil sich die Wohnung damit mehr als 10 Jahre im gemeinsamen Besitz befunden hat?

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Zu 1: Nein. Außer man bezieht sie für 3 Jahre selbst, wobei es sich hier NICHT um volle Kalenderjahre handeln muss. Einzug zum 31.12.2018 und Auszug am 1.1.2020 => steuerfreier Verkauf.

Zu 2: War die Wohnung nun im gemeinsamen Besitz oder wars das Eigentum des Ehemanns? => Ehervertrag prüfen.

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vor 25 Minuten schrieb Han Solo:


2. Nehmen wir an eine Bekannte hat sich scheiden lassen. Nehmen wir des weiteren an im Rahmen einer einvernehmlichen Einigung bei der Scheidung hat sie von Ihrem Ex-Mann eine Eigentumswohnung überschrieben bekommen. Vor der Heirat war die Eigentumswohnung im Besitz Ihres Ehemanns. [...] weil sich die Wohnung damit mehr als 10 Jahre im gemeinsamen Besitz befunden hat?

Wurde die Wohnung hälftig nach der Heirat vom Ehemann an die Ehefrau übertragen (im Grundbuch)? Sonst hat sie sich nicht im gemeinsamen Besitz gefunden, sondern nur die Mieteinnahmen (falls vermietet) im Rahmen des Zugewinns. Es sei denn das war durch Ehevertrag anders geregelt.

 

Falls er sie anteilig überschrieben hat, dummer Ehemann...

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Die Wohnung hat sich niemals im gemeinsamen Besitz befunden. Im Grundbuch hat immer nur der Ehemann gestanden. Trotzdem hat er Ihr nach der Scheidung eine der vielen Wohnungen geschenkt. Wenn die Bekannte die Wohnung jetzt verkauft muss sie diese versteuern, weil sie ja erst seit einem halben Jahr im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch ist hinsichtlich der 10 Jahre maßgebend. Ist das korrekt?

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Werfen wir mal einen Blick ins Gesetz

Zitat

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken .... genutzt wurden

Sofern sie die Wohnung in der Zwischenzeit nicht vermietet hat, würde ich sagen, dass der Vorgang nicht der Steuer unterliegt.

Um sicher zu gehen, würde ich aber mal einen Steuerberater aufsuchen.

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Sie muss wenn überhaupt nicht die Wohnung (also den Verkaufsbetrag) versteuern, sondern nur den Gewinn. Ist der nach einem halben Jahr Haltedauer denn überhaupt vorhanden?

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Geschrieben · bearbeitet von finky

Erst mal muss klar gestellt werden, ob es  um eine Schenkung oder um eine Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder Übertragung im Rahmen einer Abfindung für Unterhaltsansprüche geht. Im Fall der steuerlichen Schenkung liegt die Fußstapfentheorie vor und die Veräußerung wäre nach der 10 Jahresfrist (Einbezug Schenker und  Beschenkter) so oder so nach §23 EStG steuerfrei. Sollte die Übertragung aus Gründen des Zugewinnausgleichs oder der Abfindung von Unterhaltsansprüchen stattgefunden haben, sollte eine Anschaffung vorgelegen haben. Insofern gilt: 

§23 EStG

1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1.

Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; ….

 

Der Gang zum Steuerberater ist aber ratsam um Ausnahmen abzuklären.  

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Wie ist das, wenn man erbt? Kann man die Erbschaftssteuer auch irgendwie umgehen?

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Einfachster und sicherster Weg: Indem man das Erbe ausschlägt. Fristen beachten!

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Die Frage ist ja nun sehr offen gestellt und damit nicht zu beantworten. Vanitys Antwort ist zwar richtig, aber sicherlich nicht im Sinne des Erben :-) . Sollte es sich bei dem Erbe um eine Immobilie handeln kann §13 Abs. 1 Nr. 4c in Betracht kommen. Also Steuerberater aufsuchen. 

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Geschrieben

vor 4 Stunden schrieb vanity:

Einfachster und sicherster Weg: Indem man das Erbe ausschlägt. Fristen beachten!

Disclaimer: Der Verwaltungsakt ist kostenpflichtig.

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vor 6 Stunden schrieb Martina88:

Wie ist das, wenn man erbt? Kann man die Erbschaftssteuer auch irgendwie umgehen?

Wenn sie so einfach zu umgehen wäre, wär die Steuer ziemlich sinnlos oder?

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Geschrieben · bearbeitet von Akaman

vor 7 Stunden schrieb vanity:

Einfachster und sicherster Weg: Indem man das Erbe ausschlägt. Fristen beachten!

 

Ebenso einfach und sicher: vorher sterben! Ebenfalls: Fristen beachten! Und prüfen, wer dann stattdessen dran ist.

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Denke wie die Kollegen schon sagten, Erbschaftssteuer kann man nicht umgehen. Eine Möglichkeit wäre evtl. gewesen vor mindestens 10. Jahren eine Schenkung zu machen, wobei hier wie auch im Erbfalle zunächst der Verwandtschaftsgrad bzw. die Testamentarische Rangreihenfolge gilt, sofern die gesetzliche nicht geändert bzw. unterbrochen wurde, wie bei den beliebten Notarerlen staatlichen Bundeshauptstadt Testamenten. Die mehr Ärger machen können als Nutzen bringen und ja Ich weiß von was Ich rede. :D Zudem als weiteres Kriterium kommt hinzu das zunächst der zugrundeliegenden Freibetrag greift je nach Grad der Verwandtschaft und bei Überschreiten dann der jeweilige Steuersatz dann zuschlägt. Musste mich auch selbst vor kurzer Zeit gerade wegen Testament und Erbfall in der Familie herumschlagen, kann dazu aber nicht viel weiteres sagen da sonst das evtl. zu Off topic würde und nicht zum eigentlichen Thema Erbschaftsteuer gehört. Da bei uns keine anfällt, Haus wurde vor 11 Jahren an meine Mutter per Schenkung bereits übertragen von den Großeltern und Kapitalvermögen frühzeitig Umgeschichtet/Übertragen auf uns zur Verwahrung und Anlage. Alles auch ok soweit, wurde bereits mit einem Fachanwalt abgeklärt. Dafür haben wir anderen Mist und Anfechtbar wäre es zwar, aber noch schlechter für mich und meine Mutter laut Anwalt, wenigstens hab Ich als nicht begünstigter nun irgendwie auch trotzdem etwas davon, sonst hätte nur die beliebte A* Karte im gewissen Sinne. ;) Gehört aber wie gesagt nicht hierher und sorry wenn etwas zu Off topic.

 

 

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Danke für Eure Hilfe. Ich werde das mal von einem Steuerberater prüfen lassen. 

 

Ansonsten kann ich ja immer noch form- und fristgerecht sterben :D:D

 

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