Baufinanzierung in der Zukunft

[Tradeoff]

Ich werde mir mit meiner Frau zusammen eine Wohnung/Haus für den Eigenbedarf in München kaufen. Aktuell ist allerdings kein guter Zeitpunkt, da noch nicht klar ist, ob die Familienplanung abgeschlossen ist und auch ob meine Frau wieder arbeiten wird. Beides sollte sich aber in den nächsten drei Jahren vermutlich klären, sodass grob dann ein geeignetes Objekt gesucht werden soll.

 

Dabei ist mir bewusst, dass das WPF den Themen "Frau", "nicht arbeitende Frau", "Kinder" oder "Immobilienerwerb" zumindest ambivalent gegenüber steht...  Das möchte ich aber explizit nicht diskutieren; auch nicht ob meine sonstigen Risiken adäquat abgesichert sind oder ähnliches. Ich möchte auch nicht Preisentwicklungen von Immobilien diskutieren.

 

Ich bin aktuell am überlegen, was eine kluge Positionierung bzgl. vorhandenen Kapitals wäre; dabei treiben mich folgende Themen um:

1. Muss: Das Kapital sollte quasi risikofrei angelegt sein
2. Muss: Es kann zu Beginn eine einmalige Einzahlung erfolgen
3. Wünschenswert: Rendite (idealerweise in Höhe der Wertentwicklung von Immobilien im Raum München)
4. Wünschenswert: Flexibilität bzgl. Nutzung bei Bedarf, zumindest nach einer bestimmten Frist (bspw. die genannten 3 Jahre)
5. Wünschenswert: Flexibilität bzgl. zusätzlichen Einzahlungen nach der initialen Einzahlung
6. Wünschenswert: Gute Kreditkonditionen werden ermöglicht

 

Die folgenden Optionen sehe ich im Moment:

• Tages- oder Festgeld (als der No-Brainer) 
• Bausparvertrag mit möglicher Sondereinzahlung
• Kauf einer kleinen, zu vermietenden Immobilie in München und ggf. Verkauf bei Bedarf

 

Richtig begeistern tut mich da keine der Optionen (TG/FG rentiert nicht, Bausparer lohnt sich nur bei stark steigenden Zinsen, Immobilie ist ein riesiger Aufwand). Hat jemand noch eine darüber hinausgehende Idee?

 

 

[Peter23]

Dieses:

vor einer Stunde schrieb Tradeoff:

Muss: Das Kapital sollte quasi risikofrei angelegt sein

passt nicht zu jenem:

vor einer Stunde schrieb Tradeoff:

Kauf einer kleinen, zu vermietenden Immobilie in München und ggf. Verkauf bei Bedarf

Letzteres ist nämlich nicht "quasi risikofrei", aber wahrscheinlich kommt es deswegen für Dich in Betracht, weil Du erwartest, dass die Wertentwicklung ähnlich ist wie von der Immobilie, die Du kaufen möchtest. Das ignoriert dann aber erstens das unsystematische Risiko der speziellen (nicht für die Eigennutzung) geeigneten Wohnung und scheint auch einem wünschenswerten Kriterium:

vor einer Stunde schrieb Tradeoff:

Wünschenswert: Rendite (idealerweise in Höhe der Wertentwicklung von Immobilien im Raum München)

höheren Stellenwert einzuräumen als dem 1. "Muss" Kriterium.

 

Wahrscheinlich sind aber auch nur Deine Muss-Kritieren unsauber formuliert und daher ignoriere ich die einfach mal:

Statt Option 3 würde ich dann eher in Betracht ziehen die Wohnung schon jetzt zu kaufen und zwar eine solche, die auch bei einem zusätzlichen Kind gerade noch groß genug wäre und im anderen Fall eben einen Tick zu groß ist. Ihr werdet schon etwas sinnvolles mit dem Raum anfangen können (z.B. Arbeitszimmer/Abstellkammer). Dies wäre zwar im Falle des Falles ein bisschen teurer, aber würde genau Dein spezifisches Risiko (MUC-Immobilien gehen weiter durch die Decke) 100% hedgen. 

 

 

[ZfT]

vor einer Stunde schrieb Tradeoff:

 

• Tages- oder Festgeld (als der No-Brainer) 
• Bausparvertrag mit möglicher Sondereinzahlung
• Kauf einer kleinen, zu vermietenden Immobilie in München und ggf. Verkauf bei Bedarf

 

Richtig begeistern tut mich da keine der Optionen (TG/FG rentiert nicht, Bausparer lohnt sich nur bei stark steigenden Zinsen, Immobilie ist ein riesiger Aufwand). Hat jemand noch eine darüber hinausgehende Idee?

 

 

 

Ich beschäftige mit auch mit dem Thema (allerdings nicht in München...) und bleibe letztlich dich immer beim "langweiligen" Tages/Festgeld hängen.

Ein Bausparvertrag kostet zunächst mal, bringt kaum Zinsen und ob bzw. wann man dann mal an die günstigen Darlehenszinsen kommt, steht in den Sternen (Stichwort Bewertungszahl)

Jetzt was anderes zu kaufen ist, wie Du selber schon sagst aufwendig, und letztlich auch nur Spekulation...

 

[Fondsanleger1966]

vor 1 Stunde schrieb Tradeoff:

Hat jemand noch eine darüber hinausgehende Idee?

Zumindest für einen Teil des Geldes: jeweils einen Flexiblen Vorsorgeplan der Cosmos Direkt für Dich und für Deine Frau mit maximaler Einzahlung (500 €/Monat) sofort beginnen. Evtl. im 2. und 3. Jahr Beitragsfreistellung zur Verbesserung der Rendite und falls es bessere Alternativanlagen gibt. Steuerliche Effekte beachten (keine laufende Versteuerung, dafür Einmaleffekt bei Auszahlung!).

[Mentalmarkt]

vor 14 Stunden schrieb Tradeoff:

Die folgenden Optionen sehe ich im Moment:

[...]

• Kauf einer kleinen, zu vermietenden Immobilie in München und ggf. Verkauf bei Bedarf

 Hat jemand noch eine darüber hinausgehende Idee?

 

 

 

Widerspricht wie mehrfach angesprochen dem "Muss"-Kriterium des sicheren nominalen Kapitalerhalts und ist ein Klumpenrisiko, hat aber m.E. noch einen wesentlichen weiteren Haken:

• Wenn Du Transaktionskosten von 7,5% annimmst (nicht superhoch) muss Du in Deinem Zeithorizont ja (unsauber gerechnet) schon 2,5% p.a. Rendite erwirtschaften, nur um +/- 0 rauszukommen.
• Außerdem hast Du noch die (kleinen) Opportunitätskosten des entgangenen Zinses auf Festgeld von vielleicht 0,5% p.a. (bei Dt. Einlagensicherung und nicht-komischen Banken)
• Damit sind (überschlägig) die ersten 3% Rendite p.a. einfach weg, damit Du keinen Verlust machst...

Da würde sich m.E. eher ein Offener Immobilienfonds (Fokus DE) anbieten, bildet natürlich nicht exakt den Markt in München nach, vermeidet aber das Klumpenrisiko, hat eine nennenswerte Wahrscheinlichkeit des nominalen Kapitalerhalts plus Rendite über Festgeld, sollte zumindest positiv mit den Immobilienpreisen in München korrelieren, ist (normalerweise) schneller wieder zu Geld zu machen, hat prozentual minimale Transaktionskosten (Handel via Börse) und macht keine Arbeit.

[Tradeoff]

Vielen Dank schonmal, für die wertvollen Hinweise. Ich hab mich in den letzten Tagen weiter damit auseinander gesetzt, habe konkrete Angebote eingeholt und durchgerechnet... Jetzt lasse ich euch an meinen aktuellen Gedanken teilhaben, zunächst aber noch der Hintergrund:

 

Irgendwer hatte ursprünglich danach gefragt woher das Kapital kommt - der Beitrag scheint verschwunden zu sein, bzw. bin ich scheinbar zu müde ihn zu finden. Ich hab eine bisserl was gespart, das wurde ganz passabel investiert und verdiene ziemlich gut. Das verfügbare Geld wird in der Regel "am Markt" investiert, mit schwankenden Beständen an Tagesgeld - derzeit eher mehr Tagesgeld, da ich im Moment kein wirkliches attraktives Investment sehe. Das Tagesgeld ist die "Kampfkasse" für den Moment, indem sich das ändert und sich eine interessante Möglichkeit bietet.

 

Jetzt hat mir die Oma 20.000 EUR geschenkt, unter der Bedingung diese für eine Immobilie zu verwenden. Wie oben schon geschrieben wäre der Kauf einer Immobilie nach Klärung der noch offenen Punkte (Kinder / Einkommen von Frau) eh auf der Agenda - auch unabhängig von der Schenkung. Ich weiß, dass sie ein großes Problem damit hätte, wenn ich dieses Geld nicht für eine Immobilie verwenden würde oder es in der Zwischenzeit anderweitig verwenden würde (bspw. für ein Aktieninvestment). Daher die Musskriterien. 

 

Die Option "Kauf einer kleinen, zu vermietenden Immobilie in München und ggf. Verkauf bei Bedarf" - war die Option, die den Immobilienkauf direkt enthalten hätte, aber ihr habt Recht. Transaktionskosten sind zu hoch und trifft eigentlich auch nicht die aufgestellten Kriterien. Ist also völlig vom Tisch.

 

Der Bausparer hat bis jetzt hier keine so großen Fans, aber die Abneigung scheint auf den Kosten / bzw. des niedrigen Guthabenzinses zu basieren. Es gibt aber auch die Auszahlungsphase, die natürlich mit zu betrachten ist. Ich hab jetzt für mich das folgende Szenario aufgestellt: Immo-Erwerb in 40 Monaten, Aufrunden der Initialinvestition auf 50.000 EUR und monatlich 2.000 EUR Sparleistung, Bausparsumme 200.000 EUR, Abzahlung der Kreditsumme in 8 Jahren.

 

Bausparer:

• Die LBS ist nach den 40 Monaten im Minus: 130.000 EUR wurden eingezahlt, Guthaben entspricht dann ca. 128.000 EUR. In den folgenden 8 Jahren müssen ca. 77.250 EUR aufgewendet werden um den Kredit zu tilgen --> Gesamtkosten im Szenario also ca. 5.250 EUR.
• Die Alte Leipziger schaut ähnlich aus. Guthaben ca. 128.500 EUR, Aufwendungen in Kreditphase ca. 75.500 EUR --> Gesamtkosten im Szenario also ca. 4.200 EUR. Für ca. 70 EUR mehr kann man sich noch eine Option kaufen nach 24 + x Monaten die Bausparsumme zu verdoppeln.

Kopfkisten:

• Wenn ich das Geld auf dem aktuell nicht verzinsten Tagesgeldkonto liegen lassen, dann hab ich in 40 Monaten 130.000 EUR. Der Grenzzinssatz bis zu dem dieses Szenario attraktiver ist als die Anlage bei der LBS liegt bei 2,33 %

Flexibles Vorsorgekonto:

• Hier errechne ich bei 40 Monatiger Anlage einen Guthabenzinssatz von ca. 0,587%, ggf. die Option Weiterlaufen zu lassen, basierend auf dem angebotenen Zinssatz: Guthaben dann bei ca. 131.800 EUR. Grenzzinssatz bei 3,04 %.

 

--> Bei einer unverbindlichen Anfrage bei der Bank wurde mir bei einer 60 % Finanzierung (Summe 800.000 EUR) ein Zinssatz von ca. 1,25% angeboten. Das ist jetzt nicht ganz das gleiche, aber ich nehme die 1,25 % als Referenz. d.h. ich habe einen Zinsabstand von in etwa 1,75 % zu dem Szenario in dem die LBS (!) und nicht die günstigere Alte Leipziger attraktiver wird. Das ist nicht unrealistisch, wie die USA bspw. zeigen. 

 

Sollte das passieren, werden natürlich die Zinsen in der Ansparphase ebenfalls attraktiver. Fällt das aber bei der kurzen Sparphase groß ins Gewicht?

 

Ich tendiere leicht zu dem Angebot der AL, mit der Option auf Verdoppelung... 

 

Any thoughts?

[bondholder]

vor 22 Minuten schrieb Tradeoff:

Jetzt hat mir die Oma 20.000 EUR geschenkt, unter der Bedingung diese für eine Immobilie zu verwenden.

Ich mag es nicht, emotional erpresst zu werden und würde die Schenkung im Zweifelsfall nicht annehmen, wenn es sich tatsächlich um eine nicht verhandelbare Schenkung unter Auflage handelt.

[Peter23]

Am 2.9.2018 um 19:16 schrieb Tradeoff:

Ich tendiere leicht zu dem Angebot der AL, mit der Option auf Verdoppelung... 

Warum? Das flexible Vorsorgekonto scheint doch viel besser zu sein.

 

Und grundsätzlich haben ja schon einige ihre Gedanken geäußert und ich teile folgende Meinung: 

Am 19.8.2018 um 23:29 schrieb Peter23:

Statt Option 3 würde ich dann eher in Betracht ziehen die Wohnung schon jetzt zu kaufen und zwar eine solche, die auch bei einem zusätzlichen Kind gerade noch groß genug wäre und im anderen Fall eben einen Tick zu groß ist. Ihr werdet schon etwas sinnvolles mit dem Raum anfangen können (z.B. Arbeitszimmer/Abstellkammer). Dies wäre zwar im Falle des Falles ein bisschen teurer, aber würde genau Dein spezifisches Risiko (MUC-Immobilien gehen weiter durch die Decke) 100% hedgen. 

Und wenn das nicht, dann flexibles Vorsorgekonto (+ ggf. Plan). Warum Du immer noch über den Bausparvertrag nachdenkst kann ich nicht nachvollziehen?

 

Apropos: Wenn Du ein bisschen früher nachgedacht bzw. Dich hier beraten lassen hättest (bist ja schon seit 2009 dabei), dann hättest Du vielleicht schon vor einigen Jahren einen flexiblen Vorsorgeplan (oder VTB flex) abgeschlossen und hättest jetzt 1,6% (oder 2,5%) sicher.

[Tradeoff]

Am 2.9.2018 um 19:43 schrieb bondholder:

Ich mag es nicht, emotional erpresst zu werden und würde die Schenkung im Zweifelsfall nicht annehmen, wenn es sich tatsächlich um eine nicht verhandelbare Schenkung unter Auflage handelt.

 

Bemerkenswert. Ich würde Mittel für einen Zweck, den ich selber auch verfolge aber schon annehmen.

 

Das Vorsorgekonto ist besser bei einem erzielbaren Annuitätendarlehen mit Zins < 3,04%. Darüber wird der Bausparer attraktiv. Die alte Leipziger hat dann sogar die Option die BSP Summe zu verdoppeln.

 

Das erscheint mir ein einigermaßen attraktiver Weg zu sein mich gegen stark steigende Zinsen abzusichern (die ich allerdings im Moment nicht wirklich kommen sehe) und wäre ja auch nur ein Baustein im Gesamtplan.

[Peter23]

vor 6 Stunden schrieb Tradeoff:

Das erscheint mir ein einigermaßen attraktiver Weg zu sein mich gegen stark steigende Zinsen abzusichern

Das kann ich nicht nachvollziehen. Nach meiner Meinung sind die Konditionen der Bausparverträge nur für die Bausparkasse attraktiv. Wie soll es jetzt weiter gehen? Willst Du jetzt so lange hier weiter nachfragen, bis sich irgendwann jemand findet, der Deine Idee gut findet?

[Tradeoff]

Auf was fußt deine Meinung? Unqualifiziertes Gefühl und Hörensagen?

 

Es ist nicht besonders schwierig zu berechnen ab welchem möglichen Anuitätenzinssatz im Szenario der Bausparer auf Gesamtlaufzeit günstiger ist.

 

Über kluge Gedanken zum Thema freu ich mich immer, daher der Thread. Auf dumme Vorschläge, wie z.B. was man in der Vergangenheit hätte tun können oder unqualifizierte Meinungen kann ich aber verzichten. 

 

Btw: wie kommst du drauf ich wäre seit 2009 dabei?

[Peter23]

vor 22 Stunden schrieb Tradeoff:

Auf was fußt deine Meinung? Unqualifiziertes Gefühl und Hörensagen?

Auf Deinen Berechnungen.

vor 22 Stunden schrieb Tradeoff:

Es ist nicht besonders schwierig zu berechnen ab welchem möglichen Anuitätenzinssatz im Szenario der Bausparer auf Gesamtlaufzeit günstiger ist.

Genau und eine solche Berechnung zeigt doch sehr offensichtlich wie schlecht die Produkte sind. Bei einem Forward-Darlehen würde doch auch niemand Konditionen von über 3% akzeptieren.

vor 22 Stunden schrieb Tradeoff:

Über kluge Gedanken zum Thema freu ich mich immer, daher der Thread. Auf dumme Vorschläge, wie z.B. was man in der Vergangenheit hätte tun können oder unqualifizierte Meinungen kann ich aber verzichten. 

Dumme Vorschläge? Vielleicht erkennst Du nur die klugen Ratschläge nicht, wenn Du sie siehst. Zwei Beispiele, ....

Am 20.8.2018 um 00:20 schrieb Fondsanleger1966:

Zumindest für einen Teil des Geldes: jeweils einen Flexiblen Vorsorgeplan der Cosmos Direkt für Dich und für Deine Frau mit maximaler Einzahlung (500 €/Monat) sofort beginnen.

Am 19.8.2018 um 23:29 schrieb Peter23:

Statt Option 3 würde ich dann eher in Betracht ziehen die Wohnung schon jetzt zu kaufen und zwar eine solche, die auch bei einem zusätzlichen Kind gerade noch groß genug wäre und im anderen Fall eben einen Tick zu groß ist. Ihr werdet schon etwas sinnvolles mit dem Raum anfangen können (z.B. Arbeitszimmer/Abstellkammer). Dies wäre zwar im Falle des Falles ein bisschen teurer, aber würde genau Dein spezifisches Risiko (MUC-Immobilien gehen weiter durch die Decke) 100% hedgen. 

... auf die Du nicht reagiert hast.

 

vor 22 Stunden schrieb Tradeoff:

Btw: wie kommst du drauf ich wäre seit 2009 dabei?

Da bin ich wohl in der Zeile verrutscht. Das erklärt dann auch, warum Du nicht früher sinnvolle Verträge abgeschlossen hast, die Dir nun bessere Zinsen ermöglichen.