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selaf

Deka Depot mit Immobilienfonds übertragen, Bruchstücke auffüllen

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selaf
· bearbeitet von selaf
Schreibfehler Deka

Hallo Community,

 

ich bin seit Jahren stiller Mitleser, aber nun habe ich mal ein Thema, bei dem ich Rat brauche. Meine Mutter hat ein DekaDepot mit eher schlecht laufenden Deka-Immobilienfonds die noch dazu hohe Verwaltungsgebühren haben. Sie hat die halt, weil ihr "Berater" von der Sparkasse sie ihr empfohlen hat. Ich konnte sie nun überzeugen dass sie damit Geld verschwendet und sie sollen weg.

Nun handelt es sich hierbei um offene Immobilienfonds (nach 2013 gekauft) mit gesetzlicher Mindeshaltefrist und Kündigungsfrist, noch dazu liegen diese in Bruchstücken vor, da sie bespart wurden.

 

Wir wollen die Mindeshaltefrist nicht einhalten und die Fonds an der Börse verkaufen, der Abschlag zwischen Emmitenten- und Börsenkurs ist akzeptabel. Ein Depot bei OnVista wurde schon eröffnet, die Fonds sind bei OnVista auch verwahrbar/handelbar. Derzeit stehen einem Depotübertrag jedoch die Bruchstücke im Weg, diese können nicht übertragen werden.

Die Idee war nun, noch vor Übertrag über das Deka Depot bei der Fondsgesellschaft die fehlenden Teile zu kaufen um die Fondsanteile genau auf x,000 zu bekommen. Das Deka Depot hat keine Transaktionsgebühren und der prozentuale Ausgabeaufschlag spielt bei den Bruchstücken keinen Rolle. Nachdem die Fonds auf x,000 stehen sollen sie dann zu OnVista übertragen werden (bei gleichzeitiger Kündigung des Deka Depots). Bei OnVista würden sie dann über die Börse verkauft.

 

Funktioniert das so, oder habe ich etwas übersehen?

Ist es überhaupt möglich, die Fonds "ganz" zu bekommen? Das Deka Depot zeigt für die Bruchstücke drei Nachkommastellen an, aber theoretisch ist das ja auch nur gerundet.

Evtl. könnte man bei der Kündigung verbleibende 4. Nachkommastellen wertlos ausbuchen lassen (Wert eines Anteils ca. 50€, wir reden da also von maximal 0,005€).

 

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odensee

Du kannst keine Fondsanteile auffüllen. Nur Bruchstücke verkaufen. Was spricht gegen Deka-Immobilienfonds? So schlecht laufen die nicht: https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0009807016,DE0007483612

Ich bin mir nicht sicher, ob deine Mutter doch besser auf den Sparkassenmenschen hören sollte und die Anteile einfach behält.

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Gast231208
· bearbeitet von pillendreher
vor 34 Minuten schrieb odensee:

Du kannst keine Fondsanteile auffüllen. Nur Bruchstücke verkaufen. Was spricht gegen Deka-Immobilienfonds? So schlecht laufen die nicht: https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/ansicht/isins/DE0009807016,DE0007483612

Ich bin mir nicht sicher, ob deine Mutter doch besser auf den Sparkassenmenschen hören sollte und die Anteile einfach behält.

 

Würde sie auch behalten, zumal  beim Kauf 5% Ausgabeaufschlag angefallen sind - man ist also nach  2 1/2 Jahren bei +-0.

Ich halte sowohl Deka Immobilien Europa als auch -Global im Immobilienanteil meines Depots.

So was kauft man als Langfristanlage, am besten niemals mehr verkaufen und die Ausschüttungen werden bei Deka normalerweise automatisch reinvestiert.

 

PS

Zitat

Evtl. könnte man bei der Kündigung verbleibende Nachkommastellen wertlos ausbuchen lassen

Sollte kein Problem sein - oder an einen anderen Halter dieses Fonds übertragen.

Fragt einfach mal bei eurem Sparkassenberater nach, denn meiner Meinung nach sind die gar nicht so schlimm (der Wissensstand meiner Berater ist jedoch suboptimal).

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selaf
vor 1 Stunde schrieb odensee:

Du kannst keine Fondsanteile auffüllen. Nur Bruchstücke verkaufen.

Angenommen sie hat 100,345 im Depot - was genau hindert sie daran, per Einmalkauf 0,655 von der Fondgesellschaft zu kaufen um auf 101,000 zu kommen? Das ist in einem Deka Depot möglich und das meine ich mit auffüllen. Bei einem Anteilspreis von 50€ "verbrennt" man dabei 1,75€ Ausgabeaufschlag (bei 5%), wenn man den direkt danach wieder verkaufen will, das ist uns klar.

 

Bzgl. "so schlecht laufen sie nicht": der hausinvest hat in 5 Jahren 12,8% erwirtschaftet - das ist kaum mehr als Inflationsausgleich. In der Zeit gab es beim DAX 40% und beim MDAX 70%. Klar, das sind Immobilien vs. Aktien (mit entsprechender Volatilität), aber ich bin einfach kein Immobilienfan. Gerade bei einer Langfristanlage erwarte ich mehr als Inflationsausgleich.

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west263
vor 5 Minuten schrieb selaf:

Bzgl. "so schlecht laufen sie nicht": der hausinvest hat in 5 Jahren 12,8% erwirtschaftet - das ist kaum mehr als Inflationsausgleich. In der Zeit gab es beim DAX 40% und beim MDAX 70%. Klar, das sind Immobilien vs. Aktien (mit entsprechender Volatilität)

das kannst Du nicht miteinander vergleichen.

 

vor 5 Minuten schrieb selaf:

aber ich bin einfach kein Immobilienfan. Gerade bei einer Langfristanlage erwarte ich mehr als Inflationsausgleich.

ich dachte, das wäre das Depot deiner Mutter? Was hat denn nun deine Anlagephobie mit dem Depot deiner Mutter zu tun?

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alsuna
vor 3 Minuten schrieb selaf:

Bzgl. "so schlecht laufen sie nicht": der hausinvest hat in 5 Jahren 12,8% erwirtschaftet - das ist kaum mehr als Inflationsausgleich. In der Zeit gab es beim DAX 40% und beim MDAX 70%. Klar, das sind Immobilien vs. Aktien (mit entsprechender Volatilität), aber ich bin einfach kein Immobilienfan. Gerade bei einer Langfristanlage erwarte ich mehr als Inflationsausgleich.

(Hervorherbung durch mich)

Was erwartet denn deine Mutter? Es ist schon ein Unterschied, ob man sein Geld dem Immobilien- oder dem Aktienmarkt anvertraut. Die Deka hat auch Aktienfonds und der Mensch in der Sparkasse wird ihr zu dem Immobilienfonds geraten haben auf Grundlage von ihren Aussagen.

Eigentlich könnte es mir ja ziemlich egal sein. Aber in solchen Dingen, die man für seine Angehörigen entscheidet, weil man sich besser auskennt, kann man ganz schnell für ordentlich Krach in der Bude sorgen... (Beispiel: Deine Mutter schichtet in den Aktienmarkt um und zwei Tage später geht es 80% runter. Was macht das mit eurer Familie?) Deswegen ist es Tenor hier in diesem Forum, dass jeder Mensch für sich selbst entscheiden muss und einem das keiner abnehmen kann.

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west263
vor 9 Minuten schrieb alsuna:

Aber in solchen Dingen, die man für seine Angehörigen entscheidet, weil man sich besser auskennt, kann man ganz schnell für ordentlich Krach in der Bude sorgen... (Beispiel: Deine Mutter schichtet in den Aktienmarkt um und zwei Tage später geht es 80% runter. Was macht das mit eurer Familie?) Deswegen ist es Tenor hier in diesem Forum, dass jeder Mensch für sich selbst entscheiden muss und einem das keiner abnehmen kann.

im ersten Beitrag schreibt er ja selber

 

Zitat

Ich konnte sie nun überzeugen dass sie damit Geld verschwendet und sie sollen weg.

damit ist doch schon alles gesagt. und wenn dann noch der Vergleich gezogen wird zwischen Immo Fonds und DAX / MDAX, dann weiß man auch, wo der Weg hingehen soll, mit dem Geld der Mutter.

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selaf

Ok, da Fragen kamen hole ich mal etwas aus: meine Mutter hat derzeit nicht nur Immobilien, sie hat einen bunten Blumenstrauß aus Immobilien (hausinvest & Deka ImmobilienEuropa) und Aktien (JPM Europe Strategic Value Fund & DekaFonds CF). Die Aktienfonds laufen jetzt nicht wirklich schlecht, aber auch nicht besser als die Indizes - da kann man sich den Ausgabeaufschlag sparen.

Sie selbst hat halt gar keine Strategie - außer dass die Kohle sinnvoll angelegt sein soll. Die jetzt vorhanden Fonds sehe ich halt (als Fan von ETFs) in erster Linie als teuer - und die Immobilienfonds noch dazu als unflexibel. Eine Kündigungsfrist von 12 Monaten bei den offenen Immobilienfonds ist schon unangenehm.

 

Der Hinweis, dass jeder für seine Anlage selbst verantwortlich ist, ist nicht von der Hand zu weisen. Aber sollte man deshalb jemanden, der sich mit dem Thema nicht beschäftigen will oder kann, seinem Sparkassen"berater" ausliefern? Schwierig.

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selaf

So, nach einer Nacht drüber schlafen: danke erst mal fürs "Kopf waschen". Ihr habt insofern Recht, dass die Vermögensaufteilung, die ich für mich wähle, nicht die passende für meine Mutter sein muss. Um ihre Aufteilung in Immo und Aktien beizubehalten wäre es vermutlich sinnvoll, zumindest die alten Anteile (vor 2013) zu behalten da diese flexibel liquidierbar sind. Bei den neueren Fonds stört die Kündigungsfrist trotzdem - schade dass man im Dekadepot nicht über die Börse verkaufen kann, das würde das Problem lösen. Hier werde ich mir noch mal einen Kopf machen, wie sie in Immobilien bleiben kann, und trotzdem etwas flexibler wird.

Bei den Aktienfonds hingegen sehe ich hingegen keine Gründe, warum die ihren Ausgabeaufschlag und ihre Verwaltungsgebühr wert sein sollten. Aber die sind auch flexibel verkaufbar und damit nicht Teil meiner ursprünglichen Frage.

Insofern hat sich meine Eingangsfrage vermutlich erst mal erledigt. Aber ihr habt mich zum Nachdenken gebracht, also war es nicht umsonst. Danke dafür.

 

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west263
vor 1 Stunde schrieb selaf:

Bei den Aktienfonds hingegen sehe ich hingegen keine Gründe, warum die ihren Ausgabeaufschlag und ihre Verwaltungsgebühr wert sein sollten. Aber die sind auch flexibel verkaufbar und damit nicht Teil meiner ursprünglichen Frage.

ich habe immer noch nicht verstanden, was deine Mutter eigentlich möchte. oder geht es nur darum, was Du versuchst deiner Mutter einzureden, das sie das dann möchte. Möchte sie flexibel an ihr Geld? Wenn es das sein sollte, sollte sie überhaupt nicht in Aktien und Immo Fonds investieren. Der Ausgabeaufschlag für die schon vorhandenen Fonds ist schon bezahlt, man kann vielleicht mal darüber nachdenken, nicht weiter in die Fonds zu investieren. Bevor man verkauft oder überträgt, sollte deine Mutter sich Gedanken machen, was sie eigentlich möchte.

 

vor 12 Stunden schrieb selaf:

sie hat einen bunten Blumenstrauß aus Immobilien (hausinvest & Deka ImmobilienEuropa) und Aktien (JPM Europe Strategic Value Fund & DekaFonds CF)

Du siehst die Strategie vielleicht nicht, aber es ist ein vorhanden.

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Schwachzocker
vor 4 Stunden schrieb selaf:

...Bei den neueren Fonds stört die Kündigungsfrist trotzdem - schade dass man im Dekadepot nicht über die Börse verkaufen kann, das würde das Problem lösen. Hier werde ich mir noch mal einen Kopf machen, wie sie in Immobilien bleiben kann, und trotzdem etwas flexibler wird....

Möglicherweise mit einem Depotwechsel.

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sparfux
· bearbeitet von sparfux
vor 16 Stunden schrieb selaf:

Angenommen sie hat 100,345 im Depot - was genau hindert sie daran, per Einmalkauf 0,655 von der Fondgesellschaft zu kaufen um auf 101,000 zu kommen?

 

Natürlich geht das!

 

Außerdem sind Immobilienfonds immer noch die gleichen Wundertüten, wie sie es vor der Krise dieser Fonds vor einigen Jahren waren. Der NAV, der berechnet wird, ist immer noch Lug unt Trug. Kein Immofonds erzielt den NAV, wenn er seine Immos verkaufen müsste und zu den aktuellen Bewertungen verkaufen könnte. Ich würde solche Fonds weiterhin nicht mit der Kneifzange anfassen.

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Gast231208
vor 2 Stunden schrieb sparfux:

Außerdem sind Immobilienfonds immer noch die gleichen Wundertüten, wie sie es vor der Krise dieser Fonds vor einigen Jahren waren. Der NAV, der berechnet wird, ist immer noch Lug unt Trug. Kein Immofonds erzielt den NAV, wenn er seine Immos verkaufen müsste und zu den aktuellen Bewertungen verkaufen könnte. Ich würde solche Fonds weiterhin nicht mit der Kneifzange anfassen.

 

Respektiere Deine Meinung, aber ich teile sie nicht.

Für mich gehören Immobilienfonds ab einer 6 stelligen Depotgröße zu einem gut diversifizierten Depot (Anteil 5 bis maximal 10%). 

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sparfux
· bearbeitet von sparfux
vor 1 Stunde schrieb pillendreher:

Für mich gehören Immobilienfonds ab einer 6 stelligen Depotgröße zu einem gut diversifizierten Depot (Anteil 5 bis maximal 10%). 

 

Reits von mir aus oder die eigene Immobilie. Immobilienfonds sind aber weiterhin ein Teil-Schneeballsystem.

 

Auf meine inhaltlichen Begründungen bist Du ja nicht eingegangen.

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Gast231208
vor 4 Minuten schrieb sparfux:

 

Reits von mir aus oder die eigene Immobilie. Immobilienfonds sind aber weiterhin ein Teil-Schneeballsystem.

 

Auf meine inhaltlichen Begründungen bist Du ja nicht eingegangen.

 

Es wurde einiges getan um das Schneeballsystem am Laufen zu halten.

Was war der Grund für die Krise der OIs?

Dass alle auf einmal raus wollten in der Krise - und dem wurde per Gesetz durch die Kündigungsfristen ein Riegel vorgeschoben.

Die DEKA-Fonds haben die Krise damals unbeschadet für den Halter überstanden. Der Vorteil der Sparkassen -  die finden immer einen Dummen, der wieder einsteigt.

-> man kann das Spiel spielen, selbst wenn es sich um ein Schneeballsystem handelt (was sicher nicht auf alle OIs zutrifft).

 

 

 

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sparfux
· bearbeitet von sparfux
vor 3 Stunden schrieb pillendreher:

Was war der Grund für die Krise der OIs?

Dass alle auf einmal raus wollten in der Krise - und dem wurde per Gesetz durch die Kündigungsfristen ein Riegel vorgeschoben.

 

Das ist schon richtig. Die Kündigungsfristen doktorn aber nur an den Symptomen rum und nicht an den Ursachen. Je mehr ich darüber nachdenke: Eigentlich ändern Kündigungsfristen überhaupt nichts. Wenn viele kündigen muss der Fonds schließen und irgendwann abwickeln, wenn es sich nicht bessert - mit oder ohne Kündigungsfrist.

 

Offene Immofonds haben meiner Ansicht nach 3 große Probleme, wegen derer man nicht in selbige investieren sollte:

 

1. Der gemeldete NAV ist nicht der wirkliche Net Asset Value (Betonung auf Net)

 

Der NAV der Immofonds richtet sich im Wesentlichen nach der Bewertung der Immobilien (+ Cashbestand). Wenn ein Immobilienfonds aber eine Immobilie sagen wir zu dem Wert, mit dem sie in den Büchern des Fonds steht, verkauft, fallen noch weitere Kosten an, die vorher nicht in die NAV Berechnung eingeflossen sind:

 

a) Kosten für Makler, Notare, Berater, Kredite, Sachverständige, Fondsmanager und Steuern für den Fiskus

 

Das kann durchaus eine ganze Menge sein, wie dieses Beispiel hier zeigt:

 

Zitat

Die Größenordnungen werden deutlich am Beispiel des KanAm Grundinvest. Bei zehn Immobilienverkäufen im Wert von 2,2 Milliarden Euro wurden Nebenkosten und Steuern in Höhe von 180 Millionen Euro abgezogen.

 

... also rund 8,2%, die vorher nicht im NAV berücksichtigt wurden.

 

b) können je nach Höhe der Fremdfinanzierung auch noch nicht zu knappe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

 

Die Immobilien sind ja oft sehr stark fremd finanziert. Ich hatte das während der Krise der Fonds mal versucht auszurechnen. Die Abschläge durch Vorfälligkeitsentschädigungen können bei hoher Fremdfinanzierung und noch langen Kreditlaufzeiten auch gut und gerne im Bereich von 10% liegen.

 

Damit kann man grob abschätzen, dass der wirkliche NET Asset Value der offenen Immofonds ~10-20% unter dem angegebenen liegt. Das meine ich mit Teil-Schneeballsystem.

 

2. Die fragwürdige Immobilienbewertung

 

Die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilien erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mittels Ertragswertverfahrens - sprich an Hand der erzielten Mieten. Hier ist das z.B. schön beschrieben:

 

Zitat

Da Immobilien keinen täglichen Börsenpreis haben, sind sie durch Sachverständige zu bewerten. Die neutralen Experten müssen sich dabei nach der Immobilienwertermittlungsverordnung richten. Diese Immobiliensachverständigen sind der BaFin anzuzeigen. Die Bewertung erfolgt auf der Basis nachhaltig und längerfristig erzielbarer Mieterträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten nach dem Ertragswertverfahren.

 

Das ist in etwa so, als wenn man den Wert eines Aktienunternehmens nur an Hand der gezahlten Dividende vor nehmen würde. Wir wissen aber alle, dass die Dividende nur ein Aspekt für den Wert eines Unternehmens ist. Das ist bei Immobilien nicht anders. Am Markt zu einem Zeitpunkt wirklich erzielbare Beträge sind für die Immobilienbewertung in Offenen Immobilienfonds nicht relevant ...

 

Zusätzlich ist ein Problem, dass die Gutachter von den Immobilienfonds bestellt werden. Pro forma sollen sie natürlich unabhängig sein. Aber letztendlich: Wessen Brot ich esse, dessen Lied ich sing.

 

3. Zwangssituation bei vielen Rückgaben

 

Selbst wenn die Verkehrswerte realistisch wären und der NAV wirklich ein NAV wäre (sprich Vorfälligkeitsentschädigungen und Verkaufsnebenkosten taggenau abgegrenzt werden würden), ist es sehr wahrscheinlich, dass in einer Krisensituation mit vielen Rückgabeanfragen selbst realistische Verkehrswerte nicht erzielbar sind. Die Gegenüber wissen natürlich von der Zwangssituation des Offenen Immobilienfonds und werden das natürlich ausnutzen.

 

 

Ich bin ein gebranntes Kind und habe einen niedrigeren 5 stelligen Betrag mit AXA, KANAM und SEB verloren. In dem Zusammenhang habe ich mich dann aber auch mal ein wenig genauer damit beschäftigt, wie Bewertungen, Verkäufe etc. funktionieren. Das hat mir ziemlich die Augen geöffnet. ... und da ändert auch die Einführung von Halte- und Kündigungsfristen nichts. Diese lösen KEINES der oben beschriebenen Probleme auch nur im Ansatz.

 

Ich rate jedem von Offenen Immofonds ab. Das sind nicht ohne Grund auch rein deutsche Konstrukte - sprich es gibt keine offenen Immofonds in anderen Ländern (zumindest nicht nach meinem Kenntnisstand).  Wenn man in Immobilien als Assetklasse investieren will, kann man ja immer noch in Reits/Immobilienaktien anlegen. Die schwanken zwar mehr aber man hat wenigstens realistische Bewertungen und investiert nicht in eine "Wundertüte". Wer eine eigene Immobilie oder gar welche als Kapitalanlagen hat, braucht bei "normalen" Vermögensgrößen eh nicht mehr über anderweitige Immobilieninvestitionen nach denken. Da hat man seinen Assetanteil dann locker mit abgedeckt.

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Schwachzocker

@sparfux

Beschreibst Du da nicht ganz allgemein die typischen Probleme und Risiken, die mit einem Investment in der Anlageklasse Immobilien einhergehen?

Immobilien sind nun einmal keine Aktien. Niemand weiß exakt, wieviel eine Immobilie zum Zeitpunkt X tatsächlich wert ist. Und ja, man kann sie nicht so einfach mal per Knopfdruck verkaufen. Ist man gezwungen, es zu tun, fallen eventuell unerwartete Kosten an, wie z.B. Vorfälligkeitsentschädigung.

Das hat doch mit dem Konstrukt offener Immobilienfonds nichts zu tun, sondern das ist bei echten Immobilien (die, in der Du wohnst) auch so.  

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sparfux

Vorfälligkeitsentschädigungen und Verkaufsnebenkosten sind keine "unerwarteten" Kosten.

 

vor 41 Minuten schrieb Schwachzocker:

Niemand weiß exakt, wieviel eine Immobilie zum Zeitpunkt X tatsächlich wert ist.

 

Das ist richtig. Trotzdem wird so getan, als ob man es wüsste und rechnet dabei noch falsch. Das ist die Krux.

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Stutti

Hallo zusammen, 

 

ich würde gerne eine weitere Frage stellen und nehme den vorhanden Thread da er denke ich sehr gut passt. 

Auch ich habe 2014 offene Immobilienfonds gekauft über die Deka (Sparkasse) 

Aufgrund von geänderten Situationen würde ich diese gerne verkaufen. Da mir die Auszahlungdauer zulange ist würde mich interessieren ob es einen anderen Weg gibt die Anteile abzustoßen, weiterzuverkaufen oder zuübertragenbl.Mirbiatves bewusst das dies nicht der optimale Weg ist Aufgrund von hohen Verlust ist und wie die Peofisbhierbsvhreiben auch nicht der Sinn ist mach kurzer Zeit ca 5 Jahre offene Immobilienfonds zuverkaufen allerdings sehe ich dies zur Zeit am sinnvollsten. 

Haben Sie einen Link oder Seite wo ein Weiterverkauf möglich ist.

Grüße und ein schönes Wochenende 

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odensee
vor 3 Stunden von Stutti:

Haben Sie einen Link oder Seite wo ein Weiterverkauf möglich ist.

Ja. Über die Börse.

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FelixW
· bearbeitet von FelixW

Zu beachten ist dabei, dass aktuell (Coronakrise) je nach Fonds mit hohen Abschlägen an der Börse zu rechnen ist. Sprich da musst du wirklich ifür deinen Fall schauen ob das für deine Zwecke und deinen genauen Fonds sinnvoll ist oder doch eine Möglichkeit zu warten besteht.

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Stutti

Vielen Dank für die Antworten. 

Wenn kann ich kontaktieren der die Fondsanteile verkauft. 

Wenn ich mich bei der DEKA melde(die Immobiliefond Europa habe ich damals soberkauft und hatte 2 Tage später das Geld auf dem Konto, per Mail das ich alle Anteile verkaufen möchte meinen die das ich ein Formular ausfüllen müsste und die Auszahlung erst in 12 Monaten stattfindet. 

Haben Sie einen Link oder Tipp wo und wie ich das in Auftrag geben kann?

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FelixW

Da wendest du dich an deinen Depotanbieter.

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Stutti

Hallo FelixW

 

Vielen Dank für die Nachricht. 

Mein Depotanbieter ist wenn ich die bei der Sparkasse abgeschlossen habe die DEKA, oder? 

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FelixW
· bearbeitet von FelixW
vor 8 Stunden von Stutti:

Hallo FelixW

 

Vielen Dank für die Nachricht. 

Mein Depotanbieter ist wenn ich die bei der Sparkasse abgeschlossen habe die DEKA, oder? 

Wenn du noch bei der Sparkasse bist, dann frag dort nach. Ansonsten bei der DEKA um das korrekte Formular bitten.

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